Guten Morgen zusammen,
habe gestern eine Email meines alten Vermieters (Wohnung bis 31.12.15 bewohnt) bekommen, der mir von einem Fehler seitens der Verwaltung berichtete. Kurz zusammengefasst:
1) Zwischendurch hatte es sich so ergeben, dass uns Guthaben für berechnet wurde, was (wie sich erst jetzt im Juli ergab...) aber falsch war. Dies ist "aufgrund der Überzahlung der Vermieter-Vorauszahlungen an die Hausverwaltung entstanden und steht dem Vermieter zu". Ich werde jetzt zur Rückzahlung dieses "Guthaben"-Betrags aufgefordert. Muss ich das tun?
2) Durch diese falsche Berechnung ergibt sich eine Nachzahlung der NK für 2014. Ist dies rechtens? Ich habe gelesen, dass eine Nachzahlung nur bis zum 31.12. des Folgejahres (hier also 2015) erhoben werden darf. Aber in diesem Fall ist die Verwaltung "schuld". Was muss / kann ich tun?
3) Der Vermieter schreibt im PS so etwas wie "die Verjährungsfrist für Miet-Nebenkosten beträgt 3 Jahre". Das stimmt doch nicht?!
4) Bei beiden Abrechnungen (2014 und 2015) wird übrigens jetzt auch noch "der umlagefähige Betrag der Grundsteuer B in Höhe von € XXX,XX" dazu gerechnet. Geht das "einfach so"?!
Falls mehr Infos benötigt werden, kurze Info, bitte!
Vielen Dank für Ratschläge und Antworten!
-- Editier von UnwissendHoch10 am 03.08.2016 09:54
Nach-/Zurückzahlung 2014/15
3. August 2016
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Frage vom 3. August 2016 | 09:45
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Nach-/Zurückzahlung 2014/15
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#1
Antwort vom 3. August 2016 | 09:57
Von
Status: Master (4364 Beiträge, 2288x hilfreich)
Zitat :Ich werde jetzt zur Rückzahlung dieses "Guthaben"-Betrags aufgefordert. Muss ich das tun?
Ja.
Zitat :Durch diese falsche Berechnung ergibt sich eine Nachzahlung der NK für 2014. Ist dies rechtens? Ich habe gelesen, dass eine Nachzahlung nur bis zum 31.12. des Folgejahres (hier also 2015) erhoben werden darf. Aber in diesem Fall ist die Verwaltung "schuld". Was muss / kann ich tun?
Das muss man wohl eher nicht zahlen, weil verjährt.
Zitat :Der Vermieter schreibt im PS so etwas wie "die Verjährungsfrist für Miet-Nebenkosten beträgt 3 Jahre". Das stimmt doch nicht?!
Jein. Nachzahlungen muss der Mieter nicht mehr leisten. Wenn aber z.B. Nebenkosten nicht gezahlt wurden, obwohl vertraglich vereinbart wurden, müssen die noch gezahlt werden.
#2
Antwort vom 3. August 2016 | 10:17
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke für die flotte Antwort! 
Wie genau ist das denn bei Frage 2? Der Vermieter kann im Grunde nichts dafür, dass die Verwaltung gepennt hat. Er hat mich sofort informiert. Dann werde ich das wohl doch zahlen müssen, oder? Im Paragraph steht auch "es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."
Und was ist mit Frage 4?! Warum wird die Grundsteuer jetzt erst drauf geknallt? Geht das einfach so (nachträglich) oder ist hier zumindest das für 2014 verjährt?
Beste Grüße
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#3
Antwort vom 3. August 2016 | 10:25
Von
Status: Master (4364 Beiträge, 2288x hilfreich)
Zitat :Bei beiden Abrechnungen (2014 und 2015) wird übrigens jetzt auch noch "der umlagefähige Betrag der Grundsteuer B in Höhe von € XXX,XX" dazu gerechnet. Geht das "einfach so"?!
Wenn die im Mietvertrag vereinbart wurden, ja. In 2014 muss es vermutlich nicht mehr gezahlt werden, weil verjährt.
