Nebenkosten, alter Mietvertrag

18. Oktober 2022 Thema abonnieren
 Von 
sbmiles21
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkosten, alter Mietvertrag

Hallo zusammen,

ich habe eine vermietete Wohnung übernommen (ich bin Vermieter). Diese ist seit min. 1996 vermietet. Im Mietvertrag wurden natürlich die Nebenkosten vereinbart.
Mein Problem: in der Hausgeldabrechnung gibt es Positionen die gar nicht im Mietvertrag vereinbart wurden z.b. :
1)Niederschlagwasser
2)Rauchmelder miete
3)Rauchmelder Wartung
4)Gartenpflege
5)Flurputzdienst.
6)Winderdienst

Meine Frage:
In $4 Absatz 5 des Mietvertrages ist folgender Satz enthalten:

Zitat:
Tritt infolge einer Erhöhung der Summe der vereinbarten oder infolge hinzugekommener Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters ein, so ist der Mieter nach entsprechender schriftlicher Erklärung des Vermieters verpflichtet, den Mehrbetrag nach vereinabrten Umlageschlüssel zu tragen. Ist kein Umlageschlüssel vereinbart - z.B bei Hinzukommen einer Betriebskostenart-, findet die Umlage statt nach dem Verhältnis der Grundflächen in qm der verm. Wohnung.


Heisst dies, das ich z.B. den Flurputzdienst doch umlegen kann?

Ich hatte es schon einmal versucht, jedoch die Antwort vom Mieterschutzbund bekommen, das dies nicht möglich sei.

Danke

Grüße

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3479 Beiträge, 401x hilfreich)

Lass dir doch vom Verkäufer seine Abrechnung des Vorjahres an den Mieter geben, da siehst du auch, was bisher abgerechnet wurde.

ME kannst du die Reinigungskosten nicht umlegen, die anderen Kosten schon, beim Winterdienst bin ich mir unschlüssig.

Was wurde denn genau bezgl. der NK vereinbart? (wortwörtlich)

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#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5835 Beiträge, 2237x hilfreich)

Zitat:
oder infolge hinzugekommener Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters ein,

Wie wird denn das "infolge hinzugekommener Betriebskosten" begründet ? Sind diese Kosten erwst nach dem Mietvertragsabschluß hinzu gekommen ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#3
 Von 
sbmiles21
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

danke für eure feedbacks.

@Spezi-2:
Ob diese Kosten nach 1996 angefallen sind weis ich nicht:/. Der Verwalter kann es auch nicht zurückverfolgen, da er erst vor 5 Jahren die WEG übernommen hat.
Was kann man in solch einem Fall tun?

Ich habe gelesen, das ich von den 1-6 Punkten nur Rauchmelder Wartung umlegen kann. Der Rest muss im Mietvertrag vereinbart werden. *Pers. Meinung: Ziemlich unfair, der Mieter muss keinen Flur putzen/Winterdienst.... nichts, zahlen ich ja quasi....aber das zählt nicht ;)

Was würdet ihr tun?

@Solan196:
Hier noch das Bild von der Vereinbarten NB aus dem Mietvertag:
https://ibb.co/qJjMsVS


Danke

Grüße

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#4
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(35988 Beiträge, 13461x hilfreich)

Hier wird offensichtlich zwischen Erhöhung der Nebenkosten und Hinzukommen von Nebenkosten unterschieden. Ersteres liegt dann vor, wenn ein Posten schon Vertragsbestandteil ist, dieser aber teurer geworden ist. Zweites liegt dann vor, wenn neue Posten entstehen, die es bei Vertragsabschluss noch nicht existierten. Wenn also z.B. Reinigungskosten für das Treppenhaus schon bei Vertragsschluss angefallen sind, sie aber nicht im zu begleichenden Nebenkostenkatalog aufgeführt sind, können sie nicht weitergegeben werden, einerlei, ob insoweit eine Erhöhung der Nebenkosten stattgefunden hat.

Ob ein Anspruch auf Bezahlung eines Postens, der vor langer Zeit (z.B. 20 Jahren) hinzugekommen ist, aber nie in den Nebenkostenkatalog aufgenommen wurde, heute noch besteht oder aber verjährt ist, vermag ich im Augenblick nicht abzuschätzen.

