Mündlicher Untermietvertrag bei gewerblichem Raum

Question

Hallo,

leider bin ich mir nicht ganz sicher, ob es wegen dem gewerblichen Zusatz in diese Rubrik oder das Gewerberecht gehört -> notfalls bitte verschieben.

Folgendes Problem beschäftigt micht seit längerem.

Mein "Kumpel" und Atelierpartner hat im August 2012 einen gewerblichen Raum untergemietet, genauer gesagt die Hälfte eines 200m² Raumes. Der Hauptmieter ist zum selben Zeitpunkt eingezogen, wir waren selbst bei den Verhandlungen mit dem Vermieter dabei. Dieser sagte:
Ihm ist es egal, ob in seinen Räumen untervermietet wird, laut Vertrag ist es aber nicht gestattet, er drückt jedoch ein Auge zu, jedoch will er nur einen schriftlichen Haupmieter haben.
Also wurden wir die Untermieter von dem neuen Hauptmieter. Die Kaution und Vertragsgebühren wurden mit Rechnung auf beide Parteien aufgeteilt.
Nach circa 3 Monaten kam ein neuer Untermieter in die zweite Hälfte des von uns gemieteten Raumes dazu.

Bisher besitzt keiner von uns Untermietern einen Mietvertrag, es wurde lediglich auf Rechnung per Email der Mietbetrag fristgerecht überwiesen.

>>
Ist mein Freund nun befugt, mir einen Untermietvertrag ,einen Mitbenutzungsvertrag o.Ä auszustellen? Er hat bis dato selbst keinen schriftlichen Vertrag, der Hauptmieter spricht sein einem Jahr davon einen Vertrag auszustellen, hat dies aber nie gemacht.

Gewerberechtlich, was für Rahmenbedingungen hat dieser mündliche Untermietvertrag überhaupt? Wir sind nun seit mehr als einem Jahr in dieser Räumlichkeit

Vielen Dank!

Spezi-2 · Answer

Zwei Fragen:
Handelt es sich um ein Objekt in der BRD ?
Ist bekannt das in der BRD bei Gewerberäumen kein Kündigungsschutz besteht, also das MV jeder Zeit ohne Grund mit gesetzlicher Kündigungsfrist beendigt werden kann. Ohne schriftlichen MV mit festgelegter Mietdauer, sitzt der Mieter also auf einem Pulverfass.
Ein mündlicher Mietvertrag gilt höchstens für 1 Jahr und dann nur als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
(§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB ).

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Ein mündlicher Mietvertrag gilt höchstens für 1 Jahr und dann nur als auf unbestimmte Zeit geschlossen.  &lpar;&#167; 578 in Verbindung mit &#167; 550 BGB&rpar;.         Es heisst ja so:    "Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit."    Wenn also bei mündlichem Abschluß nicht über die Laufzeit gesprochen wird, kommt ein unbefristeter Mietvertrag zustande.    Da es nicht anders geregelt ist, gilt dann &#167; 580a II BGB, 6 Monate Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen.    Das kann den Unter-Vermieter in große Probleme bringen, wenn sein eigener &lpar;schriftlicher&rpar; Mietvertrag eine wesentlich kürzere Kündigungsfrist vorsieht.      ----------------- ""

Spezi-2 · Answer

@asap  quote:Wenn also bei mündlichem Abschluß nicht über die Laufzeit gesprochen wird, kommt ein unbefristeter Mietvertrag zustande.      Der Gesetzestext hat aber auch einen Satz 2:  quote:Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.    Der Vertrag war also nicht von Beginn an unbefristet.    Da der Vertrag im Aug. 2012 begann, ist das erst Jahr aber vorbei und es besteht jetzt ein unbefristeter Vertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist.      ----------------- "Meine Beiträge sind keine   juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Der Gesetzestext hat aber auch einen Satz 2:        quote:Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums   zulässig.       Der Vertrag war also nicht von Beginn an unbefristet.        Du hast da etwas völlig missverstanden.    Erst mal gilt das nur für Wohnraum, zum Anderen sagt der Satz nichts über die Laufzeit aus, geregelt ist nur, wann ein unbefristeter Wohnungs  -Mietvertrag erstmals gekündigt werden kann. Keineswegs eine Befristung des Mietvertrages, der Wortlaut lässt diese Auslegung nicht zu.    Aber jedem seine Meinung.      ----------------- ""

Luster · Answer

Vielen Dank für die vielen Antworten. Es handelt sich um Österreichisches Mietrecht, ich bin davon ausgegangen, dass dieses nahezu identisch mit dem Deutschen ist.

Wie sieht es denn nun mit dem Recht aus, einen Untermietvertrag auzustellen? Hat mein Freund, trotz mündlichem Mietvertrag das Recht, einen Untermietvertrag oder Mitbenutzungsvertrag an mich auszustellen?

(Wie siehts im Deutschen Recht dazu aus?)

