Mietvertrag kündigen bei Jobwechsel - Grund den Mietvertrag auch schon eher zu kündigen?

30. September 2012 Thema abonnieren
 Von 
delpher79
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 2x hilfreich)
Mietvertrag kündigen bei Jobwechsel - Grund den Mietvertrag auch schon eher zu kündigen?

Hallo,

Folgendes: Person A wohnt in einer Mietwohnung der Mietvertrg wurde 2009 unterschrieben und geht mindestens über 4 Jahre bis Mitte 2013. Person A hat aber eine Beförderung bekommen und muss Berufsbedingt zum 01.02.2013 umziehen, ist dies ein Grund den Mietvertrag auch schon eher zu kündigen? Im Mietvertrag selber steht folgendes:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.09 es läuft auf unbestimmte Zeit. Und kann von jedem Teil unter Beachtung der jeweils geltenden gesetzlichen Vorschriften und Fristen gekündigt werden.
Für die Zeit bis zum 01.03.2013 verzichten die Mietparteien auf ihre Kündigungsrechte, es seih denn, dass ein Grund zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt".

Kann Person A aufgrund des Jobwechsels nun innerhalb der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen?

Danke für Hilfe

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14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7368 Beiträge, 1618x hilfreich)

Wann genau wurde der Mietvertrag unterschrieben ??

Vor dem 01.03.2009 ??

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1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
delpher79
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo,

Der Mietvertrag wurde am 21.03.2009 unterschrieben hat das was zu bedeuten?

gruss

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1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7368 Beiträge, 1618x hilfreich)

Ein solcher Kündigungsverzicht kann in einem Formularmietvertrag für max. 4 Jahre vereinbart werden.

Sprich am 21.03.2009 abgeschlossen, Mietbeginn 01.04.2009, Verzicht bis 01.03.2013 vereinbart = rechtswirksam.

Wäre der Mietvertrag z.B. am 01.01.2009 abgeschlossen worden und der Verzicht bis 01.03.2013 vereinbart, so wären dies 4 Jahre und 2 Monate und somit unwirksam.

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1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
delpher79
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo,

Das der Vertrag Rechtswirksam ist ist mir schon klar, nur es ist ja ne besonderer Umstand wenn man beruflich versetzt wird. Muss ich jetzt noch bis zum 01.04.2013 Miete zahlen? Dann müsste ich ja auf die Beförderung verzichten kann doch nicht sein oder?

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#5
 Von 
Kleine Hexe
Status:
Praktikant
(669 Beiträge, 190x hilfreich)

quote:
Dann müsste ich ja auf die Beförderung verzichten kann doch nicht sein oder?


Warum solltest du darauf verzichten müssen?
Deine Beförderung hängt garantiert nicht davon ab ob du die Wohnung kündigen kannst oder nicht.

Schon mal mit dem Vermieter gesprochen?
Selbst wenn dieser sich quer stellt müsstest du doch max. für 2 Monate doppelte Miete zahlen.

Wie würdest du reagieren wenn der Vermieter kündigt während du doch lt. Vertrag nicht kündbar bist?
Warum soll ein Vertrag nicht mehr eingehalten werden nur weil er dir plötzlich nicht mehr passt?

Kleine Hexe

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#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47313 Beiträge, 16762x hilfreich)

quote:
Das der Vertrag Rechtswirksam ist ist mir schon klar


Wieso ist das klar? Im Gegensatz zu Michael32 bin ich der Auffassung, dass der Kündigungsausschluss unwirksam ist.

Da hier frühestens am 01.03.2013 die Kündigung ausgesprochen werden darf, wirkt sie frühestens zum 31.05.2013. Damit ist der Mieter mehr als 4 Jahre seit Vertragsabschluss gebunden, was nach ständiger Rechtsprechung des BGH unzulässig ist.

Bei einem wirksamen Kündigungsausschluss hätte übrigens auch unter den genannten besondern Umständen nicht gekündigt werden können. Allenfalls hat der Mieter dann Anspruch auf Stellung eines Nachmieters.

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1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47313 Beiträge, 16762x hilfreich)

quote:
Das der Vertrag Rechtswirksam ist ist mir schon klar


Wieso ist das klar? Im Gegensatz zu Michael32 bin ich der Auffassung, dass der Kündigungsausschluss unwirksam ist.

Da hier frühestens am 01.03.2013 die Kündigung ausgesprochen werden darf, wirkt sie frühestens zum 31.05.2013. Damit ist der Mieter mehr als 4 Jahre seit Vertragsabschluss gebunden, was nach ständiger Rechtsprechung des BGH unzulässig ist.

Bei einem wirksamen Kündigungsausschluss hätte übrigens auch unter den genannten besondern Umständen nicht gekündigt werden können. Allenfalls hat der Mieter dann Anspruch auf Stellung eines Nachmieters.

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1x Hilfreiche Antwort


#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47313 Beiträge, 16762x hilfreich)

quote:
Bist Du Beamter ?


