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Nebenkostenabrechnung 2018 / Forderungen nach Reparaturen bei Auszug

18. Dezember 2019 Thema abonnieren
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung 2018 / Forderungen nach Reparaturen bei Auszug

Hallo,
ich hätte folgende Frage:

Sachlage:
Mietvertrag lief ca. 15 Jahre; wurde abgeschlossen beim Vor-Voreigentümer. Wohnung wurde unrenoviert übergeben und es steht kein Passus im Formularmietvertrag bzgl. Renovierung bei Auszug. Es gab kein Übergabeprotokoll.
Das Haus wurde dann verkauft - neuer Mietvertrag - keine Vertragsänderung - erneut kein Übergabeprotokoll.
Das wurde erneut verkauft - kein neuer Mietvertrag (also alter lief damit weiter) - kein Übergabeprotokoll.
Vermieter wurde mehrfach auf Schäden (Wasserschaden, Elektrik nicht i.O.) hingewiesen ohne etwas zu unternehmen.

Nun bin ich im Oktober ausgezogen.
a) Vermieter verweigerte vor Ort ein Übergabeprotokoll bei der Schlüsselabgabe.
b) Stellt nun Forderungen per Mail. Ich müsste für Reparaturen (Tapeten, Bodenbelag) etc und deren Entsorgung aufkommen, da der Zustand der Wohnung so schlecht ist.
c) Hält meine Nebenkostenabrechnung 2018 (hier ist ja die Frist der 31.12.2019 zurück (in der Regel Guthaben von 500-700€), da er die Kosten für die o,g, Reparaturen damit verrechnen möchte.

Nun meine Frage:
- Verrechnung der NK geht aus meiner Sicht doch gar nicht, oder? Wenn nicht, kann ich direkt (ohne ein großes finanzielles Risiko) eine Klage im Januar durch einen Anwalt einreichen lassen?
- Sehe ich richtig, dass dadurch das es kein Übernahmeprotokoll gibt (Fotos vom Zustand beim Einzug habe ich) auch hieraus keine Forderungen ohne Übergabeprotokoll entstehen können (sofern ich nicht fahrlässig irgendetwas an der Wohnung zerstört habe)?

Schon jetzt vielen Dank für eure Einschätzung


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23 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3162x hilfreich)

Sie haben sicherlich auch Fotos der Wohnung bei Auszug? Ein Übergabeprotokoll ist nicht vorgeschrieben und somit auch nicht zwingend notwendig, es hätte halt die Dinge erleichtert. Warten Sie einfach ab bis zum 1. Januar, dann den Vermieter auffordern die Nebenkostenabrechnung zur Verfügung zu stellen und ein evt Guthaben auszuzahlen. Der Vermieter könnte das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung einbehalten und mit seinen Forderungen verrechnen.

Haben Sie eine Kaution bezahlt? Wann sind sie ausgezogen?

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank. Nein wir haben keine Kaution hinterlegt und sind am 30.11. ausgezogen.
Ich konnte nirgends finden, dass ein Guthaben eingehalten werden kann. Woher entnehme ich diese rechtliche Auffassung?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3162x hilfreich)

388 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1580 Beiträge, 268x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Gelehrter (11111 Beiträge, 2909x hilfreich)


Gratulation zu dieser Schnapszahl.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1253 Beiträge, 145x hilfreich)

Zitat (von bester_Club):
Das Haus wurde dann verkauft - neuer Mietvertrag - keine Vertragsänderung - erneut kein Übergabeprotokoll.


Nur mal so am Rande: Das wäre nicht notwendig gewesen !!

-- Editiert von philosoph32 am 18.12.2019 20:18

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1580 Beiträge, 268x hilfreich)

Zitat (von bester_Club):
Ich konnte nirgends finden, dass ein Guthaben eingehalten werden kann


Ein Vermieter ist nicht berechtigt das Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung als Sicherheit ein­zubehalten.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8899 Beiträge, 4203x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
388 BGB
Mit irgendwann vielleicht mal entstehenden Forderungen kann man nicht aufrechnen. Von daher ist es auch nicht erlaubt, aus dem Nebenkostenguthaben eine zusätzliche Kaution zu generieren.

