Mietvertrag ohne Eigentümer

15. April 2009 Thema abonnieren
 Von 
intrepid
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietvertrag ohne Eigentümer

Hallo Zusammen,

folgendes Problem...ich beabsichtige eine gewerbl. Immobilie zu kaufen, die aktuell vermietet ist (Zeitvertrag).
Nun stellt sich heraus, dass der Mietvertrag mit einem Vermieter (Eigentümer ?) geschlossen wurde, der zu diesem Zeitpunkt nur einen notariellen (Vor)-Vertrag hatte...
spricht der Verkauf und die Grundbucheintragung wurden nie abgeschlossen.

Merkwürdig bleibt jedoch, dass der alte und immer noch aktuelle Eigentümer (siehe Grundbuch) damals die Schlüssel zwar ausgehändigt hat und sich auf Grund einer Privatinsolvenz auch nicht mehr um das Objekt gekümmert hat (?!?).

Mich mich stellt sich nun die Frage, ob ich o.g. Mietvetrag als Käufer übernehmen muss ? ist er überhaupt gültig ?
und wenn nicht wer haftet ? der angeblicher Käufer und Vermeiter ?

Dank und Grüsse
Intrepid

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21 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Job-Center
Status:
Schüler
(434 Beiträge, 60x hilfreich)

quote:
Merkwürdig bleibt jedoch, dass der alte und immer noch aktuelle Eigentümer (siehe Grundbuch) damals die Schlüssel zwar ausgehändigt hat


D.h. ein wirksame MV ist zustande gekommen. Eine schriftliche Vertrag mit dem Eigentümer, war bei Vertragsschluss nicht notwendig.

Wenn du den Mieter nicht weiter haben willst, dann musst du alles mit ihm im Vorfeld klären, sonst hast du den bestehende -auch wenn unwirksam- MV anerkannt.


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#2
 Von 
intrepid
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,
ich hatte mich etwas ungenau ausgedrückt,
der richtige Eigentümer hat dem angeblichen Käufer einen Schlüssel ausgehändigt und nicht direkt dem Mieter.
Dann hat der angebliche Käufer, der vorgab der neue Eigentümer zu sein, einen Mietvertrag mit besagten gewerblichen Mieter gemacht.

Meiner Meinung nach ist dem Mieter kein Verschulden anzuhaften, jedoch ist der Mietvertrag alles andere als gültig ?!?

Dank und Grüsse
Intrepid

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#3
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#4
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 276x hilfreich)

Hi,

falls ich das richtig verstanden habe, sollte das Objekt verkauft werden und dieser Verkauf platzte ? Der vermeintliche Käufer machte dann ein MV mit dem jetzigen Mieter ?

Meiner Meinung nach gibt es dann keinen derzeit gültigen MV !

Unabhängig davon, was würde Sie daran hindern einen neuen Vertrag abzuschliessen, mit Genehmigung des jetzigen Eigentümers und dann erst zu kaufen ?

MFG

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#5
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 1990x hilfreich)

"der Eigentümer hat sich auf Grund einer Privatinsolvenz auch nicht mehr um das Objekt gekümmert (?!?). "

Dann müßte doch ein Insolvenzverwalter eingesetzt worden sein.
An diesen sollst Du Dich sofort wenden und Klarheit (Vermietung, Kauf) schaffen.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens darf der Eigentümer auch nicht mehr ohne Zustimmung des Insolvenzverwalter das Objekt verkaufen.


0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Job-Center
Status:
Schüler
(434 Beiträge, 60x hilfreich)

quote:
und wenn nicht wer haftet ? der angeblicher Käufer und Vermeiter ?


Genau, wenn du aber jetzt das Objekt kaufst, dann musst du auch den bestehende MV erfüllen, da du Kenntnis davon hast.


0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#8
 Von 
Job-Center
Status:
Schüler
(434 Beiträge, 60x hilfreich)

Wer Trollen will kann im Plauder Spammen wie er will, dort zählen auch die Postings im Beitragszahl.

