Hallo zusammen,
ich habe leider einen sehr skurrilen Fall.
Ich bin Miteigentümer eines Hauses (sowohl Grundbuch als auch Darlehenvertrag), jedoch schon seit Jahren geschieden. Die Bank ließ mich damals nicht aus dem Vertrag als Sicherheit, da mein Ex-Mann selbstständig war. Mein Ex-Mann ist nun insolvent und die Bank fordert die Zahlungen von mr. Ich will, dass das Haus verkauft wird. Nun ist mein Ex-Mann hingegangen und hat das Haus an eine junge Familie vermietet ohne meine Zustimmung. Somit ist ein Verkauf sehr schwierig.
Kann ich den Mietvertrag anfechten und somit die Mieter zwingen auszuziehen?
Hat jemand Erfahrung mit einer solchen Sachlage?
Vielen Dank für Eure Meinungen.
herbalist
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Mietvertrag anfechtbar als Eigentümer?
1. November 2014
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Frage vom 1. November 2014 | 09:54
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietvertrag anfechtbar als Eigentümer?
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 1. November 2014 | 12:48
Von
Status: Junior-Partner (5827 Beiträge, 2237x hilfreich)
Da der Vertrag gar nicht mit Ihnen abgeschlossen wurde, können sie den natürlich auch nicht anfechten.
Ob er ohne Ihrer Unterschrift gültig ist, müsste man prüfen.
Dazu gehört was bezüglich der Hausverwaltung vereinbart wurde und ob diese Vereinbarungen noch bestehen/gültig sind.
Auch ein Hausverkauf kann nicht von einem Miteigentümer allein erfolgen.
Sie müssen sich mit Ihrem Ex auseinander setzen.
Dazu ist die Einschaltung eines Anwaltes nötig.
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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."
#2
Antwort vom 1. November 2014 | 12:55
Von
Status: Bachelor (3143 Beiträge, 3453x hilfreich)
http://www.finanztip.de/gbr-mietrecht/
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#3
Antwort vom 1. November 2014 | 13:49
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Vielen Dank für den Hinweis.
Ein Anwalt ist natürlich bereits eingeschaltet. Dennoch ist die Lage nicht so einfach zu bewerten, denn die Mieter bekommt man nicht so einfach raus und das Haus mit Mieter und ohne Kooperation meines Ex-Mannes zu verkaufen ist auch nicht so einfach. Das wird dann auf eine Zwangsversteigerung hinauslaufen.
Ich hatte aber gehofft, dass ich irgendeine Möglichkeit habe das Haus auf "normalem" Weg zu verkaufen.
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#4
Antwort vom 1. November 2014 | 17:19
Von
Status: Bachelor (3214 Beiträge, 995x hilfreich)
Was sagt denn der Ex zum Verkauf? Der Mietvertrag ist nicht anfechtbar.
Da dein Ex ohne deine Zustimmung vermietet hat und das Haus schwieriger und u.U. nur mit Preisabschlägen verkauft werden kann, wäre er dir gegenüber evtl. schadensersatzpflichtig. Was bei der Insolvenz aber auch wieder.........
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#5
Antwort vom 1. November 2014 | 17:35
Von
Status: Bachelor (3155 Beiträge, 3138x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Der Mietvertrag ist nicht anfechtbar. <hr size=1 noshade>
Ach wirklich? Ich hätte doch gerne eine schlüssige Begründung, warum ein durch einen Nichtberechtigten (und das ist der Ehemann, wenn er allein handelt) abgeschlossener Mietvertrag gültig sein sollte. Aus meiner Sicht gibt es hier gar keinen Mietvertrag, sofern er nicht durch die TO noch genehmigt wird (§185 BGB ).
Da die Mieter hier wohl gutgläubig gehandelt haben, ist der Ehemann natürlich diesen gegenüber schadenersatzpflichtig.
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"Juristischer Laie - Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Gewähr."
-- Editiert JogyB am 01.11.2014 17:42
#6
Antwort vom 1. November 2014 | 18:32
Von
Status: Bachelor (3214 Beiträge, 995x hilfreich)
Wenn der Vertrag anfechtbar wäre, hätten viele Mieter in D in Zukunft ein Problem. Denn dann könnte man einfach mal seinen Partner/Vater/Mutter/Sohn/Tochter einen Mietvertrag unterschreiben lassen und wenn sich der Mieter später als Fehlgriff herausstellt, wird der Vertrag angefochten.
Geht nicht. Wie soll auch C einen Vertrag zwischen A und B anfechten?
Wäre das so, hätten wir hier in D schon längst sowas wie eine Legitimierungspflicht des Vermieters, denn das wäre weitaus wichtiger als z.B. die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises.
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#7
Antwort vom 1. November 2014 | 18:37
Von
Status: Junior-Partner (5827 Beiträge, 2237x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Ach wirklich? Ich hätte doch gerne eine schlüssige Begründung, warum ein durch einen Nichtberechtigten (und das ist der Ehemann, wenn er allein handelt) abgeschlossener Mietvertrag gültig sein sollte. Aus meiner Sicht gibt es hier gar keinen Mietvertrag, sofern er nicht durch die TO noch genehmigt wird (§185 BGB ). <hr size=1 noshade>
In den Augen des Mieters ist der Mietvertrag gültig, denn auch ein Nichtberechtigter kann wirksame Mietverträge abschließen. In der Regel kann er sie aber nicht erfüllen und der Mieter hat dann Schadensersatzansprüche !
Hier ist aber offenbar auch eine Übergabe erfolgt.
Auch kann der Fragesteller da er ja nur teilweise Eigentümer ist, allein nicht auf Herausgabe (§ 985 BGB ) klagen !!