Ich glaube nur nicht, dass das hier viel bringen wird. Anscheinend wurde bisher keine Nebenkostenabrechnung zugestellt. Damit gibt es aktuell noch kein Guthaben. Bis Ende des Kalenderjahres wird man den Vermieter von daher nicht zu besonders viel zwingen können. Wenn du dir wirklich sicher bist ein Guthaben zu erhalten, würde ich empfehlen, den Vermieter nachweisbar zur Nebenkostenabrechnung 2018 bis zum 31.12.2019 auzufordern.

Wenn das dann nicht erfolgt, kann direkt Klage auf Erstellung der Abrechnung erhoben werden. Das würde ich jedoch einen Anwalt machen lassen. Die Kosten wären vom Vermieter zu tragen, wenn er sich mit der Abrechnung in Verzug befand.

Sollte doch noch rechtzeitig eine Abrechnung kommen, so melde dich wieder. Denn erst dann macht es Sinn, über das mögliche Guthaben von dir zu diskutieren.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105634 Beiträge, 37801x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Mit irgendwann vielleicht mal entstehenden Forderungen kann man nicht aufrechnen.

Ich hatte es so gelesen, das da bereits Forderungen entstanden sind?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3162x hilfreich)

Ich auch ...

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8899 Beiträge, 4203x hilfreich)

Aktuell gibt es mindestens noch keine Nebenkostenabrechnung und damit auch noch nicht das erwartete Guthaben. Die erwartete Mieterforderung ist also noch nicht da. Ich bezweifle auch, dass die Forderung des Vermieters, sofern sie denn überhaupt besteht, ausreichend kommuniziert wurde. Dazu müsste nämlich ein konkreter Betrag inklusive der Aufschlüsselung in die jeweiligen Teilpositionen genannt werden. Es reicht nicht allgemein zu sagen, dass der Mieter für irgendwelche Dinge aufkommen müsse.

Da im Eingangsbeitrag noch kein Betrag bei der Vermieterforderung genannt wurde, bin ich davon ausgegangen, dass ein solcher auch noch nicht existiert.

Im übrigen möchte ich vermuten, dass nach 15 Jahren der Wert von Teppich und Tapeten gegen 0 tendiert. Ich würde mich wundern, wenn der Vermieter dies in seiner Forderung ausreichend berücksichtigt hätte.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Euch allen schon vielen Dank! Ich habe leider heute keinen PC mehr - melde mich morgen nochmal bei euch mit detaillierten Informationen.
Bis morgen und nochmals vielen Dank

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Hier nun ein paar weitere Details:

Der aktuelle Eigentümer hatte in den vergangenen 4 Jahren immer erhebliche Probleme mir eine Abrechnung fristgemäß zuzusenden. Ich musste hier jedes Jahr Druck ausüben. Zusätzlich waren die Abrechnung in jedem Jahr falsch und ich musst auch hier bis zur Richtigstellung mehrfach den Vermieter anmahnen.

Nun habe ich dieses Jahr kein Druckmittel mehr in der Hand, da ich ja ausgezogen bin. Ich denke er versucht nun seinen Ärger mit mir (was kann ich für falsche Abrechnungen in der Vergangenheit,) über das zurückhalten des Guthabens (welches in den letzten Jahren immer zwischen 500-700€ hoch war), zu kompensieren.

Ich verstehe die Situation aber auch so: Sollte auf meine schrifliche Erinnerung mir eine Abrechnung bis zum 31.12.19 zuzusenden keine Rekation erfolgen - Klage mit einem Anwalt. Hier verstehe ich die Rechtslage auch so, dass mir keine Kosten für den Anwalt entstehen können, da ja der Vermieter ganz klar im Verzug ist. Oder gibt es hier doch eine Lücke?

Zu der Renovierungsproblematik:
Ich habe Fotos vom Einzug sowie vom Auszug. Über alle Schäden, die vom Vermieter auch nicht repariert wurden (Wasserschaden, Silikonabdichtung im Bad, Probleme mit der Elektrizität), wurde der Vermieter im Verlaiuf der Anmietung von mir informiert. Aus meiner Sicht kann ja nun hieraus keine Forderung an mich entstehen. Oder? Ich würde hier einfach warten ob nach seiner "Drohemail" überhaupt irgendetwas kommt.

