Nebenkostenabrechnung: Umlageschlüssel des Vermieters rechtens?

31. Juli 2021 Thema abonnieren
 Von 
bjrnarr
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung: Umlageschlüssel des Vermieters rechtens?

Hallo zusammen!

diese Woche haben wir unsere Nebenkostenabrechnung bekommen, die hinsichtlich des Umlageschlüssels einige Fragen aufwirft:

Kurz zu den Randbedingungen: Wir wohnen in einem privaten 3-Parteien-Haus mit folgenden Wohneinheiten

- Wohnung 1: 1-Personen-Haushalt
- Wohnung 2: 2,5-Personen-Haushalt: Meine Frau, mein Sohn (20 Monate) und ich
- Wohnung 3: 2 Personen-Haushalt: Vermieterin und ihr Lebensgefährte. Beide sind dauerhaft dort wohnhaft, fahren aber meistens von Freitag bis Sonntag in das Haus des Lebensgefährten.

In 2019 sah der Personenbezogene Umlageschlüssel so aus: 1+2+2 - damals hatten wir noch kein Kind, am Schlüssel ist auch nichts auszusetzen.

In 2020 sieht der personenbezogene Umlageschlüssel so aus: 1+2,5+0,666+0,666

Mit den 2,5 Personen (dürften laut Mietrecht auch 3 sein) sind wir einverstanden, auch wenn der Kleine die NK nicht wirklich verursacht.

Nicht einverstanden vor dem Hintergrund, dass Vermieterin und Lebensgefährte die Wohnung jede Woche bewohnen - wenn auch nicht die volle Woche - bin ich mit den jeweils 0,666 bzw. 2/3-Gewichtungen beider in der NK-Abrechnung. Insbesondere, weil sich am Wohnverhalten der Vermieter im Vergleich zu 2019 nichts geändert hat und sie sich damals als 2 volle Personen kalkuliert haben.

Derart kalkulierte NK sind: Allgemeinstrom, Abfallbeseitigung, Schmutzwasser, Wasser, Solaranlage, Waschküchenheizung.

Ad Absurdum geführt könnte man ja ansonsten jede belegbare mehrtägige Abwesenheit vom Wohnsitz von der NK-Abrechnung abziehen.

Ist unser Rechtsverständnis hier korrekt? Wir wollen aufgrund der direkten Nähe zu den Vermietern das Verhältnis auch nicht unnötig verkomplizieren, aber hier geht es ja tatsächlich um nicht unerhebliche Geldbeträge.

Selbst wenn die Vermieterin aus Trotz unseren Sohn voll zählen würde (+0,5) kämen wir noch günstiger dabei weg, als wenn sich die beiden nur zu je 2/3 einrechnen...

Über Eure Meinung würde ich mich freuen, gerne auch rechtlich belegt, falls möglich :)

VG
Björn

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118475 Beiträge, 39578x hilfreich)

In den vertraglichen Vereinbarungen findet sich zum Thema Nebenkosten und Umlageschlüssel was genau? Den Wortlaut der Klauseln.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47223 Beiträge, 16730x hilfreich)

Selbst eine leer stehende Wohnung muss bei Umlage nach Personen mit mindestens einer Person berechnet werden.

Zitat (von bjrnarr):
Ist unser Rechtsverständnis hier korrekt?


Ja

Zitat (von bjrnarr):
Selbst wenn die Vermieterin aus Trotz unseren Sohn voll zählen würde (+0,5)


Das hat nichts mit Trotz zu tun. Auch ein Baby ist als ganze Person zu berechnen. Die Abrechnung ist in diesem Punkt daher ebenfalls falsch.

Was wird denn bei der Solaranlage an Kosten umgelegt? Dient die Solaranlage der Warmwassererzeugung?

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#3
 Von 
bjrnarr
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die schnellen Antworten! Gerne liefere ich weitere Details: Der Übersichtlichkeit halber von hinten nach Vorne:

Zitat (von hh):
Das hat nichts mit Trotz zu tun. Auch ein Baby ist als ganze Person zu berechnen. Die Abrechnung ist in diesem Punkt daher ebenfalls falsch.