Zitat :Wie genau ist das denn bei Frage 2? Der Vermieter kann im Grunde nichts dafür, dass die Verwaltung gepennt hat. Er hat mich sofort informiert. Dann werde ich das wohl doch zahlen müssen, oder? Im Paragraph steht auch "es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."
Die Fehler der Verwaltung muss der Vermieter sich - vermutlich - anrechnen lassen. Außer beim Auszug würde etwas anderes vereinbart.
#4
Antwort vom 3. August 2016 | 10:33
Von
Status: Gelehrter (10114 Beiträge, 4530x hilfreich)
In § 556 BGB stehen die gesetzlichen Vorschriften zu Betriebskostenabrechnungen. Darin heisst es u.a.
Zitat:Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Die Fehler der Verwaltung sind dem Vermieter zuzurechnen. Wenn dem Vermieter daraus ein Schaden entsteht, dann muss er sich den eben von der Verwaltung wiederholen.
Soweit das Allgemeine. Den Post selber verstehe ich leider nur bedingt. Wenn pro Kalenderjahr abgerechnet wurde, so ist die Abrechnung 2014 inzwischen gelaufen. Für 2014 kannd er Vermieter keine weiteren Nachzahlungen mehr geltend machen. Es gilt der Betrag, der in in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen wurde. Wurde der bezahlt, dann ist das Thema 2014 erledigt.
2015 ist deutlich komplizierter. Was an Nebenkosten gefordert werden kann, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Grundsteuern können dazu gehören. Was mir bisher immernoch unklar ist, ist folgendes: Der Vermieter hat eine Nebenkostenabrechnung für 2015 bereits erstellt. Wenn sich darauf kein Verweis (z.B. "nur vorläufig", "Zwischenabrechnung" oder Geltendmachung weiterer Nebenkosten nicht ausgeschlossen" ) findet, dann bin ich mir nicht sicher, ob diese Nebenkostenabrechnung nicht als endgültig anzusehen ist.
Man könnte das mit einem Übergabeprotokoll bei Auszug des Mieters vergleichen. Wenn der Vermieter das ohne Beschränkungen unterzeichnet, dann gibt er ein negatives Schuldanerkenntnis ab. Die Geltendmachung weiterer Forderungen ist dann nur noch möglich, wenn sie bei Übergabe nicht zu sehen waren. Analog könnte man das auf die Nebenkostenabrechnung anwenden.
Kurzum, ich bin mir nicht sicher, ob der Vermieter innerhalb des Jahres nach Abrechnungsperiode beliebig häufig die Nebenkostenabrechnung nachbessern darf oder ob der Mieter davon ausgehen darf, dass die versendete Nebenkostenabrechnung eine endgültige Abrechnung ist. Zumindest wenn der Mieter die Nebenkostenabrechnung akzeptiert und gezahlt hat, so bin ich geneigt, eine Endgültigkeit der Abrechnung anzunehmen.
#5
Antwort vom 3. August 2016 | 10:54
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :In § 556 BGB stehen die gesetzlichen Vorschriften zu Betriebskostenabrechnungen. Darin heisst es u.a.Zitat:Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Die Fehler der Verwaltung sind dem Vermieter zuzurechnen. Wenn dem Vermieter daraus ein Schaden entsteht, dann muss er sich den eben von der Verwaltung wiederholen.
Soweit das Allgemeine. Den Post selber verstehe ich leider nur bedingt. Wenn pro Kalenderjahr abgerechnet wurde, so ist die Abrechnung 2014 inzwischen gelaufen. Für 2014 kannd er Vermieter keine weiteren Nachzahlungen mehr geltend machen. Es gilt der Betrag, der in in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen wurde. Wurde der bezahlt, dann ist das Thema 2014 erledigt.
Es wurde immer jährlich abgerechnet. Für 2014 habe ich nichts bekommen, weil zu der Zeit ein Mieterwechsel stattfand (Todesfall). Ich habe damals keine Nachweise bekommen, sondern nur einen Zweizeiler per Mail des neuen Vermieters, in dem von einem Guthaben gesprochen wurde, das mir auch überwiesen wurde. Dieses Guthaben stellte sich nun als fälschlich berechnet heraus und die Nachzahlung PLUS Grundsteuer nachträglich kam rein.
