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Nebenkostenabrechnung Mieter widerspricht...

25. Juli 2013 Thema abonnieren
 Von 
Vermieter123456
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 6x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung Mieter widerspricht...

Guten Tag, wir haben heute von einem unserer Mieter einen Widerspruch erhalten, es steht nur Widerspruch wird eingelegt, Begründung folgt in dem Schreiben.

Die Nebenkostenabrechnung umfasst 1 1/2 Jahre, da es sich um einen Zeitmietvertrag gehandelt hat der letzten Monat ausgelaufen ist. Da alle Zählerstände vorlagen bzw. die festen Kosten des Hauses gleichbleibend sind, hat unser Verwalter für den gesamten Zeitraum abrechnet.

Wie lange hat der Mieter nunmehr Zeit uns mitzuteilen, welchen Punkten er widerspricht? Ich finde es sowieso etwas komisch, dass er nicht mitgeteilt hat, welchen Punkten er widerspricht, muss das nicht im Widerspruch mit drinne stehen??

Die unstrittigen Punkte (welche das auch immer sein mögen) die müssen doch aber bezahlt werden oder kann er die gesamte Nachforderung einfach nicht zahlen?

Unser Verwalter ist gerade im Urlaub, daher wende ich mich an dieses Forum.



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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5741 Beiträge, 2227x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Die Nebenkostenabrechnung umfasst 1 1/2 Jahre , <hr size=1 noshade>


Der Fehler liegt doch auf der Hand:
§ 558 Abs. 3 BGB :
quote:<hr size=1 noshade>(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; <hr size=1 noshade>


auch bei Zeitmietverträgen.

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

So sieht es aus.

Aber zur eigentlichen Frage: Ein Widerspruch dieser Art ists ungültig. Die Gerichte sagen, dass ein Widerspruch substantiiert erfolgen muß und das geht i.d.R. nur nach Einsichtnahme in die Belege.
Es ginge natürlich auch, wenn der Mieter in seinem Widerspruchsschreiben detailliert die Widerspruchsgründe darlegt (wobei ein "ich widerspreche, weil mir die Nachzahlung zu hoch ist, ich bitte um nochmalige Prüfung" - wie wir öfter zu sehen kriegen -, auch ungültig wäre). Die dargelegten Gründe müssen nachvollziehbar und fundiert sein. Gar keine Gründe zu bringen und nur zu widersprechen ist, wie gesagt, ungültig.

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1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Vermieter123456
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 6x hilfreich)

Unsere Heizperiode wird per Eigentümerbeschluss so abgerechnet, dass wir die gesetzliche Heizperiode von Oktober bis April nehmen und dann abrechnen. Heisst, ich kann für den Mieter nur bis Ende des Jahres abrechnen lassen und dann im nächsten Jahr erst für 2013?

Gut okay eine Änderung nur auf das Jahr 2012 ist ja kein Problem.

Der Wortlaut ist wie gesagt wirklich nur: Ich lege Widerspruch ein, da ein paar ungereimte Kosten auftauchen. Begründung folgt.

Keine Angabe welche Punkte, wir wissen überhaupt nicht, wogegen sich der Widerspruch richtet.

Ich werde also den Verwalter bitten, nur das Jahr 2012 abzurechnen. Dann wäre gleich die nächste Frage: Die Kaution, es ergibt sich aus 2012 schon eine recht hohe Nachzahlung (Heizkosten). Können wir dann prozentual die Kaution einbehalten? Es handelt sich jedoch um eine Kautionsversicherung, wir haben keinerlei Erfahrung mit einer derartigen Versicherung. Wir möchten nämlich nicht riskieren, nächstes Jahr dann auf unsere Kosten sitzen zu bleiben. Hat da jemand Erfahrung wie wir das mit der Kautionsversicherung handhaben müssen?



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1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5741 Beiträge, 2227x hilfreich)

quote:
Der Wortlaut ist wie gesagt wirklich nur: Ich lege Widerspruch ein, da ein paar ungereimte Kosten auftauchen. Begründung folgt.


1.) Er hat für einen 2. Widerspruch ja wohl noch Zeit
2.) Er hat ja auch noch eine Begründung angekündigt.

Sollte der Vermieter nicht besser mit einer korrigierten Abrechnung reagierten ?

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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Vermieter123456
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 6x hilfreich)

Die Abrechnung werden wir auf 2012 korrigieren, aber die Punkte bleiben gleich, da wir ja überhaupt nicht wissen, was er zu bemängeln hat. Aber das stimmt schon, wenn man irgendwo Widerspruch einlegt (Strafzettel) da stand auch: Begründung, ich finde das etwas komisch, wenn ich weiss, was ich bemängele, führe ich das doch auch gleich auf. Er kriegt jetzt nächste Woche die Abrechnung nur für 2012 und dann lassen wir uns überraschen, was er genau zu bemängeln hatte.

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1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44085 Beiträge, 15719x hilfreich)

Der Abrechnungszeitraum muss nicht zwingend dem Kalenderjahr entsprechen, er muss aber 12 Monate umfassen.

quote:
Unsere Heizperiode wird per Eigentümerbeschluss so abgerechnet, dass wir die gesetzliche Heizperiode von Oktober bis April nehmen und dann abrechnen.


Und was macht Ihr mit Mai bis September? Auch in einer Eigentümergemeinschaft muss ein Zeitraum von 12 Monaten abgerechnet werden.

Man vereinfacht sich das Leben, wenn der Abrechnungszeitraum der Eigentümergemeinschaft mit dem Abrechnungszeitraum aus dem Mietverhältnis identisch ist.

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1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

quote:
1.) Er hat für einen 2. Widerspruch ja wohl noch Zeit


Sicher, nämlich ein Jahr. Aber nicht für die Zahlung der Nachzahlung. Die ist fällig, notfalls unter Vorbehalt der Rückforderung.

