Mietvertrag mit Mindestlaufzeit bei Versetzung kündigen

8. Juni 2016 Thema abonnieren
 Von 
Julia1010
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietvertrag mit Mindestlaufzeit bei Versetzung kündigen

Sehr geehrtes 123recht-Forum,

angenommen ein Mieter wird von seinem Arbeitgeber versetzt. Gleichzeitig hat er einen Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer von 2 Jahren unterschrieben. Die Untervermietung wird im Mietvertrag ausgeschlossen und der Nachmieter wird vom Vermieter bestimmt. Der Vermieter möchte sich nicht auf eine Lösung einigen und ist nicht zu einem Gespräch bereit.

Welche Möglichkeiten gibt es, den Mietvertrag zu kündigen und zu welchem Zeitpunkt?

Bitte die Schritte so präzise wie möglich erläutern (Kündigung per Einschreiben mit welchem Inhalt, welcher Frist, Form etc.).

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
HeHe
Status:
Richter
(8408 Beiträge, 3771x hilfreich)

http://www.mietrecht.org/kuendigung/ausserordentliche-kuendigung-eines-mietvertrages-bei-jobwechsel-oder-jobverlust/

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#2
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von Julia1010):
Gleichzeitig hat er einen Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer von 2 Jahren unterschrieben.


Was genau heißt das? Bitte den exakten Wortlaut.

Bei "zwangsweiser", also unfreiwilliger Versetzung an einen anderen Ort kann man evtl. die vorzeitige Vertragsaufhebung/-entlassung verlangen.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/n1/nachmieter.htm

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#3
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2594 Beiträge, 994x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Zitat (von Julia1010):Gleichzeitig hat er einen Mietvertrag mit einer Mindestmietdauer von 2 Jahren unterschrieben.
Was genau heißt das? Bitte den exakten Wortlaut.
Bei "zwangsweiser", also unfreiwilliger Versetzung an einen anderen Ort kann man evtl. die vorzeitige Vertragsaufhebung/-entlassung verlangen.
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/n1/nachmieter.htm


Ich sehe außer einer Einigung keine Möglichkeit - außer die Klausel ist ungültig.

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#4
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von asd1971):
Ich sehe außer einer Einigung keine Möglichkeit - außer die Klausel ist ungültig.


Hast Du gelesen was im Link dazu steht?

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#5
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2594 Beiträge, 994x hilfreich)

Hi,

das habe ich. Allerdings hat der TS nicht erwähnt, ob es zwangsweise ist, oder weil er selbst woanders will.

Genau das kann den Unterschied ausmachen. Das Urteil ist allerdings von 1989. Ob es nach fast 30 Jahren wirklich noch gilt?

Ich stelle das nur in den Raum...

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von Julia1010):
Die Untervermietung wird im Mietvertrag ausgeschlossen

Nur als Anmerkung: Diese Klausel wäre ungültig wegen § 553 (3) BGB . Da hier ein berechtigtes Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, kann der Vermieter eine Untervermietung eines Teils der Wohnung nicht verbieten. Die Untervermietung der gesamten Wohnung wäre nur nach § 540 BGB möglich: Bei diesem hat der Vermieter zwar das Recht, die Untervermietung abzulehnen, aber es entsteht dann ein Kündigungsrecht.

Hier ein Verweis azuf die PRobleme des § 540 BGb: http://www.123recht.net/Verzicht-auf-ordentliche-Kuendigung-Mietvertrag-__f505111.html

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#7
 Von 
Julia1010
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Es handelt sich in diesem Fall um eine zwangsweise Versetzung vom Arbeitgeber. Entsteht ein ordentliches oder außerordentliches fristloses Kündigungsrecht, wenn der Vermieter die Untervermietung nach § 540 BGB abehnt?

Angenommen der Mieter hat fristlos, ersatzweise mit der dreimonatigen Kündigungsfrist, außerordentlich gekündigt und angeboten, geeignete Nachmieter zu stellen, woraufhin der Vermieter beides schriftlich ablehnt. Welche Möglichkeiten hat der Mieter in diesem Fall, um fristlos zum Monatsende aus dem Mietvertrag herauszukommen?