--> Danke! Die Vermieterin sprach hier von "Kulanz".

Zitat (von hh):
Selbst eine leer stehende Wohnung muss bei Umlage nach Personen mit mindestens einer Person berechnet werden.


--> Heißt in unserem Fall: Wenn die Vermieter-Wohnung dauerhaft (Mo - Fr) von zwei Personen bewohnt wird, ist es nicht legitim, pro Person nur einen Faktor von 2/3 anzusetzen?

Wie unsere Vermieterin und ihr Lebensgefährte - der ja noch ein Haus besitzt - ihre Wohnsitze jeweils angemeldet haben, ist mir nicht bekannt.

Zitat (von hh):
Was wird denn bei der Solaranlage an Kosten umgelegt? Dient die Solaranlage der Warmwassererzeugung?


--> Es ist eine Solarthermieanlage, die zur Warmwassererzeugung dient, ja. Welche Kosten konkret umgelegt werden, könne ich anfragen.

Zitat (von Harry van Sell):
In den vertraglichen Vereinbarungen findet sich zum Thema Nebenkosten und Umlageschlüssel was genau? Den Wortlaut der Klauseln.


Im Mietvertrag steht zur Betriebskostenabrechnung im genauen Wortlaut (Text in [..] informativ eingefügt) folgendes:

Unter §3 Miete steht:

1. gemäß §556 Abs. 1 BGB sämtliche Betriebskosten im Sinne des §2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der jeweils geltenden Fassung (insbesondere die sonstigen Betriebskosten); hierauf leistet er Vorauszahlungen auf warme Betriebskosten von 220,00€

2. Zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne des §1 Betr.KV, die von §2 Nr. 1-16 BetrKV nicht erfasst sind, gehören
- Schnee- und Eisbeseitigung, insbesondere der Beseitigung von Schneebrettern und Eiszapfen vom Dach
- Dachrinnenreinigung
- Wartung von Blitzschutzanlagen/Steigeleitungen
- Kosten der Rauchwarnmelder
- Wartung der Elektroinstallation
- Reinigung der Feuerstätten
- Wartung der Gasleitungen

3. Die entstehenden Betriebskosten können auf den Mieter unabhängig von der Lage seiner Wohnung im Gebäude umgelegt werden. Der Vermieter ist berechtigt, eine Änderung des Abrechnungszeitraums vorzunehmen, sofern ein sachlicher Grund für die Änderung des Abrechnungszeitraums vorliegt.

4. Der Mieter trägt die Kosten der Erstellung der Verbrauchsanalyse im Sinne von §7Abs.2 HeizKV, daraus folgt jedoch keine Verpflichtung des Vermieters, eine Verbrauchsanalyse im Sinne des §7 Abs. 2 S. 2 HeizKV zu erstellen

5. Bei Nutzerwechsel trägt der ausziehende Mieter die Kosten für Zwischenablesung von Messgeräten für den Wärmeverbrauch und von Kalt- und Warmwasserzählern.

6. Die Parteien vereinbaren, dass sonstige durch gesetzliche Regelungen zugelassene oder sonst zulässigerweise neu entstehenden Betriebskosten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgelegt werden können.


Unter §6 Betriebskosten steht:

1.1 Der Vermieter ist berechtigt, zur Abrechnung der Betriebskosten Wirtschaftseinheiten zu bilden und zu ändern, sofern diese einheitlich verwaltet werden, ein örtlicher Zusammenhang zwischen den Wirtschaftseinheiten besteht und kein wesentlicher Unterschied im Wohnwert der Gebäude im Hinblick auf technischen Standard, Bauweise, Ausstattung und Zuschnitt gegeben ist.

2. Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten ist das Kalenderjahr

3. Die entstehenden Betriebskosten werden nach folgendem Maßstab abgerechnet:

- Grundsteuer in Höhe des individuellen STeuerbescheids für die Wohnung bzw. nach dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche [hier sind wir mit 40% dabei]
- alle übrigen Betriebskosten einschließlich des Aufzugs [haben wir nicht]: Soweit der Verbrauch in allen Wohnungen der Wirtschaftseinheit/des Hauses erfasst wird, nach dem Verbrauch, und nach den gesetzlichen Vorschriften

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, über die kalten und warmen Betriebskosten getrennt abzurechnen

4. Guthaben- oder Nachzahlungsbeträge sind vom Vermieter/Mieter spätestens bis zum Ablauf des folgenden Kalendermonats nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter/Mieter zu zahlen. Bei erteilter Einzugsermächtigung werden Guthaben- oder Nachzahlungsbeträge mit der Miete des auf den Zugang der Abrechnung folgenden zweiten Monats verrechnet bzw. eingezogen [Einzugsermächtigung gibt es nicht]. Hiervon unberührt bleibt das Recht des Vermieters Guthabenbeträge und das Recht des Mieters Nachzahlungsbeträge mit den dem Vermieter/Mieter zustehenden Forderungen zu verrechnen.

5. Sofern der Mieter die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung wünscht, erfolgt diese am Ort der Verwaltung. Unterhält die Verwaltung eine Außenstelle am Ort des Mietobjekts erfolgt die Einsichtnahme dort. Ist wegen der Entfernung zwischen Mietobjekt und Ort der Verwaltung bzw. der Außenstelle oder aufgrund anderer Umstände die Einsichtnahme in die Belege am Ort der Verwaltung für den Mieter unzumutbar, so werden ihm Kopien der Belege gegen angemessene Kostenerstattung zur Verfügung gestellt. Der Mieter hat dann keinen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege. [Ort der Verwaltung ist die Vermieterwohnung im selben Haus]



Viele Grüße
Björn

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#4
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von bjrnarr):
Mit den 2,5 Personen (dürften laut Mietrecht auch 3 sein) sind wir einverstanden, auch wenn der Kleine die NK nicht wirklich verursacht.


Ab der Geburt des Kindes seid Ihr zu dritt.

Zitat (von bjrnarr):
In 2019 sah der Personenbezogene Umlageschlüssel so aus: 1+2+2 - damals hatten wir noch kein Kind, am Schlüssel ist auch nichts auszusetzen.


Der Umlageschlüssel ist demnach 1 + 2 +3. Wer möchte die Anwesenheit ,oder Nichtvorhandensein der Vermieterin samt Partner feststellen? Diese sind im Haus wohnhaft und werden demnach so abgerechnet.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6369 Beiträge, 2308x hilfreich)

Der als Verteilerschlüssel entscheidende Teil der mietvertraglichen Vereinbarung ist wohl § 6 Abs. 3:

Zitat:
. Die entstehenden Betriebskosten werden nach folgendem Maßstab abgerechnet:
- Grundsteuer in Höhe des individuellen STeuerbescheids für die Wohnung bzw. nach dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche [hier sind wir mit 40% dabei]
- alle übrigen Betriebskosten einschließlich des Aufzugs [haben wir nicht]: Soweit der Verbrauch in allen Wohnungen der Wirtschaftseinheit/des Hauses erfasst wird, nach dem Verbrauch, und nach den gesetzlichen Vorschriften
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, über die kalten und warmen Betriebskosten getrennt abzurechnen.
Zitat:


Danach sind die Betriebskosten soweit kein Verbrauch erfasst wird, nach den gesetzlichen Vorschriften zu verteilen.
Im Gesetz ( § 556a BGB ) steht dazu :
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Also ist die Umlagenmethode des Vermieters mit der Berücksichtigung der Personenzahl nicht gesetzeskonform insbesondere aber keine Aufteilung nach der Personenzahl möglich.