Schon jetzt vielen Dank für euere Unterstützung


0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8899 Beiträge, 4203x hilfreich)

Zitat (von bester_Club):
Ich verstehe die Situation aber auch so: Sollte auf meine schrifliche Erinnerung mir eine Abrechnung bis zum 31.12.19 zuzusenden keine Rekation erfolgen - Klage mit einem Anwalt. Hier verstehe ich die Rechtslage auch so, dass mir keine Kosten für den Anwalt entstehen können, da ja der Vermieter ganz klar im Verzug ist. Oder gibt es hier doch eine Lücke?
Gegenüber deinem Anwalt und dem Gericht bist erstmal du zahlungspflichtig. Sofern du den Vermieter nachweisbar mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug gesetzt hast, dieser sich in Verzug befindet und über deine neue Anschrift verfügt, wirst du meiner Meinung nach einen Anspruch auf Erstattung der notwendigen Rechtsverfolgungskosten haben.

Ich empfehle, in einem nachweisbaren Schreiben die Nebenkostenabrechnung 2018 bis zum 31.12.2019 (Eintreffen bei deiner Adresse, diese angeben) anzumahnen. Kommt nichts oder nichts formal korrektes, so solltest du einen Anwalt aufsuchen und diesen mit der Sache beauftragen. Aber achte darauf, dass nur notwendige Rechtsverfolgungskosten entstehen. Wenn du mit dem Anwalt eine andere Vergütung vereinbarst, wirst du in der Regel auf einem Teil der Kosten sitzenbleiben.

-- Editiert von cauchy am 19.12.2019 10:41

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich dann nochmal ... Vorab: Frohes Neues Jahr euch

Ich hatte es ja bereits vermutet - der Vermieter hat auf meine 2 Emails mit dem Inhalt" Bitte senden Sie mir die NK Abrechnung für das KJ 2018 bis zum 31.12.2019" nur geantwortet: "Hallo, ok, das ist Ihre Meinung.
Ich werde die Sachlage beim meinem Anwalt Prüfen Lassen. Falls nötig gerichtlich verfolgen."

Soll heißen: Er behält mein vermeitliches Guthaben ein um eine eventuelle Forderung seinerseits (Wohnungsauszug) hiermit regulieren zu können.

Ich mache doch jetzt eigentlich nichts falsch, wenn ich beim Amtsgericht eine Klage einreiche. Justiz NRW schreibt auf seiner Internetseite:
"Das Gesetz regelt nicht nur die Frage, auf welche Weise die Abrechnung zu erfolgen hat, sondern auch die Folgen einer verspäteten Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Einerseits darf der Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr beantragen. Andererseits endet die Abrechnungsfrist, also die Frist, die verstreichen darf, bevor dem Mieter die schriftliche Abrechnung zugegangen ist, mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das bedeutet, dass der Vermieter eine verspätete Betriebskostenabrechnung nicht damit entschuldigen kann, er habe beispielsweise zwei Abrechnungsjahre zusammenfassen wollen. Mehr als ein Jahr ist nicht erlaubt."

Die Klage würde ich wohl in diesem Fall selber, ohne Anwalt, einreichen. Somit müsste ich hier die Kosten der Klageeinreichung übernehmen und würde dann, sofern das Gericht meiner Aufassung folgt, die Kosten vom Vermieter erstatten bekommen.

Sehe ich das so richtig?

Beste Grüße

Marcel Lorek

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44069 Beiträge, 15716x hilfreich)

Zitat:
Ich hatte es ja bereits vermutet - der Vermieter hat auf meine 2 Emails mit dem Inhalt" Bitte senden Sie mir die NK Abrechnung für das KJ 2018 bis zum 31.12.2019" nur geantwortet: "Hallo, ok, das ist Ihre Meinung.
Ich werde die Sachlage beim meinem Anwalt Prüfen Lassen. Falls nötig gerichtlich verfolgen."