Aber eines ist klar: wenn der Vermieter einen Posten neu abrechnen möchte, muss er beweisen, dass dieser hinzugekommen ist.

wirdwerden

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5835 Beiträge, 2237x hilfreich)

Man wird doch feststellen können/müssen welche Betriebskosten es am Tage des Vertragsabschlusses schon gab
und welche später erst eingeführt/dazugekommen sind.
Betriebskosten die nicht umgelegt werden können, gelten als in der Miete enthalten. Sie werden vom Mieter also schon bezahlt.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9004 Beiträge, 4239x hilfreich)

Zitat (von sbmiles21):
Ich habe gelesen, das ich von den 1-6 Punkten nur Rauchmelder Wartung umlegen kann. Der Rest muss im Mietvertrag vereinbart werden. *Pers. Meinung: Ziemlich unfair, der Mieter muss keinen Flur putzen/Winterdienst.... nichts, zahlen ich ja quasi....aber das zählt nicht ;)
Der Mieter zahlt Miete und ein Teil dieser Miete ist halt für die Nebenkosten, die laut Mietvertrag nicht umlegbar sind. Da ist nichts unfair. Der Mieter zahlt eben auf andere Art diese Nebenkosten.

Und jetzt bitte kein Jammern über die Höhe der Miete. Es steht jedem Vermieter frei, innerhalb der gesetzlichen Regelungen die Miete zu erhöhen. Theoretisch besteht auch die Möglichkeit, die in der Miete enthaltenden Nebenkosten in die Berechnung der Vergleichsmiete einfließen zu lassen. Rein praktisch mag das schwierig werden. Aber der Mietvertrag wurde halt so geschlossen.

Ansonsten stimme ich wirdwerden zu. Die Beweislast liegt beim Vermieter. Bei den Rauchmeldern mag das möglich sein. Bei anderen Dingen wird's zumindest schwierig.

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#7
 Von 
sbmiles21
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

danke für die zahlreichen Meldungen. In Summe heisst es:
=> Rauchmelder, Wartung kann ich umlegen
=> Alle anderen Positionen, muss ich nachweisen das diese zum Zeitpunkt der Mietvertragsschliessung noch nicht gab.
Wie soll man es nachweisen? Reicht es wenn der Verwalter mir z.B. den Vetrag des Reinigungsfirma von 2002 schickt?

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#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9004 Beiträge, 4239x hilfreich)

Zitat (von sbmiles21):
Reicht es wenn der Verwalter mir z.B. den Vetrag des Reinigungsfirma von 2002 schickt?
Nein. Denn daraus ergibt sich nicht, ob es vorher einen Vertrag mit einer anderen Reinigungsfirma gab oder ob damals die Reinigung z.B. vom Vermieter selber durchgeführt wurde.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
sbmiles21
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Wie würde man es nachweisen?

Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5835 Beiträge, 2237x hilfreich)

Also bei
4)Gartenpflege
5)Flurputzdienst.
6)Winderdienst
ist doch sicher, daß diese Tätigkeiten schon immer ausgeführt werden mußten und nicht erst nach Abschluß des Vertrages nötig wurden.
Und bei Gebühren für 1) Niederschlagwasser wird man herausfinden können, ab wann diese von der Gemeinde erhoben wurden.
Bei 2 +3.) Rauchmeldern sollte auch klar sein, daß es diese Pflicht bei Verträgen aus 1996 noch nicht gab.

Man könnte aber auch einwenden daß bei den seit 1996 erfolgten Mieterhöhungen die neu entstandenen Betriebskosten schon berücksichtigt wurden da sie ja im Mietvertrag nicht erwähnt sind.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#11
 Von 
sbmiles21
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

4)Gartenpflege
5)Flurputzdienst.
6)Winderdienst

--> Also in meiner Jugend, habe ich Flur geputzt :D ;) . Ich denke früher war es nicht überall üblich, das es eine Firma gemacht hat. Wisst ihr wie es rechtlich aussieht? Wie könnte man es nachweisen? Bzw. hat der Miert nicht auch eine Beweispflicht?

Mit dem Nierschlagswasser ist eine gute Idee, werde ich anfragen.

