Nebenkostenabrechnung 14 monate Formfehler ?

10. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
J.Hellmann
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung 14 monate Formfehler ?

Guten Tag,

Ich komme gleich zum Punkt, wir haben eine Nebenkostenabrechnung bekommen:

Abrechnungszeitraum 01.10.2020 - 31.12.2021
Berechneter Zeitraum 01.10.2020 - 31.12.2021
Abrechung erstellt am 31.10.2022

Ihre Gesamtkosten 3892,57€
abzügl. Vorauszahlungen 2520,00€
Nachzahlungsbetrag 1372,57€

Meine Frage dazu ist das Rechtens ( Frist, Formalfehler) ?

Es handelt sich um ein 2 Familien (2 Parteien) Haus von Privat, einzug war am 01.05.2020

Miete 730€ = 550€ kalt + 180€ Nebenkosten
Instalation der Wasseruhren ca. am 01.10.2020

Nebenkosten wurden aber schon vom 01.05.2020 Gezahlt sind aber nicht aufgeführt.
Nebenkosten vom 01.05.2020 bis 01.10.2020 sind auch nicht aufgeführt.

-- Editiert von User am 10. November 2022 16:09

-- Editiert von User am 10. November 2022 16:10

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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8995 Beiträge, 4232x hilfreich)

Zitat (von J.Hellmann):
Meine Frage dazu ist das Rechtens ( Frist, Formalfehler) ?
Nein. Die Abrechnungsperiode über Betriebskosten muss zwingend 12 Monate sein. Nicht mehr, nicht weniger.

Steht denn irgendwas zum Abrechnugszeitraum im Mietvertrag? Ansonsten steht es den Vermietern frei, die Abrechnungsperiode selbst zu wählen. Häufig werden Kalenderjahre gewählt, manchmal von Sommer zu Sommer. Letzteres macht die Abrechnung von Heizkosten manchmal leichter, weil im Sommer eh nicht geheizt wird und daher der genaue Ablesezeitpunkt für die Wärmemengenzähler nicht so relevant ist.

Aus meiner Sicht kann der Mieter diese Abrechnung wegen formaler Fehler zurückweisen. Theoretisch brauchts da noch nicht einmal eine Begründung. Der Mieter muss dem Vermieter keine Rechtsberatung geben.

Zitat (von J.Hellmann):
Es handelt sich um ein 2 Familien (2 Parteien) Haus von Privat
Sofern die Vermieter in der anderen Partei wohnen, gibt es einige Sonderrechte. Unter anderem kann dann der Vermieter ohne Grund kündigen. Dessen sollte sich der Mieter bewusst sein.

Rein persönlich würde ich davon ausgehen, dass bei Privatvermietern diese es vielleicht einfach nicht besser wissen. Vielleicht kann man konstruktiv an die Sache rangehen und eine gemeinsame Lösung finden. Dazu wird man die einzelnen Nebenkostenarten auseinandernehmen müssen um zu schauen, wie man mit der Verbrauchserfassung des Wasserverbrauches erst am Oktober umgeht.

Allerdings gibt es Punkte, die für den Mieter in der aktuellen Abrechnung sehr nachteilig gerechnet sind und mindestens die gehören geändert. Es ist normalerweise so, dass in den Sommermonaten die Vorauszahlungen höher sind als die Nebenkosten, weil nicht geheizt sind. Daher ist es für den Mieter wenig sinnvoll, genau über die Sommermonate gar nicht abzurechnen.

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
J.Hellmann
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen dank für die schnelle Antwort.

Zitat (von cauchy):
Sofern die Vermieter in der anderen Partei wohnen, gibt es einige Sonderrechte. Unter anderem kann dann der Vermieter ohne Grund kündigen. Dessen sollte sich der Mieter bewusst sein.


Nein der Vermieter wohnt nicht mit im Haus.

Zitat (von cauchy):
Steht denn irgendwas zum Abrechnugszeitraum im Mietvertrag?


Zitat Mietvertrag : Über die Betriebskosten und die Vorauszahlungen wird einmal im Jahr durch den Vermieter abgerechnet.

Meine frage ist halt die Nebenkosten vom 01.05.2020 in Höhe von 900€ werden ja nicht mit einbezogen bzw. die nebenkosten die in dem Zeitraum (01.05.2020 - 01.10.2020) angefallen sind werden nicht aufgeführt, also meine frage sollte ich dies bei dem Gespräch mit unserem Vermieter zur Sprache bringen oder befindet sich der Vermieter im Recht erst ab 01.10.2020 abzurechnen ?