-- Editiert von Spezi-2 am 31.07.2021 16:35

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#6
 Von 
RrKOrtmann
Status:
Lehrling
(1504 Beiträge, 667x hilfreich)

Zitat (von bjrnarr):
- alle übrigen Betriebskosten einschließlich des Aufzugs [haben wir nicht]: Soweit der Verbrauch in allen Wohnungen der Wirtschaftseinheit/des Hauses erfasst wird, nach dem Verbrauch, und nach den gesetzlichen Vorschriften


Zitat (von bjrnarr):
Derart kalkulierte NK sind: Allgemeinstrom, Abfallbeseitigung, Schmutzwasser, Wasser, Solaranlage, Waschküchenheizung.


Weil für alle diese Kostenarten offenbar keine individuelle Verbrauchserfassung in jeder Wohnung erfolgt, und weil keine Verteilung nach dem Verhältnis der Anzahl der Bewohner einer Wohnung zur Anzahl aller Hausbewohner vereinbart ist, sind die jeweiligen Kosten nach den gesetzlichen Vorschriften auf die Mieter zu verteilen.

§ 556a BGB
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Zitat (von bjrnarr):
Grundsteuer in Höhe des individuellen STeuerbescheids für die Wohnung bzw. nach dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche [hier sind wir mit 40% dabei]


( Nur ) Die Grundsteuer ist nach dem Verhältnis Wohnfläche / Gesamter (Grundstücks-)Fläche umzulegen. ( Der Anteil der Wohnfläche an der gesamten WOHNfläche kann vom Verhältnis Wohnfläche/Gesamtgrundstücksfläche abweichen )

Alle sonstigen Kostenarten sind nach dem gesetzlichen Maßstab Wohnfläche / gesamte Wohnfläche zu verteilen.


Zitat (von bjrnarr):
In 2020 sieht der personenbezogene Umlageschlüssel so aus: 1+2,5+0,666+0,666


Eine personenbezogene Verteilung von betriebskosten ist nicht vereinbart. Die Betriebskosten für 2020 sind also gemäß § 556a BGB im Verhältnis des Anteils der Wohnfläche an der GesamtWOHNfläche zu verteilen:

Wohnung 1: 30%
Wohnung 2: 41%
Wohnung 3: 29%

RK

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47223 Beiträge, 16730x hilfreich)

Zitat (von RrKOrtmann):
Die Betriebskosten für 2020 sind also gemäß § 556a BGB im Verhältnis des Anteils der Wohnfläche an der GesamtWOHNfläche zu verteilen:

Wohnung 1: 30%
Wohnung 2: 41%
Wohnung 3: 29%


Zustimmung mit Ausnahme der Kosten für die Warmwassererwärmung. Die Kosten sind nach Heizkostenverordnung aufzuteilen.

Wenn keine Verbrauchserfassung für das warme Wasser erfolgt, dann kann eine Kürzung um 15% erfolgen.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von bjrnarr):
Mit den 2,5 Personen (dürften laut Mietrecht auch 3 sein) sind wir einverstanden, auch wenn der Kleine die NK nicht wirklich verursacht.


Der Kleine verursacht nicht selbst, das machen für ihn die Eltern. Z.B. baden, mehr heizen etc.

Zitat (von Spezi-2):
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.


Es wurde offensichtllich ein personenbezogener Umlageschlüüssel vereinbart, der Gültikeit hat, bis er mit den Mietern einvernehmlich geändert wird. Oder ist das falsch?

Zitat (von bjrnarr):
In 2019 sah der Personenbezogene Umlageschlüssel so aus: 1+2+2 - damals hatten wir noch kein Kind, am Schlüssel ist auch nichts auszusetzen

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12321.03.2022 17:40:03
Status:
Lehrling
(1312 Beiträge, 182x hilfreich)

Zitat (von bjrnarr):
--> Danke! Die Vermieterin sprach hier von "Kulanz".


Das hat so oder so (selbst wenn personenabhängige Nebenkosten vereinbart wären) nichts mit Kulanz zu tun. Kulanz wäre wenn sie anfallende Kosten selbst trägt und nicht in Rechnung stellt.

So würde die Person in Wohnung 1 von dieser "VM-Kulanz" mitbetroffen und würde durch diese Verteilung der personenabhängigen Nebenkosten auf einmal mehr bezahlen.

