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Mietvertrag Nutzung Garten

21. Juni 2022 Thema abonnieren
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietvertrag Nutzung Garten

Hallo,

Im Mietvertrag ist die Gartennutzung auf der letzten Seite des Mietvertrages unter „sonstige Vereinbarungen" des Mietvertrages, geregelt. Dort steht wörtlich:

„Der Mieter übernimmt kostenfrei die Nutzung des Gartens. Er verpflichtet sich den Garten in einen ordentlichen, gepflegten Zustand zu bringen und zu erhalten. Gelingt dies nicht, kann der Vermieter jederzeit die Nutzung wieder untersagen."

Jetzt macht dieser Mieter nix mehr und lässt alles verwahrlosen. Was kann der Vermieter nun tun? Nur die Nutzung des Gartens untersagen? Oder auch auf Kosten des einen Mieters jemanden beauftragen, der den Garten pflegt?
Oder müssen alle Mieter nun die Pflege zahlen, obwohl ja nur ein Mieter sich mietvertaglich verpflichtet hat den Garten zu pflegen.

Danke schon mal für eure Antworten.


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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Gerd61
Status:
Schüler
(176 Beiträge, 16x hilfreich)

Zitat (von rickie):
Was kann der Vermieter nun tun? Nur die Nutzung des Gartens untersagen?


Dazu müsste erst einmal festgestellt werden ob der Mieter seine Pflichten verletzt. Die Ansichten was gepflegter Garten ist gehen doch weit auseinander, er eine versteht darunter einen englischen rasen und Zierbeete, der andere eher eine bio-diverse Grünfläche.

Zitat (von rickie):
Oder auch auf Kosten des einen Mieters jemanden beauftragen, der den Garten pflegt?


Das sicherlich nicht, denn im Vertrag ist für pflichtwidriges Verhalten ausdrücklich der Nutzungsentzug festgehalten.

Zitat (von rickie):
Oder müssen alle Mieter nun die Pflege zahlen, obwohl ja nur ein Mieter sich mietvertaglich verpflichtet hat den Garten zu pflegen.


Wenn in den mietvertraglich geregelten Nebenkosten auch die Gartenpflege enthalten ist könnte man dies sicherlich machen. Voraussetzung wäre jedoch die Aufhebung der ausschließen Nutzung durch den Einzelmieter.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8784 Beiträge, 4168x hilfreich)

Zitat (von rickie):
Der Mieter übernimmt kostenfrei die Nutzung des Gartens. Er verpflichtet sich den Garten in einen ordentlichen, gepflegten Zustand zu bringen und zu erhalten. Gelingt dies nicht, kann der Vermieter jederzeit die Nutzung wieder untersagen.
Erstmal sollte man sich mit der Wirksamkeit dieser Vereinbarung beschäftigen. Dafür zwei Rückfragen:

1)Wurde über diese Vereinbarung vor Abschluss des Mietvertrages verhandelt? Also konnte Mieter wie Vermieter Einfluss auf diese Vereinbarung nehmen oder wurde die Vereinbarung vom Vermieter vorgegeben?

2) Wurde in der Wohnungsannonce mit diesem Garten geworben? Also wurde explizit eine Wohnung mit Gartennutzung angeboten oder ist das erst nachträglich hinzugekommen?

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#3
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 0x hilfreich)

@gerd61
Er macht nichts mehr im Garten, auch keine Biodiverse Grünfläche

Ist die Nutzung zu untersagen bei der Formulierung eine oder die einzige Option?

@cauchy
Der Mietvertrag wurde 2016 geschlossen. Was da in der Anzeige stand, weiß ich nicht mehr.
Der Garten wurde aber bereits von dem vorherigen Mieter genutzt. Vor Vertragsunterzeichnung wurde die Nutzung mit dem jetzigen Mieter genau geklärt. Für mich war, dass der Garten vom neuen Mieter übernommen und gepflegt wird, ein Kriterium wer die Wohnung bekommt. Dies hat den Grund, dass der Vorbesitzer des Hauses noch der jetzige Nachbar ist und ich mit ihm eine unverbindliche aber dennoch für mich selbstverständliche Vereinbarung habe, dass der Garten gepflegt bleibt.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 0x hilfreich)

@gerd61
Er macht nichts mehr im Garten, auch keine Biodiverse Grünfläche

Ist die Nutzung zu untersagen bei der Formulierung eine oder die einzige Option?

@cauchy
Der Mietvertrag wurde 2016 geschlossen. Was da in der Anzeige stand, weiß ich nicht mehr.
Der Garten wurde aber bereits von dem vorherigen Mieter genutzt. Vor Vertragsunterzeichnung wurde die Nutzung mit dem jetzigen Mieter genau geklärt. Für mich war, dass der Garten vom neuen Mieter übernommen und gepflegt wird, ein Kriterium wer die Wohnung bekommt. Dies hat den Grund, dass der Vorbesitzer des Hauses noch der jetzige Nachbar ist und ich mit ihm eine unverbindliche aber dennoch für mich selbstverständliche Vereinbarung habe, dass der Garten gepflegt bleibt.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8784 Beiträge, 4168x hilfreich)

Ich vermute, die Vereinbarung ist unwirksam. Das ist natürlich nur meine Privatmeinung.

Grundsätzlich gilt für alle mitvermieteten Teile einer Mietsache das Mietrecht. Das sieht z.B. vor, dass die Nutzung von Teilen der Mietsache nicht entzogen werden darf. Der Mieter könnte auf sowas sogar mit einer fristlosen Kündigung nach § 543 (2) 1. BGB reagieren. Auch eine Teilkündigung hat sich an bestimmte Regeln zu halten (siehe § 573b BGB), die nur sehr selten erfüllt sind.

