Hallo ihr,
seit 6 Monaten beziehe ich eine 2 Zimmer Wohnung, die kleinste im Haus, im Hochpaterre in München. Durch meinen Nachbarn habe ich nun erfahren, dass es einen Vermieterwechsel zum Monatsende geben wird. Das Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien, wurde komplett aufgekauft, was mich nun stutzig macht.
Auf Nachfragen beim alten Vermieter, wurde ich sanft beruhigt, dass sich für mich natürlich nichts ändern werde - was hingegen ja leider die üblichen Phrasen sind.
Die neuen Vermieter haben sich bislang noch nicht vorgestellt, sich aber bei der Nachbarschaft bereits angekündigt und Wohnungen besichtigt (ich hingegen, habe noch keine Nachricht erhalten.)
Theoretisch besteht für meine kurze Mietdauer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Meldet der neue Vermieter Eigenbedarf an (mit geltenden Gründen), kann ich nicht einmal mit einer Sperrfrist rechnen, da die Wohnungen im Haus Mietswohnungen bleiben werden und keine Eigentumswohnungen.
Hingegen kann ich mir kaum vorstellen, dass mein alter Vermieter bei Vertragsabschluss vor 6 Monaten noch nicht mit dem Gedanken gespielt hat und absehen konnte, eine so wertvolle Immobilie in naher Zukunft zu verkaufen.
Hätte ich das nämlich gewusst, wäre ich das Risiko nicht eingegangen und hätte mich für eine andere Wohnung entschieden.
Ebenso war geplant die Küche zu renovieren und noch andere Arbeiten vorzunehmen, da mein Partner zum Neujahr mit in die Wohnung einziehen sollte.
Hat jemand Erfahrungen mit solch einem Szenario und hat ggf. Tipps?
Vielen lieben Dank und beste Grüße,
F.
Nach 6 Monaten Vermieterwechsel - Eigenbedarf?
13. September 2016
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Frage vom 13. September 2016 | 23:26
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Nach 6 Monaten Vermieterwechsel - Eigenbedarf?
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#1
Antwort vom 14. September 2016 | 00:36
Von
Status: Unbeschreiblich (116139 Beiträge, 39211x hilfreich)
Zitat :seit 6 Monaten beziehe ich eine 2 Zimmer Wohnung
Echt, seit 6 Monaten? Dann wird es ja Zeit das Du langsam mal fertig wirst ...
Zitat :Hat jemand Erfahrungen mit solch einem Szenario und hat ggf. Tipps?
Ja, selber Eigentum erwerben. Das senkt die Gefahr der Eigenbedarfskündigung signifikant.
Oder bei einer Wohungsgesellschaft mieten, da funktioniert das mit der Eigenbarfskündigung auch nicht.
Denn der Vermieter kann sein Vermögen verwalten und veräußern wie er will, den Mieter muss er an seinen Entscheidungen nicht beteiligen.
Zitat :Hätte ich das nämlich gewusst, wäre ich das Risiko nicht eingegangen und hätte mich für eine andere Wohnung entschieden.
Der Vermieter hatte euch eine Eigenbedarfskündigungsausschlussgarantie gegeben?
#2
Antwort vom 14. September 2016 | 08:36
Von
Status: Master (4357 Beiträge, 2280x hilfreich)
Zitat :Eigenbedarfskündigungsausschlussgarantie
Gibt es so etwas?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 14. September 2016 | 08:45
Von
Status: Student (2979 Beiträge, 1371x hilfreich)
Zitat :Gibt es so etwas?
Klar, nur wirst du lange suchen müssen, um einen Vermieter zu finden, der solch eine Klausel unterschreibt. Da hält man sich doch besser von Anfang an an gewerbliche Vermieter.
#4
Antwort vom 14. September 2016 | 08:56
Von
Status: Bachelor (3205 Beiträge, 1441x hilfreich)
Zitat :Zitat :Eigenbedarfskündigungsausschlussgarantie
Gibt es so etwas?
Klar. Hast Du schon mal ein Mietvertragsvordruck vom DMB gesehen? Da ist das Gang und Gäbe das der Vermieter auf fast alle Arten der ordentlichen Kündigung, u. a. Eigenbedarf, verzichtet.
@ F.B.123
Nun warte doch erst mal ab bis Du eine offizielle Information bezüglich des Eigentümerwechsels bekommen hast.
Vielleicht schaut sich der neue Eigentümer deine Wohnung nicht an weil sie die kleinste ist und für ihn zur Eigennutzung nicht in Frage kommt.
Schau vorab mal in den Mietvertrag. Ist evtl. ein gegenseitiger Kündigungsverzicht vereinbart? Wenn ja, ist der auch für den neuen Vermieter bindend, denn der muß den Vertrag so wie er ist übernehmen.
#5
Antwort vom 14. September 2016 | 09:04
Von
Status: Master (4357 Beiträge, 2280x hilfreich)
Zitat :Zitat:Zitat (von Ver):
Zitat:Zitat (von Harry van Sell):
Eigenbedarfskündigungsausschlussgarantie
Gibt es so etwas?