Da im MV nicht anders vereinbart ist müssen alle Nebenkosten ohnehin nach Wohnfläche und nicht nach Personen umgelegt werden.

-- Editiert von Alter Sack am 01.08.2021 10:45

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47223 Beiträge, 16730x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Es wurde offensichtllich ein personenbezogener Umlageschlüüssel vereinbart, der Gültikeit hat, bis er mit den Mietern einvernehmlich geändert wird. Oder ist das falsch?


Ja, das ist falsch, wie man in Antwort#3 nachlesen kann.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von bjrnarr):
In 2019 sah der Personenbezogene Umlageschlüssel so aus: 1+2+2 - damals hatten wir noch kein Kind, am Schlüssel ist auch nichts auszusetzen.


2019 war es ein personenbezogener Uml-Schlüssel. Darauf meine Anwort..

Zitat (von Leo4):
Der Umlageschlüssel ist demnach 1 + 2 +3. Wer möchte die Anwesenheit ,oder Nichtvorhandensein der Vermieterin samt Partner feststellen? Diese sind im Haus wohnhaft und werden demnach so abgerechnet.


Eine anderslautende Antwortt bzw. Änderung des Uml-Schlüssels habe ich wohl überlesen.

Zitat (von hh):
Ja, das ist falsch, wie man in Antwort#3 nachlesen kann.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
bjrnarr
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Zusammen!
Vielen Dank für die vielen hilfreichen Beiträge!

Im Voraus dieser Antwort möchte ich mich dafür entschuldigen, dass mir beim genauen Wortlaut der Vertragstexte an 2 Stellen Fehler unterlaufen sind, da der Vertragsentwurf, den wir vor dem Tag der Unterschrift komplett durchgearbeitet haben, von der Version, die wir letztlich unterschrieben haben, in diesen Punkten unterscheidet. Oben habe ich den Entwurfstext eingefügt. Folgendes ändert sich:

____

Zitat (von bjrnarr):
Unter §3 Miete steht:

2. Zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne des §1 Betr.KV, die von §2 Nr. 1-16 BetrKV nicht erfasst sind, gehören
- Schnee- und Eisbeseitigung, insbesondere der Beseitigung von Schneebrettern und Eiszapfen vom Dach
- Dachrinnenreinigung
- Wartung von Blitzschutzanlagen/Steigeleitungen
- Kosten der Rauchwarnmelder
- Wartung der Elektroinstallation
- Reinigung der Feuerstätten
- Wartung der Gasleitungen


Im tatsächlichen Mietvertrag steht es leicht anders (Kursiv gedruckt):

2. Der Mieter trägt anteilsmäßig die Betriebskosten nach §§1,2 BetrKV. Zu den sonstigen Betriebskosten im Sinne der § 2 Nr. 17 BetrKV, die von den in §2 Nr. 1-16 BetrKV benannten Betriebskosten nicht erfasst sind, gehören
- Schnee- und Eisbeseitigung, insbesondere der Beseitigung von Schneebrettern und Eiszapfen vom Dach
- Dachrinnenreinigung
- Wartung von Blitzschutzanlagen/Steigeleitungen
- Reinigung von Sickerschächten
- Wartung von Rauchabzugsanlagen
- Kosten der Rauchwarnmelder
- Pflege und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche
- Wartung der Gastherme
- Müllmanagement
- Kosten der Trinkwasserverordnung
- Wartung der Elektroinstallation
- Reinigung der Feuerstätten
- Wartung der Gasleitungen


Auch der genaue Wortlaut unter §Betriebskostenabrechnung hat sich im Vergleich zum Vertragsentwurf leicht geändert:

Statt:
Zitat (von bjrnarr):
3. Die entstehenden Betriebskosten werden nach folgendem Maßstab abgerechnet:

- Grundsteuer in Höhe des individuellen STeuerbescheids für die Wohnung bzw. nach dem Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche [hier sind wir mit 40% dabei]
- alle übrigen Betriebskosten einschließlich des Aufzugs [haben wir nicht]: Soweit der Verbrauch in allen Wohnungen der Wirtschaftseinheit/des Hauses erfasst wird, nach dem Verbrauch, und nach den gesetzlichen Vorschriften

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, über die kalten und warmen Betriebskosten getrennt abzurechnen


Steht im unterschriebenen Vertrag:

Der Vermieter legt mit der ersten Abrechnung den Umlagenschlüssel für die Betriebskosten nach billigem Ermessen fest.

