Nebenkosten in Mietvertrag - kann/darf so die Umlegung aussehen?

17. Juni 2019 Thema abonnieren
 Von 
ya296742-6
Status:
Beginner
(52 Beiträge, 3x hilfreich)
Nebenkosten in Mietvertrag - kann/darf so die Umlegung aussehen?

Hallo!

Wäre solch eine Aufzählung der Umlagen im Mietvertrag in Ordnung? Nehmen wir an, es handelt sich um ein Haus, in welchem das Vermieterpaar wohnt und eine kleine Single-Wohnung gemietet werden kann (um diese geht es). Die Umlagen beziehen sich also auf die Single-Wohnung (1 Zimmer):

- Wasser/Kanal nach Uhren
- Beleuchtung / Allgemeinstrom 10% der Rechnung der Vermieter
- Müll, Grundsteuer 1/3 der Rechnung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen 50%
- Wartungskosten Feuerlöscher, Tank- und Lecksicherungsanlage, Blitzschutzanlage, Dachrinnenreinigung 50% der Rechnung
- Heizung nach Quadratmeter der Wohnung

Ist diese Abrechnungsart fair bzw. gewöhnlich?

Wenn darüber hinaus im Standard-Mietvertrag (aus dem Internet) stünde, man dürfe nur Kleinmengen Wäsche in der Wohnung trocknen. Im Sommer stünde der Garten zur Trocknung zur Verfügung. Darf man dann im Winter somit nur Mini-Mengen waschen und in der Wohnung bzw. im Bad aufhängen oder hängt man die dann selbst bei Minustemperaturen im Garten auf? Ein Waschkeller besteht leider nicht. Oder kann man dann im Bad trocknen, wenn der Vermieter nichts anderes stellt?

Danke vorab für Eure/Ihre Erfahrungen/Meinungen.

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9 Antworten
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#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47480 Beiträge, 16805x hilfreich)

Die Abrechnungsarten sind ungewöhnlich, aber rechtlich zulässig.

Die Verteilung halte ich auch nicht für fair, jedoch ändert das auch nichts daran, dass sie rechtlich zulässig ist.

Nach meiner Auffassung ist die Trocknerregelung im Hinblick auf den Winter widersprüchlich. Daher darf man im Winter nach Bedarf trocknen.

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#2
 Von 
ya296742-6
Status:
Beginner
(52 Beiträge, 3x hilfreich)

Danke für eine Einschätzung. Könnte ich mich mit solch einer Nebenkostenabrechnung in den Ruin stürzen? Ich weiß ja nicht, was solch Wartungsarbeiten oder die Grundsteuer (die in Hessen ja bald steigen soll) - als Beispiel - kosten? Aktuell sind für 30qm 110 Euro Nebenkosten angesetzt. Für eine Person ist das schon umfangreich. Die Vormieterin kam +/- damit bei der Jahresabrechnung hin und war zufrieden.

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47480 Beiträge, 16805x hilfreich)

Zitat:
Ich weiß ja nicht, was solch Wartungsarbeiten oder die Grundsteuer (die in Hessen ja bald steigen soll) - als Beispiel - kosten?


Dann lässt man sich die Abrechnung der Vormieterin zeigen. Die Wartungskosten sind relativ konstant, bzw. sie steigen ungefähr mit der Inflationsrate. Reparaturen dürfen über diesen Posten nicht abgerechnet werden, auch nicht solche, die im Rahmen der Wartung durchgeführt wurden und auf der gleichen Rechnung stehen.

Warum soll die Grundsteuer in Hessen bald steigen? Was bei der Grundsteuerreform genau heraus kommt steht noch in den Sternen.

Zitat:
Aktuell sind für 30qm 110 Euro Nebenkosten angesetzt. Für eine Person ist das schon umfangreich.


Besonders hoch ist das nicht.

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#4
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Zitat (von ya296742-6):
Ich weiß ja nicht, was solch Wartungsarbeiten oder die Grundsteuer (die in Hessen ja bald steigen soll) - als Beispiel - kosten?


Aber Du hast einen Mund und kannst also fragen. Die aktuell zu zahlende Grundsteuer ist bekannt und die Kosten für Wartungsarbeiten, die in der Vergangenheit erledigt wurden, auch.