Mit freundlichen Grüßen

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guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Wie sieht es denn nun mit dem Recht aus, einen Untermietvertrag auzustellen? Hat mein Freund, trotz mündlichem Mietvertrag das Recht, einen Untermietvertrag oder Mitbenutzungsvertrag an mich auszustellen?        Ja, sicher. Er hat dann aber selbstverständlich auch alle Vermieterpflichten.    Die gesetzlichen Kündigungsfristen im österreichischen Recht müsste man kennen und ggf. entsprechend berücksichtigen.    Wenn der Vertrag des Untermieters früher gekündigt werden kann, als der des Unter-Untermieters, könnte das zu bösen Problemen und hohen Schadensersatzforderungen führen.    Also mal das ABGB zu Rate ziehen.    Und: Der Hauptvermieter muss einverstanden sein, sonst droht von da her Unheil.    Nachtrag:    Ich sehe gerade, daß es in Ö ein MRG gibt:    http://www.jusline.at/Mietrechtsgesetz_%28MRG%29.html    "&lpar;1&rpar; Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art &lpar;wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen&rpar; samt den etwa mitgemieteten &lpar;&#167; 1091 ABGB&rpar; Haus- oder Grundflächen &lpar;wie im besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen&rpar; und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte &lpar;im folgenden Mietgegenstände genannt&rpar;; ..."      Ein Minenfeld, bei Gewerbe komplett abweichend vom dt. BGB.  Mit den Antworten hier wirst du also wenig anfangen können.          ----------------- ""    -- Editiert asap am 31.10.2013 11:52    -- Editiert asap am 31.10.2013 12:03

Spezi-2 · Answer

@asap,    quote:Erst mal gilt das nur für Wohnraum,   zum Anderen sagt der Satz nichts über die Laufzeit aus, geregelt ist nur, wann ein unbefristeter Wohnungs  -Mietvertrag   erstmals gekündigt werden kann. Keineswegs eine Befristung des Mietvertrages, der Wortlaut lässt diese Auslegung nicht zu.  Aber jedem seine Meinung.       Wenn ein Vertrag eine Zeit nicht gekündigt werden kann, nenne ich dies nicht unbefristet, ist aber unwichtig.  Aber deine Meinung "nur Wohnraum" ist falsch.  Ich hatte oben auch geschrieben:   &lpar;&#167; 578 in Verbindung mit &#167; 550 BGB&rpar;.     Also bitte nicht so von oben.      ----------------- "Meine Beiträge sind keine   juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."    -- Editiert Spezi-2 am 31.10.2013 15:01

guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Aber deine Meinung "nur Wohnraum" ist falsch.  Ich hatte oben auch geschrieben:  &lpar;&#167; 578 in Verbindung mit &#167; 550 BGB&rpar;.    Also bitte nicht so von oben.         Wieso ist das von Oben?    Deine Interpretation steht in diametralem Widerspruch zum Wortlaut und zu Sinn und Zweck &lpar;Schutz des Wohnungs  mieters&rpar; des &#167; 550 S. 2 BGB:    "Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums   zulässig."      Zeitmietverträge sind nur unter den Voraussetzungen des &#167; 575 BGB wirksam abzuschliessen, Eigenbedarf usw. Dagegen ist ein befristeter Verzicht auf die Kündigung &lpar;relativ&rpar; problemlos.    Das scheint dein Denkfehler zu sein, du verwechselst befristeter Verzicht/Ausschluss der Kündigung ./. Zeitmietvertrag. Der Rest ist die übliche sinnlose Forendiskussion.      ----------------- ""

Spezi-2 · Answer

@asap
Willst du nicht verstehen oder liest du den § 578 BGB nicht ? Natürlich gilt das für andere Räume:

quote:<hr size=1 noshade>§ 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550 , 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend. <hr size=1 noshade>

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Willst du nicht verstehen oder liest du den &#167; 578 BGB nicht ?        Ich glaube eher, dir ist nicht klar, daß Buch 2, Abschn. 8, Tit. 5, Untertit. 2 des BGB &lpar;&#167;&#167; 549 ff.&rpar; die Überschrift hat:    "Mietverhältnisse über Wohnraum   &lpar;&#167;&#167; 549 - 577a&rpar;"      Was muss man im Hinblick auf eine entsprechende   Anwendung, wie sie &#167; 578 vorsieht, daraus schliessen, wenn in &#167; 550 S. 2 das Wort "Wohnraum" wiederholt wird?    Das gilt dann nur   für Wohnraum.    Das ist hier die übliche sinnlose Forendiskussion, nichts anderes.      ----------------- ""    -- Editiert asap am 31.10.2013 17:18

Spezi-2 · Answer

Letzter Versuch, nicht ich, sondern du hast dich verrannt. Was verstehst du denn darunter wenn da steht:

"Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften ....( § 550 BGB )... entsprechend anzuwenden."

Welchen Sinn macht denn die Aufzählung von § 550 BGB in dieser Vorschrift, wenn der § weiterhin nur für Wohnräume gelten soll ??

Soll etwa § 566 BGB "Kauf bricht nicht Miete" auch nur für Wohnräume gelten ? Steht auch in § 578 BGB !!

Bisher habe ich dich als fachkundig angesehen, aber mir kommen jetzt starke Zweifel !

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

guest-12320.09.2014 20:57:52 · Answer

quote:Letzter Versuch, nicht ich, sondern du hast dich verrannt.         Ja, in dem Punkt hast du Recht.    Meine Grundannahme ist falsch, &#167; 550 dient nicht dem Schutz des Mieters, sondern des Grundstückserwerbers, der soll gesicherte Verhältnisse haben, falls es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt.    D.h.: 1 Jahr Schutz vor der Kündigung.      ----------------- ""

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