Es ist mehr als bekannt: Bei GMV -und gerade bei einem Zeitmietvertrag die mehr als 1 Jahr vorsieht- ist die Schriftform erförderlich. Bekannter noch, dass Vertrtäge die nicht von alle Eigentümer unterschrieben sind, sind nach einem Jahr nicht mehr bindend, d.h. es gelten dann die gesetzliche Regelungen.

Ein Bevollmächtigter kann ein wirksame MV schließen, aber natürlich nicht wenn er sich als Eigentümer angebt.




0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest123-2223
Status:
Student
(2421 Beiträge, 1206x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Christiana
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Leider ist das falsch.

quote:
Dann hat der angebliche Käufer, der vorgab der neue Eigentümer zu sein, einen Mietvertrag mit besagten gewerblichen Mieter gemacht.


Du bist verblendet und überfordert.
Nicht jeder der anderer meinung ist als DU ist ein Troll.



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#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44610 Beiträge, 15887x hilfreich)

Die Aussagen von Ali Baba sind völlig korrekt und zwar in jedem Punkt.

Die Wirksamkeit eines Mietvertrages wird nicht dadurch aufgehoben, dass der Vermieter gar nicht berechtigt war, das Obekt zu vermieten. Der Mietvertrag ist daher in diesem Fall ganz offensichtlich wirksam. Wenn der Vermieter unberechtigt ein Objekt vermietet, dann macht er sich ggf. gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig.

Die Frage, die sich hier jedoch stellt ist, ob ein Käufer in diesen Mietvertrag eintritt. Nach meiner Einschätzung hat der Verkäufer durch sein Verhalten den Mietvertrag akzeptiert und somit muss ihn auch ein Käufer gegen sich gelten lassen.

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#12
 Von 
Job-Center
Status:
Schüler
(434 Beiträge, 60x hilfreich)

Bei Wohnraum das wird sicher gehen, wo z.B. durch nur die Mietzahlung in sich, ein wirksame MV zustande kommen kann. Bei einem gewerblichen ZEITmietvertrag, sieht das anders aus, wenn der Vermieter sich als Eigentümer angibt, nur weil er dachte, dass er bald das Objekt kaufen wird.

Ein Mietverhältnis besteht schon, aber ein Zeitmietvertrag mit der Fragesteller nach dem Kauf, hat keine Chance. D.h. der Fragesteller kann die bestehende Mietverhältnis gemäß § 580a BGB wegen die fehlende Schriftform kündigen.

Wie wichtig ist die Schriftform mit volle richtigkeit? Mehr Infos kann man entnehmen von (z.B.) folgende Urteil: BGH vom 09.04.2008 - Az. XII ZR 89/06

Das der fake Eigentümer hier haftet, das ist ja klar.



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#13
 Von 
rudedy
Status:
Beginner
(65 Beiträge, 15x hilfreich)

Ich kram das mal wieder hoch

quote:<hr size=1 noshade>Bei Wohnraum das wird sicher gehen, wo z.B. durch nur die Mietzahlung in sich, ein wirksame MV zustande kommen kann. Bei einem gewerblichen ZEITmietvertrag, sieht das anders aus, wenn der Vermieter sich als Eigentümer angibt, nur weil er dachte, dass er bald das Objekt kaufen wird.

Ein Mietverhältnis besteht schon, aber ein Zeitmietvertrag mit der Fragesteller nach dem Kauf, hat keine Chance. D.h. der Fragesteller kann die bestehende Mietverhältnis gemäß § 580a BGB wegen die fehlende Schriftform kündigen.

Wie wichtig ist die Schriftform mit volle richtigkeit? Mehr Infos kann man entnehmen von (z.B.) folgende Urteil: BGH vom 09.04.2008 - Az. XII ZR 89/06

Das der fake Eigentümer hier haftet, das ist ja klar. <hr size=1 noshade>

Was passiert wenn der Vermieter später (nach 2 Jahren) doch Eigentümer wird?
Wird der unwirksame Vertrag dann geheilt und der Mietvertrag wird wieder gültig?

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#14
 Von 
rudedy
Status:
Beginner
(65 Beiträge, 15x hilfreich)

Niemand der Ahnung hat??
Ich meine können gewerbliche Mietverträge nachträglich geheilt werden?
A macht Gerbemietevertrag mit B
B ist noch nicht Eigentümer, kauft das Objekt aber später (nach 2 Jahren)
Ist der Mietvertrag gültig?