Um Scrollen zu reduzieren:

Laut Nebenkostenabrechnung(en) 2019 und 2020 sind die Wohnflächenbezogenen Umlagenschlüssel 40%/40%/20% unverändert geblieben.
Der Personenbezogene Umlagenschlüssel betrug 2019 1+2+2, in 2020 beträgt er aktuell 1+2,5+0,666+0,666


Nun zu den daraus und Ihren/Euren vorherigen Ausführungen resultierenden Fragen:

1. Kehrt das Wort "anteilsmäßig" sowie der sonstige kursive Text die Rechtslage eventuell wieder um !?

2. Wenn der Umlagenschlüssel vom Vermieter mit der ersten Abrechnung "nach billigem Ermessen" festgelegt wurde, kann dieser dann ein Jahr später wieder geändert werden?

3. Greift auch mit dem geänderten Vertragstext der BGB§556 und gilt für alle nicht gesondert erfassten Kosten grundsätzlich das Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche bzw. die 15%-Minderung für Heiz/Warmwasserkosten

4. Wenn das alles nicht (mehr) gilt: Ist in der Abrechnung dann auch der Faktor 0,666 für Vermieterin und Lebensgefährte rechtens?

So oder so, ich habe daraus gelernt und werde nie wieder einen Vertrag auf Grundlage eines Vertragsentwurfs "blind" unterschreiben...

Vielen Dank im Voraus

Björn


-- Editiert von bjrnarr am 03.08.2021 01:07

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest-12321.03.2022 17:40:03
Status:
Lehrling
(1312 Beiträge, 182x hilfreich)

zu 2.) nein, der VM kann nur im ersten Jahr nach billigem Ermessen auswählen, danach muss diese Verteilungsmethode beibehalten werden.

zu 4.) die Personen müssen voll angerechnet werden, also 1:3:2.
Wurde euer Kind z.B. am 01.10 geboren, so sind die Nebenkosten bis zum 30.09 mit 1:2.2 und für den Rest des Jahres mit 1:3.2 abzurechnen.

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#14
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2217 Beiträge, 343x hilfreich)

Was man aber nicht vergessen sollte:
Der Vermieter darf den Umlageschlüssel auch später noch ändern, wenn eben eine von § 556a (1) BGB abweichende Regelung getroffen wurde.

Bedeutet also (ich gehe hier von kalenderjährlichen Abrechnungszeiträumen aus):
Für 2020 habt ihr noch Anspruch auf den Schlüssel 1:2:2 bis zur Geburt des Kindes und 1:3:2 ab der Geburt des Kindes
Für 2021 habt ihr Anspruch auf den Schlüssel 1:3:2.
Für 2022 kann der Vermieter den Schlüssel gemäß § 556a (2) BGB ändern, aber darf sich selbst dabei nicht anders behandeln als andere. Wenn der Vermieter meint er müsste nur 2/3 der Nebenkosten bezahlen, weil er ja nur 2/3 der Zeit in der Wohnung ist, dann muss er sich auch die Gegenrechnung gefallen lassen, dass ein normal arbeitender Familienvater in der Zeit auch nur 70% der Zeit in der Wohnung ist (10 Stunden Abwesenheit durch Arbeit).

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47223 Beiträge, 16730x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Für 2022 kann der Vermieter den Schlüssel gemäß § 556a (2) BGB ändern,


Kann er machen.

