Nebenkostenabrechnung: Guthaben beibehalten

2. Mai 2021 Thema abonnieren
 Von 
lilina30
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung: Guthaben beibehalten

Hallo zusammen,
mit meinem Mieter können wir uns nicht einigen über die Art die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Es betrifft eine WG.
Ich habe eine Nebenkostenabrechnung nach den tatsächlichen Kosten erstellt. Die verschiedenen Positionen habe ich gelistet.
Die Kosten von der Hausverwaltung habe ich auseinandergenommen. So konnte ich z.B. die Heizung auf das Zimmer nach Verbrauch richtig verteilen.
Umlagefähige Kosten von der Hausverwaltung (Kalt, Warmwasser, Heizung, Gartenpflege usw.) sind gelistet. Dazu habe ich den Wohnungsstrom, Müllgebühren, Grundsteuer und Internet addiert. Die Positionen sind im Mietvertrag gelistet.

Der Mieter hat sich nun die Guthaben von der Hausverwaltung, Wohnungsstrom über Mietminderung beibehalten und beharrt, dass es sein Recht ist.

Ich verstehe nicht diese Logik, nicht die tatsächlichen Ist-Kosten zu bezahlen.
Für mich sieht es aus, das der Mieter eher eine Pauschal bezahlt und dann die verschiedene verbrauchsabhängige Guthaben (Wasser, Strom und Heizung) beibehält.

Gibt es etwas im Gesetz etwas, dass diese Logik unterstützt?
Vielen Dank!

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17 Antworten
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#1
 Von 
cirius32832
Status:
Junior-Partner
(5101 Beiträge, 1196x hilfreich)

So ganz verstehe ich die Schilderung nicht. Wenn ein Guthaben da ist, muss dies innerhalb von 30 Tagen an den Mieter ausgezahlt werden.

Signatur:

https://www.antispam-ev.de

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#2
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3474 Beiträge, 401x hilfreich)

Zitat (von lilina30):
Der Mieter hat sich nun die Guthaben von der Hausverwaltung, Wohnungsstrom über Mietminderung beibehalten und beharrt, dass es sein Recht ist.


Das ist richtig. Er kann einbehalten, nun bist du an der Reihe. Der nächste Weg wäre die Klage. Hier würde ich aber mal einen Anwalt aufsuchen, sonst wird das wahrscheinlich ein Eigentor.

Hast du das Miet-Vertragswerk selbst gestaltet? WIe ist der Part der NK-Vorauszahlung und der Abrechnung derselben denn formuliert?

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#3
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3474 Beiträge, 401x hilfreich)

Zitat (von cirius32832):
So ganz verstehe ich die Schilderung nicht. Wenn ein Guthaben da ist, muss dies innerhalb von 30 Tagen an den Mieter ausgezahlt werden.


Wenn jedes Guthaben, dass sich ein Mieter selber errechnet, ausgezahlt werden müsste, dann wären die Vermieter dieser Welt pleite.

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107580 Beiträge, 38041x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Wenn jedes Guthaben, dass sich ein Mieter selber errechnet,

Hat er hier aber nicht. Er nahm die Werte die die HV vorgegeben hat.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
lilina30
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cirius32832):
So ganz verstehe ich die Schilderung nicht. Wenn ein Guthaben da ist, muss dies innerhalb von 30 Tagen an den Mieter ausgezahlt werden.

Die einzelne Abrechnung der Hausverwaltung und Stromlieferant geben ein Guthaben. Dann habe ich eine Nebenkostenabrechnung gemacht und es ergibt sich eine Nachzahlung (ca. 170 euro). Ich bestimme die Vorauszahlung durch die Nebenkostenabrechnung letztes Jahres, deshalb bekomme ich Guthaben einer Seite und andere Seite eine Nachzahlung.
Der Mieter hat aber die Guthaben von Hausverwaltung (ca. 140 euro) und Stromlieferanten (ca. 110 euro) durch Mietminderung beibehalten.
Es bedeutet, dass es jetzt eine Forderung von meiner Seite von 140+110+170=420 euro gibt. Aber siehe unten...