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0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107692 Beiträge, 38057x hilfreich)

quote:
Was passiert wenn der Vermieter später (nach 2 Jahren) doch Eigentümer wird?

Nichts. Denn der Vermieter hat nun das Eigentum an dem Objekt erworben. Das beinflusst den Meitvertrag jedoch nicht.
Was sollte denn passieren?



quote:
Wird der unwirksame Vertrag dann geheilt und der Mietvertrag wird wieder gültig?


Was sollte denn da geheilt werden? Der Mietvertrag war auch nie ungültig.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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#16
 Von 
rudedy
Status:
Beginner
(65 Beiträge, 15x hilfreich)

Es geht doch um diesen Fall:

A vermietet Gewerbe (Laden) an B.
A ist aber nicht Eigentümer des Objekts (des Ladens)
A vermietet Objekt in der ABsicht, dass er es sowieso kaufen werde. Und tatsächlich kauft er das Objekt. (aber 2 Jahre später).

Ist der zwischen A und B geschlossene Gewerbemietvertrag gültig??
Zum Zeitpunk der Vermietung war A nicht Eigentümer, weshalb der Gewerbemietvertrag ja ungültig sein müsste.
Aber da er 2 Jahre später Eigentümer geworden ist könnte der Vertrag nachträglich geheilt werden??

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0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107692 Beiträge, 38057x hilfreich)

quote:
Zum Zeitpunk der Vermietung war A nicht Eigentümer, weshalb der Gewerbemietvertrag ja ungültig sein müsste.


Das ist eine Fehlannahme.
Da es keinerlei Regelung gibt, das der Vermieter auch verpflichtend der Eigentümer sein muss, war der Vertrag nicht ungültig.

Da gibt es also nichts zu heilen an der Gültigkeit diesbezüglich.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
rudedy
Status:
Beginner
(65 Beiträge, 15x hilfreich)

Ich verstehe nicht richtig.
Das heißt ich kann einfach irgendwelche fremden Objekte vermieten ohne Eigentümer zu sein??

Beim Gewerbemietvertrag ist es doch diesbezüglich auch strenger geregelt als beim normalen Mietvertrag?

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0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107692 Beiträge, 38057x hilfreich)

quote:
Das heißt ich kann einfach irgendwelche fremden Objekte vermieten ohne Eigentümer zu sein??

Klar.

Was meinst du ist z.B. bei Autovermietungen der Fall?
Die sind nicht Eigentümer der ganzen KfZ, die sind oft ebenfalls nur gemietet.

Oder die klassischen Untermietverträge?

Es gibt ganze Bürohochhäuser die nur vom dem Eigentümer als Gesamtkomplex für XX Jahre gemietet wurden und dann vom Vermieter in kleineren Einheiten für andere Zeiträume weitervermietet werden.



Probleme gibt es erst, wenn der Vermieter an den Mieter ein Objekt vermietet und ihm die vertraggemäße Nutzung nicht einräumen kann. Dann würde er sich unter Umständen gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig machen. Das ändert aber nichts an der gültigkeit des Mietvertrages.





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#20
 Von 
rudedy
Status:
Beginner
(65 Beiträge, 15x hilfreich)

Ok Danke,
Aber der Vermieter muss vom Eigentümer auf jedenfall das Einverständnis haben... oder?? Auf jeden fall einens chriftlichen Vertrag?? Vorallem bei einem Gewerbemietvertrag??

Danke

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#21
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107692 Beiträge, 38057x hilfreich)

quote:
Aber der Vermieter muss vom Eigentümer auf jedenfall das Einverständnis haben... oder??

Nein


quote:
Auf jeden fall einens chriftlichen Vertrag??

Nein


quote:
Vorallem bei einem Gewerbemietvertrag??

Nein


Und trotzdem wäre der Vertrag zwischen Vermieter und Mieter gültig.

Natürlich wäre es ideal wenn der Vermieter einen schriftlichen Gewerbemietvertrag der auch Untervermietung erlaubt mit dem Eigentümer hätte.

Aber all das ist keine Vorraussetung für einen gültigen Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter.





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