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Mietwohnung oder gemietete Eigentumswohnung ?

1. Mai 2006 Thema abonnieren
 Von 
tutti74
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Mietwohnung oder gemietete Eigentumswohnung ?

Hallo, an den versammelten Sachverstand zum Thema Mietrecht! :-)

Es geht um folgenden Sachverhalt :

Ich habe 1999 - zusammen mit meiner Ex-Partnerin, die Ende 2002 ausgezogen ist (Mietvertrag wurde aber nie geändert) - eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet.

Der damalige Eigentümer, der im Übrigen in dem Haus auch eine der "Wohnungen" als Büro genutzt hat, war Eigentümer des gesamten Hauses und ALLER Wohnungen darin.

Nun hat der alte Eigentümer inzwischen Insolvenz angemeldet und das Haus wurde vom Insolvenzverwalter "en bloc" an eine Immobilienfirma verkauft.

Diese wiederum verkauft nun alle Wohnungen scheibchenweise als Eigentumswohnungen. Und natürlich auch die von mir gemietete.

Ich habe mich zwar schon im Internet ein bischen umgeschaut und "schlau" gemacht bezüglich "Umwandlung in Eigentumswohnung" etc., habe aber nun doch an Euch mal folgende Fragen :

1. Wenn die von mir gemietete Wohnung schon bei meinem Einzug 1999 eine "Eigentumswohnung" war (und eine dementsprechende Teilungserklärung aus 1985 soll es angeblich geben, so eröffnete mir der neue Eigentümer), hätte mich der Alteigentümer über diesen Umstand nicht informieren müssen ???

(Der Mietvertrag ist KEIN "Standard- oder Formularmietvertrag", im gesamten Mietvertrag für die Wohnung steht nirgendwo was von "Eigentumswohnung" !)

Immerhin habe ich mich schon damals u.a. auch aus dem Grund nach einer Mietwohnung im Mehrfamilienhaus umgesehen, nicht irgendwann vor einer Eigenbedarfskündigung zu stehen.

2. Welcher Zeitpunkt ist rein rechtlich entscheidend dafür, wann die "Umwandlung in Eigentumswohnung" stattgefunden hat ?

Erstmal Danke im Voraus für Eure Info´s... sollte noch was an Info´s fehlen, reiche ich´s nach.

Grüße.... Andy

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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Chylla
Status:
Student
(2104 Beiträge, 624x hilfreich)

Ehrlich gesagt, so ganz hab ichs nicht begriffen, kann aber auch die praktische Bedeutung nicht abschätzen. Denn der neue Eigentümer bleibt an den Mietvertrag gebunden. Und niemand kann Euch zwingen, die Wohnung zu kaufen. Wird sie doch an jemand anderes verkauft, kann dieser erst nach einer bestimmten Frist Eigenbedarf anmelden. Aber wenn jemand die Wohnung kauft, dann möchte er diese besichtigen. Und diese Gelegenheit solltest Du nutzen dem Interessenten klar zu machen, dass Du ganz und gar nicht ausziehen möchtest, vielmehr auf jeden Fall gegen eine Kündigung klagen wirst. Die Wohnung ist dann fast unverkäuflich, das ist auch ein Grund, warum ich in meiner Wohnung drin blieb, die ich evtl. irgendwann verkaufen will.

-----------------
"Chylla"

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#2
 Von 
guest123-616
Status:
Lehrling
(1365 Beiträge, 973x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#3
 Von 
tutti74
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Lieben Dank für Eure ersten Antworten.

@chylla :

Es geht darum festzustellen, ob der "besondere Kündigungsschutz" (hier: 3 Jahre) gilt, für Wohnungen die umgewandelt wurden während der Mieter (also hier: ich) schon Mieter war... ob hier im speziellen Fall die Umwandlung VOR meinem Einzug vollzogen war. Und es geht darum herauszufinden, ob ich mich evtl. auf §311 , (2), 1 BGB berufen kann, nach dem der (alte) Vermieter/Eigentümer mich hätte darüber in Kenntnis setzen müssen, das es sich um eine Eigentumswohnung handelt... und ich somit erfahren hätte müssen, das ich jederzeit vor dem heutigen Problem stehen kann, wenn er verkauft.