Zitat (von Solan196):
Hast du das Miet-Vertragswerk selbst gestaltet? WIe ist der Part der NK-Vorauszahlung und der Abrechnung derselben denn formuliert?

Der Mietvertrag habe ich selber erstellt / im Internet gefunden und es steht nicht das Wort "Vorauszahlung". Es steht "Betriebskosten gem. Abs. 2 70 euro monatlich". Im Abs. 2 steht der übliche Text vom Formularverträge plus Wohnungsstrom und Internet gehören zur Betriebskosten. Der Mieter hat auch niemals den ganzen Betriebskosten-Betrag bezahlt. Er hat sich Internet selber genommen und dafür die Miete um 20 euro verringert (seine Kosten). Internet verteilte ich vorher aber zischen alle Mitbewohner: 10 euro pro Mitbewohner. (30euro/3)
Darf er Internet selber nehmen? Kann ich ihn dann Internet in Rechnung stellen? Darf er dann sein Internetkosten aus der Miete abziehen?
Internet ist einen Punkt der Betriebskosten in der Mietvertrag.

Ich muss trotzdem die Betriebskosten abrechnen. Er antwortet nicht. Er hat nur im Verwendungszweck der Überweisung geschrieben: "Miete April/Abzug Guthaben vom Strom Wasser und Heizung usw. von 2020"
Was kann ich machen? Weil ich nicht "Vorauszahlung" geschrieben habe, weiß ich nicht wie ich sonst mich abrechnen kann.
Ich kann verstehen, dass er es als Pauschale interpretiert, aber ich kann nicht verstehen, dass er noch dazu die Guthaben einbehält.
Also kurz. Wie kann man "Betriebskosten gem. Abs. 2 70 euro monatlich" verstehen? Kann ich diesen Betrag für 2022 ändern?


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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(107580 Beiträge, 38041x hilfreich)

Zitat (von lilina30):
Wie kann man "Betriebskosten gem. Abs. 2 70 euro monatlich" verstehen?

Da würde man mal den Wortlaut dieser Klauseln kennen müssen um sinnvoll zu diskutieren.
Nach bisherigem Stand ist es eine Pauschale, da gibt es dann aber auch keine Abzüge wegen Guthaben.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#7
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 1931x hilfreich)

Mit irgendwelchen Vorlagen, die man im Internet findet, man oft sehr schlecht bedient - besonders wenn man sich so wenig auskennt, wie du es offensichtlich tust.

Zitat (von lilina30):
Im Abs. 2 steht der übliche Text vom Formularverträge plus Wohnungsstrom und Internet gehören zur Betriebskosten.
Da es keinen üblichen Text gibt, sagt das genau NICHTS. :bang:

Wenn nirgendwo die Worte "Vorauszahlung" und/oder "Abrechnung" in deinem Mietvertrag zu finden sind, dann ist der im MV genannte Betrag als Pauschale zu verstehen.
> BGB § 556

Eine vereinbarte Pauschale kann nur erhöht werden, wenn ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag steht > "soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist"
> BGB § 560

D.h. nach deiner bisherigen Schilderung hast du eine Pauschale vereinbart = d.h. keine Abrechnung der tatsächlichen Betriebskosten. Zudem kannst du diese Pauschale bei höheren Betriebskosten auch nicht erhöhen.
Die ganze Rechnerei kannst du dir also sparen.

Zitat (von lilina30):
Ich kann verstehen, dass er es als Pauschale interpretiert, aber ich kann nicht verstehen, dass er noch dazu die Guthaben einbehält.
Ersteres wohl zu recht. Ansonsten kann ich auch nur vermuten, dass er dein Guthaben, das du gegenüber der HV hast, einfach als seines ansieht und einbehält.