Dann sollte jetzt noch eine erneute Aufforderung mit Fristsetzung erfolgen. Diese Aufforderung sollte gerichtsfest sein, d.h. mindestens per Einwurfeinschreiben.

Zitat:
Ich mache doch jetzt eigentlich nichts falsch, wenn ich beim Amtsgericht eine Klage einreiche. Justiz NRW schreibt auf seiner Internetseite:


Ich bin mir nicht sicher, ob man durch eine Email im vergangenen Jahr den Vermieter wirksam in Verzug setzen konnte. Daher die Empfehlung, das gerichtsfest zu wiederholen und darin kann man dann auch direkt gerichtliche Schritte androhen.

Zitat:
Die Klage würde ich wohl in diesem Fall selber, ohne Anwalt, einreichen. Somit müsste ich hier die Kosten der Klageeinreichung übernehmen und würde dann, sofern das Gericht meiner Aufassung folgt, die Kosten vom Vermieter erstatten bekommen.


Die Klage sollte auf die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen lauten und nicht auf Erstellung der Abrechnung. Dabei kann man sich auf das BGH-Urteil vom 09.03.05 (Az.: VIII ZR 57/04) beziehen.

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für deine Hilfe.

Ich hätte noch zwei Fragen:
1) Wer trägt die Kosten für die Klageeinreichung, sofern der Vermieter genau nach Klageeinreichung dann doch die Abrechnung mir schickt aber die Klage vom Gericht noch nicht bearbeitet ist?
2) Der Vermierter hat eine GBR für die Vermietung gegründet. Klageschrift dann trotzdem gegen ihn als Person oder muss ich hier etwas beachten?

Beste Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44069 Beiträge, 15716x hilfreich)

Zitat:
1) Wer trägt die Kosten für die Klageeinreichung, sofern der Vermieter genau nach Klageeinreichung dann doch die Abrechnung mir schickt aber die Klage vom Gericht noch nicht bearbeitet ist?


Dann kann man die Klage in der Hauptsache für erledigt erklären und lediglich eine Kostenentscheidung beantragen. Zahlen muss die Kosten derjenige, der voraussichtlich den Prozess verloren hätte.

Zitat:
2) Der Vermierter hat eine GBR für die Vermietung gegründet. Klageschrift dann trotzdem gegen ihn als Person oder muss ich hier etwas beachten?


Die Klage richtet sich gegen die Personen, die im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt sind. Handelt es sich um mehrere Personen oder eine GbR, dann sollte man alle Personen verklagen.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

ich hatte ja hier bereits im Januar meinen Fall geschildert. Ich hatte die Sache dann durch den Umzug aus der alten Wohnung nach hinten verschoben.
Ein Grund war, dass der Vermieter ja nach Auszug noch 6 Monate Zeit hat Schäden in der Wohnung geltend zumachen.
Nun sind die 6 Monate Ende Mai um und ich würde meine Nebenkostenabrechnung für 2018 gerne geltend machen.

Wie wäre der für mich bequemste Weg?
Ich sehe doch richtig, dass ich eigentlich direkt einen Anwalt für die Abwicklung (erneute Anmahnung ..) ohne eigenes finanzielles Risiko beauftragen könnte, oder?

Sofern der Vermieter auf die anwaltliche Mahnung reagiert wären doch hier auch die Kosten des Anwalts zutragen, oder?

Schon jetzt vielen Dank für eure Hilfe.

Beste Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8899 Beiträge, 4203x hilfreich)

Ich habe den Thread nochmal kurz überflogen. Vielleicht habe ich es übersehen. Hast du den Vermieter nachweisbar (!) zur Zustellung der Nebenkostenabrechnung 2018 und zur Kautionsabrechnung sowie Auszahlung aufgefordert? Wurden Fristen dafür nachweisbar gesetzt?

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo cauchy,
vielen Dank für deine Hilfe.

Ich hatte dem Vermieter mehrfach auf das fehlen der Nebenkostenabrechnung per Email hingewiesen.
Jede meiner Mail wurde von Ihm beantwortet (somit ist doch der Nachweis der Zustellung erbracht, oder?) dass er a) eine bald erstellt oder b) er keine erstellt weil angeblich noch Schäden in der Wohnung seien die er mit den Nebenkosten verrechnen wird. Das war alles im November bzw. Dezember letzten Jahres.

