Nebenkostenabrechnung 2021 Frist abgelaufen?

Question

Guten Tag,

ich habe ein Problem mit meiner Nebenkostenabrechnung. Da wir von einer Erstattung ausgingen und bis 23.04.23 keine Abrechnung erhalten haben, fragten wir unseren ehemaligen Vermieter an, wo denn die NK Abrechnung für 2021 bleibt.

Dieser antwortete am 01.05.23 dass er bei der Hausverwaltung nachgefragt habe und die Abrechnung für 2021 da sei. Er würde diese aber mit der 2022 er Abrechnung zusammen schicken. Wie gesagt wir gingen von einer Erstattung aus. Wir antworteten ihm "Alles klar, wir wissen bescheid" am 01.05.23.

Dann kam die Abrechnung und insgesamt eine Nachzahlung in Höhe von 333,16 Euro.

Wir haben uns dann auf Verfristung berufen und Einspruch gegen die NK Abrechnung 2021 eingelegt, da sie in unseren Augen verfristet war.

Als Antwort vom Vermieter kam dann, dass wir uns doch darauf geeinigt hätten, dass die Abrechnung erst in 2023 kommt. Aber zur zeit als die Nachfrage unsererseits kam war diese doch bereits verfristet oder sehe ich das falsch?

Wir wissen nun nicht wie wir vorgehen sollen und ich hoffe ihr könnt uns helfen.

PS. Für 2021 hat der Vermieter auch den Gesamtverbrauch der Wohnung/12*4 berechnet, obwohl er die Zähler beide male abgelesen hat. Von der Hausverwaltung wissen wir, dass sich für den Zeitraum in dem wir dort gewohnt haben nur eine Nachzahlung von 40 € ergeben würde.

Harry van Sell · Answer

Für 2021 hat der Vermieter auch den Gesamtverbrauch der Wohnung/12*4 berechnet  Warum hat er den Verbrauch so berechnet und nicht nach abgelesenem Zählerstand?        Was wären denn Gründe für die verspätete Geltendmachung?  Das notwendige Rechnungen / Bescheide nicht verfügbar waren und der Vermieter daran keine Schuld hatte.        Wäre die verspätet zugestellte Abrechnung durch die Hausverwaltung ein Grund dafür?  Nö.

cauchy · Answer

Wird die Nebenkostenabrechnung bei der Hausgeldabrechnung also von der WEG- Hausverwaltung verspätet übersendet, hat der Vermieter das nicht zu vertreten und kann trotzdem noch seine Nachforderung verlangen &lpar;BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15&rpar;.Nein. Das steht so nicht im Urteil. Ich empfehle das Urteil im Original zu lesen.

Spezi-2 · Answer

1&rpar; Der Verwalter einer WEG mit mehreren Eigentümern ist kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Der Vermieter mus sich dessen Fehler und Verspätungen nicht zuschreiben lassen &lpar;sprich Abrechnung auch nach Frist möglich&rpar;.  Dem Satz 1 stimme ich zu.  Den Satz 2 &lpar;einschl. Klammer&rpar; aber nicht.   Wenn ein Vermieter sich auf den Verwalter verläßt, ist dies sein Problem. Er muß den Verwalter nicht als Erfüllungshilfe benutzen, sondern kann selbst abrechnen. Folglich ist es sein Verschulden wenn er nicht fristgerecht abrechnet.  Der Vermieter muß auch nach Ablauf der Frist abrechnen, denn der MIeter kann eine Abrechnung erzwingen.   Andernfalls kann er die volle Erstattung des Vorschusses durchsetzen.  Zum BGH Urteil vom 25.01.2017 &#8211; AZ VIII ZR 249/15 aus dem Netz:  a&rpar; Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des &#167; 556 Absatz 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß &#167; 28 Absatz 5 WEG über die Jahresabrechnung &lpar;&#167; 28 Absatz 3 WEG&rpar; des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine &lpar;ungeschriebene&rpar; Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß &#167; 556 Absatz 3 BGB.  b&rpar; Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach &#167; 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.  c&rpar; Für die nach &#167; 556 Absatz 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.

cauchy · Answer

Gibt es inhaltliche Fehler bzw Einwände?Ich äußere nur meine persönliche Meinung zu diesem schreiben. Ich würde empfehlen, das Schreiben kürzer zu fassen und insbesondere die doch recht ausführlichen rechtlichen Erwägungen zu streichen. Es ist gut, dass du dich darüber informiert hast. Aber du bist, wie übrigens auch die Forumsuser hier, kein Jurist. Es ist immer schwierig, wenn Nichtjuristen jristische Texte insbesondere mit Verweise auf Gesetzestexte und sogar Urteile verfassen.    Auf jeden Fall wegnehmen würde ich den Verweis auf das Urteil. Das Urteil ist wirklich anspruchsvoll und wird in Teilen auch falsch wiedergegeben. Wenn der Vermieter es nimmt und auf eine falsch wiedergegebene Zusammenfassung stößt, wird alles nur noch komplizierter. Letztlich zeigst du ihm dadurch eine Argumentationslinie auf, die seine Nachforderung stützen könnte. Auch wenn diese Argumentation rechtlich nicht haltbar ist, so wirds dadurch nicht einfacher.    Ich würde es daher knapp halten. Die Abrechnung 2021 hätte bis Ende 2022 erfolgen müssen, dies ist nicht geschehen. Es gab keine Einigung auf eine spätere Zustellung oder gar ein Verzicht, sich auf die Verfristung der Abrechnung zu berufen. Mehr würde ich tatsächlich bezüglich der Abrechnung 2021 nicht schreiben.

Kalanndok · Answer

Das mit den Formulierungen ist etwas prozesstaktisches.
Der Vermieter war in der Pflicht rechtzeitig abzurechnen.
Er ist auch in der Pflicht nachzuweisen, dass er die Abrechnung nicht zu vertreten hat.

Das sind aber alles Dinge, auf die er selbst kommen muss. Deine ausführlichen Begründungen sind eher eine Anleitung dazu, was er tun muss, damit Du vielleicht bezahlen musst. Das schuldest Du ihm nicht

Harry van Sell · Answer

Es gab keine Einigung auf eine spätere Zustellung  Aber sicher gab es diese  Er würde diese aber mit der 2022 er Abrechnung zusammen schicken. ... Wir antworteten ihm "Alles klar, wir wissen bescheid" am 01.05.23.        Ansonsten stimme ich cauchy und Kalanndok vollumfäbnglich zu.  Als Laie sollte man &#167;&#167; und Urteile möglichst nicht verwenden und man muss dem Vermieter nicht seine Fehler erklären.

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