Nun gibt es immer wieder Vermieter die versuchen, Teile der Mietsache als "nicht mitvermietet" oder "geliehen" zu deklarieren. Bei Küchen liest man das manchmal, ebenfalls bei der Mitbenutzung von Gärten wie hier. Das Stichwort ist dann bei meist wie hier "kostenlos". Bei geliehenen Teilen kann die Leihe beendet werden, der Mieterschutz greift nicht.

Diese Versuche der Umdeklarierung sind aber eher selten von Erfolg gekrönt. Eine Umgehung des Mietrechtes ist rechtlich häufig unwirksam. Das ist hier auch der Fall. Es wurde dezidiert ein Mieter gesucht, der auch den Garten pflegt. Das ist damit fester Bestandteil des Mietvertrages und keine separat kündbare Leihe. Daher darf der Vermieter wie oben beschrieben nicht einseitig entziehen. Der entsprechende Passus ist damit unwirksam.

Meine erste Nachfrage hatte den Zweck herauszufinden, ob das eine Individualvereinbarung ist. Das ist es offenbar nicht. Der Passus wurde vom Vermieter vorgegeben. Damit ist das eine AGB. Wenn eine AGB unwirksam ist, dann wird sie gedanklich aus dem Vertrag herausgestrichen. Sie wird also nicht durch eine rechtlich zulässige, ähnliche Regelung ersetzt sondern fällt einfach weg.

Aus meiner Sicht haben wir also einen Mietvertrag mit vermietetem Garten ohne Sondervereinbarung. Ich sehe drei möglcihe Folgen:
1) Möglicherweise ist dieser Teil "Er verpflichtet sich den Garten in einen ordentlichen, gepflegten Zustand zu bringen und zu erhalten. " noch wirksam. Dann kann der Mieter abgemahnt und im Zweifel gekündigt werden.
2) Wenn auch der Teil aufgrund der unwirksamen Vereinbarung unwirksam wird, dann könnte eventuell noch eine Umlage der Gartenpflegekosten über die Nebenkosten erfolgen.
3) Schlimmstenfalls ist der komplette Passus unwirksam und eine Umlage über die Nebenkosten ist nicht möglich, weil es eine unwirksame AGB zur Gartenpflege gibt. Dann wäre der Vermieter für die Gartenpflege zuständig und müsste die Kosten selber tragen.

Ich kann nicht einordnen, welche der Folgen tatsächlich greift. Ich rate nur zur Vorsicht bzw. zu einem anwaltlichen Rat, bevor der Vermieter hier aktiv wird. Er kann sich mit Folge 3 selber ins Knie schießen.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
bostonxl
Status:
Student
(2649 Beiträge, 389x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Meine erste Nachfrage hatte den Zweck herauszufinden, ob das eine Individualvereinbarung ist. Das ist es offenbar nicht. Der Passus wurde vom Vermieter vorgegeben. Damit ist das eine AGB. Wenn eine AGB unwirksam ist, dann wird sie gedanklich aus dem Vertrag herausgestrichen. Sie wird also nicht durch eine rechtlich zulässige, ähnliche Regelung ersetzt sondern fällt einfach weg.
Dann wäre Deine Schlussfolgerung aber falsch.
Zitat (von cauchy):
Aus meiner Sicht haben wir also einen Mietvertrag mit vermietetem Garten ohne Sondervereinbarung. I
Nö. Sollte die Klausel nichtig sein, haben wir einen Mietvertrag OHNE Garten.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8784 Beiträge, 4168x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Sollte die Klausel nichtig sein, haben wir einen Mietvertrag OHNE Garten.
Irrtum. Der Vermieter kann sich auf die Unwirksamkeit seiner eigenen AGB nicht berufen.

Das ist immer das Problem mit unwirksamen AGB. Der Mieter kann sich die für ihn positiven Teile raussuchen und die negativen Teile ignorieren.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 0x hilfreich)

Es gibt im Mietvertrag noch den Paragrafen „Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen"
Dort steht:
„Durch etwaige Ungüligkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der Übrigen Bestimmungen nicht berührt."

Sagt dies vielleicht aus, dass der Teil "Er verpflichtet sich den Garten in einen ordentlichen, gepflegten Zustand zu bringen und zu erhalten." weiterhin wirksam ist,
auch wenn der Teil: „Gelingt dies nicht, kann der Vermieter jederzeit die Nutzung wieder untersagen."
wie oben beschrieben unwirksam ist?


-- Editiert von rickie am 21.06.2022 13:57

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8784 Beiträge, 4168x hilfreich)

Zitat (von rickie):
Durch etwaige Ungüligkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der Übrigen Bestimmungen nicht berührt
Nein. Dieser Paragraph ist meiner Meinung nach unnötig. Es kommt eher darauf an, ob ein inhaltlicher Zusammenhang gesehen wird. Das ist nur schwer zu beurteilen und deshalb habe ich das auch nicht gemacht.

Ich wollte mit meinem Post nicht sagen, dass der Vermieter hier keinerlei Chancen hat. Ich wollte nur darauf hinweisen, dass aus meiner Sicht eine Gefahr auf negative Folgen für den Vermieter realistisch ist und ich deshalb empfehlen würde, vor irgendwelchen Aktionen lieber einen Anwalt für Mietrecht zu befragen.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich bedanke mich bei allen für die Anrworten. Vielen Dank

0x Hilfreiche Antwort

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