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#3
 Von 
AR377
Status:
Praktikant
(814 Beiträge, 192x hilfreich)

Zitat (von J.Hellmann):
Es handelt sich um ein 2 Familien (2 Parteien) Haus von Privat
Zitat (von J.Hellmann):
Nebenkosten wurden aber schon vom 01.05.2020 Gezahlt sind aber nicht aufgeführt.
Nicht aufgeführt und der Zeitraum auch nicht abgerechnet.

Der Klassiker:
Vermieter ohne jede Ahnung von der Materie >>> Das ist immer der Vorteil des Mieters

Zitat (von cauchy):
Vielleicht kann man konstruktiv an die Sache rangehen und eine gemeinsame Lösung finden.
Aber wirklich nicht! Die Erstellung einer wirksamen Nebenkostenabrechnung fällt einseitig in die Pflichtensphäre des Vermieters.
Vorliegend stellt sich gar die Frage ob der Mieter diese Abrechnung nicht einfach in die Rundablage geben kann.

Bereits deshalb (von den unterschlagenen Sommermonaten ganz zu schweigen):
Zitat (von J.Hellmann):
Abrechnungszeitraum 01.10.2020 - 31.12.2021
Denn der Abrechnungszeitraum darf gem. des § 556 Abs. 3 BGB max. 12 Monate betragen.

Zitat (von J.Hellmann):
befindet sich der Vermieter im Recht erst ab 01.10.2020 abzurechnen ?
Wenn er Unterschlagung von Nebenkostenvorauszahlungen für rechtens hält wähnt sich der Vermieter wahrscheinlich im Recht.

-- Editiert von User am 10. November 2022 16:57

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
J.Hellmann
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antwort @AR377.

Zitat (von AR377):
Denn der Abrechnungszeitraum darf gem. des § 556 Abs. 3 BGB max. 12 Monate betragen.


Soll heissen Er/Sie muss uns eine Abrechnung vom 01.10.2020 - 31.12.2020
und eine Abrechnung vom 01.01.2021 - 31.12.2021 erstellen ? bzw. vom 01.05.2020 - 01.10.2020 fehlt dann auch noch.

Zitat (von AR377):
Wenn er Unterschlagung von Nebenkostenvorauszahlungen für rechtens hält wähnt sich der Vermieter wahrscheinlich im Recht.


Also muss der Vermieter die gezahlten Nebenkosten ( 900€ vom 01.05.2020 - .01.10.2020) anerkennen ?

-- Editiert von User am 10. November 2022 17:07

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8995 Beiträge, 4232x hilfreich)

Der Abrechnungszeitraum müssen 12 Monate sein. Der Wohnzeitraum kann geringer sein. Und natürlich muss über alle Monate abgerechnet werden. Einfach mal ein paar weglassen geht nicht.

Als Beispiel: Wenn der Vermieter pro Kalenderjahr (Jan-Dez) abrechnen will, dann hättet ihr insgesamt 9 Monate von der Abrechnung 2020 darin gewohnt. Es hätten also alle zu 2020 gehörenden Kosten in die Abrechnung gehört und ihr hättet dann von den meisten Kostenarten 9/12 zahlen müssen. Bei Heiz- und verbrauchsabhängigen Kosten ist's dann etwas komplizierter.

Die Abrechnung 2020 wäre inzwischen aber eh verfristet. Eine Nachzahlung wäre von euch nicht zu zahlen. Dennoch hättet ihr das Recht auf eine mindestens mal formal korrekte Abrechnung 2020, weil sich theoretisch ja auch ein Guthaben für euch ergeben könnte. Das müsste der Vermieter dann auszahlen. Die Abrechnung 2021 kann der Vermieter noch bis Ende diesen Jahres erstellen. Da hat er also nocht Zeit.

Der Vermieter muss aber nicht pro Kalenderjahr abrechnen. Er kann auch Juli-Juni oder irgendeinen anderen 12Monatszeitraum wählen. Nur wechseln darf er den Zeitraum nicht.