Zitat (von Kalanndok):
Wenn der Vermieter meint er müsste nur 2/3 der Nebenkosten bezahlen, weil er ja nur 2/3 der Zeit in der Wohnung ist,


Eine solche Änderung wäre aber nicht zulässig. Er kann auch nicht von Personenzahl auf Wohnfläche oder umgekehrt ändern.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
bjrnarr
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

mittlerweile hatte ich ein Gespräch mit meiner Vermieterin und bin in Bezug auf mehrere Dinge etwas (viel) schlauer geworden.

Der personenbezogene Schlüssel war 1:2,5:0,666:0,666 und erklärt sich wie folgt:

1: Vermieterwohnung: hier wohnen von Montag bis einschl. mindestens Donnerstag zwei Personen. Die Vermieterin und ihr Lebensgefährte, welche jedoch nicht in der Wohnung gemeldet ist. Von Freitag bis Sonntag sind beide (meistens, bis auf wenige Wochenenden im Jahr) in der Wohnung des Lebensgefährten, also nicht da. Das ist für die Vermieterin die Begründung, sich zu zweit als "eine Person" anzunehmen. Das hätte sie damals mit unseren Vor-Vor-Mietern so ausgemacht und wäre immer so gewesen. Sie hat sich aber einsichtig gezeigt und will rückwirkend den Faktor auf 1,5 erhöhen.
Frage:

2,5: Meine Frau, mein Sohn (1,5Jahre) und ich: Hier hat die Vermieterin unseren Sohn als 0,5 Personen gezählt und möchte dies auch weiterhin machen, auch mit dem nun rückwirkend angepassten Schlüssel für die Vermieterwohnung

0,666+0,666: Hier ging ich davon aus, dass sich Vermieterin und Lebensgefährte jeweils zu 2/3 rechnen. Dem ist aber nicht so:
In der Einliegerwohnung haben letztes Jahr 4 Monate lang 2 Personen gewohnt (2 personen für 4/12 Monaten, sprich 1/3 des Jahres).
Ab 01.05. hat für den Rest des Jahres 1 Person (1 Person für 8/12Monaten, sprich 2/3 des Jahres) gewohnt.
So ergeben sich die Zahlen, die wegen Ein-/Auszugsdatum tatsächlich nur zufällig gleich groß sind.


Das habe ich erst mal alles so hingenommen - allerdings mit dem Hinweis, mich noch mal schlau zu machen, was hier tatsächlich rechtmäßig ist.
Mit dem Antwortverlauf der Eingangsfrage im Hinterkopf habe ich aktuell folgendes Rechstverständnis, damit für alle Mietparteien die Kosten gerecht aufgeteilt sind:

1. in unserer Wohnung müssen 3 Personen angesetzt sein - unabhängig vom Alter des Kindes
2. in der Vermieterwohnung müssen 2 Personen angesetzt sein - unabhängig davon, ob die Vermieterin samt Lebensgefährte (fast) jedes Wochenende weg sind, oder nicht). 1,5 wäre natürlich - auch mit Blick auf den Haussegen - ein Teilerfolg. Abgesehen davon geht es ohnehin nur um Beträge im unteren zweistelligen Bereich. Aber eben auch ums Prinzip.
3. in der Einliegerwohnung bleibt zukünftig 1 Person angesetzt (2020 anteilig 2*0,666). Je höher die Faktoren der anderen Parteien sind, desto geringer ist natürlich aber der prozentuale Anteil an den Gesamtkosten.

unsere rechnerischen prozentualen Anteile je nach Schlüssel:

51,7% nach altem Schlüssel: 1:2,5:0,666:0,666:
46,9% nach neu verhandeltem Schlüssel: 1,5:2,5:0,666:0,666:
47,4% nach potentiell möglichem Schlüssel: 2:3:0,666:0,666 -> hier wäre unser Anteil tatsächlich sogar größer, der des anderen Mieters aber entsprechend kleiner)

Meine Frage ist nun: Lohnt es sich aus Ihrer/Eurer Sicht, hier noch weiter drauf zu pochen, oder können wir mit unserem "Kompromiss" zufrieden sein?

Vielen Dank im Voraus und liebe Grüße
bjrnarr

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