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Mietvertrag vor Kauf abschließen

6. Dezember 2014 Thema abonnieren

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Frage vom 6. Dezember 2014 | 15:23

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Mietvertrag vor Kauf abschließen

Guten Tag zusammen,

in diesem Beitrag habe ich eine Frage zu dem Thema "neuen Mietvertrag mit Käufer und bisherigem Mieter vor Beurkundung und Eintragung schließen.

Es geht um folgenden Sachverhalt:

Ich werde eine bereits vermietete Wohnung kaufen. Da der zwischen dem Verkäufer (VK) und Mieter (M) geschlossene Mietvertrag für mich nachteilig ist, möchte ich (K) einen neuen Mietvertrag mit M abschließen.
Natürlich möchte ich dies in trockenen Tüchern haben, noch bevor der notarielle Beurkundungstermin ist.

Alle Parteien (VK, M und K) sind mit diesem Vorgehen einverstanden. Zusätzlich sollen VK und M einen Aufhebungsvertrag bezüglich des bisherigen Mietvertrages schließen. Der Mietvertrag zwischen K und M wird mit Mietbeginn in der Zukunft (mit VK abgesprochen) geschlossen.

Nun die Fragen:

1) Ist es rechtlich ok, dass M und K vor Eintragung / notarieller Beurkundung einen Mietvertrag schließen?

2) Gilt der zuletzt geschlossene Mietvertrag, wenn VK und M keinen Aufhebungsvertrag schließen sollten?

3) Kann der M nach Unterschrift des Mietvertrages mit K noch irgendwelche Rechte aus dem ursprprünglichen Mietvertrag herleiten?

Vielen Dank für die Antworten im Voraus!

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7 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 6. Dezember 2014 | 15:47

Von

Status:

Frischling (32 Beiträge, 13x hilfreich)

quote:
1) Ist es rechtlich ok, dass M und K vor Eintragung / notarieller Beurkundung einen Mietvertrag schließen?

2) Gilt der zuletzt geschlossene Mietvertrag, wenn VK und M keinen Aufhebungsvertrag schließen sollten?

3) Kann der M nach Unterschrift des Mietvertrages mit K noch irgendwelche Rechte aus dem ursprprünglichen Mietvertrag herleiten?

1) Einen rechtsgültigen Mietvertrag kann nur der Eigentümer abschließen.

2) Ja. Den vorherigen Mietvertrag würde ich aber in beiderseitigem Einverständnis vorher kündigen.
Also Mieter schreibt Einzeiler: "Hiermit kündige ich die Wohnung zum 10.12.2014". Vermieter bestätigt: "Hiermit bestätige ich die Kündigung zum 10.12.2014."
Und dann sofort den neuen Mietvertrag.

3) Nein. Wenn der M intelligent ist, unterschreibt er aber keinen neuen Mietvertrag mit für Ihn ungünstigeren Bedingungen.

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0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Dezember 2014 | 16:34

Von

Status:

Senior-Partner (6436 Beiträge, 2318x hilfreich)

quote:
Einen rechtsgültigen Mietvertrag kann nur der Eigentümer abschließen.

FALSCH.
Jeder kann einen rechtsgültigen Mietvertrag abschließen.
Nur nicht jeder kann ihn auch erfüllen und macht sich dann schadensersatzpflichtig.

quote:
würde ich aber in beiderseitigem Einverständnis vorher kündigen .

Kündigungen sind einseitige Erklärungen.
Beiderseitig geht also nur als Vereinbarung.

quote:
Wenn der M intelligent ist, unterschreibt er aber keinen neuen Mietvertrag mit für Ihn ungünstigeren Bedingungen.

Zutreffend. #
Wenn es tatsächlich zu einer Unterschrift kommt, könnte der Mieter je nach Ablauf der Verhandlungen evtl. auch Anfechtungsgründe haben.

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Dezember 2014 | 17:24

Von

Status:

Richter (8040 Beiträge, 4510x hilfreich)

Der Mieter muss keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, der Käufer tritt in den bestehenenden Mietvertrag ein.

