Nebenkosten hoeher als vom Vermieter bei Einzug gennat

22. Januar 2006 Thema abonnieren
 Von 
hbwella
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)
Nebenkosten hoeher als vom Vermieter bei Einzug gennat

Ich bin im September 2003 in eine 150 qm grosse Wohnung gezogen. Bei Einzug hat der Vermieter 200 EUR als Nebenkosten angesetzt.
Das war unsere absolute Schmerzgrenze.

Jetzt soll ich allein für 2004 ca. 850 EUR nachzahlen. Das entspricht einer monatlichen Zahlung von 270 EUR also ca. 30 % mehr.
Bei diesen Nebenkosten hätten wir diese Wohnung niemals bezogen.
Die Nebenkosten der Zulieferer sind in diesem Zeitraum um max. 5 % gestiegen, was wir auch grob einkalkulieren konnten.

Die Wohnung wurde vorher bereits vermietet, daher ist für mich davon auszugehen, daß der Vermieter bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages wusste, dass hier viel höhere Kosten anfallen werden. Mieter, die bereits länger in dem Haus leben haben ebenfalls ausgesagt, dass sie immer eine Nachzahlung leisten müssen.

Frage:
- Welche Möglichkeiten habe ich, gegen ein solches "Lockangebot" vorzugehen ?

- gibt es hierzu bereits Urteile ?



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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hbwella
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)

Nachtrag:

Da wir jetzt ausziehen, will der Vermieter die Kaution komplett einbehalten, weil er mit Nachzahlungen rechnen muss auf Basis der erhöhten NK Abrechnung aus 2004 (worauf er ja evtl. Recht hat, wenn die Nachzahlung rechtens ist)

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#2
 Von 
Mietrechtsexperte
Status:
Schüler
(200 Beiträge, 15x hilfreich)

Wenn Eure Heiz- und Wasserkosten höher sind als beim Vormieter ist das nicht dem Vermieter anzulaste.

Ihr solltet Euch darüber klar werden, das der größte Anteil der Nebenkosten verbrauchsabhängig vom Mieter selbst verursacht werden.

Es hat also niemand Schuld außer Ihr selber.

Die Rechtssprechung ist bei dem Thema darum, ausnahmsweise mal, eindeutig auf Seiten des Vermieters.

-------------------

Zur Kaution, selbstverständlich ist der Einbehalt der Kaution zum Ausgleich einer hohen Nebenkostennachzahlung rechtens. Genau das ist der Sinn einer Kaution.

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#3
 Von 
Odil
Status:
Student
(2165 Beiträge, 834x hilfreich)

Hallo!
Also zunächst einmal: Bei einer 150m2 großen Wohnung muss man schon mit entsprechend hohen Nebenkosten rechnen. vielleicht habt Ihr Euch ja auch gern beruhigen lassen, dass die Nebenkosten nicht so hoch sein würden,weil Ihr die Wohnung gern haben wolltet?!
Ich meine, auch als Mieter kann man ungefähr einschätzen, welche Kosten realistisch sind. In Eurem Fall denke ich sind die nun geforderten Kosten durchaus im normalen Rahmen.
Dem Vermieter könnt Ihr nicht unterstellen, dass er bewußt falsche Angaben gemacht hat
und beweisen könnnt Ihr das auch nicht.
Die Kosten hängen von den Lebensgewohnheiten
wie Wärmebedürfnis, Wasserverbrauch etc ab,und so etwas ist individuell und nicht auf 50 € vorher einschätzbar.Wenn er Euch einen Betrag genannt hat,so kann das ja ohnehin nur ein Richtwert sein.
Rechtlich sehe ich da keinen Ansatzpunkt.

voraussetzung ist natürlich, dass alle angeführten Nebenkosten auch auf die Mieter umlegbar sind und im Vertrag steht, dass Nebenkosten exkl. vom Mieter zu zahlen sind.

______
Schaut mal hier zum Thema:
Nebenkosten müssen im Vertrag vereinbart werden:

http://www.brennecke-partner.de/frameset.php?Navi=Rechtsinfos&Unternavi=Mietrecht&Id=&ID=259&Subnavi=&Submenue=Nebenkosten&Subm1=Leer&Subm2=Leer

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#4
 Von 
Knuba
Status:
Praktikant
(847 Beiträge, 206x hilfreich)

200 Euro bei 150qm? Bei uns zahlt man schon fast 200 Euro bei 50 qm für eine Person, zumal die Nebenkosten sehr gestiegen sind und auch weiter steigen werden.