Wenn die Vormieterin auch so viel zahlte und das zum Wirtschaftsjahresende reichte, ist doch Stand heute alles ok.

HH findet die Abrechnung ncht ok, leider ohne Begründung.
Ich finde sie ok, weil die Wasserkosten nach Verbrauch und die Müllgebühren nach Personen (3 Personen, jeder ein Drittel) berechnet werden.

Die anderen Kosten sind weder durch Verbrauch beeinflussbar noch ändern sie sich durch die Personen. Hier wäre eine Teilung nach m² gerechter, aber halbe halbe also nach Wohnungseinheiten scheint mir auch ok.

Mir fehlen allerdings die Kosten für Abwasser und für Brandschutzmelderwartung.

Berry

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#5
 Von 
ya296742-6
Status:
Beginner
(52 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat:
Warum soll die Grundsteuer in Hessen bald steigen? Was bei der Grundsteuerreform genau heraus kommt steht noch in den Sternen.


Die Gemeinde vor Ort will die Grundsteuer erhöhen, aber alles andere ist noch nicht klar. Laut Medien hat ja bereits das in der Nähe liegende Offenbach kürzlich die Grundsteuer von 600 auf 995 Punkte herhöht, was hier für viel Wirbel sorgte. Daher werde ich etwas aufmerksamer.

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Meiner Meinung nach wird die Abrechnung zumindest in einem Punkt rechtlich nicht haltbar sein.

Zitat (von ya296742-6):
- Beleuchtung / Allgemeinstrom 10% der Rechnung der Vermieter
Wenn ich das richtig verstehe, soll pauschal 10% der Stromrechnung der Vermieter als Nebenkosten bezahlt werden. Das wäre dann in diesem Punkt eine pauschalisierte Abrechnung, die nicht zulässig ist. Der Vermieter muss konkret angeben und berechnen, welcher Strom für den Allgemeinstrom verbraucht wurde. Ich bezweifle stark, dass da 10% der Gesamtstromrechnung herauskommt. Welcher Allgemeinstrom fällt denn überhaupt in der Liegenschaft an?

Bei den anderen Nebenkostenarten (Heizung mal ausgenommen) wäre die gesetzliche Regelung nach § 556a (1) BGB die Verteilung nach Wohnfläche. Ich wüde mich wundern, wenn da 50-50 herauskommen würde. Das wird also schon eine vergleichsweise größere Abweichung von der gesetzlichen Norm sein. Ob diese Abweichung unangemessen ist, müsste ein Richter im Einzelfall prüfen.

Der Mieter sollte sich jedoch bewusst sein, dass hier vermutlich das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters aus § 573a BGB greift. Der Vermieter wird also ohne Grund kündigen können. Daraus ergibt sich für den Mieter eine sehr prekäre Situation. Die Einschränkung des Wäschetrocknens in der Wohnung ist meiner Meinung nach z.B. ungültig. Aber was hilft das dem Mieter, wenn der Vermieter dann einfach grundlos kündigt? Mit entsprechender Frist ist das hier vermutlich legal!

Ich würde daher keinem Mieter empfehlen, diese Wohnung als Dauerlösung anzustreben. Wenn man nichts anderes bekommt, mag das erstmal okay sein. Aber beim geringsten pieps kann das zuende sein. Und bei diesen Umlageschlüsseln im Mietvertrag beschleicht mich das Gefühl, dass die Vermieter es vielleicht nicht ganz so genau nehmen werden mit Mieterrechten.

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#7
 Von 
ya296742-6
Status:
Beginner
(52 Beiträge, 3x hilfreich)

Zitat:
Welcher Allgemeinstrom fällt denn überhaupt in der Liegenschaft an?


Vielen Dank! Der Allgemeinstrom bezieht sich auf die Außenbeleuchtung (Weg von Tor, über lang gezogenen Garten bis zum Wohnungseingang), die angeschaltet werden kann. Dazu gibt es ein elektrisches Tor. Und die Beleuchtung, die man nachts im Garten anmacht, wenn man etwas draußen & nicht im Dunkeln sitzen mag. Vielleicht noch die Sprechanalage.