Theoretisch könnte der Vermieter also auch sagen, ich rechne Oktober bis September ab. Dann wären die Abrechnungen Okt. 2019 - Sep. 2020 und Okt. 2020 bis Sep. 2021 zu erstellen. Bei der ersten würdet ihr nur mit den Monaten Mai- Sep dabei sein. Da wäre euer Anteil als 5/12. Allerdings wäre diese beiden Abrechnungen beide verfristet, weil der Vermieter nur 12 Monate Zeit hat. Wäre also nicht allzu clever vom Vermieter, wenn er diese Zeiträume wählen würde, weil er dann die Abrechnung erstellen muss und keine Nachzahlung erwarten darf.

Zitat (von J.Hellmann):
e sollte ich dies bei dem Gespräch mit unserem Vermieter zur Sprache bringen
Verzettel dich bitte bei dem Gespräch nicht in Details. Entweder will der Vermieter super clever sein oder er weiß es nicht besser. In beiden Fällen ist er vermutlich wenig begeistert, wenn du ihm sagst, dass er sich irrt und dass er jetzt noch sehr viel mehr Aufwand investieren muss, um wegen der Verfristung nichts zu erhalten.

Meine Empfehlung: Bleib sachlich und knapp. Die Abrechnungsperiode muss 12 Monate sein. Alle deine Wohnmonate müssen in einer Abrechnung auftauchen. Im Zweifel sind anteilige Abrechnungen für einen Teil der 12 Monate zu erstellen. Die Abrechnungsperiode darf einmal gewählt aber dann nicht mehr verändert werden.

PS: Inhaltlich solltest du die Abrechnung erst dann prüfen, wenn sie formal korrekt ist. Das macht vorher meiner Meinung nach keinen Sinn.

-- Editiert von User am 10. November 2022 17:19

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
J.Hellmann
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Verzettel dich bitte bei dem Gespräch nicht in Details. Entweder will der Vermieter super clever sein oder er weiß es nicht besser. In beiden Fällen ist er vermutlich wenig begeistert, wenn du ihm sagst, dass er sich irrt und dass er jetzt noch sehr viel mehr Aufwand investieren muss, um wegen der Verfristung nichts zu erhalten.


Nein es geht hier auch nicht darum dem Vermieter ein Schnippchen zu schlagen und zu versuchen um die Nebenkosten herum zu kommen. Nur möchte ich halt auch das es für beide seiten Korrekt abläuft, da unsere Vermieterin auch sehr nett ist möchte ich auch nicht den Rechtsweg gehen sondern erstmal versuchen die Sache in einem vernünftigen Rahmen zu klären.

Zitat (von cauchy):
Inhaltlich solltest du die Abrechnung erst dann prüfen, wenn sie formal korrekt ist. Das macht vorher meiner Meinung nach keinen Sinn.


Genau das werde ich versuchen, erstmal eine richtige aufstellung der Nebenkosten (Formal richtig) und dann das gespräch suchen. Nur fakt ist das die Abrechung von 01.10.2020 - 31.12.2021 ist aber das Mietverhältniss seit dem 01.05.2020 besteht.

Puh nicht so einfach, aber danke für die vielen Antworten und Tipps fürs vorgehen :smile: .

-- Editiert von User am 10. November 2022 17:45

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(26578 Beiträge, 4935x hilfreich)

Zitat (von J.Hellmann):
ist aber das Mietverhältniss seit dem 01.05.2020 besteht.
Warum auch immer die Vermieterin erst ab 1.10.20 diese Abrechnung begonnen hat, wird sie dir evtl. im Gespräch erklären.
Wegen der Wasserzähler-Installation?? Das wäre für mich das einzig erklärbare Datum.

Zitat (von J.Hellmann):
Also muss der Vermieter die gezahlten Nebenkosten ( 900€ vom 01.05.2020 - .01.10.2020) anerkennen ?
Ja, ihr könnt das doch auch nachweisen. Alle BK seit Mai 2020 gehören auch in die Abrechnung.

Eure BK-Vorauszahlungen ab Mai 2020 waren dann 900,-+2.520,- = 3.420,-€.

Die Vermieterin wird *neu aufteilen und abrechnen* müssen.

ICH würde bis dahin keine Nachzahlung leisten.
ICH wüsste, dass ich in den ersten 5 Monaten nach Einzug sehr wenig Heizkosten verbraucht hätte, aber doch (volle) 180,- geleistet habe. Käme uU schon ein BK-Guthaben zustande.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
J.Hellmann
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antwort @Anami

Zitat (von Anami):
Warum auch immer die Vermieterin erst ab 1.10.20 diese Abrechnung begonnen hat, wird sie dir evtl. im Gespräch erklären.
Wegen der Wasserzähler-Installation?? Das wäre für mich das einzig erklärbare Datum.