Aber wieso hat dein Mieter denn diese Abrechnung überhaupt in die Hände bekommen?
Die ist doch wohl für die ganze Wohnung oder was?
Und da werden deine Vorauszahlungen abgerechnet, die du an die HV geleistet hast (wohl auch für die gesamte Wohnung, für die deine anderen WG-Mieter?)?
Aus deinen Vorauszahlungen ergibt sich natürlich kein Erstattungsanspruch des einen WG-Mieters.

"Internet darf er sich selbst nehmen" ja, allerdings zusätzlich auf seine Kosten ... denn, das ändert nichts daran, dass er die Internet-Gebühr laut MV an dich zu zahlen hat (auch wenn er deinen zur Verfügung gestellt Anschluss nicht nutzt).
Zitat (von lilina30):
Darf er dann sein Internetkosten aus der Miete abziehen?
NEIN

Du schreibst weiterhin, dass der Untermieter die Miete kürzt und auch den vereinbarten monatlichen Betriebskosten-Betrag niemals ganz bezahlt.
Das musst du natürlich nicht hinnehmen > Du kannst die Beträge einfordern, die laut MV vereinbart sind.
Ich befürchte aber, dass du das alleine nicht hinbekommst. Du verstehst ja schon selbst nicht, was du genau im Mietvertrag vereinbart hast - wie willst du es deinem Mieter dann erklären?
Da wäre als nächstes wohl der Gang zu einem Anwalt angebracht.
Der sollte/wird zunächst dann erstmal den MV prüfen (auch hinsichtlich der Fragen > Pauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung und > Erhöhungsmöglichkeit im Fall einer vereinbarten Pauschale)

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#8
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3474 Beiträge, 401x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Hat er hier aber nicht. Er nahm die Werte die die HV vorgegeben hat.


Aber auch da können Guthaben nicht 1:1 ausgezahlt werden. Du weißt doch gar nicht, wie dieses Guthaben entstanden ist. Wenn die Vorauszahlungen des Hausgeldes die Kosten übersteigen, dann ergbit sich für den Eigentümer zwangsläufig ein Guthaben, das heißt aber doch noch lange nicht, dass die Vorauszahlungen des Mieters analog sind. Hier zumindest scheint es nicht der Fall zu sein.

Hier hat wohl ein Anfängervermieter es mit Anfängermietern zu tun. Zumal wenn ich lese, dass er hier eine WG (wohl mit Einzelmietverträgen) eingemietet hat.

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#9
 Von 
lilina30
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
D.h. nach deiner bisherigen Schilderung hast du eine Pauschale vereinbart = d.h. keine Abrechnung der tatsächlichen Betriebskosten. Zudem kannst du diese Pauschale bei höheren Betriebskosten auch nicht erhöhen.
Die ganze Rechnerei kannst du dir also sparen.

Wie verstehen Sie die HeizkostenVO?
"Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter abgerechnet werden. Dies schreibt die Heizkostenverordnung bindend vor"
Ich verstehe, dass die Betriebskostenpauschale nicht mit dem HeizkostenVO zusammenpasst? Aber in BGB spricht man von Betriebskostenpauschale.
Sorry ich bin eher neu und bin verwirrt. Ich verstehe, dass die Heizung und Warmwasser aus der Betriebskostenpauschale rausnehmen werden müssen? Also ich müsste etwas rechnen. Oder wie macht man in der Praxis?

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#10
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3474 Beiträge, 401x hilfreich)

Fangen wir doch mal von vorne an:

Bist du Eigentümer und hast vermietet oder bist du Mieter und hast untervmietet?

Wurde der entsprechende Mietvertrag selber gestaltet oder hast du was runtergeladen, oder hast du dich von einem Fachmann beraten lassen (wenn du Vermieter bist)?

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#11
 Von 
lilina30
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Fangen wir doch mal von vorne an:

Bist du Eigentümer und hast vermietet oder bist du Mieter und hast untervmietet?