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#8
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Es ist eigentlich nicht an dir, den Allgemeinstromverbrauch zu schätzen. Das ist Aufgabe des Vermieters, wenn er denn diese Kosten umlegen will. Man darf nicht vergessen, dass kein Vermieter verpflichtet ist, alle umlegbaren Nebenkosten auch umzulegen. Wenn es wie hier schwierig ist, dann kann er auch auch die Umlage dieser Kosten verzichten und bei Bedarf die Miete ein paar Euro höher ansetzen.

Hauptproblem kann jedoch dieses erleichterte Kündigungsrecht werden. Wenn der Mieter sich über die Nebenkostenabrechnung aufregt, kann er einfach gekündigt werden. Das verschafft dem Vermieter ein großes Druckmittel. Daher auch der Rat, nicht alles auf diese Wohnung zu setzen und im Zweifel was anderes zu suchen.

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#9
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Das Hauptproblem sehe ich ganz genauso. Man muss sich darüber bewusst sein, dass bei einer solchen Wohnsituation (Whng im 2-Fam.-Haus davon 1 Wohnung vom Vermieter bewohnt) NICHT der übliche Kündigungsschutz besteht. Der Vermieter kann auch ohne irgendeinen Anlaß, einfach wenn ihm danach ist, "erleichtert" kündigen => BGB 573a
Man hat hier also immer ein Damoklesschwert über sich hängen.

Ich finde auch 110 Euro Nebenkosten bei 30m² = 110/30 = 3,67 € je m²/Monat äußerst stattlich - zumal hier ja weder Reinigungs-/Pflegekosten für Allgemeinfläche im Haus, auf dem Grundstück, Bürgersteige, etc und Schnee-Räumungskosten enthalten sind.
Mir persönlich ist keine Wohnung bekannt, bei der die kalten+warmen Betriebskosten über 2Eur/m²/Monat liegen.
M.E. ist das sicher mitbedingt durch den zwar rechtlich zulässigen, für den Vermieter aber doch äußerst vorteilhaften Umlageschlüssel in diesen Punkten:
- Sach- und Haftpflichtversicherungen 50%
- Wartungskosten Feuerlöscher, Tank- und Lecksicherungsanlage, Blitzschutzanlage, Dachrinnenreinigung 50% der Rechnung

Infos darüber, was üblicherweise so an Betriebskosten anfällt siehe Betriebskostenspiegel
https://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel.html

Grundsätzlich sollte man sich immer die letzte Betriebkostenabrechnung seines Mietvorgängers betrachten.
Dann wüsste man hier auch, über welchen Betrag man beim Strom überhaupt redet - ob sich hier das Kopfzerbrechen lohnt.

Ich privat hatte z.B. zuletzt 858 Euro für Strom - 1 Jahr (zugegeben viel für einen 2-Pers-Haushalt - aber auch Büro und einigen Stromfressern/PC's; der Betrag ist inklusive der sonst "allgemeinen Stromkosten" für Heizung/Heizungs-/Warmwasserpumpe, Außenbeleuchtung - Treppenhaus haben wir im EFH natürlich nicht)
davon 10% wären 85,80 Euro/Jahr bzw. 7,15 Euro/Monat
Beispiel: 3-Fam.-Whs 223,87 Euro/Jahr Allgemeinstrom => 6,22 Euro/Monat je Whng
üblicherweise rechnet man in MFH's mit 5-10 Euro/Monat für Allgemeinstrom
(nur mal zum Vergleich)

Die (von mir angenommenen) 7,15 Euro/Monat, die der Vermieter abrechnen möchte, liegen also durchaus im Rahmen bzw. wenn man hier diskutiert, dann über 1-2 Euro/Monat mehr oder weniger. M.E. ist es das nicht wert.

Viel eher sollte man sich die eigentlichen Kostentreiber vornehmen, d.h. bei den fixen Betriebskosten die Umlage nach Wohneinheiten (je Wohnung 50% unabhängig von der Größe). Nur ist der Umlageschlüssel "Wohneinheiten" eben genauso rechtmäßig wie "Wohnfläche" oder "Personenzahl" ...

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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