Muss man eventuellen Eigenbedarf vor Vermietung angeben?

20. Januar 2019 Thema abonnieren
 Von 
pa451882-76
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 3x hilfreich)
Muss man eventuellen Eigenbedarf vor Vermietung angeben?

Sehr geehrte Damen und Herren,

bezüglich Vermietung einer Wohnung haben wir die folgende Frage: Als Familie mit mehreren Kindern haben wir ein Haus als Mehrgenerationenhaus gekauft. Derzeitig können wir noch nicht sagen, wann wir eventuell in 1 bis 2 der darin befindlichen Wohnungen beziehen würden. Wenn wir also zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrages mit der Hauptwohnung noch nicht sagen können, wann wir dort einziehen, können wir also noch keinen befristeten Mietvertrag schließen, müssten also einen unbefristeten Mietvertrag schließen. Müssen wir die Mieter darüber in Kenntnis setzen, da wir sonst im Bedarfsfall das Recht auf Eigenbedarfskündigung verwirken? Wir wissen ja noch nicht, ob und wann dieser Bedarfsfall eintreten würde, können es aber auch nicht ausschließen.

Vielen Dank und Viele Grüße

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1445x hilfreich)

Müssen nicht, aber nett wäre es schon.

Allerdings solltet Ihr nicht kurz nach Mietbeginn "plötzlich" wegen Eigenbedarf kündigen.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#2
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1951x hilfreich)

Das sehe ich völlig anders.

Ihr wisst jetzt schon "dass" - ihr wisst nur noch nicht "wann".
Ihr habt also bereits eine "Bedarfsvorschau" angestellt und ihr habt "absehbaren Eigenbedarf".

Ein "Aufklären-Müssen" ergibt sich zwar nicht aus Gesetzen - aber ihr solltet bedenken, dass eine "Nichtaufklärung" schlimmstenfalls sogar eine spätere Eigenbedarfskündigung vereiteln könnte.

https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/kuendigung-voraussehbarer-eigenbedarf-verpflichtet-vermieter-zur-aufklaerung_idesk_PI17574_HI7706041.html

https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/der-bei-mietvertragsschluss-absehbare-eigenbedarf-391319

https://www.iww.de/mk/fao-fortbildung/eigenbedarf-bgh-vermieter-muss-vor-mietvertragsabschluss-keine-bedarfsvorschau-vornehmen-f87171

Auch ganz abgesehen vom Rechtlichen tut ihr euch selbst nichts Gutes, wenn ihr euch auf einen Mieter einlasst, der eben von einem längerfristigen Mietverhältnis ausgeht und später mit allen Mitteln gegen eure Eigenbedarfs-Kündigung ankämpft.

Redet mit den Mietinteressenten offen und dokumentiert das unbedingt auch im MIetvertrag, wenn ihr euch nicht selbst Steine für euren späteren Eigenbedarf in den Weg legen wollt!

Oder schliesst den Mietvertrag schon jetzt auf bestimmte Zeit und bietet dem Mieter dann ggf. eine Verlängerung an. Dann müsst ihr euch aber bewusst sein, dass ihr das Mietverhältnis auch nicht mehr vor dem bereits vertraglich bestimmten Mietzeitende kündigen könnt.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#3
 Von 
pa451882-76
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 3x hilfreich)

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung der Fragen.

Aber genau in dem Punkt befristeter Mietvertrag sehen wir ein Problem. Wir haben das Haus als eine Altersvorsorge gekauft. Wir wissen noch nicht, ob in der nächsten Zeit ein Fall eintreten könnte, der dazu führen würde das wir Eigenbedarf anmelden müssten (beispielsweise bei den Eltern/ Großeltern o.ä.), von daher kann man auch nicht von absehbarem Eigenbedarf sprechen.
Wie wird das denn gehandhabt. Theoretisch kann es auch sein, dass es uns in eine ganz andere Stadt oder in einen anderen Stadtteil verschlägt. Wir wissen es schlichtweg nicht.
Von daher die Frage: Ab wann spricht man denn von einem absehbaren Eigenbedarf? Wäre das auch der Fall, wenn unser Sohn die Schule wechseln müsste und wir -da wir an Stadtbezirke gebunden sind- uns dann für einen anderen Stadtteil entscheiden müssten, nämlich den wo das Haus liegt, und dann dort einziehen. Das kann man doch im Vorfeld nicht wissen (schließlich geht unser Sohn noch nicht zur Schule und sollte nach Möglichkeit mit seinen ehemaligen Kindergartenfreunden in die Schule gehen können….). Aber da ja theoretisch die Möglichkeit bestünde dass man die Schule wechseln müsste, könnte einem doch wieder vorgeworfen werden, dass man absehbaren Eigenbedarf gehabt hätte. Wo liegt hier der Grenze?