Es kommt natürlich wie schon vor mir gesagt, auf Euren Verbrauch an. Ich heize zum Beispiel sehr sparsam, denn sonst wird es eine saftige Nachzahlung geben. Die vom Vermieter angegebenen Nebenkosten sind nach meiner Meinung zwar zu niedrig, do eh nur als Pauschale anzusehen. Ob die Nachzahlung gerechtfertigt ist, kann Euch z.B. der Mieterverein sagen. Die würden die Rechnung überprüfen und fot ist schon vorgekommen, dass sie fehlerhaft war.

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#5
 Von 
guest123-1707
Status:
Praktikant
(879 Beiträge, 248x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#6
 Von 
mariangel
Status:
Praktikant
(604 Beiträge, 196x hilfreich)

In meiner EIGENEN Wohnung von 80 qm fielen in 2004 bereits 179 Euro an Nebenkosten an, bei 3 Personen, Brennwertheizung plus offenem Kamin und südseitiger Ausrichtung. Wir waren außerdem noch einigermaßen sparsam beim Heizen und Wasserverbrauch. Daher versteh ich die ganze Aufregung überhaupt nicht.

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#7
 Von 
Eirene113
Status:
Master
(4099 Beiträge, 621x hilfreich)

ich habe mal gegoogelt:

Haus- und Wohnungseigentümer geben nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) bei Neuvermietungen oft zu knapp kalkulierte Nebenkosten an. Dies sei ein «beliebtes Spiel», um Wohnungen besser zu vermieten, sagte DMB-Landesgeschäftsführer Jürgen Fischer der dpa.
«Es trübt natürlich die Optik, wenn man bei den Nebenkosten reinen Wein einschenkt.» Den Mietern drohe dann später ein böses Erwachen. Deshalb riet Fischer, stets mit Nebenkosten von 2,50 bis drei Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren.


Bild.T-Online und Immonet.de verraten die fünf wichtigsten Tips, zum Start für die erste eigene Wohnung:

Weist die Wohnung Mängel auf, benachrichtigen Sie sofort den Vermieter. Halten Sie den Schaden schriftlich fest. Sonst müssen Sie später selbst dafür aufkommen!
Zu niedrige Nebenkosten sorgen bei der Jahresabrechnung für eine böse überraschung. Faustregel: Etwa zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind korrekt berechnet.



Auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 195/03 ) weist der Deutsche Mieterbund in Berlin hin.

Selbst wenn später die tatsächlichen Kosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Vorauszahlungen, ist dem Vermieter laut dem Urteil keine Pflichtverletzung vorzuwerfen. Eine Ausnahme liegt jedoch dann vor, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich versichert, dass die Höhe der Vorauszahlung in etwa realistisch ist.

In verhandelten Fall hatte ein Vermieter für eine 100 Quadratmeter große Wohnung Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von rund 100 Euro im Monat vereinbart. Tatsächlich betrugen die Kosten jedoch rund 220 Euro, woraufhin die Mieter für zwei Jahre jeweils rund 1500 Euro nachzahlen mussten. Laut Bundesgerichtshof ist dies zulässig: Das Gesetz verbiete nur unangemessen hohe Vorauszahlungen - zu niedrige oder auch gar keine seien dagegen möglich. Allerdings sei es unzulässig, die Vorauszahlung absichtlich zu niedrig zu bemessen, um den Mieter mit einem «Lockvogel-Angebot» bewusst zu täuschen.

zitiert nach: dpa - Meldung vom 03.03.2004 11:02 Uhr



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#8
 Von 
karamel
Status:
Lehrling
(1774 Beiträge, 289x hilfreich)

Mag ja sein, aber wenn ich eine Wohnung miete, lautet eine meine ersten Fragen zum Thema Nebenkosten grundsätzlich, ob im letzten ABrechnungszeitraum eine Nachzahlung fällig war, und wenn ja wie hoch diese war. Auf diese Weise konnten wir auch schon mal die zu niedrig angesetzten Nebenkosten eines Vermieters 'entlarven', und vereinbarten eine höhere Abschlagszahlung pro Monat, was sich auch als weise herausstellte. Nach unserem Auszug wurde den neuen Mietern aber wieder die usrprüngliche, zu niedrige Summe genannt.

Bei Strom- und Gasversorgern kann man i.d.R. auch erfragen, wie hoch der monatliche Abschlag der Vormieter war, wenn man keine Möglichkeit hat, diese selbst zu befragen.

Ansonsten schließe ich mich an: angesichts stark gestiegener Preise für Heizmaterial und unter Berücksichtigung der individuellen Verbrauchsgewohnheiten ist diese Nachzahlung gar nicht mal so unrealistisch.

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#9
 Von 
hbwella
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)

Danke für die hilfreichen Infos !