Wurde der entsprechende Mietvertrag selber gestaltet oder hast du was runtergeladen, oder hast du dich von einem Fachmann beraten lassen (wenn du Vermieter bist)?

Ich bin einen Eigentümer und ich habe eine Wohnung als WG vermietet. Den Mietvertrag habe ich selber gestaltet und ein möbliertes Zimmer an jedem einzelnen Mitbewohner (wohl mit Einzelmietverträgen) eingemietet. Der Mietvertrag hat einige Fehler. Ich habe in den ersten Mietvertrag nicht geschrieben, dass das Zimmer möbliert war und ich habe den Mietvertrag sehr spärlich ausgefüllt.
Ich wohne nicht in der WG. Die 3er WG ist die Wohnung gegenüber meiner Wohnung in einer 6 -Mehrfamilienhaus. Zur Darstellung, ich könnte einen Wand weg machen und mir eine richtige große Wohnung (mit der WG) machen.

-- Editiert von lilina30 am 02.05.2021 19:46

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#12
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3474 Beiträge, 401x hilfreich)

OK, das ist jetzt Riesenpech für dich. Und wird, je nach Ausformuierung des Vertrags, evtl. ein Verlustgeschäft.

Was hast du bzgl. der NK und der Abrechnung derselben denn mietvertraglich vereinbart? Hier wäre der genaue Wortlaut, also wortwörtlich, wichtig.

Hast du eine Miete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung vereinbart? Wie hast du hier formuliert?

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#13
 Von 
lilina30
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Was hast du bzgl. der NK und der Abrechnung derselben denn mietvertraglich vereinbart? Hier wäre der genaue Wortlaut, also wortwörtlich, wichtig.

"(1) Die Miete beträgt monatlich:
- Grundmiete 290 euro
- Betriebskosten gem. Abs. 2 70 euro
(2) Zur Betriebskosten gehören:
- die laufenden öffentlichen lasten des Grundstücks (z.B. Grundsteuer)"
......Ich kann ergänzen aber ich denke dass es aktuell nicht wichtig, dass ich die Liste komplett schreibe.

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#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44567 Beiträge, 15877x hilfreich)

Das sieht nach einer Pauschalmiete aus. Somit ist eine Abrechnung nicht erforderlich und der Vermieter kann keine Nachforderungen stellen, der Mieter aber auch keine Rückzahlungen fordern.

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#15
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3474 Beiträge, 401x hilfreich)

Zitat (von hh):
Das sieht nach einer Pauschalmiete aus.


Ja das war mein Gedanke bei der Nachfrage.

Zitat (von lilina30):
.Ich kann ergänzen aber ich denke dass es aktuell nicht wichtig, dass ich die Liste komplett schreibe.


Nein, das musst du nicht, wurde vertraglich vereinbart, dass die NK abgerechnet werden? Wurden die Heizkosten irgendwo erwähnt?

-- Editiert von Solan196 am 02.05.2021 23:12

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3432 Beiträge, 1931x hilfreich)

Ich möchte hier mal noch auf die HeizkostenVO-Verwirrung eingehen.

lilina30 - du hast schon recht, eine Pauschale widerspricht der HeizkostenVO - aber diesen Widerspruch hat ja der Gesetzgeber selbst geschaffen.

Im BGB wird nämlich zuerst davon ausgegangen "Miete ist inkl. aller Betriebskosten" soweit nichts anderes vereinbart ist / im nächsten Schritt davon, dass es sich um eine Pauschale handelt, wenn nicht klar Vorauszahlung/Abrechnung vereinbart ist
... und zugleich schreibt die HeizkostenVO strikt eine Abrechnung (=verbrauchsabhängige Umlage) der warmen Betriebskosten (Heizung, WW-Bereitung) vor.

Das kommt halt daher, dass das BGB im Grundsatz vom 01.01.1900 ist und die HeizkostenVO eben erst viel später ins Leben gerufen wurde. Bisher scheint der Gesetzgeber hier aber keinen Änderungsbedarf auf klarere Regeln zu sehen.