Mir war jetzt eigentlich nur wichtig, dass ja Schäden an der Mietwohnung bis max. 6 Monate nach Auszug geltend gemacht werden müssten. Diese 6 Monate sind Ende Mai um und ich hätte somit ja zumindest hier kein Risiko mehr (unabhängig davon das keine Schäden von mir erfolgt sind).

Mein Taktit wäre nun vielleicht in der ersten Juni Woche noch eine letzte Frist (von mir aus 7 Tagen) zusetzen (Einschreiben oder persönliche Überbringung) und danach dann direkt Anwaltlich vorzugehen.

Da ich aber keine Rechtsschutzversicherung habe würde ich gerne die Frage der Übernahme der anwaltlichen Kosten klären. Die rechtliche Situation (Erstellung der Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres) ist aus meiner Sicht doch eigentlich unstrittig. Somit müssten doch, aus meiner Sicht, die Kosten für das erlangen der Abrechnung mit einem Anwalt die Kosten der Gegener tragen.

Oder ist meine Einschätzung so nicht richtig?

Eine Kaution wurde für die Wohnung nicht hinterlegt und ist somit nicht Bestandteil meiner Probleme :-)

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8899 Beiträge, 4203x hilfreich)

Zitat (von bester_Club):
Somit müssten doch, aus meiner Sicht, die Kosten für das erlangen der Abrechnung mit einem Anwalt die Kosten der Gegener tragen.
Wenn der Vermieter in Verzug ist. Daher meine Nachfrage dazu.

Zitat (von bester_Club):
Mein Taktit wäre nun vielleicht in der ersten Juni Woche noch eine letzte Frist (von mir aus 7 Tagen) zusetzen (Einschreiben oder persönliche Überbringung) und danach dann direkt Anwaltlich vorzugehen.
Es kommt doch nun auch nicht mehr auf wenige Tage an. Von daher mein Rat: Setze eine Frist von 14 Tagen zur Nebenkostenabrechnung und Auszahlung der jeweiligen Guthaben. Lass dieses Schreiben von einem Zeugen lesen und am besten auch von diesem zustellen.

Ich möchte auf einen Fallstrick hinweisen: Ihr standet möglicherweise per email in Verhandlungen. Das könnte die Verjährung von Ersatzansprüchen des Mieters nach § 548 (1) BGB gehemmt haben (§ 203 BGB). Wenn du wirklich sicher sein willst, dass der Vermieter nicht noch mit irgendwelchen Forderungen aufrechnet, müsste man sich das nochmal anschauen. Auch wäre es gut nachweisen zu können, dass der Vermieter deine aktuelle Adresse hat. Auch so etwas kann eine Verjährung zumindest zeitweise hemmen.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
bester_Club
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Cauchy,
man klasse das Du dir soviel Mühe machst und mir hilfst.

Deinem Rat bzgl. der Fristsetzung werde ich so umsetzten.

Ich weiß nicht ob es schlau ist hier den Mailverlauf zuveröffentlichen (nicht das der Vermieter hier auch aktiv ist :-))

Wäre es ok wenn ich dir per PM mal meinen Mailverlauf zusende?

Beste Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8899 Beiträge, 4203x hilfreich)

Zitat (von bester_Club):
Wäre es ok wenn ich dir per PM mal meinen Mailverlauf zusende?
Nein.
Zitat (von bester_Club):
Ich weiß nicht ob es schlau ist hier den Mailverlauf zuveröffentlichen
Ebenfalls nein.

Ich bin Laie, kein Anwalt. Sorry für die klare Ansage, aber ich werde mit Sicherheit keine Rechtsberatung durchführen. Du solltest auch mit solchen Angeboten vorsichtig sein und dich nicht blind auf Ratschläge verlassen.

Du bekommst hier im Forum Stichworte. Mit denen musst du versuchen, für dich selbst eine sinnvolle Strategie zu erarbeiten. Am Ende wirst aber nur du dafür einstehen müssen. Kein anonymer Laie aus dem Internet wird am Ende haften!

0x Hilfreiche Antwort

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