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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."
#8
Antwort vom 1. November 2014 | 19:16
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Also in der Tat alles sehr schwierig. Danke für euren Austausch. Das ganze wird nicht einfach. Mein Ex stellt sich übrigens quer - nach dem Motto "ich hab ja eh nichts mehr zu verlieren"..........
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#9
Antwort vom 1. November 2014 | 19:26
Von
Status: Bachelor (3214 Beiträge, 995x hilfreich)
quote:
Mein Ex stellt sich übrigens quer - nach dem Motto "ich hab ja eh nichts mehr zu verlieren"..........
Verständlich in der Insolvenz. Schade nur, wenn dann auch nicht daran gedacht wird, dass der Ex-Partner vielleicht schon was zu verlieren hat.
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#10
Antwort vom 1. November 2014 | 19:52
Von
Status: Unbeschreiblich (107580 Beiträge, 38042x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Schade nur, wenn dann auch nicht daran gedacht wird, dass der Ex-Partner vielleicht schon was zu verlieren hat. <hr size=1 noshade>
Eventuell hat er ja gerade deswegen ...
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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."
#11
Antwort vom 2. November 2014 | 10:30
Von
Status: Bachelor (3155 Beiträge, 3138x hilfreich)
quote:
Wenn der Vertrag anfechtbar wäre, hätten viele Mieter in D in Zukunft ein Problem. Denn dann könnte man einfach mal seinen Partner/Vater/Mutter/Sohn/Tochter einen Mietvertrag unterschreiben lassen
Wenn der Vertrag nicht anfechtbar wäre, dann hätten viele Haus-/Wohnungseigentümer in Zukunft ein Problem. Denn dann würde der Partner/Vater/Mutter/Sohn/Tochter bei einem Familienstreit schnell mal einen Mietvertrag über die selbst bewohnte Wohnung abschließen.
Nochmal: Wieso soll hier eine Verfügung eines Nichtberechtigten Gültigkeit haben, ohne dass der Berechtigte dieser (ggf. auch nachträglich) zustimmt?
Ich lasse mich gerne davon überzeugen, dass ich falsch liege, nur "Das muss so sein" ist keine Begründung.
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"Juristischer Laie - Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Gewähr."
#12
Antwort vom 2. November 2014 | 10:52
Von
Status: Junior-Partner (5827 Beiträge, 2237x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Nochmal: Wieso soll hier eine Verfügung eines Nichtberechtigten Gültigkeit haben, ohne dass der Berechtigte dieser (ggf. auch nachträglich) zustimmt? <hr size=1 noshade>
Du redest von völliger Ungültigkeit und das ist falsch.
Wenn ein Nichtberechtigter eine Wohnung vermietet ist der Vertrag ihm gegenüber wirksam, warum denn nicht ?
Er wäre eigentlich nur nicht in der Lage diesen zu erfüllen und dann schadensersatzpflichtig.
Für den anderen Teileigentümer gilt der Vertrag natürlich nicht, solange er nicht zustimmt.
Hier ist die Wohnungsübergabe ja aber erfüllt und es handelt sich um uneinige Teileigentümer.
Aus Eigentum kann jetzt keiner allein tätig werden und die Herausgabe nach § 985 BGB durchsetzen.
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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."
#13
Antwort vom 2. November 2014 | 15:48
Von
Status: Bachelor (3155 Beiträge, 3138x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>Du redest von völliger Ungültigkeit und das ist falsch.
Wenn ein Nichtberechtigter eine Wohnung vermietet ist der Vertrag ihm gegenüber wirksam, warum denn nicht ? <hr size=1 noshade>
Ok, da habe ich mich unklar ausgedrückt und vielleicht habe ich auch etwas zu einfach gedacht.
Selbstverständlich besteht ein Vertrag zwischen Ehemann und Mieter. Aber dieser durch diesen erhält der Mieter keinen Zugriff auf die Wohnung, da der Ehemann hier als Nichtberechtigter gehandelt hat. Die mit dem Mietvertrag getroffene Verfügung über die Wohnung ist ungültig.
quote:<hr size=1 noshade>Aus Eigentum kann jetzt keiner allein tätig werden und die Herausgabe nach § 985 BGB durchsetzen. <hr size=1 noshade>
Die alleinige Herausgabe durchsetzen geht nicht, aber alleine vollendete Tatsachen schaffen, gegen die der andere Teilnehmer dann nichts mehr unternehmen kann, geht dagegen schon?
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"Juristischer Laie - Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Gewähr."
#14
Antwort vom 2. November 2014 | 16:14
Von
Status: Unbeschreiblich (107580 Beiträge, 38042x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>da der Ehemann hier als Nichtberechtigter gehandelt hat. <hr size=1 noshade>
Selbst wenn.
Als Gesellschafter der GbR haben seine Handlungen im Außenverhältnis durchaus rechtverbindliche Wirkungen.
Wie sich die Gesellschafter im Innenverhältnis dann auseinadersetzen, kann den Externen Vertragspartnern egal sein und wird die vertraglichen Vereinbarungen im Außenverhältnis nicht beeinflussen.
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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."
#15
Antwort vom 2. November 2014 | 23:03
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Nur nochmal zum Verständnis. Hier geht es nicht um eine GBR sondern um ein geschiedenes Ehepaar.
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#16
Antwort vom 3. November 2014 | 09:30
Von
Status: Praktikant (633 Beiträge, 212x hilfreich)
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Die Zwangsversteigerung nuetzt in der Regel nur demjenigen, der dort selber mitbieten will , bspw. einem der Ehepartner ... der auf seinen eigenen Anteil nicht zu bieten braucht ... und der das Objekt billig einheimsen will .
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