Genau da das Haus vormals ein Einfamilienhaus war, gab es vorher keine Wasseruhren.
Nur wird es interessant wie sie den Verbrauch vom 01.05.2020 bis 01.10.2020 errechnen will, hinzu kommt noch der umbau von Öl auf Gas Heizung der auch in diesem Zeitraum statt gefunden hatt.
Unter uns wohnten eine Mutter mit Kind die aber zum ende 2021 ausgezogen sind.

Zitat (von Anami):
Ja, ihr könnt das doch auch nachweisen. Alle BK seit Mai 2020 gehören auch in die Abrechnung.

Eure BK-Vorauszahlungen ab Mai 2020 waren dann 900,-+2.520,- = 3.420,-€.

Die Vermieterin wird *neu aufteilen und abrechnen* müssen.

ICH würde bis dahin keine Nachzahlung leisten.
ICH wüsste, dass ich in den ersten 5 Monaten nach Einzug sehr wenig Heizkosten verbraucht hätte, aber doch (volle) 180,- geleistet habe. Käme uU schon ein BK-Guthaben zustande.


Genau darauf möchte ich hinaus und ja der verbrauch im ersten Jahr kann nicht besonders hoch gewesen sein da wir in den Sommer monaten eingezogen sind, soll heissen heizung war kaumn in betrieb nur warm duschen kam halt dazu.

-- Editiert von User am 10. November 2022 19:34

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#9
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2464 Beiträge, 1175x hilfreich)

Zitat (von J.Hellmann):
Nur möchte ich halt auch das es für beide seiten Korrekt abläuft, da unsere Vermieterin auch sehr nett ist möchte ich auch nicht den Rechtsweg gehen sondern erstmal versuchen die Sache in einem vernünftigen Rahmen zu klären.
Das ist ein vernünftiger Ansatz. Ist die Vermieterin in solchen Sachen gewieft - oder vielleicht einfach nur unwissend? Im letzteren Fall könnte Hilfe zur Selbsthilfe besser sein, als sich auf seine Rechte zurückzuziehen.


Zitat (von J.Hellmann):
Also muss der Vermieter die gezahlten Nebenkosten ( 900€ vom 01.05.2020 - .01.10.2020) anerkennen ?
In jedem Fall ist über alle Monate der Mietzeit abzurechnen und natürlich sind auch alle geleisteten Vorauszahlungen zu berücksichtigen. Mai incl. September wurden 5 Monate Vorauszahlungen auf die Energiekosten bezahlt, in denen es keinen nennenswerten Verbrauch geben konnte.


Zitat (von J.Hellmann):
Genau da das Haus vormals ein Einfamilienhaus war, gab es vorher keine Wasseruhren.
Nur wird es interessant wie sie den Verbrauch vom 01.05.2020 bis 01.10.2020 errechnen will,
(Verbrauch 10-12/2020 / 3) * 5 - oder (Verbrauch von 2021 / 12) * 5 Beides sollte aussagefähig genug sein.


Zitat (von J.Hellmann):
hinzu kommt noch der umbau von Öl auf Gas Heizung der auch in diesem Zeitraum statt gefunden hatt.
Wie werden denn die Kosten für Heizung und Warmwasser jetzt erfasst und umgelegt? Gab es für die Zeit vor Oktober 2020 diesbezüglich Vereinbarungen?

Mit etwas gutem Willen auf beiden Seiten sollte sich die Abrechnung so gestalten und künftig handhaben lassen, dass dies ohne Rechtsstreit und Gefährdung des guten Verhätnisses abläuft.



VG
Roland

Signatur:

Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.

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#10
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1616 Beiträge, 268x hilfreich)

Zitat (von J.Hellmann):
Genau das werde ich versuchen, erstmal eine richtige aufstellung der Nebenkosten (Formal richtig) und dann das gespräch suchen. Nur fakt ist das die Abrechung von 01.10.2020 - 31.12.2021 ist aber das Mietverhältniss seit dem 01.05.2020 besteht.

Der Abrechnungszeitraum ist vom 1.1.-31.12. des Jahres. Dein Nutzungszeitraum aber erst vom 1.5. beginnt, lautet die Rechnung : Gesamtsumme der NK : 12 x 8 = Rechnungssumme, ./. Deiner Vorauszahlungen für 8 Monate ergibt was von Dir an NK zu zahlen ist.
Für die Heizkosten das gleiche Procedere. Da es ein 2Familienhaus ist, muss hier nach Verbrauch abgerechnet werden.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#11
 Von 
spatenklopper
Status:
Unparteiischer
(9774 Beiträge, 4008x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Der Abrechnungszeitraum ist vom 1.1.-31.12. des Jahres.