Viele Grüße

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#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32582 Beiträge, 5709x hilfreich)

Zitat (von pa451882-76):
Wo liegt hier der Grenze?
Ich kann mal ein Beispiel geben.

Familie X lebte beruflich im Ausland. Hat in D eine EFH. Hat dieses für die Dauer des Auslandseinsatzes vermietet.
Immer befristet auf 1 Jahr. Mit Option der Verlängerung.
Die Mieter waren sich von anfang an bewusst, dass die Befristung schnell enden könnte.
Der Vermieter hat sich jährlich 1x persönlich gemeldet und noch 1 Jahr länger zugesagt.
Die Mieter haben zwar etwas wacklig, aber gut und gern für 5,5 Jahre dort gewohnt.
Die Mieter haben rechtzeitig etwas anderes finden können.

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#5
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10729 Beiträge, 4223x hilfreich)

Zitat (von pa451882-76):
Aber genau in dem Punkt befristeter Mietvertrag sehen wir ein Problem.


Das existiert auch.
Denn an befristete Mietverträge sind auch Bedingungen geknüpft.
Eine davon ist absehbarer / geplanter Eigenbedarf und da reicht es eben nicht zu sagen, es könnte sein, dass wenn der Mond im dritten Aszendenten des Widders steht, entweder die Oma, der 1 jährige Sohn, die Pflegerin der Uroma, oder doch wir selbst in die Wohnung zuziehen gedenken, oder vielleicht auch nicht.

Ich zitiere mal Mietrecht.org, da steht es sehr deutlich.

Zitat:
Weitere Voraussetzung für eine wirksame Befristung ist es gem. § 575 Abs.1 S.1 BGB , dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Für die Wirksamkeit dieser Mitteilung genügt es allerdings nicht, dass der Vermieter lediglich abstrakt den Gesetzestext einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB genannten Befristungsgründe wiedergibt. Anzugeben ist vielmehr ein konkreter Lebenssachverhalt. Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT- Dr. 14/4553, S. 70).

Deshalb muss der Vermieter z.B. bei einer auf § 575 Abs.1 S.1 Nr.2 BGB gestützten Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs.1 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB rechtfertigen (vgl. BGH, Urteil vom 18. 04. 2007 – VIII ZR 182/06 ).

Erfolgt die Befristung im Hinblick auf eine künftige Eigennutzung i. S. d. § 575 Abs.1 S.1 Nr.1 BGB , muss der Vermieter, wenn er die Wohnung einem Dritten überlassen möchte, sein (Verwandtschafts-) Verhältnis zu dem zukünftigen Bewohner so bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, ob die benannte Person zu der in § 575 Abs.1 S.1 Nr. 1 genannten Gruppe gehört (vgl. AG Potsdam, Urteil vom 21.06.2004 – 24 C 583/03 ).

Liegt einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend aufgeführten Befristungsgründe nicht vor oder hat der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung nicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages schlechthin. Gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB gilt das Mietverhältnis vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das Gesetz fingiert also ein unbefristetes Mietverhältnis.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1951x hilfreich)

Die ausführlichere Schilderung klingt ja nun wieder nicht so nach "klar absehbarem Eigenbedarf" - jedenfalls nicht so absehbar, dass man damit einen Zeitmietvertrag begründen könnte.
Und damit liegt dann nach meiner Auffassung auch tatsächlich kein absehbarer Eigenbedarf vor.
Aber wirklich genaue Grenzen wird man auch nicht sagen können, weil entsprechende Urteile immer Meinung eines Gerichtes für einen bestimmten Einzelfall sind.

Das Dilemma bleibt bzw. hat hier immer der Vermieter, da die Rechtsprechung gerade bei einer Kündigung durch den Vermieter eher "pro-Mieter" tendiert.

Ich bleibe dabei:
Besser vorsorglich den zukünftigen Mieter darüber informieren, dass eventuell mal Eigenbedarf entstehen könnte*)
"Der Mieter verzichtet dennoch darauf eine bestimmte (Mindest)Mietzeit zu vereinbaren."
Und die Informationerteilung schriftlich, mit Mieterunterschrift dokumentieren.
Dann entfällt die Unsicherheit, dass ein Richter einem später mal erklärt, man hätte schliesslich aufklären müssen.

*)Das hast du ja schon schön beschrieben: Immobilie gekauft als Alterssicherung/Kapitalanlage aber auch mit dem Hintergrund, diese vielleicht mal selbst bzw. durch Familienangehörige zu nutzen - sei es, dass man aus irgendwelchen Gründen hier selbst mal einziehen möchte, dass die (Schwieger)Eltern mal näher am eigenen Wohnort wohnen möchten/müssen oder dass die eigenen Kinder irgendwann mal eine eigene Familie gründen möchten.


