Hallo,
folgender Sachverhalt:
Mieter A zieht mit Partnerin B in neue Wohnung und unterschreibt gemeinsamen Mietvertrag mit 4 Jahren Mindestmietdauer. A & B trennen sich partnerschaftlich lange vor Ablauf der Mindestmietdauer. Nach monatelanger Übergangszeit geht B ein neues partnerschaftliches Verhältnis mit Person C ein. A & B zeigen Trennung den Vermietern an, bitten um vorzeitige Vertragsaufhebung auf Kulanz und darum, A gegen C im Mietvertrag zu tauschen. Vermieter lehnen dies ab, erlauben jedoch vorzeitige Vertragsaufhebung bei Auszug und Kündigung von sowohl A als auch B.
Frage: Wenn A & B den bestehenden Vertrag behalten, A den Vermietern seinen Auszug anzeigt und B den Einzug des neuen Partners C, darf der Vermieter dies ablehnen? Besteht hier nicht ein Rechtsanspruch auf Zuzug des Lebenspartners, solange der Fall Überbelegung ausgeschlossen ist?
-- Editiert von User am 17. Februar 2023 14:25
Mindestvertraugslaufzeit mit Ex-Partner, kann Vermieter Zuzug des neuen Partners ablehnen?
Fragen zur Miete?
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Mietvertrag(spartner) und Bewohner müssen ja nicht die gleichen Personen sein.
Eine Vertragsänderung geht nur mit Einverständnis des Vermieters.
Natürlich kann C einfach einziehen. A haftet aber für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag gesamtschuldnerisch weiter, z.B. auch für von C verursachte Schäden oder Nebenkosten. Und da kann sich der Vermieter aussuchen, ob er jetzt A oder B zahlen lässt.
Die blöde Position hat also nicht C, sondern A.
Zitat :erlauben jedoch vorzeitige Vertragsaufhebung bei Auszug und Kündigung von sowohl A als auch B.
Und wie ist die Meinung des Vermieters dazu ob er im Anschluß an die Vertragsaufhebung ein Mietverhältnis mit A und C eingehen will?
Oder möchte der Vermieter doch lieber wieder neue ihm unbekannte Mieter suchen?
Wichtig, falls es in diese Richtung gehen sollte: Achtet darauf, dass ihr nicht zuerst den Aufhebungsvertrag unterschreibt und danach den neuen Mietvertrag doch nicht zu Gesicht bekommt. Das ganze gehört als eine Transaktion abgewickelt oder halt gar nicht.
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Ja. Dies hat der BGH bereits entschieden. Damit wird der Lebenspartner aber nicht Mieter sondern Untermieter von den ursprünglichen Mietern. Den Zuzug wird der Vermieter nur dann untersagen können, wenn in der Person des Lebenspartners besondere Gründe liegen würden.Zitat :Besteht hier nicht ein Rechtsanspruch auf Zuzug des Lebenspartners, solange der Fall Überbelegung ausgeschlossen ist?
Naja, C auch. Der kann , wenn er Pech hat, mit sehr kurzer Frist wieder vor die Tür gesetzt werden. So richtig angenehm ist das auf Dauer auch nicht.Zitat :Die blöde Position hat also nicht C, sondern A.
Danke für die bisherigen Antworten.
Vertragsänderung wird seitens der Vermieter definitiv ausgeschlossen. Die Begründung ist nicht so ganz klar, wird vermutlich aber auch nicht ganz offengelegt. Anscheinend möchte man lieber neue Mieter suchen, weil man längerfristige Mietverhältnisse anstrebt und die neue Konstellation zu unsicher wäre.
Die Haftungsproblematik ist mir auch bekannt. Das könnte aber ja auch mit einem Privatvertrag zwischen A & B/C ausgeschlossen werden.
Zitat :Die Haftungsproblematik ist mir auch bekannt. Das könnte aber ja auch mit einem Privatvertrag zwischen A & B/C ausgeschlossen werden.