Vielleicht, vielleicht aber auch nicht.
Cauchy hat doch bis zur Erschöpfung erklärt, dass ein Abrechnungszeitraum zwar 12 Monate betragen, aber keineswegs dem Kalenderjahr entsprechen muss.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(26578 Beiträge, 4935x hilfreich)

Zitat (von J.Hellmann):
Nur wird es interessant
Das ist jetzt allein Sache der Vermieterin. Sie soll dir eine nachvollziehbare und korrekte BK-Abrechnung vorlegen, denn sie will hier schließlich die Nachzahlung.

ICH würde als freundlicher Mieter mit der freundlichen Vermieterin ein freundliches Gespräch führen.
ICH würde sie zunächst nur fragen, warum in der Abrechnung die BK von Mai-September nicht zu finden sind.
ICH würde zunächst noch nicht auf die jährliche Abrechnung hinweisen.

Zitat (von J.Hellmann):
hinzu kommt noch der umbau von Öl auf Gas Heizung der auch in diesem Zeitraum statt gefunden hatt.
Aua... Da konnte sie wohl leider noch nicht wissen, was sich vor allem beim Gas ergab.
Nun ist das so. Man könnte als Mieter mit dem Gespräch auch auf die doch bald geltenden Regelungen zum Gaspreisdeckel warten. Evtl. muss die Vermieterin dann nicht so oft ihre Abrechnung ändern??

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5827 Beiträge, 2237x hilfreich)

Zitat:
Abrechung erstellt am 31.10.2022

Mich macht der Abrechnungstermin doch etwas stutzig.
Was ist Sachverhalt ? Es gibt keinen Vormieter, also auch eine feststehende Abrechungsperiode.
Aber es muß über Vorauszahlungen ab 1.5.2020 abgerechnet werden.
Damit gäbe es eigentlich eine 12 monatige Abrechnungsperiode vom 1.5.2020 bis 30.4.2021 und darüber hätte bis zum 30.4.2022 abgerechnet werden müssen.
Gehen wir mal davon aus daß der Vorschuß gut bemessen war, heißt das es daß ein Guthaben für den Mieter gegeben hätte. Mein starker Verdacht ist, daß die Vermieterin dies wissen wird.

Daher unterschlägt Sie einfach die verfristete Zeit vom 1.5.2020 bis zum 30.9.2021 und rechnet ab 1.10.21 ab.
Eigentlich ist aber auch die Zeit bis zum 30.4.21 schon verfristet, den im Nov. 2022 konnte darüber nicht mehr abgerechnet werden. Die Abrechnungsfrist für die Zeit vom 1.5.2020 bis zum 30.4. 2021 war schon am
30.4.2022 abgelaufen.

Der Punkt ist nun, daß es keine feste Abrechnungsperiode gibt. Gehn wir mal davon aus, daß ein Vermieter die Abrechnungsperiode nicht mit demanfangstermin des Mietzverhältnisses beginnen lassen muß. Er könne also
einfach die 12 Monate so legen, das sie immer am 1.10. beginnen und bis zum 30.09. laufen.
Damit wäre die Abrechnungsfrist und damit für den Beginn der Verfristung nicht mehr der 30.4.22 sondern erst der 30.9. 22.
So gesehen macht die Abrechungsweise durchaus Sinn und sollte auch das Ergebnis eine fachlichen Beratung der Vermieterin sein. Abrechnung über 14 Monate würde ich dann auch unter dem Gesichtspunkt "Verwirrung schaffen" sehen.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1616 Beiträge, 268x hilfreich)

Zitat (von spatenklopper):
Vielleicht, vielleicht aber auch nicht.
Cauchy hat doch bis zur Erschöpfung erklärt, dass ein Abrechnungszeitraum zwar 12 Monate betragen, aber keineswegs dem Kalenderjahr entsprechen muss.

Ist mir bekannt.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
spatenklopper
Status:
Unparteiischer
(9774 Beiträge, 4008x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Ist mir bekannt.

Na dann schreib doch bitte nicht sowas, wenn es nicht gesichert ist.
Zitat (von Leo4):
Der Abrechnungszeitraum ist vom 1.1.-31.12. des Jahres.

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