Danke

Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44623 Beiträge, 15892x hilfreich)

Zitat (von sbmiles21):
Wie könnte man es nachweisen?


Was hat denn der vorhergehende Vermieter in seiner Nebenkostenabrechnung abgerechnet? Darauf dürfte es entscheidend ankommen.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
bostonxl
Status:
Bachelor
(3703 Beiträge, 589x hilfreich)

Zitat:

Tritt infolge einer Erhöhung der Summe der vereinbarten oder infolge hinzugekommener Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters ein, so ist der Mieter nach entsprechender schriftlicher Erklärung des Vermieters verpflichtet, den Mehrbetrag nach vereinabrten Umlageschlüssel zu tragen. Ist kein Umlageschlüssel vereinbart - z.B bei Hinzukommen einer Betriebskostenart-, findet die Umlage statt nach dem Verhältnis der Grundflächen in qm der verm. Wohnung.
Nach diesem Passus im Mietvertrag dürften nur "hinzugekommene" Betriebskosten umgelegt werden. "Niederschlagswasser" z.B. ist aber nicht hinzugekommen, sondern bereits im Mietvertrag vereinbart ... halt kostenlos.

Damit gelten für Deine Punkt also:
1)Niederschlagwasser => enthalten, nicht hinzugekommen, nicht abrechenbar

2)Rauchmelder miete => nicht enthalten, aber Miete für Rauchmelder ist gem. BGH vom 11. Mai 2022 nicht als Betriebskosten umlagefähig.

3)Rauchmelder Wartung => nicht enthalten, umlagefähig

4)Gartenpflege => enthalten, nicht hinzugekommen, nicht abrechenbar

5)Flurputzdienst => enthalten, nicht hinzugekommen, nicht abrechenbar

6)Winderdienst => fraglich, könnten unter "Straßenreinigung" falle, wäre dann ebenfalls schon enthalten

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107758 Beiträge, 38062x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Lass dir doch vom Verkäufer seine Abrechnung des Vorjahres an den Mieter geben, da siehst du auch, was bisher abgerechnet wurde.

Nur dumm, wenn der nicht korrekt abgerechnet hat...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1619 Beiträge, 268x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Nur dumm, wenn der nicht korrekt abgerechnet hat...

Von dem sollte man vorerst nicht ausgehen, vielleicht hat er richtig abgerechnet. Wäre auf jeden Fall eine Möglichkeit um Einsicht in die Abrechnungen des Verkäufers zu erhalten.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
sbmiles21
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hab ich angefragt, sobald ich es habe gebe ich Bescheid.

Danke

Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
robertk123
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,
haben nun endlich ab Abrechnung vom Vorbesitzer erhalten. Dort wurden diese Punkte leider auch nicht abgerechnet. Das wars dann wohl?

Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1184 Beiträge, 471x hilfreich)

Zitat (von robertk123):
Hallo zusammen,
haben nun endlich ab Abrechnung vom Vorbesitzer erhalten. Dort wurden diese Punkte leider auch nicht abgerechnet. Das wars dann wohl?


Keine Ahnung, ob es das war...

Erstaunlicherweise hat noch niemand nach der Umlagevereinbarung im Mietvertrag gefragt. Schon seltsam, dass sich alle ergiebig über Erhöhungen oder Neueiführungen auslässt aber niemand ein Wort über die ursprüngliche Vereinbarung verliert.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
robertk123
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 0x hilfreich)

Habe ich am Anfang gepostet. Meinst du das?

Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9004 Beiträge, 4239x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Erstaunlicherweise hat noch niemand nach der Umlagevereinbarung im Mietvertrag gefragt. Schon seltsam, dass sich alle ergiebig über Erhöhungen oder Neueiführungen auslässt aber niemand ein Wort über die ursprüngliche Vereinbarung verliert.
Siehe #3 bzw. der dortige Link.

Du kannst ja gerne deine Bewertung dieses Mietvertragstextes vorstellen. Auf mich macht es den Eindruck, dass durch die Striche bei Verteilungsschlüssel deutlich gemacht wurde, welche Nebenkosten nicht umgelegt werden. Daher auch der Fokus darauf, ob Nebenkostenarten wirklich neu hinzugekommen sind.

0x Hilfreiche Antwort

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