-- Editiert von Lolle am 22.01.2019 10:56

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32582 Beiträge, 5709x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Besser vorsorglich den zukünftigen Mieter darüber informieren, dass eventuell mal Eigenbedarf entstehen könnte*)
Das empfehle ich auch.
Im o.g. Beispiel hatte der Vermieter den Mietern auch den Grund genannt. Er war Angehöriger der Bundeswehr und hatte einen Auslandseinsatz für mehrere Jahre. Er wollte dann unbedingt zurück in sein Haus/Ort und hat die Versetzung nach xy paarmal verschoben.
Das war also ein begründeter und absehbarer Eigenbedarf.

@TE
Habt ihr Mieter übernommen vom vorherigen Eigentümer des Hauses?

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 180x hilfreich)

Also das Haus wurde schon aus Eigenbedarfszwecken gekauft, aber es ist nicht absehbar, wann Eigenbedarf bestehen wird....

In dem Falle, dass es nicht absehbar ist, könnte man einfach einen unbefristeten Mietvertrag aufsetzen.
Kann in 2,3 Jahren sein, aber auch nie.

Sehe hier kein Problem, ich habe auch ne Immobilie gekauft, die ich vielleicht früher oder später mal selbst bewohnen will. Die Wohnung wird zwar trotzdem jetzt befristet vermietet, weil wir den richtigen Mieter dafür gefunden haben (also der gut zahlt und eh möblierten Wohnung bevorzugt)
Aber unbefristet wäre auch kein Problem gewesen, zumal es mir egal wäre, wenn sich das um ein paar Monate verzögern würde, ich würds halt rechtzeitig planen...


Ich würde mich aber davor hüten (wie hier vorgeschlagen) dem Mieter frei heraus von geplanten (wann auch immer) Eigenbedarf zu informieren und dann unbefristet zu vermieten, auf jedenfall nicht vor Zeugen...
Denn das ist ja die beste Steilvorlage für eine erfolgreiche Klage


Wenn dann eben befristen und eventuell zu verlängern.
Ich halte das in eurem Fall für schlauer, so braucht ihr nichts zu verheimlichen.
Ihr bekommt nen Mieter, der vermutlich auch damit leben kann (und muß) und im Zweifel kommt ihr schneller in eure Wohnung rein.
Würde halt auf 2 Jahre befristen und dann eben halt um 1 Jahr verlängern bzw. bis zu eurem Einzugsdatum.

Wenn ihr gerade gekauft habt, unbefristet vermietet und innerhalb der ersten 2 Jahre wegen Eigenbedarf kündigt, dann könnt ihr euch darauf gefasst machen, dass der Mieter, wenn er drin bleiben will, erfolgreich klagt und drin bleibt.
Also wenn ihr meint, dass ihr vom Eigenbedarf in 3 Jahren nicht Gebrauch macht, könnt ihr unbefristet vermieten, dadrunter wäre ich vorsichtig.

Letzendlich kommt es eben auf euren Mieter an, ob der mitspielt oder nicht, und wo seine Toleranzgrenze liegt.
Flexibler und sicherer seid ihr mit einem befristeten Mietvertrag meiner Meinung nach.
Da Eigenbedarf eben gewisser ist als in meinem Fall.
Wenn es bei euch allerdings noch Jahre dauern kann und ihr auch etwas warten könntet im Fall der Fälle, spricht auch nichts gegen einen unbefristeten Vertrag

Ein Vorteil des Zeitmietvertrags mit beidseitigem ordentlichen Kündigungsausschluß wäre für euch, dass ihr nicht an einen Mieter vermietet, der in 6 Monaten wieder gehen kann, denn nachher habt ihr Probleme genau die Lücke auszufüllen, zwischen Ende der Mietzeit und eurem Einzug.

In 2 Jahren ist es für euch dagegen vielleicht schon absehbar.

Also machen wirs kurz: wenn man in eurer Gegend problemos auf Zeit vermieten kann, würde ich es machen.
Eventuell auch möbliert...


-- Editiert von der_böse_Vermieter am 22.01.2019 15:45

-- Editiert von der_böse_Vermieter am 22.01.2019 15:53

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 180x hilfreich)

Ergänzung.
Wenn ihr den mieter aufklärt vor abschluss des vertrags muss es schriftlich sein, denn im zweifel müsst ihr es belegen.
Also entweder richtig oder auch gar nicht oder gleich Zeitmietbertrag

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10729 Beiträge, 4223x hilfreich)

Zitat (von der_böse_Vermieter):
oder gleich Zeitmietbertrag


Welche durchaus einer belastbaren und nachvollziehbaren und Begründung bedürfen, welche hier meines Erachtens nicht vorliegt.
Ein "einfach so Zeitmietvertrag" geht seit dem 01.09.2001 nicht mehr.

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