Zitat :2015 ist deutlich komplizierter. Was an Nebenkosten gefordert werden kann, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Grundsteuern können dazu gehören. Was mir bisher immernoch unklar ist, ist folgendes: Der Vermieter hat eine Nebenkostenabrechnung für 2015 bereits erstellt. Wenn sich darauf kein Verweis (z.B. "nur vorläufig", "Zwischenabrechnung" oder Geltendmachung weiterer Nebenkosten nicht ausgeschlossen" ) findet, dann bin ich mir nicht sicher, ob diese Nebenkostenabrechnung nicht als endgültig anzusehen ist.
Die Grundsteuer gehörte laut MV zu meinen NK, wurde aber (scheinbar?) in 2014 und 2015 "vergessen". Darum meine Frage, ob ich das für 2014 nachzahlen muss, Stichwort Verjährung. Denn mein Vermieter schreibt ganze Zeit was von drei Jahren Verjährung oder so... 2015 muss ich nachzahlen, klar.
Ich habe gestern per Mail zwei Scans mit Jahresabrechnungen bekommen, 2014 und 2015, auf denen per Hand die Grundsteuer hinzugefügt wurde, mit der Bitte um (Nach-)Zahlung.
Zitat :Man könnte das mit einem Übergabeprotokoll bei Auszug des Mieters vergleichen. Wenn der Vermieter das ohne Beschränkungen unterzeichnet, dann gibt er ein negatives Schuldanerkenntnis ab. Die Geltendmachung weiterer Forderungen ist dann nur noch möglich, wenn sie bei Übergabe nicht zu sehen waren. Analog könnte man das auf die Nebenkostenabrechnung anwenden.
Da steht nur was zum Zustand der Wohnung (alles super) und dass es keine Mängel gibt. Keine Beschränkungen (welcher Art denn eigentlich?) oder ähnliches...
-- Editiert von UnwissendHoch10 am 03.08.2016 10:57
#6
Antwort vom 3. August 2016 | 12:22
Von
Status: Master (4364 Beiträge, 2288x hilfreich)
Zitat :Zitat:Zitat (von cauchy):
Man könnte das mit einem Übergabeprotokoll bei Auszug des Mieters vergleichen. Wenn der Vermieter das ohne Beschränkungen unterzeichnet, dann gibt er ein negatives Schuldanerkenntnis ab. Die Geltendmachung weiterer Forderungen ist dann nur noch möglich, wenn sie bei Übergabe nicht zu sehen waren. Analog könnte man das auf die Nebenkostenabrechnung anwenden.
Da steht nur was zum Zustand der Wohnung (alles super) und dass es keine Mängel gibt. Keine Beschränkungen (welcher Art denn eigentlich?) oder ähnliches...
Wurde schon über die Kaution abgerechnet? Denn das ist die entscheidende Abrechnung. Das Übergabeprotokoll hat ja so garnichts damit zu tun.
#7
Antwort vom 3. August 2016 | 12:26
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Inwiefern "abgerechnet"? Weiter oben hatte ich ja schon geschrieben, dass ich die Kaution vollständig zurückbekommen habe, am 31.12.2015 direkt, weil alles tip top in der Wohnung war.
Jetzt habe ich "nur" für die NK noch eine Nachzahlungsforderung bekommen, eben für 2014 und für 2015...
#8
Antwort vom 3. August 2016 | 12:44
Von
Status: Master (4364 Beiträge, 2288x hilfreich)
Zitat :Inwiefern "abgerechnet"? Weiter oben hatte ich ja schon geschrieben, dass ich die Kaution vollständig zurückbekommen habe, am 31.12.2015 direkt, weil alles tip top in der Wohnung war.
Ironie ein:
So ein Trottel, der Vermieter. Die Kaution ist auch für die NK da. Hätte er doch lieber das Geld die 6 Monate bzw. einen angemessenen Betrag für die Nachzahlung bis 31.12.2016 behalten. Das hätte er nämlich tun können. Ironie aus.
Und jetzt muss er tatsächlich das Geld einklagen. Für die nicht verjährte Nachforderung und das versehentlich zu viel gezahlte "Guthaben" wird der Vermieter gewinnen.