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1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Vermieter123456
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 6x hilfreich)

Mal ganz kurz zum Verständnis, wenn das Mietverhältnis 12 Monate angedauert hat, dann kann ich diese 12 Monate auch direkt abrechnen, auch wenn es zB Mitte 12 bis Mitte 13 wäre? Ich frage nur, weil ein anderer Mieter jetzt zum August auszieht und letztes Jahr im Juli angefangen zu mieten, das wären ja dann genau 12 Monate?

Die Heiperiode geht in die normale Abrechnung mit ein, die umfasst vom 1.1. bis 31.12, die Heizkosten sind dann da mit drinne, gemäss Heizperiode, soweit uns der Verwalter das erklärt hat.

Eine Frage noch, ein Widerspruch muss handschriftlich unterschrieben sein? oder reicht der Name unter dem Schreiben? Wir hatten vor drei Jahren mal einen Widerspruch ohne Unterschrift und der war gemäss Verwalter trotzdem gültig, das mal so am Rande als Frage.

Eine ganz andere Frage noch, die fällt mir gerade noch ein: Der Mieter hat noch einen Schlüssel, weil er noch Sachen im Keller hat, die er bis heute nicht abgebaut hat. Der Mietvertrag ist ja offiziel beendet seit rechne drei Monaten oder so... die Wohnung noch nicht neu vermietet, kann ich anteilig noch Miete geltend machen? Trotz mehrfacher mündlicher Aufforderung bzw. Aussage, die Sachen würden entfernt werden, stehen die immer noch im Keller?!

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1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

quote:
Mal ganz kurz zum Verständnis, wenn das Mietverhältnis 12 Monate angedauert hat, dann kann ich diese 12 Monate auch direkt abrechnen, auch wenn es zB Mitte 12 bis Mitte 13 wäre? Ich frage nur, weil ein anderer Mieter jetzt zum August auszieht und letztes Jahr im Juli angefangen zu mieten, das wären ja dann genau 12 Monate?


Du kannst nicht für jeden Mieter einen eigenen Abrechnungszeitraum kreieren. Die Abrechnungszeiträume stehen i.d.R. im Mietvertrag, und die gelten dann auch, und zwar für alle Mieter.

quote:
Eine Frage noch, ein Widerspruch muss handschriftlich unterschrieben sein?


Nein, muß er nicht. Hier genügt das Textformerfordernis, d.h. ein Widerspruch kann auch per Fax oder Mail kommen.

Bezüglich des Kellers kannst du wohl kaum für die Wohnung noch Miete verlangen, bzw. Nutzungsentschädigung. Wenn überhaupt, nur für den Keller, und nur dann, wenn er extra vermietet ist.

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1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Vermieter123456
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 6x hilfreich)

Der Widerspruch war gar nicht unterschrieben, da stand nur Mit freundlichen Grüssen und nicht mehr....

Der Mieter hat aber noch die Schlüssel für die Wohnung und den Keller, kann also im Prinzip die Wohnung noch nutzen, ohne das wir das mitbekommen, also Wasser und Strom verbrauchen... und wer möchte schon eine Wohnung mieten, wo ein anderer noch die Schlüssel für hat...daher die Frage.

Ja natürlich haben Sie da Recht mit dem Abrechnungszeitraum ...

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1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105717 Beiträge, 37804x hilfreich)

Fand denn bereits ein Wohnungsübergabe statt?





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Vermieter123456
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 6x hilfreich)

Protokoll ist erstellt, Verwalter hat unterschrieben, Mieter nicht...

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1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Vermieter123456
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 6x hilfreich)

Es geht leider weiter, heute erhielten wir die Begründung (das Schreiben war nicht unterschrieben, hat es überhaupt Rechtsgültigkeit?). Der Mieter sagt: Da wir nur einen Durchlaufzähler für die Heizung hätten und keine Verdunsterröhrchen, wäre die Abrechnung falsch. Jede Wohnung (es sind insgesamt 24 Wohnungen) hat im Keller einen eigenen Durchlaufzähler für die Heizung, es gab noch nie Probleme bei den Abrechnungen. Der Verbrauch ergibt sich ja dann ganz normale gemäss Anfangs- und Endstand, die Kosten werden 70% zu 30% umgelegt und die Gesamtkosten verteilt auf den Gesamtverbrauch ergeben dann die Kosten pro Verbrauchseinheit. Diese Anlage wird so seit ca 20 Jahren betrieben und uns wurde auch seitens der Firma, die die Zähler an uns vermietet hat, niemals mitgeteilt, dass diese Zähler keine Abrechnungsgrundlage darstellen.

Hat sich irgendwas in der Rechtssprechung geändert? Aber das hätte uns doch die Zähler-Firma dann auch mitteilen müssen bzw der Verwaltung oder?

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1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44085 Beiträge, 15719x hilfreich)

quote:
Da wir nur einen Durchlaufzähler für die Heizung hätten und keine Verdunsterröhrchen, wäre die Abrechnung falsch.


Das ist natürlich Unsinn. Die Heizkostenverordnung fordert eine Verbrauchserfassung. Ob das über Wärmemengenzähler oder über Verdungsterröhrchen erfolgt, spielt keine Rolle.

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1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44085 Beiträge, 15719x hilfreich)

quote:
Da wir nur einen Durchlaufzähler für die Heizung hätten und keine Verdunsterröhrchen, wäre die Abrechnung falsch.


Das ist natürlich Unsinn. Die Heizkostenverordnung fordert eine Verbrauchserfassung. Ob das über Wärmemengenzähler oder über Verdungsterröhrchen erfolgt, spielt keine Rolle.

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