Nachforderung vom Mieter aus Nebenkostenabrechnung

Question

Hallo zusammen!  Ich &lpar;Vermieter&rpar; habe da ein Problem.  Eine Mieterin kam auf mich zu, weil sie durch Zufall darauf aufmerksam geworden ist, dass sie in den letzten fünf Jahre wohl zu viel Nebenkosten gezahlt hat.  Man muss dazu sagen, dass ich die Wohnung geerbt habe und die Endabrechnungen eine Hausverwaltung macht und ich mich mit dieser Materie so gar nicht auskenne.  Jedenfalls kann ich die Berechnungen der Mieterin sogar nachvollziehen und die Diskrepanz sollte eigentlich schon eher aufgefallen sein.  Ich habe den Fall nun an die Hausverwaltung gegeben, damit die sich das mal anschauen.  So, jetzt aber meine eigentliche Frage. Die Mieterin bekommt jedes Jahr die Abrechnung der Hausverwaltung und hat auch jede Nachzahlung/Guthabenzahlung und Erhöhung der Nebenkosten so hingenommen. Anscheinend hat sie die Abrechnung nicht richtig geprüft. Sie fordert nun gute 1.200€ zu viel gezahlte Nebenkosten für die letzten fünf Jahre zurück. Kann sie das oder hätte sie die Abrechnung direkt prüfen und reklamieren müssen, bzw. gibt es eine "Verjährungsfrist"? Irgendwie sehe ich das nicht ein was zurück zu zahlen, nur weil jemande seine Abrechnung nicht prüft.    Vielen Dank für eure Einschätzungen!    Viele Grüße  Malte      ----------------- ""

tina1988 · Answer

Hallo Malte,

nach Zugang der Abrechnung hat der Mieter 1 Jahr um in Widerspruch einzulegen.

http://www.nebenkostenabrechnung.com/widerspruchsfrist-nebenkostenabrechnung/

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Anitari · Answer

Verteh ich irgend wie nicht. Wenn sie zu viel gezahlt hat hätte sie doch immer was zurück bekommen müssen.

Oder geht es um Posten die nicht in die Abrechnung gehören?

Was bei ETWs gar nicht so selten ist.

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Fachwirt84 · Answer

Hallo!
Es geht darum, dass auf der Abrechnung der Mieterin eine NK-Vorauszahlung von 990€ angegeben wurde, diese aber viel höher gewesen ist (jedenfalls wenn man Warmmiete (369€) - Kaltmiete (275€) rechnet und somit auf 1.152€ Vorauszahlung kommt).
Somit ist hier irgendwo was schief gelaufen. Wie bereits erwähnt, habe ich die Wohnung geerbt und wurde von der Hausverwaltung lediglich gefragt, ob sich etwas geändert habe oder ob alles beim Alten geblieben ist. Da sich nichts geändert hat, bin auch davon ausgegangen, dass alles so korrekt ist und habe die Abrechnungen nicht weiter geprüft.
Mir tut das Ganze wirklich leid für die Mieterin, daher habe ich die Hausverwaltung um Prüfung gebeten. Aber irgendwo ist sie ja auch selbst Schuld, wenn sie sowas nicht direkt prüft, sondern ihr das erst nach x Jahren auffällt.

Gruß
Malte

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tina1988 · Answer

Hallo Malter,

also eig. wären es ja 1128€, (369€ WM - 275€ KM = 94€ NK monatlich x 12 Monate = 1128€)

Natürlich kann ich als Mieter nachvollziehen das deine Mieterin hier jetzt darauf hofft das Sie Geld erstattet bekommt da ja offensichtlich ein Fehler vorliegt aber leider ist Sie an der Situation selbst Schuld.

Als Mieter steht einem nach Zugang der Abrechnung 1 Jahr zu, diese zu prüfen und wenn Sie das nicht getan hat bzw. nur flüchtig ist es leider Ihr eigenes Verschulden.
Sie dürfte evtl. nur 2012 und 2013 monieren wobei bei 2012 zu beachten sei wann Ihr diese letztes Jahr an Sie übermittelt habt evtl. ist hier die Frist bereits verstrichen.

Natürlich kannst du dem Frieden willen Ihr entgegenkommen aber verpflichtet bist du dazu nicht.

Wie kommt Sie denn überhaupt auf diese Summe, wenn ich die Differenz (1128€ - 990€ = 138€) was jährlich nicht an Vorauszahlung beachtet wurde mal die 5 Jahre rechne komme ich auf 690€ und deine Mieterin auf das doppelte.

Wie gesagt als Mieter verstehe ich es und würde es wahrscheinlich auch versuchen aber Sie sollte sich längst darauf eingestellt haben das es so eher nicht klappen wird.

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Fachwirt84 · Answer

Upps, oben habe ich mich verrechnet, deine Rechnung stimmt natürlich. Zu den 1.200€ kommt es, weil sie teilweise verbrauchsbedingt gut was nachzahlen musste...was natürlich nicht hätte sein müssen, da sie ja eh mehr gezahlt hat. Aber gut, ich sehe das auch so, dass es nicht mein Problem ist. Die Abrechnung 2012 hat sie bereits im April 2013 bekommen, also fällt das auch raus. Lediglich 2013 ist in der Frist. Aber ich werde mal mit ihr sprechen, schließlich wohnt sie schon 15 Jahre in der Wohnung und man will ja keinen Stress mit einer guten Mieterin haben.

