Nachmieter mit Untermietvertrag

Question

Guten Tag,

ich bitte um eine rechtliche Einschätzung des folgenden fiktiven Falles:

A lebt momentan in einer Wohngemeinschaft und hat dort einen Untermietvertrag mit seiner Mitbewohnerin B, welche die Hauptmieterin der Wohnung ist.
Statt gemäß Mietvertrag fristgerecht zu kündigen, haben A und B sich darauf geeinigt, dass A eigeninitiativ einen Nachmieter findet und der Untermietvertrag dann auf diesen umgeschrieben wird.

Das wird auch aller Voraussicht nach so funktionieren. A möchte sich jedoch sowohl die bei der Hausverwaltung hinterlegte Kaution direkt von dem Nachmieter bezahlen lassen, als auch eine Ablösezahlung für in der WG angeschaffte Gegenstände.

Das ganze möchte A allerdings vertraglich regeln, sodass der Nachmieter keine Ansprüche ihm gegenüber mehr geltend machen kann und er auch schwarz auf weiß hat, dass der Nachmieter mit der Ablösezahlung einverstanden ist.

Wie sollte A verfahren? Ist es tatsächlich ratsam einen entsprechenden Vertrag aufzusetzen oder entfallen mit der Überschreibung des Mietvertrags jegliche Ansprüche des Nachmieters an A?

Beste Grüße

-- Editiert von Schiggn am 28.08.2018 11:07

cauchy · Answer

Es gibt mehrere Punkte, die zu klären sind. Mir fehlt in der Darstellung, was mit den noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen passieren soll.

Auch die Regelung zur Kaution muss klar sein. Es ist normalerweise nicht sinnvoll, wenn die Kaution untereinander ausgetauscht wird. Das ist für den Altmieter zwar praktisch, birgt für den Neumieter jedoch deutliche Risiken. Der neue Untermieter sollte immer seine Kaution direkt und nachweisbar an seinen Vermieter (also den Hauptmieter) zahlen. Der kann sich dann um die Kaution des alten Untermieters kümmern. Dafür hat er aber bis zu 6 Monate Zeit, sofern man nichts anderes vereinbart.

Bei einer Kostenbeteiligung für Anschaffungen in der WG werde ich dagegen hellhörig. Das ist recht problematisch. Zum einen kann der neue Untermieter solche Ablösen anfechten, wenn sie objektiv Wucher sind. Chancen auf Anfechtung hätte er meiner Meinung nach auch dann, wenn der Abschluss des Mietvertrages von der Zahlung einer Ablösesumme abhängig gemacht wurde.

Wirklich rechtssicher wird einen solcher Vertrag vermutlich selbst ein Anwalt nicht formulieren können. Wichtig wird sein, dass alle ehrlich und vor allem fair miteinander umgehen und klar formulieren, welche Rechte der neue Untermieter mit einer Ablösezahlung erwirbt. Ein reines Nutzungsrecht wird meiner Meinung nach nicht reichen, um den Vertrag gültig zu machen. Denn dann wäre die Ablöse eher eine vorab-Mietzahlung, welche dem alten Untermieter ja gar nicht zusteht.

Bei einer korrekten Ablöse erwirbt der neue Untermieter Eigentum oder Teileigentum. Und das sollte man klar regeln. Insbesondere muss geregelt werden, was bei einem Auszug des neuen Untermieters passiert. Denn sein Eigentum kann (und eventuell muss) er dann natürlich wieder mitnehmen.

cauchy · Answer

Die Höhe der Ablösesumme ist somit nicht als unverhältnismäßig hoch anzusehen und liegt m.E. im beidseitigen Interesse. Gehe ich in dieser Annahme recht?Das ist nur ein Meinungsforum. Daher macht eine Antwort hier i Forum auf diese Frage keinen Sinn. Ein Richter könnte das nämlich anders sehen.    Ich empfehle dennoch klarzumachen, welche Rechte &lpar;also Eigentum oder Teileigentum&rpar; der neue Untermieter erwirbt und was passiert, wenn der Untermieter wieder auszieht. Diese Vereinbarung sollte dann auch der Hauptmieter unterschreiben. Dann ist klar, für was 250Euro bezahlt werden sollen. Für nichts &lpar;oder nichts Konkretes&rpar; ist niemanden zu empfehlen, 250 Euro zu zahlen.    Grundsätzlich ist es aber möglich, die Kaution untereinander auszutauschen?Alter Untermieter und neuer Untermieter können ohne Einverständnis des Hauptmieters keine Kaution untereinander austauschen. Denn der alte Untermieter hat ein Recht auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem Hauptmieter und der neue Untermieter &lpar;wenn der Mietvertrag das vorsieht&rpar; eine Pflicht zur Zahlung der Kaution an den Hauptmieter. Es ist also dringend zu empfehlen, dass der Hauptmieter mit einbezogen wird. Es reicht normalerweise, wenn der Hauptmieter der Zahlung der Kaution vom neuen an den alten Untermieter explizit zustimmt.    Der rechtlich einwandfreie Weg ist meiner Meinung nach ein anderer. Denn der Untermieter leistet die Kaution nicht an den Eigentümer der Wohnung sondern an den Hauptmieter. Dieser wiederum muss diese Kaution getrennt von seinem Vermögen und vor allem insolvenzsicher anlegen. Jetzt müsste also der neue Untermieter an den Hauptmieter nachweisbar zahlen und dieser dann die Kaution an den alten Untermieter nachweisbar weitergeben. Eigentlich auch nicht so schwierig.    Dann kann es auch keine Konfusion geben, ob die Kaution nun eine Ablöse oder eine Kaution war.    könnte der Nachmieter im Falle eines später entdeckten, jedoch vor seinem Einzug entstandenen Schadens Ansprüche an den Vormieter geltend machen?Nein, aber der Hauptmieter kann versteckte Mängel vom alten Untermieter immernoch einfordern. Desgleichen der neue Untermieter beim Hauptmieter. Daher wird eine Kaution normalerweise auch nicht sofort sondern erst nach einiger Zeit zurückgezahlt. Die Grenze liegt üblicherweise bei 6 Monaten.    Ein Hinweis zum Schluss: Mir ist klar, dass für den alten Untermieter andere Abläufe einfacher und bequemer wären. Dem Hauptmieter und vor allem dem neuen Untermieter ist das aber nicht zu empfehlen. Und rechtssicher werden andere Lösungen auch nur bedingt sein. Seid einfach fair zueinander. Wenn der alte Untermieter einen Schaden verursacht hat, dann soll er halt dazu stehen. Am sichersten ist es eh, bei der Wohnungsübergabe den Zustand der Mietsache möglichst genau zu dokumentieren.

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