Mietvertrag Nutzung Garten

Zitat (von rickie):

Was kann der Vermieter nun tun? Nur die Nutzung des Gartens untersagen?

Zitat (von rickie):

Oder auch auf Kosten des einen Mieters jemanden beauftragen, der den Garten pflegt?

Zitat (von rickie):

Oder müssen alle Mieter nun die Pflege zahlen, obwohl ja nur ein Mieter sich mietvertaglich verpflichtet hat den Garten zu pflegen.

@gerd61
Er macht nichts mehr im Garten, auch keine Biodiverse Grünfläche

Ist die Nutzung zu untersagen bei der Formulierung eine oder die einzige Option?

@cauchy
Der Mietvertrag wurde 2016 geschlossen. Was da in der Anzeige stand, weiß ich nicht mehr.
Der Garten wurde aber bereits von dem vorherigen Mieter genutzt. Vor Vertragsunterzeichnung wurde die Nutzung mit dem jetzigen Mieter genau geklärt. Für mich war, dass der Garten vom neuen Mieter übernommen und gepflegt wird, ein Kriterium wer die Wohnung bekommt. Dies hat den Grund, dass der Vorbesitzer des Hauses noch der jetzige Nachbar ist und ich mit ihm eine unverbindliche aber dennoch für mich selbstverständliche Vereinbarung habe, dass der Garten gepflegt bleibt.

Ich vermute, die Vereinbarung ist unwirksam. Das ist natürlich nur meine Privatmeinung.

Grundsätzlich gilt für alle mitvermieteten Teile einer Mietsache das Mietrecht. Das sieht z.B. vor, dass die Nutzung von Teilen der Mietsache nicht entzogen werden darf. Der Mieter könnte auf sowas sogar mit einer fristlosen Kündigung nach § 543 (2) 1. BGB reagieren. Auch eine Teilkündigung hat sich an bestimmte Regeln zu halten (siehe § 573b BGB), die nur sehr selten erfüllt sind.

Nun gibt es immer wieder Vermieter die versuchen, Teile der Mietsache als "nicht mitvermietet" oder "geliehen" zu deklarieren. Bei Küchen liest man das manchmal, ebenfalls bei der Mitbenutzung von Gärten wie hier. Das Stichwort ist dann bei meist wie hier "kostenlos". Bei geliehenen Teilen kann die Leihe beendet werden, der Mieterschutz greift nicht.

Diese Versuche der Umdeklarierung sind aber eher selten von Erfolg gekrönt. Eine Umgehung des Mietrechtes ist rechtlich häufig unwirksam. Das ist hier auch der Fall. Es wurde dezidiert ein Mieter gesucht, der auch den Garten pflegt. Das ist damit fester Bestandteil des Mietvertrages und keine separat kündbare Leihe. Daher darf der Vermieter wie oben beschrieben nicht einseitig entziehen. Der entsprechende Passus ist damit unwirksam.

Meine erste Nachfrage hatte den Zweck herauszufinden, ob das eine Individualvereinbarung ist. Das ist es offenbar nicht. Der Passus wurde vom Vermieter vorgegeben. Damit ist das eine AGB. Wenn eine AGB unwirksam ist, dann wird sie gedanklich aus dem Vertrag herausgestrichen. Sie wird also nicht durch eine rechtlich zulässige, ähnliche Regelung ersetzt sondern fällt einfach weg.

Aus meiner Sicht haben wir also einen Mietvertrag mit vermietetem Garten ohne Sondervereinbarung. Ich sehe drei möglcihe Folgen:
1) Möglicherweise ist dieser Teil "Er verpflichtet sich den Garten in einen ordentlichen, gepflegten Zustand zu bringen und zu erhalten. " noch wirksam. Dann kann der Mieter abgemahnt und im Zweifel gekündigt werden.
2) Wenn auch der Teil aufgrund der unwirksamen Vereinbarung unwirksam wird, dann könnte eventuell noch eine Umlage der Gartenpflegekosten über die Nebenkosten erfolgen.
3) Schlimmstenfalls ist der komplette Passus unwirksam und eine Umlage über die Nebenkosten ist nicht möglich, weil es eine unwirksame AGB zur Gartenpflege gibt. Dann wäre der Vermieter für die Gartenpflege zuständig und müsste die Kosten selber tragen.

Ich kann nicht einordnen, welche der Folgen tatsächlich greift. Ich rate nur zur Vorsicht bzw. zu einem anwaltlichen Rat, bevor der Vermieter hier aktiv wird. Er kann sich mit Folge 3 selber ins Knie schießen.

Zitat (von bostonxl):

Sollte die Klausel nichtig sein, haben wir einen Mietvertrag OHNE Garten.

Zitat (von rickie):

Durch etwaige Ungüligkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der Übrigen Bestimmungen nicht berührt