Trotzdem würde ich die Nebenkostenabrechnung der Verwaltung überprüfen (= Belege einsehen, nachrechnen etc.) Auch für 2014! Denn wenn die sich schon mal verrechnet haben, warum jetzt nicht?
Ach und wenn die Grundsteuer erst später dazu gekommen ist, weil der Bescheid durch einen Todesfall später gekommen ist, ist das ein Versehen, dass der Vermieter nicht zu vertreten hat und es muss auch 2014 nachgezahlt werden.
Hoffentlich lernt der Vermieter dazu und zahlt die Kaution erst später nach der ihm zustehenden Prüffrist aus oder nur noch "unter Vorbehalt".
-- Editiert von Ver am 03.08.2016 12:47
#9
Antwort vom 3. August 2016 | 12:47
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Trotzdem würde ich die Nebenkostenabrechnung überprüfen (= Belege einsehen, nachrechnen etc.) Auch für 2014! Denn wenn die sich schon mal verrechnet haben, warum jetzt nicht?
War ja die Verwaltung, nicht der Vermieter (bzw. der Vor-Vermieter) selbst
Naja, schade für mich, aber vielen, vielen Dank für die schnellen Antworten und die guten Hinweise / Aufklärungen.
Dann werde ich jetzt mal überweisen...
#10
Antwort vom 3. August 2016 | 13:00
Von
Status: Master (4364 Beiträge, 2288x hilfreich)
Zitat :Dann werde ich jetzt mal überweisen...
Halt! Bitte erst mal die Einsicht fordern. Für die Zahlung hat man 1 Monat Zeit und wenn würde ich auch hier "unter Vorbehalt" zahlen.
#11
Antwort vom 3. August 2016 | 13:04
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Einsicht habe ich erhalten, ganz genaue Auflistung aller Posten... Kommt auch alles gut hin, so wie ich das sehe...
Ich wunderte mich nur über über die nachträgliche Erhebung der Grundsteuer B und habe mich selbst bzgl. der Verjährung unsicher gefühlt. Nach den Aussagen von hier passt diesbezüglich aber alles (oder etwa nicht?!) und die anderen Beträge / Posten der NK für 2014 und 2015 passen auch...
#12
Antwort vom 3. August 2016 | 13:16
Von
Status: Master (4364 Beiträge, 2288x hilfreich)
Zitat :Einsicht habe ich erhalten, ganz genaue Auflistung aller Posten...
Da muss man die Belege (Verträge, Kontoauszüge) sehen. Auch den Grundsteuerbescheid! Wann wurde der ausgestellt? Datum auf dem Brief!
#13
Antwort vom 3. August 2016 | 13:23
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3211x hilfreich)
Zitat :Einsicht habe ich erhalten, ganz genaue Auflistung aller Posten... Kommt auch alles gut hin, so wie ich das sehe...
Ich wunderte mich nur über über die nachträgliche Erhebung der Grundsteuer B und habe mich selbst bzgl. der Verjährung unsicher gefühlt. Nach den Aussagen von hier passt diesbezüglich aber alles (oder etwa nicht?!) und die anderen Beträge / Posten der NK für 2014 und 2015 passen auch...
Grundsteuer B ist hier Müllabfuhr, Straßenreinigung etc., wenn das bei Ihnen auch so ist, warum wollen Sie die nicht zahlen?
#14
Antwort vom 3. August 2016 | 13:29
Von
Status: Master (4364 Beiträge, 2288x hilfreich)
Zitat :Grundsteuer B ist hier Müllabfuhr, Straßenreinigung etc., wenn das bei Ihnen auch so ist, warum wollen Sie die nicht zahlen?
Weil der Vermieter (bzw. die Verwaltung) aufgrund eines Buchungsfehlers für 2014 ein Guthaben ausgezahlt hat und die Rückzahlung als verjährte "Nachforderung " aus 2014 interpretiert werden könnte.
Meiner Meinung greift da aber auch die Verjährung von 3 Jahren.
Echte Nachforderungen (über die Rückzahlung des versehendlich gezahlten Guthabens hinaus) sind vermutlich nicht zu zahlen.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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