Klar. Hast Du schon mal ein Mietvertragsvordruck vom DMB gesehen? Da ist das Gang und Gäbe das der Vermieter auf fast alle Arten der ordentlichen Kündigung, u. a. Eigenbedarf, verzichtet.
Und daran muss sich auch der Käufer halten? Kauf bricht nicht Miete?
#6
Antwort vom 14. September 2016 | 09:18
Von
Status: Unparteiischer (9672 Beiträge, 4408x hilfreich)
Zitat :Zitat :Klar. Hast Du schon mal ein Mietvertragsvordruck vom DMB gesehen? Da ist das Gang und Gäbe das der Vermieter auf fast alle Arten der ordentlichen Kündigung, u. a. Eigenbedarf, verzichtet.
Und daran muss sich auch der Käufer halten? Kauf bricht nicht Miete?
Die Fragezeichen sind nicht wirklich ernst gemeint, oder? § 566 BGB gilt natürlich. Einzige mir bekannte Ausnahme ist § 57a ZVG . Bei Zwangsversteigerungen gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Wobei auch bei einer solchen Kündigung das Mietrecht gilt, d.h. der Ersteigerer braucht in der Regel einen Grund.
#7
Antwort vom 14. September 2016 | 09:42
Von
Status: Master (4357 Beiträge, 2280x hilfreich)
Zitat :Auf Nachfragen beim alten Vermieter, wurde ich sanft beruhigt, dass sich für mich natürlich nichts ändern werde - was hingegen ja leider die üblichen Phrasen sind.
Wenn der Mieter das schriftlich hat, ist das eine "Eigenbedarfskündigungsausschlussgarantie"?
#8
Antwort vom 14. September 2016 | 11:21
Von
Status: Unbeschreiblich (116139 Beiträge, 39211x hilfreich)
Zitat :Wenn der Mieter das schriftlich hat, ist das eine "Eigenbedarfskündigungsausschlussgarantie"?
Nö, denn es ändert sich ja nichts: vor dem Verkauf konnte wegen Eigenbedarf gekündigt werden, nach dem Verkauf auch ...
Da wird der Vermieter schon explizit den Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung erklären müssen.
#9
Antwort vom 14. September 2016 | 17:45
Von
Status: Master (4357 Beiträge, 2280x hilfreich)
Zitat :Da wird der Vermieter schon explizit den Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung erklären müssen.
Z.B. durch die Versicherung des Verkaufs ausschließlich an Kapitalanleger, damit alle Mieter dort wohnen bleiben können, ohne eine Eigenbedarfskündigung fürchten zu müssen?
#10
Antwort vom 14. September 2016 | 18:16
Von
Status: Student (2594 Beiträge, 988x hilfreich)
Da der Verkauf sicher nicht innerhalb von 6 Monaten durchgegangen ist und der alter Vermieter den Mieter darüber nicht in Kenntnis gesetzt hat, kann es problematisch werden:
LG Lüneburg, Urteil v. 07.12.11, Az. 6 S 79/11
Da entschied das Gericht, dass Eigenbedarf nach nur 6 Monaten nicht legitim ist.
#11
Antwort vom 14. September 2016 | 19:10
Von
Status: Bachelor (3205 Beiträge, 1441x hilfreich)
Zitat :Zitat :Da wird der Vermieter schon explizit den Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung erklären müssen.
Z.B. durch die Versicherung des Verkaufs ausschließlich an Kapitalanleger, damit alle Mieter dort wohnen bleiben können, ohne eine Eigenbedarfskündigung fürchten zu müssen?
So am Rande, was soll das mit den Fragezeichen die ganze Zeit, ist die Taste mit dem Punkt kaputt oder findest Du sie nicht?
#12
Antwort vom 14. September 2016 | 19:31
Von
Status: Student (2202 Beiträge, 625x hilfreich)
Jetzt zerbich dir nicht den Kopf.
Wenn ich mir ein 6-Familienhaus kaufen würde, würde ich sicher nicht in die kleinste Wohung einziehen. Eher in die grösste.
#13
Antwort vom 14. September 2016 | 20:37
Von
Status: Unbeschreiblich (116139 Beiträge, 39211x hilfreich)
Zitat :Z.B. durch die Versicherung des Verkaufs ausschließlich an Kapitalanleger,
Auch der neue Vermieter ist Kapitalanleger, von daher würde das nichts nützen.
#14
Antwort vom 14. September 2016 | 20:37
Von
Status: Master (4357 Beiträge, 2280x hilfreich)
Zitat :So am Rande, was soll das mit den Fragezeichen die ganze Zeit, ist die Taste mit dem Punkt kaputt oder findest Du sie nicht?
Weil es eine Frage ist? Selbst bei einer rhetorischen Frage kommt da ein Fragezeichen hin. Statt einem Punkt würde ich da eher "?!" machen.