Zudem kennt ja auch die HeizkostenVO Ausnahmen und gemäß Rechtsprechung/BGB-Auslegung hat der Vermieter immer wirtschaftlich bei der Entstehung von Betriebskosten zu handeln.
Im Einzelfall kann daher von dem Abrechnungsgebot der HeizkostenVO abgewichen werden
siehe auch HeizkostenVO § 11 Ausnahmen - z.B. Studentenheim, "keine üblichen Mietverträge"
und z.B.
https://ladisch.de/dr/heizkostenerfassung_lg_ffm.html
zum Zweck der Heizkostenverordnung

Eine Heizkostenabrechnung/Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich für jede Nutzungseinheit zu erstellen.
Bei einer WG-Zimmer-Vermietung handelt es sich aber um die Vermietung von Teilen einer Nutzungseinheit - also eben kein üblicher Mietvertrag

Eine gesonderte Unter-Aufsplittung der Abrechnung verursacht zusätzliche (umlagefähige) Betriebskosten, sodass hier auch wieder das Wirtschaftlichkeitsgebot greift
siehe z.B.
https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/unwirtschaftlichkeit-der-abrechnungskosten-fuer-heizung-und-warmwasser-376060

Mir ist nicht bekannt, dass bei der Vermietung einzelner Zimmer - also von Teilflächen einer Nutzungseinheit - bisher jemals eine nicht-verbrauchsabhängige Abrechnung bzw. die Vereinbarung einer Pauschale beanstandet worden wäre.
Das mag eben auch daran liegen, dass sich eine Pauschale über kurz oder lang immer zum Vorteil des Mieters auswirkt - alleine dadurch, dass Betriebskosten (wie alle Kosten) Jahr für Jahr teurer werden und (m.E.) die wenigsten Vermieter sich die Mühe machen die Anpassung einer Betriebskostenpauschale vertraglich korrekt zu vereinbaren und/oder den Weg dafür zu ebnen > d.h. vorzeigbare Kalkulation der Betriebskostenpauschale zwecks Betragsfestlegung bei Neuvermietung, um später eine Kostenteuerung/Pauschalen-Anhebung überhaupt rechtsicher begründen zu können.

Von daher sage ich:
Vergiss deine Bedenken und dein Vorhaben die Abrechnung der WG-Nutzungseinheit auf die einzelne Bewohner umzurechnen.
Du hast eh' eine Pauschale vereinbart - du wirst hier also kein zusätzliches Geld sehen.

Einen Erhöhungsvorbehalt hast du wohl auch nicht vereinbart.
Aber das hätte dir auch nur dann etwas genutzt, wenn du eine Kalkulation zur Ermittlung der Betriebskostenpauschale im Vorfeld erstellt hättest. Das ist wohl nicht der Fall?

Konzentriere dich lieber darauf, die rückständigen Zahlungen zu erhalten, auf die du tatsächlich Anspruch hast.

Und tröste dich damit, dass bei einer WG-Zimmer-Vermietung die Mieter i.d.R. häufiger wechseln als bei einer normalen Wohnungsvermietung > dann kannst du ja die Weichen neu stellen, ggf. die Betriebskostenpauschale besser kalkulieren.
Bei einer vereinbarten Pauschale wird nämlich gerne mal mehr eingeheizt, fällt es den Bewohner oft leichter die Fenster zu öffnen als die Heizkörper zurückzudrehen :augenroll:

Nichtsdestotrotz interessiert mich immer noch, warum der WG-Mieter den Inhalt deiner Abrechnung für die WG-Nutzungseinheit kennt.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3474 Beiträge, 401x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Du hast eh' eine Pauschale vereinbart - du wirst hier also kein zusätzliches Geld sehen.


Zumal, wenn nirgendwo Heizkosten auch nur erwähnt werden, dann ist eine Abrechnung derselben auch nicht möglich.

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