Gegenüber dem Vermieter nicht. Verträge zu Lasten Dritter gibt es in Deutschland nicht.
Naja, wenn B oder C solvent genug sind, dann macht ein Vertrag zwischen B&C und A für A durchaus Sinn. Klar, der Vermieter kann sich dann doch an A wenden. Aber solange B oder C genügend Geld haben, holt sich A das im Zweifel halt wieder.
Aber klar, das ist keine Dauerlösung. Auch für C nicht. Aber vielleicht probieren es B und C auch einfach erstmal aus und suchen sich dann zusammen was neues. Kann schon Sinn machen.
Zitat :Wenn A & B den bestehenden Vertrag behalten, A den Vermietern seinen Auszug anzeigt und B den Einzug des neuen Partners C, darf der Vermieter dies ablehnen?
Ja.
Zitat :Dies hat der BGH bereits entschieden.
Da würde mich man das Aktenzeichen interessieren - AZ VIII ZR 371/02 kann es ja nicht gewesen sein.
Zitat :Besteht hier nicht ein Rechtsanspruch auf Zuzug des Lebenspartners, solange der Fall Überbelegung ausgeschlossen ist?
Nein.
Er mal muss man den Vermieter um Erlaubnis fragen.
Der zuziehende Lebenspartner muss dem Vermieter "zumutbar" sein. Sollte das Kriterium erfüllt sein, besteht durchaus ein Rechtsanspruch auf diese Erlaubnis.
Notfalls muss man diese Erlaubnis einklagen - hat man Pech, dann kann das Urteil allerdings auch negativ ausfallen, auch wenn das Kriterium erfüllt sein sollte.
Der Vermieter wird ohnehin erst um Erlaubnis gefragt. Da er aber bereits den Vertragwechsel abgelehnt hat, ist mit seiner Zustimmung eher nicht zu rechnen.
Mir scheint, die Zumutbarkeit ist sehr leicht zu erfüllen. Ich finde als Gegenbeispiele nur Ausnahmefälle wie: bekannter Alkoholiker oder Musiker, der dauerhaft Lärm machen möchte. Das Einkommen von C dürfte aus Vermietersicht ja irrelevant und damit kein Ablehnungsgrund sein, da A & B nach wie vor Vertragspartner sind. Ist ein negatives Urteil, selbst wenn nicht gänzlich auszuschließen, in diesem Fall also nicht eher unwahrscheinlich? Problematisch wäre hier wohl eher, die Wartezeit bis zum finalen Rechtspruch zu überbrücken.
Angenommen auch, der Vermieter lehnt ab. Welchen Hebel hat er dann, wenn dennoch A aus- und C einzieht.
Zitat :Angenommen auch, der Vermieter lehnt ab. Welchen Hebel hat er dann, wenn dennoch A aus- und C einzieht.
Der Vermieter muss zustimmen, wenn nicht, kann er auf Zustimmung verklagt werden.
Gebrauchsüberlassung ohne Zustimmung ist ein (gegebenenfalls [eher unwahrscheinlich] fristloser, sicher aber ordentlicher) Kündigungsgrund.
Zitat :Mir scheint, die Zumutbarkeit ist sehr leicht zu erfüllen.
Für normal strukturierte und sozialisierte Bürger dieses Staates wäre das kein Problem.
Zitat :Ist ein negatives Urteil, selbst wenn nicht gänzlich auszuschließen, in diesem Fall also nicht eher unwahrscheinlich?
Wenn man es richtig angeht, sollte man das Risiko reduzieren können.
Also nicht selber machen, sondern Leute die Ahnung haben machen lassen.
Zitat :Problematisch wäre hier wohl eher, die Wartezeit bis zum finalen Rechtspruch zu überbrücken.
Ja in der Tat, das könnte ein Problem werden.
Wobei man C ja sicher erst mal ein paar Wochen zu Besuch hat um zu testen ob das überhaupt klappt.
