Nebenkostenabrechnung Mahnverfahren nach Frist

27. Juni 2023 Thema abonnieren
 Von 
TheWire
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 1x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung Mahnverfahren nach Frist

Hallo zusammen,

ein ehemaliger Mieter zahlt die NK Abrechnung aus 2022 nicht mehr. Er wohnt nicht mehr in der Wohnung.
Ich ihn schriftlich erinnert und telefonisch.
Der Mieter sagte telefonisch er wollte die Abrechnung nochmal prüfen. Ich habe ihm angeboten alle Belege zusammen anzuschauen. Daran besteht aber anscheinend gar kein Interesse.

Um ein einfaches Mahnverfahren zu haben überlege ich jetzt folgendes.
Die Abrechnung wurde im November 2022 erstellt und zugestellt.
Die Forderung bleibt 3 Jahre (vom 31.12., Ende des Kalenderjahres) bestehen.

Nach einem Jahr, also im November 2023, hätte der Mieter die Widerspruchsfrist verpasst und ich kann ein Mahnverfahren durchführen in der er die Nebenkostenabrechnung zahlen muss.

Ich möchte das Mahnverfahren jetzt nicht einleiten, da es sich um lediglich 130 Euro handelt und ein Gerichtsverfahren nicht im Verhältnis wäre.

Ist das mit den Fristen so korrekt und würde das Mahnverfahren erleichtern?

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18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6373 Beiträge, 2309x hilfreich)

Die Überlegungen sollten überprüft werden.
Es nicht angegeben, auf welche Zeit sich die Abrechnung bezieht.
Für 3 Jahre kann man so auch nicht nachvollziehen.
Im § 556 Abs.3 BGB steht:

Zitat:

3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Sind alle Fristen beachtet ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
TheWire
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo,

Zitat (von Spezi-2):
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.


genau darauf beziehe ich mich mit den 12 Monaten. Also November 2023 wäre das der Fall.

und gleichzeitig

Zitat:
Die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Nachzahlungsforderungen aus Nebenkostenabrechnungen beträgt 3 Jahre. Die Frist beginnt nicht mit Zustellung der Nebenkostenabrechnung, sondern erst mit dem Schluss des Jahres („Silvesterverjährung"), in dem der Anspruch entstanden ist (§§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB).


Die Idee wäre dann wie gesagt im Dezember ein Mahnverfahren einleiten.

So wie ich das Mahnverfahren verstehe wäre dann ein Widerspruch dort zwecklos.

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#3
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4312 Beiträge, 510x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
Ist das mit den Fristen so korrekt und würde das Mahnverfahren erleichtern?


Mieter 12 Monate nach Zugang der Abrechnung, ob es dir danach das Mahnverfahren tatsächlich erleichtert steht in den Sternen. Wenn der Mieter sich wehrt, dann ist es kein Durchmarsch.

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118551 Beiträge, 39590x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
Die Abrechnung wurde ... zugestellt.

Der gerichtsfest Beweis dafür sieht wie genau aus?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118551 Beiträge, 39590x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
So wie ich das Mahnverfahren verstehe wäre dann ein Widerspruch dort zwecklos.


Da hat man das Verfahren falsch verstanden.
Der fristgerechte Widerspruch beendet das Mahnbescheidsverfahren, der Gläubiger muss dann das komplette Klageverfahren durchziehen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
TheWire
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Der gerichtsfest Beweis dafür sieht wie genau aus?


Einschreiben. Außerdem ging es gleichzeitig an mehrere andere Mieter die alle gezahlt haben oder eine Erstattung erhalten haben.