Entstehen für den Mieter Kosten, wenn er nun zum Anwalt geht, um sich zu verteidigen?

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#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von Julia1010):
Entsteht ein ordentliches oder außerordentliches fristloses Kündigungsrecht, wenn der Vermieter die Untervermietung nach § 540 BGB abehnt?

Nein, kein fristloses Kündigungsrecht. Ansonsten siehe den verlinkten Post. § 540 BGB ist ein kniffliges Ding.

Zitat (von Julia1010):
Welche Möglichkeiten hat der Mieter in diesem Fall, um fristlos zum Monatsende aus dem Mietvertrag herauszukommen?

keine. Ich sehe keinen Grund für eine fristlose Kündigung. Mindestens die normalen Kündigungsfristen wird der Mieter einhalten müssen.

Zitat (von Julia1010):
Entstehen für den Mieter Kosten, wenn er nun zum Anwalt geht, um sich zu verteidigen?

Klar, der Anwalt arbeitet nicht kostenlos. Möglicherweise aber umsonst. Eine fristlose Kündigung wird der nämlich wahrscheinlich auch nicht hinargumentiert bekommen. Möglicherweise bekommt er eine fristgemäße Kündigung durch. Da muss der Mieter halt ausrechnen, ob sich das lohnt.

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#9
 Von 
Julia1010
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Gibt es bei der dreimonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist die Möglichkeit, die Wohnung in diesem Zeitraum nach § 540 BGB unterzuvermieten?

Es gibt also keine Möglichkeit, fristlos zu kündigen, wenn der Vermieter es ablehnt, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt? Eine fristlose Kündigung ist demzufolge nur möglich, falls der Vermieter es akzeptiert, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet?

-- Editiert von Julia1010 am 13.06.2016 19:14

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#10
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Zitat:
Eine fristlose Kündigung ist demzufolge nur möglich, falls der Vermieter es akzeptiert, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet?


NEIN.
Wenn der Vermieter einen Nachmieter akzeptiert bedeutet dieses doch dass ein Mietaufhebungsvertrag zustande kommt.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#11
 Von 
Julia1010
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Ist es in dieser Situation sinnvoll einen Anwalt mit der Sachlage zu beauftragen?

Führt die Verweigerung des Vermieters zu allen vorgeschlagenen Lösungen des Mieter nicht dazu, dass sich der Mieter mit einem Anwalt nur verteidigt und demzufolge der Vermieter bei Recht des Mieters die Kosten trägt?

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#12
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Welche rechtlich relevante Erklärungen kann der Anwalt abgeben, aber nicht der Mieter ?

Im Übrigen frage ich mich ohnehin, ob eine pauschale Forderung auf Genehmigung der Untervermietung ( also ohne Angabe des Namens des Untermieters ) langt um die vorzeitige Kündigung nach § 540 BGB zu begründen. In Absatz 1 Satz 2 des § heißt es:

Zitat:
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.


Also muss der Vermieter auch wissen, um welche Person es sich handeln soll.

-- Editiert von Spezi-2 am 13.06.2016 20:49

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von Julia1010):
Ist es in dieser Situation sinnvoll einen Anwalt mit der Sachlage zu beauftragen?

Was willst du erreichen? Hast du die oben geposteten Seiten gelesen? Dort gibt es auch Verweise auf einschlägige Urteile. Auf die könntest du dich berufen, einen passenden Nachmieter vorschlagen und eben kündigen. Das hat gewisse Chancen auf Erfolg. Ein Anwalt könnte bei der Formulierung der Kündigung und als Überzeugungshilfe für den Vermieter dienen. Ob die Kosten dafür gerechtfertigt sind, musst du selbst entscheiden.

Zitat (von Julia1010):
Führt die Verweigerung des Vermieters zu allen vorgeschlagenen Lösungen des Mieter nicht dazu, dass sich der Mieter mit einem Anwalt nur verteidigt und demzufolge der Vermieter bei Recht des Mieters die Kosten trägt?