Zitat :Welchen Hebel hat er dann, wenn dennoch A aus- und C einzieht.
Der könnte dann abmahnen, die (fristlose) Kündigung aussprechen, auf Unterlassung klagen, das Türschloss austauschen ...
Update zum Sachverhalt: Wie zu erwarten stimmt die Vermietung dem Vorschlag Auszug A und Einzug neuer Lebenspartner C nicht zu.
A & B liegt das Angebot seitens der Vermietung vor, vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, wobei in diesem Fall die Kaution (3 Kaltmieten) wegen Mietausfalls einbehalten würde.
Nun ist wegen der möglicherweise langen zu überbrückenden Wartezeit der Klageweg eher eine suboptimale Option. Laut diesem Artikel (Abschnitt 4) besteht neben dem Klageweg auch die Möglichkeit, das Verhältnis selbst bei Befristung außerordentlich zu kündigen, wenn der Vermier seine Zustimmung verweigert. Bestünde hier also die Möglichkeit, den Vermieter auf den Rechtsanspruch hinzuweisen und vor die Wahl zu stellen, entweder dem Einzug von C zuzustimmen oder bei Auszug und vorzeitiger Vertragsauflösung seitens A & B zumindest dem Kautionseinbehalt nicht zuzustimmen?
Kurz und knapp: Ja.
Begründung dazu?Zitat :Update zum Sachverhalt: Wie zu erwarten stimmt die Vermietung dem Vorschlag Auszug A und Einzug neuer Lebenspartner C nicht zu.
Wenn der Vermieter entgegen einer Verpflichtung nach § 553 BGB eine teilweise Gebrauchsüberlassung ablehnt, dann wird er in aller Regel keine Maßnahmen aufgrund einer ungenehmigten Untervermietung durchsetzen können. Inbesondere würde eine Räumungsklage nach einer solchen Kündigung ins Leere laufen. Wichtig ist aber natürlich, ob der Mieter das Recht auf Genehmigung gehabt hätte. Das wäre vom Mieter zu beweisen.Zitat :Nun ist wegen der möglicherweise langen zu überbrückenden Wartezeit der Klageweg eher eine suboptimale Option.
Ja, § 540 (1) BGB sieht explizit ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters vor, wenn der Vermieter eine Gebrauchsüberlassung an eine konkret genannte Person ablehnt und in der Person selber keine besonderen Ablehnungsgründe vorliegen. Außerordentliche Kündigung bedeutet aber nicht fristlose Kündigung. Die normale Kündigungsfrist ist einzuhalten. Nur der Kündigungsverzicht wird dadurch ausgehebelt.Zitat :Bestünde hier also die Möglichkeit, den Vermieter auf den Rechtsanspruch hinzuweisen und vor die Wahl zu stellen, entweder dem Einzug von C zuzustimmen oder bei Auszug und vorzeitiger Vertragsauflösung seitens A & B zumindest dem Kautionseinbehalt nicht zuzustimmen?
Zitat :Begründung dazu?
Eine offizielle Begründung dazu gab es nicht, lediglich den Hinweis, dass die Eigentümer dies ablehnen. Da keine direkte Kommunkation mit den Eigentümern stattfindet, sondern alles über eine Hausverwaltung läuft, gab es hier nur inoffizielle Hinweise wie: die Eigentümer streben langfristige Mietverhältnisse an und die vorgeschlagene Konstellation sei ihnen zu unsicher.
Problematisch ist vermutlich auch, dass diese Ablehnung nur mündlich per Telefonat mitgeteilt wurde. Für weitere rechtliche Handhabe bräuchte man das sicher schriftlich.
Das Thema hat sich nun aber sehr wahrscheinlich ohnehin erledigt, weil B nicht weiter in einem möglicherweise durch einen Rechtsstreit belasteten Mietverhältnis verbleiben will. Damit fällt dann auch der Hebel weg, den Kautionseinbehalt anzufechten. Dennoch vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Immerhin bin ich jetzt schlauer als zuvor.
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