@Kater Fredy:

zu 1: Natürlich kann auch eine ETW jederzeit verkauft und dann wegen Eigenbedarf gekündigt werden... nur wird die Wohnnung erst NACH meinem Einzug in eine ETW umgewandelt hätte ich 3 Jahre "Schonzeit", wenn sie bereits ETW IST aber eben NICHT. Somit sollte ich als Mieter doch wohl wissen, ob ich eine ETW miete, oder eben nicht ?!?!?

zu2: Hm... kann es sein, das die EINTRAGUNG der Teilungserklärung ins Grundbuch erst deutlich später erfolgt ? Also so, wie z.B. auch die Eintragung eines neuen Besitzers erst Monate nach dem eigentlichen verkauf erfolgt ?!


Danke weiter für Info´s und Meinungen... ggf. auch für Tips zu Urteilen.

Andy

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#4
 Von 
tutti74
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Hm... keiner mehr eine weitere Meinung / Info zum Fall ??

Habe jetzt ganz neu was von "Vorratsteilung" gehört... könnte da was interessantes hinterstecken ?

Danke... Andy

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2880x hilfreich)

Wenn der Eigentümer dir kündigt, kannst du ihn ja auffordern nachzuweisen, dass er es darf und die entsprechenden Fristen eingehalten wurden.
Viel problematischer sehe ich deine Postition, wenn du mal ausziehen willst, denn einen Mietvertrag kündigen können nur die Personen gemeinschaftlich, die ihn auch gemeinschaftlich unterschrieben haben.
Wenn du deine Ex-Partnerin nicht mehr findest, könntest du theoretisch nie kündigen.
Auch könnte sie - wenn sie wollte - jederzeit wieder in die Wohnung einziehen, ist ja schließlich noch "ihre".

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#6
 Von 
tutti74
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

@sinka0304:

Danke für den Tip im ersten Satz... sicher auch eine Möglichkeit, aber ich sehe VORsorge als die bessere "Waffe" ;-)

Der Rest in Deinen Ausführungen ist a) so nicht richtig und b) auch längst alles geregelt, aber Danke.


Hat sonst noch wer eine Idee ? Was ist mit der "Vorratsteilung" ???

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#7
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2880x hilfreich)

Hallo Tutti74,
schön dass es geregelt ist.
Aber wie kommst du darauf, dass meine Aussage, dass nur gemeinschaftlich gekündigt werden kann, wenn gemeinschaftlich der Mietvertrag unterschrieben wurde, falsch ist?
Nur wenn der Vermieter einen der Mieter vorher aus dem Mietvertrag entlässt, kann der andere alleine kündigen. Das ist laut deiner Aussage "Mietvertrag wurde nie geändert" so zu verstehen, dass der Vermieter es bei dir nicht getan hat, da er davon gar nichts weiß.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2880x hilfreich)

Hallo Tutti74,
schön dass es geregelt ist.
Aber wie kommst du darauf, dass meine Aussage, dass nur gemeinschaftlich gekündigt werden kann, wenn gemeinschaftlich der Mietvertrag unterschrieben wurde, falsch ist?
Nur wenn der Vermieter einen der Mieter vorher aus dem Mietvertrag entlässt, kann der andere alleine kündigen. Das ist laut deiner Aussage "Mietvertrag wurde nie geändert" so zu verstehen, dass der Vermieter es bei dir nicht getan hat, da er davon gar nichts weiß.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
JHG
Status:
Schüler
(210 Beiträge, 21x hilfreich)

Lieber Andy,

ich kann Deine Problematik nachvollziehen, aber eigentlich hättest Du bei Deiner Interessenlage 1999 einen Mietvertrag mit Ausschluss eine Kündigungsrechtes aufgrund von Eigenbedarf seitens des Vermieters aushandeln müssen.