#15
Antwort vom 15. September 2016 | 10:10
Von
Status: Junior-Partner (5402 Beiträge, 1814x hilfreich)
Zitat:Z.B. durch die Versicherung des Verkaufs ausschließlich an Kapitalanleger, damit alle Mieter dort wohnen bleiben können, ohne eine Eigenbedarfskündigung fürchten zu müssen?
Nö, auch ein Kapitalanleger kann mal Bedarf an Eigenbedarf haben. Das ist noch kein wirksamer Ausschluß einer Eigenbedarfskündigung (sondern nur die Zusicherung, lediglich an Personen zu verkaufen, die kein erklärtes Wohninteresse zum Verkaufszeitpunkt haben).
#16
Antwort vom 15. September 2016 | 22:36
Von
Status: Frischling (12 Beiträge, 0x hilfreich)
Hey,
vielen lieben Dank, für eure Antworten!
1. Ich meinte natürlich, dass ich seit 6 Monaten eine Wohnung bewohne, nicht beziehe :-)
Zitat :
Ja, selber Eigentum erwerben. Das senkt die Gefahr der Eigenbedarfskündigung signifikant.
Oder bei einer Wohungsgesellschaft mieten, da funktioniert das mit der Eigenbarfskündigung auch nicht.
2. Mir ist bewusst, dass Eigentum besitzen, noch die beste Prävention gegen Eigenbedarf ist: Hingegen ist es für einen Münchner Studenten, der mal keine Millionen locker hat, schlichtweg unrealistisch Eigentum zu kaufen. Für die Zukunft ist das dennoch nicht ausgeschlossen, zumindest im Münchner Umland.
3. Der Mietvertrag enthält leider keine derartige Klausel, die einen Eigenbedarf ausschließt. (Ich kenne übrigens auch keine Privatpersonen, die Eigentum im Herzen Münchens besitzen, die solch einer Klausel zustimmen würden :D)
Zitat :Da der Verkauf sicher nicht innerhalb von 6 Monaten durchgegangen ist und der alter Vermieter den Mieter darüber nicht in Kenntnis gesetzt hat, kann es problematisch werden:
LG Lüneburg, Urteil v. 07.12.11, Az. 6 S 79/11
Da entschied das Gericht, dass Eigenbedarf nach nur 6 Monaten nicht legitim ist.
Danke, das ist ja das Interessante: Der Alte Vermieter musste vorhersehen, was in kommenden Monaten passiert, so wird es auch im LG Lüneburg Beispiel beschrieben: In meinem Fall findet/ fand hingegen ein Vermieterwechsel statt. Kann bzw. muss der alte Vermieter wirklich vorhersehen, was der neue Eigentümer vor hat und zukünftig für das Mehrfamilienhaus plant?
Vielen Dank nochmal, für eure schnellen und hilfreichen Antworten!
LG F.
-- Editiert von F.B.123 am 15.09.2016 22:37
-- Editiert von F.B.123 am 15.09.2016 22:38
#17
Antwort vom 16. September 2016 | 00:14
Von
Status: Unbeschreiblich (116139 Beiträge, 39211x hilfreich)
Zitat :(Ich kenne übrigens auch keine Privatpersonen, die Eigentum im Herzen Münchens besitzen, die solch einer Klausel zustimmen würden :D)
Nö, in dem Vermieter-Biotop hat man das nicht nötig...
Zitat :Da entschied das Gericht, dass Eigenbedarf nach nur 6 Monaten nicht legitim ist.
Nicht vergleicbar.
Da war der Eigenbadarf nicht nur wirklich vorhersehbar (Sohn 19 mit Lebendgefährtin, der noch zuhause im 10m² Zimmer wohnt), sondern es gab auch keinen Eigentümerwechsel.
Wie der Verkäufer nun die noch nicht getroffnenen Entscheidungen des Käufers vorhersehen soll, das würde ich gerne mal sehen wie das vor Gericht verargumentiert wird.
Und dem Käufer das Recht auf EIgenbedarf zu versagen, das dürfte selbst bei der mieterfreundlichen Rechtsprechung nicht wirklich durchsetzbar sein.
#18
Antwort vom 16. September 2016 | 19:24
Von
Status: Bachelor (3433 Beiträge, 1943x hilfreich)
Das Urteil des LG Lüneburg ist ja auch schon von 2011.
Das LG Mannheim hatte mit Urteil vom 17.04.2014 (4 S 93/13
) auch noch gemeint, der Vermieter müsse vor Vertragsabschluss seine Glaskugel auf die nächsten 5 Jahre befragen (auch hier ging es aber nicht um einen Eigentümerwechsel). Aber dieses Urteil hatte ja alsbald der BGH einkassiert > [link=http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=950055352094a134c95489e670b305bc&nr=70434&pos=0&anz=1]Urteil vom 4. Februar 2014 – VIII ZR 154/14
[/link]
„Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann.Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende - Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. ... Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren."
Da hat der BGH ja klar Stellung bezogen > der Vermieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet unaufgefordert in seine Gaskugel schauen.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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