Das Mietrecht gilt auch für Beamte. Das Sonderkündigungsrecht für Beamte wurde bereits 2001 abgeschafft.

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#10
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13643 Beiträge, 4346x hilfreich)

Hallo hh,

quote:
Da hier frühestens am 01.03.2013 die Kündigung ausgesprochen werden darf,
Wo steht das, bitte?

Ich lege den Satz "Für die Zeit bis zum 01.03.2013 verzichten die Mietparteien auf ihre Kündigungsrechte," jedenfalls so aus, dass hier mit "Zeit" die Mietzeit gemeint ist.
Ähnliches kennt man doch besipielsweise aus Strom- oder Telefonverträgen, dort heißt es auch oft "Mindestvertragslaufzeit 1 Jahr", trotzdem kann (und muss) man schon vor Ablauf des einen Jahres kündigen, halt zum Ende der Laufzeit.

Mich wundert allerdings, dass praktisch ein Monat fehlt, logisch wäre doch "bis zum 31.03.2013". Das wäre aber OK, denn weniger als 4 Jahre sind ja kein Problem.

MfG Stefan

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47313 Beiträge, 16762x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Für die Zeit bis zum 01.03.2013 verzichten die Mietparteien auf ihre Kündigungsrechte <hr size=1 noshade>


Das verstehe ich so, dass bis zum 01.03.2013 keine Kündigung ausgesprochen werden darf, eine Kündigung also frühestens zum 31.05.2013 möglich wäre. Ich gebe dabei zu dass die Formulierung nicht eindeutig ist und auch so verstanden werden kann wie von reckoner. Dann aber ist § 305c Abs. 2 BGB anzuwenden und meine Auslegung ist für die rechtliche Beurteilung zu verwenden.

Eine nachträgliche Klarstellung hilft dem Vermieter in so einem Fall übrigens nicht.

Wenn der Vermieter "Mindestvertragslaufzeit bis zum 28.02.2013" geschrieben hätte, dann wäre das übrigens ok gewesen, da dann klar ist, dass man zu diesem Datum kündigen kann.

quote:<hr size=1 noshade>Mich wundert allerdings, dass praktisch ein Monat fehlt, logisch wäre doch "bis zum 31.03.2013". Das wäre aber OK, denn weniger als 4 Jahre sind ja kein Problem. <hr size=1 noshade>


Das Datum 31.03.2013 wäre in keinem Fall ok, da die max. 4 Jahre ab Vertragsschluss und nicht ab Mietbeginn gelten.

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-- Editiert hh am 02.10.2012 11:09

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1201 Beiträge, 475x hilfreich)

Der BGH spricht immer vom Recht zur Kündigung, das für die Dauer von max. 4 Jahren auch durch Formularvertrag ausgeschlossen werden kann, nicht aber von einem Ende des Mietverhältnisses.
Nachzulesen u.a. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04

Die Vereinbarung reicht nicht über den genannten Zeitraum hinaus und wird daher wirksam sein.

Der Mieter wird einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis gegen Nachmieterstellung haben.

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1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47313 Beiträge, 16762x hilfreich)

Dann schaue Dir mal das BGH-Urteil vom 08.12.2010 (Az.: VIII ZR 86/10 ) an. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis spätestens 4 Jahre nach Vertragsabschluss zu beenden. Diese Möglichkeit wird ihm im konkreten Fall nicht eingeräumt, wodurch die Klausel unwirksam ist. Mit dem Verzicht auf Kündigungsrechte ist nach meiner Auffassung auch der Verzicht auf das Aussprechen der Kündigung verbunden.

Der BGH hat im Übrigen bereits in seinem Urteil vom 06.04.2005 an den § 557a BGB angeknüpft und die 4 Jahre daraus abgeleitet. Dort steht aber klar, dass nach 4 Jahren eine Beendigung möglich sein muss. Insofern hat der BGH seine Rechtsprechung mit dem neuen Urteil nicht geändert, sondern lediglich präzisiert.

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-- Editiert hh am 02.10.2012 15:29

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Ebenezer
Status:
Lehrling
(1235 Beiträge, 630x hilfreich)


Stimme HH zu. Die Rechtsprechung ist insoweit nicht ganz perfekt abgestimmt.

Einerseits gibt es zulässige Maximaldauer des Kündigungsausschlusses.

Andereseits bezieht sich das zitierte BGH-Urteil deutlich auf die maximal mögliche Vertragslaufzeit, nicht auf den maximal möglichen Ausschluß.

Insoweit wird man wohl davon ausgehen müssen dass alle formularmäßigen Klauseln in Mietverträgen die einen Ausschluss von vier Jahren vorsehen und keine ordentliche fristlose Kündigung (seltsame Konstruktion) ermöglichen wegen Überschreitung der 4-Jahres-Grenze unwirksam sind.

Eine böse (und so nicht vorhersehbare) Falle. Aber für Mieter natürlich sehr willkommen.

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