Notwendige rechtsverfolgungskosten würde in der Regel der Unterlegene eines Gerichtsverfahrens tragen müssen. Zumindest dann, wenn der Unterlegene dieses Gerichtsverfahren erst nötig gemacht hat. Und da liegt das erste Problem.

Nach deiner bisherigen Schilderung könnte man den Eindruck gewinnen, dass du relativ unsubstantiiert und wahllos gekündigt hast. Es ist durchaus möglich, dass der Vermieter dies ablehnen durfte. Da waren ja auch Kündigungen drin, die tatsächlich haltlos waren. Wenn du gut begründet und vielleicht sogar mit Nachmieter-Nennung gekündigt hast und der Vermieter dennoch die Kündigung nicht akzeptiert, dann sieht's schon ein wenig anders aus.

Wobei es auch dann fraglich ist, warum du überhaupt klagen solltest. Eine Kündigung braucht keine Zustimmung des Vermieters um gültig zu sein. Es ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wenn sie gültig und dem Vermieter zugegangen iast, dann entfaltet sie auch die entsprechende Wirkung, d.h. das Mietverhältnis wird beendet. Warum solltest du dann kalgen?

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#14
 Von 
Julia1010
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Es geht vor allem darum, welche rechtlichen Schritte konkret eingeleitet werden und da kann ein Anwalt mehr Rechtssicherheit bieten oder sehe ich das falsch? Soweit ich das beurteilen kann, hat bisher noch niemand konkrete und eindeutige Handlungsempfehlungen gegeben, besonders ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Nachmieterregelung verweigert.

Das Problem liegt vor allem darin, dass der Mieter zum Ende des Monats die Wohnung bereits verlassen muss, um der Arbeit in der neuen Stadt nachzugehen. Eine dreimonatige Kündigungsfrist ist deshalb nicht zumutbar und sehr kostspielig. Aus diesem Grund wird eine Möglichkeit gesucht, um sich so früh wie möglich von den Mietkosten zu befreien.

-- Editiert von Julia1010 am 13.06.2016 20:59

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#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119645 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat:
Bitte die Schritte so präzise wie möglich erläutern (Kündigung per Einschreiben mit welchem Inhalt, welcher Frist, Form etc.).

Zitat:
Soweit ich das beurteilen kann, hat bisher noch niemand konkrete und eindeutige Handlungsempfehlungen gegeben,

Das wäre Rechtsberatung im konkreten Einzelfall. Die bekommt man hier: http://frag-einen-anwalt.de/

Hier diskutieren Laien über vorgegebene Sachverhalte.



Zitat:
Es geht vor allem darum, welche rechtlichen Schritte konkret eingeleitet werden und da kann ein Anwalt mehr Rechtssicherheit bieten oder sehe ich das falsch?

Für einen Laien der keine Ahnung hat/unsicher ist, wäre das anzuraten.
Zuvor sollte man den Anwalt jedoch fragen, was der Spass kostet.



Zitat:
besonders ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Nachmieterregelung verweigert.

Es gibt eine Nachmieterregelung im Vertrag? Wie lautet die?



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#16
 Von 
Julia1010
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Der Nachmieter wird vom Vermieter bestimmt. Die Untervermietung wird ausgeschlossen.

Untervermietung wäre dann wohl die beste Lösung. Welche Möglichkeiten gibt es da? Im Mietvertrag wird sie ausgeschlossen, aber das dürfte wohl nicht rechtsgültig sein?!

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Julia1010
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die hilfreichen und kompetenten Antworten!

Angenommen, ein möglicher Nachmieter unterschreibt die Absichtserklärung, dass er ab dem nächsten Monat einziehen würde. Ist er dazu im Zweifel verpflichtet?

Angenommen, der Mieter unterzeichnet einen Mietaufhebungsvertrag, dass er im selben Monat auszieht, dafür jedoch statt der gesetzlichen 3 monatigen Frist nur 2 Monatsmieten bezahlt und gleichzeitig wird die Wohnung ab dem nächsten Monat an einen Nachmieter vermietet. Hat der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der Miete und darf der Vermieter doppelt Miete kassieren?

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