In der jetzigen Situation kannst Du mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass der zukünftige Eigentümer Deiner Wohnung diese nicht als Kapitalanlage erwirbt, dazu ist der Verwaltungsaufwand meist zu groß, sondern eine junge Familie wird die Wohnung erwerben und Dir aufgrund berechtigten Eigenbedarfes kündigen.
Ab dem Zeitpunkt des Kündigungstermines wirst Du statt einer Miete Schadensersatz wegen entgangener Nutzung zahlen müssen und eventuell auch die Kosten der Räumungsklage,
für ein zusätzliches Jahr in Deiner Wohnung kommen so Zusatzausgaben in Höhe von ca. 10T€ auf Dich zu.

Diesem Szenario kannst Du entgehen, indem Du selbst die Wohnung erwirbst oder Dich vorsichtshalber nach einer neuen Mietswohung umsiehst.

Mit freundlichen Grüßen,
JHG

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
tutti74
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Erstmal DANKE für die weiteren "Tips".

Hier der aktuelle Stand :

Nach Überprüfung der aktuellen Situation durch den Mieterverein, kommt der Anwalt des Mieterverein zu dem Schluss, das es sich bei der VOR meinem Einzug liegenden Teilung des Hauses lediglich um eine sogenannte "Vorratsteilung" handelt.

Da der ursprüngliche HAUSbesitzer/-eigentümer danach aber auch alleiniger Besitzer/Eigentümer ALLER im Haus befindlichen Wohnungen (auch meiner) war und das auch bis ins letzte Jahr hinein blieb, und da auch keine verkaufsabsichten vordem da waren, gilt die Umwandlung erst mit dem Verkauf an den jetzigen Eigentümer, also seit Januar 2006.

Dies bedeutet also nun "Umwandlung NACH Mietbeginn" und damit 3 Jahre Schonfrist vor Eigenbedarfskündigung.

Noch nicht GANZ so klar ist zur Zeit, ob sogar möglicher Weise die Frist erst DANN zu laufen beginnt, wenn die Wohnung an einen privaten Eigentümer weiterverkauft ist... denn der jetzige Eigentümer ist eine juristische Person (Immobilien GmbH).

In JEDEM Fall schließt sich dann - nach den 3 Jahren "Schonfrist" - noch die normale Kündigungsfrist an, die DANN (in 3 Jahren) bei 9 Monaten statt wie zur Zeit 6 Monaten liegt.


@JHG :

Kosten machen mir erstmal keine Sorgen... wofür ist man im Mieterverein ;-)

Und ein im rechtlichen Sinne "berechtigter" Eigenbedarf ist mal gar nicht sooo leicht anzumelden, wie man landläufig glaubt, wenngleich Du natürlich mit der grundüberlegung Recht hast, die mich ja letztlich auch beschäftigt.

Wie dem auch sei... ich informiere ab sofort alle Kaufinteressenten, die zur Besichtigung kommen, über den "Zustand" der Wohnung und diese spezielle Situation... das hilft auch etwas :-D

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
sika0304
Status:
Schlichter
(7944 Beiträge, 2880x hilfreich)

Wenn du einen Kaufinteressenten durch falsche /unrichtige Aussagen vom Kauf abschreckst, könnte eventuell der Verkäufer dich auf Schadensersatz verklagen.
Andererseits, wer eine Wohnung kauft, freut sich natürlich, wenn der Mieter ihm Gründe angibt, warum der Kaufpreis zu mindern ist. Das sind ja auch die Gründe, warum vermietete Wohnungen billiger sind wie freie.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
jofrotaschi
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Andy,
wir haben derzeit genau den gleichen Fall (Alleineigentümer des ganzen Hauses, Vorratsteilung vor unserem Einzug, jetzt Verkauf an Immobilienfirma und Einzelverkauf der verschiedenen Wohnungen). Unser Mieterbund in Freiburg ist allerdings der Meinung, daß nach § 8 WEG mit der Aufteilung auch schon eine Umwandlung vor unserem Einzug stattgefunden hat und die Kündigungssperrfrist daher nicht greift. Wie ging denn dein Fall aus?
Gruß - jofrotaschi

-----------------
" "

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
tutti74
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Ihr habt E-Mail-Post ;-)

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