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tina1988 · Answer

Ja aber der Verbrauch bleibt ja gleich auch wenn die Vorauszahlungen falsch angesetzt wurden.
Du müsstest ja bei den ganzen Abrechnungen statt der 990€ die 1128€ einsetzen und kommst dann auf das was zu wenig beachtet wurde.

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Fachwirt84 · Answer

Naja, es sind ja 138€ jedes Jahr auf jeden Fall zu viel bezahlt worden. Wenn dann noch aus der Abrechnung eine Nachzahlung von 90€ entsteht, sind wir schon bei 228€, welche zu viel gezahlt wurden und dann auch ca. bei den 1.200€.

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JogyB · Answer

Nein, die Rechnung stimmt so nicht. Die Differenz ist und bleibt 138 €/Jahr, egal ob nun etwas nachgezahlt werden musste oder es etwas zurück gab.

Um es Dir mit Deinem Beispiel zu zeigen: 90 € Nachzahlung bedeutet Gesamtbetrag von 1080 €. Bei korrekte Berücksichtigung der Vorauszahlung wäre es eine Rückzahlung von 48 € gewesen. Und die Differenz ist: 138 €.

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"Juristischer Laie - Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Gewähr."

Fachwirt84 · Answer

Uff, jetzt bin ich raus. Ich schreib hier mal die Berechnung, welche meine Mieterin mir für 2013 überlassen hat:

369,12 Warmmiete (Januar - März)
-275,00 Kaltmiete
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94,12 Nebenkosten x 3 = 282,36

Ab 1.4. Erhöhung der Nebenkosten um 10€

379,12 Warmmiete
-275,00 Kaltmiete
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104,12 Nebenkosten x 9 = 937, 08

Gesamtnebenkosten somit 1.219,44
+ Nachzahlung von 55,32 lt. Abrechnung
= 1.274,76 €
Berücksichtigt lt. Abrechnung wurden aber nur 990€, somit wurden 284,76 zuviel an Nk gezahlt.

Stimmt diese Rechnung?

Ich habe nun heute bereits zwei mal mit der Hausverwaltung telefoniert und habe dieser auch im ersten Telefonat mitgeteilt, dass die Widerspruchsfrist 12 Monate beträgt. Im zweiten Telefonat sagte der Verwalter dann zu mir, dass er soeben die Aussage von Haus & Grund bekommen hat, dass die Frist 3 Jahre beträgt. Wie kommen die auf so eine Idee? Drei Jahre ist doch die allg. Verjährungsfrist von berechtigten und akzeptierten Ansprüchen und hat nix mit der Widerspruchsfrist zu tun...oder sehe ich das falsch?

Viele Grüße

Malte

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tina1988 · Answer

Hallo Malte,

sehe ich auch so und soweit ich mich erinnere ist diese Verjährungsfrist für Ansprüche deinerseits an den Mieter!
(http://www.nebenkostenabrechnung.com/verjaehrungsfrist-nebenkostenabrechnung/)

Wie du sagst hat Sie bis dato immer die Nachzahlungen geleistet bzw. Guthaben erstattet bekommen und nichts gesagt ob Sie daher noch Ansprüche auf bereits vergangene Jahre hat kann ich dir so auch nicht beantworten.

Das beste ist du gehst zu einem Fachanwalt und sprichst den Fall einmal komplett mit Ihm durch, der wird dir dann sagen was korrekt ist und was nicht und du bist so auch etwas sicherer in dem Gespräch was du mit der Mieterin führen willst.

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JogyB · Answer

Nein, die stimmt nicht. Wenn man die falsch berechnete Vorauszahlung berichtigt, dann ergibt sich ja automatisch ein Rückzahlungsbetrag statt der Nachzahlung. Wenn man diese dann nochmal separat einrechnet, dann würde diese doppelt zurückerstattet. Da hat die Mieterin wohl den gleichen Denkfehler wie Du. Der korrekte Betrag ist 229,44 €

Am einfachsten sieht man das, indem man die komplette Abrechnung mit dem richtigen Vorauszahlungsbetrag nochmal neu berechnet.

Wenn sie es dann immer noch nicht einsieht, dann frag sie, ob sie bei einer Rückzahlung diese dann abgezogen hätte. Wenn ihre Methode korrekt wäre, dann müsste sie das, was zur Folge haben könnte, dass sie Dir noch etwas zahlen muss, obwohl Du zu wenig Vorauszahlung berücksichtigt hast.

Bezüglich der Rückzahlung an die Mieterin hat das einen rechtlichen und moralischen Aspekt.
Rechtlichen Anspruch auf alle zu viel gezahlten Beträge hat sie nicht mehr, die Widerspruchsfrist ist 12 Monate.
Rein moralisch gesehen hast Du Geld erhalten, dass Dir nicht zusteht. Auch wenn die Mieterin besser hätte prüfen sollen, das ändert nichts an der grundsätzlichen Situation. Vor diesem Hintergrund wäre die Erstattung des kompletten Betrags die fairste Lösung - auch für Dich, Du hast letztendlich keinen Verlust (sondern sogar ein paar Euro Zinsgewinn).

Aber Du musst selber wissen, was Du mit Deinem Gewissen und Deinem Geldbeutel vereinbaren kannst.

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"Juristischer Laie - Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Gewähr."

-- Editiert JogyB am 08.09.2014 13:37

Nachforderung vom Mieter aus Nebenkostenabrechnung

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