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0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Dezember 2014 | 17:30

Von

Status:

Frischling (5 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die bisherigen Antworten. Diesen ist aktuell zu entnehmen:

zu 1)
- Rechtsgültiger Vertrag nur mit Eigentümer möglich (was passiert denn dann mit einem Untermietvertrag?)

- Mietvertrag rechtskräftig, aber mit Schadensersatzrisiko verbunden

zu 2) Zuletzt geschlossener MV gültig

zu 3) Nein

Ich bitte um Beschränkung auf die konkreten Fragen, alle anderen Äußerungen sind nicht zielführend und deren Erklärung würde den Rahmen sprengen.

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0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Dezember 2014 | 19:27

Von

Status:

Unbeschreiblich (120136 Beiträge, 39834x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>1) Ist es rechtlich ok, dass M und K vor Eintragung / notarieller Beurkundung einen Mietvertrag schließen? <hr size=1 noshade>

Ja.
Jedoch sind solche Verträge durchaus angreifbar, Stichwort unangemessene Benachteiligung des Mieters.

quote:<hr size=1 noshade>2) Gilt der zuletzt geschlossene Mietvertrag, wenn VK und M keinen Aufhebungsvertrag schließen sollten? <hr size=1 noshade>

Nein, dann könnten beide gelten.

quote:<hr size=1 noshade>3) Kann der M nach Unterschrift des Mietvertrages mit K noch irgendwelche Rechte aus dem ursprprünglichen Mietvertrag herleiten? <hr size=1 noshade>

Ja, das wäre möglich

Insgesamt ein windiges Kostrukt, das vor Gericht wie ein Kartenhaus zusammenfallen kann, wenn M seine Meinung ändert.

Hier sollte man ein paar EUR zustätzlich in eine fachliche Beratung/Formulierung investieren, das dürfte weniger kosten als wenn es in die Hose geht.

Wer auch das Geld sparen möchte, nimmt die einfachste Möglichkeit, VK schließt mit M den betreffenden Vertrag ab und K tritt bei Kauf in den Vertrag anstelle VK ein.

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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB ."

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 7. Dezember 2014 | 14:09

Von

Status:

Bachelor (3155 Beiträge, 3146x hilfreich)

Ich würde hier den Weg über eine Ermächtigung des Käufers durch den Verkäufer gemäß §185 BGB wählen, dann kann er den Mietvertrag in eigenem Namen abschließen.

Das natürlich vorausgesetzt, dass man die Kündigung/Aufhebung des alten Mietvertrags sauber hinbekommt. Wobei ich mir wirklich frage, wieso der Mieter darauf eingehen sollte, einen für sich vorteilhaften Mietvertrag zu kündigen/aufzuheben.

Nachtrag: Solltest Du vorhaben, wegen Eigendbedarfs in absehbarer Zeit zu kündigen, dann würde ich vom Abschluss des neuen Mietvertrags abraten. Vgl. http://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung/#20 (Punkte 20 und 21)

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"Juristischer Laie - Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Gewähr."

-- Editiert JogyB am 07.12.2014 14:24

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 8. Dezember 2014 | 12:43

Von

Status:

Lehrling (1504 Beiträge, 1226x hilfreich)

quote:
Da der zwischen dem Verkäufer (VK) und Mieter (M) geschlossene Mietvertrag für mich nachteilig ist
[...]
Alle Parteien (VK, M und K) sind mit diesem Vorgehen einverstanden.

Dann gibt es ja nur zwei Möglichkeiten:

1. Der M weiß nicht, daß der neue Mietvertrag für ihn ungünstiger ist. Das kann er aber noch herausfinden und nicht unterschreiben.

2. Der M sieht in dem neuen Mietvertrag einen Vorteil für sich (und damit einen Nachteil für den K), den der K bisher übersehen hat.

Wie man es dreht, es ist nicht gut für den K.