Als wir damals eingezogen sind, hatten wir uns informiert und man sagte uns, daß 1,50 - 2,00 pro qm Nebenkosten okay wären.
Das Gebäude wurde vom Vermieter als saniert definiert. Daher sind wir davon ausgegangen, daß die Nebenkosteneinschätzung korrekt wäre (zumal die Wohnung schon länger von dem Vermieter vermietet wurde). Wenn man dann noch sieht, daß Nachzahlungen an der Tagesordnung sind (Auskunft anderer Mieter) hätte der Vermieter uns doch darauf hinweisen müssen, oder ?

Ich finde diese Vorgehensweise sehr unfair gegenüber ehrlichen Vermietern.

Bisher hatte ich bereits ca. 8 Wohnungen bewohnt und habe noch nie eine Nachzahlung leisten müssen.

Dass das Heizen einen individuellen Charakter besitzt, sehe ich ja ein, jedoch ist aus den Unterlagen ersichtlich, daß die Gaswerke ohnehin schon einen höheren Abschlag vorgeschlagen hatten. Den der Vermieter wohl ablehnte... . Dazu sind auch die anderen Kosten, wie z.B. Niederschlagswasser um 25 % höher.
Ich erwarte vom Vermieter ja keine hellseherischen Fähigkeiten, aber auf 10 % sollte man da in Summe schon kommen können.

Dazu kommt, dass wir sehr wenig heizen. Abends liegen wir mit Decken vorm Fernseher. Besucher haben sich oft darüber beklagt, dass es Ihnen zu kühl bei uns war... .
Wir haben nur 3 Zimmer dauerhaft geheizt: Wohnzimmer und 2 Kinderzimmer.
In Summe ca. 50 qm. Ein Arbeitszimmer (20qm) und das Badezimmer (12qm) wurden ca. 3 Stunden am Tag gewärmt.
Ist das abnormal ?

Der Rest war ein riesiger Flur (ohne Heizkörper), Küche und Schlafzimmer.

Dazu waren wir noch 3 Wochen im Urlaub, als andere Ihre Wohnung auf menschenwürdiges Heizniveau schraubten.

Bei der Anmietung einer Wohnung hat doch jeder sein Limit für die Gesamtkosten (Miete, Strom, Heizung). Wenn die auf einmal viel höher liegen als erwartet ist das für manche Familien eine Belastung, die sie einfach nicht mehr tragen können, und die Entscheidung bei der Wohnungssuche wäre eindeutig anders ausgefallen.

Bei uns sind das in Summe 850 EUR die da anfallen. Ich kenne Leute, die verdienen das gerade mal Netto im Monat.
(In Deutschmark sind das ca. 1700 DM)

Es macht ja wirtschaftlich sogar Sinn, geringere Abschläge pro Monat zu zahlen (Zinsgewinn), jedoch nur wenn man darauf vorbereitet ist.

Es ist nicht so, daß ich es nicht verstehe, daß ein Vermieter seine Wohnung mit allen Mitteln vermietet sehen möchte, aber hier muss unbedingt etwas getan werden. (letzte Jahresabrechnung als Basisdokument für den Mietvertrag, damit die Nebenkosten für den neuen Mieter gleich transparent sind o.ä.)
Naja, mal sehen was uns die Klassifizierung durch den Energiepass bringt... .

Es ist nicht so, daß mich diese Nachzahlung ruiniert, aber ich bin doch mächtig enttäuscht, daß ehrliche Vermieter durch solche "Machenschaften" dazu genötigt werden in die gleiche Schiene zu kommen, da sie sonst immer das Nachsehen gegenüber einem Vermieter haben, der nicht ganz so realistisch "schätzt".
Ich hätte auch absolut Verständnis dafür, wenn ein Vermieter keine Vorjahreswerte hatte, an denen er hätte abschätzen können, daß die Kosten höher sind, aber wenn das Methode hat ... .
Wenn mir ein Handwerker einen Kostenvoranschlag nach Besichtigung macht, würde ich mich auf jeden Fall weigern, den Betrag zu zahlen und würde kein weiteres Geschäftsverhältnis mehr mit ihm haben wollen. Beim Vermieter bin ich aber auf einen längeren Vertrag gebunden, der mir am Ende auch noch Kosten generiert (Umzug/Renovierung), wenn ich weiß, daß die Kosten zu hoch sind.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hbwella
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)

Heizkostenbeleg:

Verbrauch:
Vorjahr: 96000 KWH
Jetzt: 90000 KWH

Ist das nicht ein Beleg dafür, daß wir hier sogar noch energiesparender gelebt haben, als veranschlagt ?

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