Außerdem habe ich schriftlich mehrmals erinnert und gemahnt ohne Reaktion. Wenn der Mieter ein Jahr später behaupten würde "Oh die regelmäßige NK Abrechnung, die ich seit vielen Jahren schon bekomme habe ich jetzt ausnahmsweise nicht bekommen.. Auf die Schreiben zur Erinnerung/Mahnungen hab ich deshalb einfach nicht reagiert"

Wenn sowas durchgeht und dann brauchen wir uns ja alle um Rechnungen keine Gedanken mehr zu machen

Werde es wohl demnächst mit einer letzten Mahnung und der NK Abrechnung als Anhang durch den Gerichtsvollzieher persönlich zustellen lassen

-- Editiert von User am 27. Juni 2023 19:19

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#7
 Von 
TheWire
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Der fristgerechte Widerspruch beendet das Mahnbescheidsverfahren, der Gläubiger muss dann das komplette Klageverfahren durchziehen.



Ich glaube wir reden etwas aneinander vorbei?

Du meinst wenn Widerspruch eingelegt wird muss man Klagen. Daher wird auch oft geschrieben wenn ein Widerspruch zu erwarten ist sollte man gleich den Weg der Klage gehen, da u.a. so unnötig Zeit verschwendet wird.

Oder sagst du damit dass wenn der allgemeine Widerspruch den der Mieter bei NK Abrechnung einlegen kann, die 12 Monate vorbei sind man gar kein Mahnverfahren mehr durchführen kann? Hast du dazu noch eine Quelle das würde mich nämlich interessieren.

Aber auch wenn ich dann Klage ist die Widerspruchsfrist von 12 Monaten vorbei und ich erwarte ein einfacheres Verfahren als wenn ich es ab sofort mache

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#8
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4312 Beiträge, 510x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
Ich glaube wir reden etwas aneinander vorbei?


Ich denke, dass eher du dich da in was verrant hat.

Widerspruch gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zustellung der Abrechnung, wobei wir hier dann ja wohl eher vom Ablauf 31.12.24 reden.

Widerspruch gegen den Mahnbescheid beendet das "zügige" Mahnbescheidsverfahren, du wirst die zweite Hälfte der Gerichtskosten zahlen und in das streitige Verfahren gehen müssen mit allem Zick und Zack. Und nur, weil der Mieter nicht schon innerhalb der Frist zum Widerspruch gegen die NK-Abrechnung widersprochen hat, heißt das noch lange nicht, dass er a) nicht gegen den Mahnbescheid widersprechen kann, oder b) den Prozess nicht gewinnen könnte.

-- Editiert von User am 27. Juni 2023 20:53

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#9
 Von 
TheWire
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Ich denke, dass eher du dich da in was verrant hat.


Kann sein, daher habe ich die Frage gestellt.

Zitat (von Solan196):
Widerspruch gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zustellung der Abrechnung, wobei wir hier dann ja wohl eher vom Ablauf 31.12.24 reden.


Wenn die Zustellung 11/2022 war wieso dann Ablauf 31.12.24?

§ 556 III S. 6 BGB: „… bis zum Ablauf des 12. Monats" wäre 30.11.2023 also in 5 Monaten

Zitat (von Solan196):
Widerspruch gegen den Mahnbescheid beendet das "zügige" Mahnbescheidsverfahren, du wirst die zweite Hälfte der Gerichtskosten zahlen und in das streitige Verfahren gehen müssen mit allem Zick und Zack. Und nur, weil der Mieter nicht schon innerhalb der Frist zum Widerspruch gegen die NK-Abrechnung widersprochen hat, heißt das noch lange nicht, dass er a) nicht gegen den Mahnbescheid widersprechen kann, oder b) den Prozess nicht gewinnen könnte.


Was soll ihm aber der Widerspruch gegen Mahnbescheid bringen? Mit was will er argumentieren. Wenn ich die letzte Mahnung auch nochmal durch Gerichtsvollzieher zustellen lasse mit Anhang der NK Abrechnung kann er auch nicht mehr sagen das sieht er zum ersten Mal.

"Die Ausschlussfrist bewirkt, dass der Mieter keine Einwendungen mehr vortragen kann und die Abrechnung als ordnungsgemäß und verbindlich gilt. Der Saldo der Abrechnung wird für den Mieter verbindlich. "

Sorry aber mir ist das noch nicht klar.


Zitat (von Solan196):
oder b) den Prozess nicht gewinnen könnte.
ja aber das trifft wohl auf 99,99% aller Verfahren zu.


-- Editiert von User am 27. Juni 2023 21:44

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#10
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4312 Beiträge, 510x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
Wenn die Zustellung 11/2022 war wieso dann Ablauf 31.12.24?


Ok, ich ging vom Abrechnungszyklus 01.01.-31.12. aus, da du geschrieben hast:

Zitat (von TheWire):
ein ehemaliger Mieter zahlt die NK Abrechnung aus 2022 nicht mehr


Dann ist es ja die Abrechnung 21/22

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#11
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4312 Beiträge, 510x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
Was soll ihm aber der Widerspruch gegen Mahnbescheid bringen?


Abgesehen von Zeit? Keine Ahnung, was deinen Mieter so umtreibt.

Wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnt ist ja evtl. Kaution da?

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47258 Beiträge, 16737x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
Wenn die Zustellung 11/2022 war wieso dann Ablauf 31.12.24?


@solan196 hat nicht verstanden, wie die Fristen berechnet werden, was auch durch seine Antwort deutlich wird. Die Frist wird übrigens taggenau ab Zustellung berechnet.

Zitat (von TheWire):
Was soll ihm aber der Widerspruch gegen Mahnbescheid bringen? Mit was will er argumentieren.


Da müsste man Hellseher sein. Vielleicht bestreitet er einfach, die Abrechnung erhalten zu haben.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Es geht um die NK Abrechnung für 2021? Dann kannst Du jetzt die NK Abrechnung per GV oder sonstwie zustellen ... der Mieter müsste nicht mehr zahlen.

Also: Kannst Du nachweisen, dass dem Mieter die NK Abrechnung vor dem 1.1.23 zugegangen ist? Wenn nicht ... wird sich der Mieter einfach nicht mehr rühren, einem Mahnbescheid widersprechen und sich zurücklehnen.

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
TheWire
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Also: Kannst Du nachweisen, dass dem Mieter die NK Abrechnung vor dem 1.1.23 zugegangen ist?


Hab ich doch oben schon geschrieben

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4312 Beiträge, 510x hilfreich)

Zitat (von hh):
@solan196 hat nicht verstanden, wie die Fristen berechnet werden, was auch durch seine Antwort deutlich wird. Die Frist wird übrigens taggenau ab Zustellung berechnet.


Das einzige was hier hier nicht verstanden habe, um welche Abrechnung es sich handelt.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47258 Beiträge, 16737x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Das einzige was hier hier nicht verstanden habe, um welche Abrechnung es sich handelt.


Nicht wirklich und das kann nicht das einzige Problem gewesen sein, denn diese Annahme:

Zitat (von Solan196):
ich ging vom Abrechnungszyklus 01.01.-31.12. aus, da du geschrieben hast:


war ja richtig, während die Annahme

Zitat (von Solan196):
Dann ist es ja die Abrechnung 21/22


falsch war.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118551 Beiträge, 39590x hilfreich)

Zitat (von TheWire):
Wenn sowas durchgeht

Es kommt auf die Güte der Argumente an.



Zitat (von TheWire):
Du meinst wenn Widerspruch eingelegt wird muss man Klagen. Daher wird auch oft geschrieben wenn ein Widerspruch zu erwarten ist sollte man gleich den Weg der Klage gehen, da u.a. so unnötig Zeit verschwendet wird.

Richtig.



Zitat (von TheWire):
ich erwarte ein einfacheres Verfahren als wenn ich es ab sofort mache

Kommt ganz darauf an, wie der Mieter so drauf ist ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4312 Beiträge, 510x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat (von Solan196):
ich ging vom Abrechnungszyklus 01.01.-31.12. aus, da du geschrieben hast:



war ja richtig, während die Annahme


22 abgerechnete und im November 22 zugestellt? Das Jahr hat also nur noch 10 Monate, sry, das habe ich nicht mitbekommen.

0x Hilfreiche Antwort

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