Hallo zusammen,
wir haben von einigen Tagen unsere Nebenkostenabrechnung erhalten (Mietshaus mit 8 Parteien, 19 Bewohner). Diese enthält abstrus hohe Kosten für Wasser und Abwasser. Da es für uns erst die zweite Abrechnung in dieser Wohnung ist, habe ich nur einen Vergleichswert:
2015: rd. 1.400 €
2016: rd. 12.000 €
Auf Nachfrage erklärte die Hausverwaltung, dies sei kein Fehler.
Daraufhin haben wir uns zusammen mit den Nachbarn auf Fehlersuche begeben. Ein tatsächlicher zusätzlicher Verbrauch dieser rund 2.000 Kubikmeter in 2016 Wasser ist ausgeschlossen. Im Vergleich mit vorhergehenden Abrechnungen fiel auf, dass die Wasser-/Abwasserkosten bis 2011 rund 3.500 € pro Jahr betrugen. Danach halbierten sich diese Kosten plötzlich. Dies blieb bis 2015 in etwa so. Der Zählerstand wurde jährlich durch einen Nachbarn telefonisch übermittelt. Dieser ist nun schwer erkrankt, so dass wir keine Auskünfte bzgl. einer möglichen Dokumentation bekommen. In 2016 wurde der Zählerstand dann per Foto übermittelt, woraus sich die hohe Forderung ergibt. Werden die Kosten von 2011 – 2016 gemittelt, so ergeben sich in etwa die durchschnittlichen Kosten der Jahre vor 2012 (rd. 3.500 €/a). Die Hausverwaltung legt in der Abrechnung die Kosten von 12.000 € auf die aktuellen Mieter um. Möglicherweise hat auch der Versorger erst in 2016 diese hohe Rechnung gestellt. Bisher habe ich die angeforderten Belege der letzten Jahre noch nicht erhalten. Unser Vorschlag ist es nun, die Kosten der Jahre auf die angefallenen Personentage umzulegen. Dies ist für alle beteiligten fair und jeder trägt seinen Teil bei.
Sollte dies jedoch nicht im Sinne des Vermieters sein, so würde ich gern wissen, wie wir mit der Situation umgehen sollten.
Wer ist für eine (dauerhaft) falsche Ablesung durch einen Mieter verantwortlich? Hätten der Hausverwaltung die zu geringen Zahlungen zw. 2012 und 2015 nicht auffallen müssen und hätte diese dann nicht reagieren müssen? Dürfen die Kosten, die vermutlich über Jahre angefallen sind, auf die aktuellen Mieter umgelegt werden, wenn der Versorger diese auch erst in diesem Jahr „nachberechnet"? Gibt es in dieser Konstellation eine Verjährung (ggf. auch zw. Vermieter und Versorger)? Wer ist in hier in der Beweispflicht (es sind letztlich alles recht plausible Indizien, aber keine direkten Nachweise)?
Danke für die Hilfe.
Nebenkostenabrechnung Wasser/Abwasser abstrus hoch
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat :Bisher habe ich die angeforderten Belege der letzten Jahre noch nicht erhalten
Die wird man auch nicht erhalten, das Stichwort nennt sich Belegeinsicht beim Vermieter / Verwalter. Mehr ist nicht zu erwarten, da muss man sich selbst auf den Weg begeben.
Zitat :Wer ist für eine (dauerhaft) falsche Ablesung durch einen Mieter verantwortlich?
Warum stellt sich die Frage, der wo falsch abgelesen hatte.
Unter Umständen steht das Wort Betrug sogar im Raum.
Zitat :Hätten der Hausverwaltung die zu geringen Zahlungen zw. 2012 und 2015 nicht auffallen müssen und hätte diese dann nicht reagieren müssen?
Warum die Annahme das die Hausverwaltung nicht noch mal beim Ableser nachgefragt hatte?
Zitat :Zitat :Bisher habe ich die angeforderten Belege der letzten Jahre noch nicht erhalten
Die wird man auch nicht erhalten, das Stichwort nennt sich Belegeinsicht beim Vermieter / Verwalter. Mehr ist nicht zu erwarten, da muss man sich selbst auf den Weg begeben.
Der Versand per Mail wurde zugesagt. Außerdem befinden sich sowohl Verwaltung als auch Vermieter in einer anderen Stadt, wodurch zumindest Kopien erstellt werden sollten. Ist ja letztlich aber nicht relevant, wenn eine Rechnung über die geforderte Höhe existiert. Andernfalls wäre der Fall auch klar, denke ich.
Zitat :
Zitat :Wer ist für eine (dauerhaft) falsche Ablesung durch einen Mieter verantwortlich?
Warum stellt sich die Frage, der wo falsch abgelesen hatte.
Unter Umständen steht das Wort Betrug sogar im Raum.
Auch das ist ja erstmal nur eine Vermutung. U.u. liegt der Fehler auch zw. Verwaltung/Vermieter und Versorger. Das ist ja genau die Frage der Beweislast.
Zitat :
Zitat :Hätten der Hausverwaltung die zu geringen Zahlungen zw. 2012 und 2015 nicht auffallen müssen und hätte diese dann nicht reagieren müssen?
Warum die Annahme das die Hausverwaltung nicht noch mal beim Ableser nachgefragt hatte?
M.E. wäre eine Nachfrage zu wenig, wenn sich der Wasserverbrauch von rd. 20 Personen plötzlich und über mehrere Jahre halbiert haben soll. Es gibt ja schließlich weitere Nachbarn bzw. der Vermieter muss selbst ablesen.
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Stellen Sie doch jetzt per heute den Zählerstand mal fest, und dann jeden Abend erneut, das so über einen Zeitraum von vier Wochen, da haben Sie dann den Monatsverbrauch (der natürlcih schwankend sein kann, im Sommer mehr als im Winter zB)
Fotografieren SIe die Wasseruhr und Schreiben Sie dem Wasserwerk mal eine E-Mail mit der Frage, ob man Ihnen den Stand zB per 31.12.16 mitteilen kann. Erfahrungsgemäß antworten die immer positiv, wenn man nett fragt. So können Sie auf jeden Fall schon mal ermitteln, wie hoch der Verbrauch vom 01.01. bis heute ist.
Vermieter nochmal anschreiben, drei Termine vorschlagen, wann Sie die Belege einsehen wollen. Und dann müssen abwarten, bis Reaktionen kommen.
Aber mal so ganz nebenbei, 1.400 Euro für ein 8-Familienhaus mit 19 Personen ist unglauglich gering. Darf man fragen in welchem BL Sie wohnen, eher ländlich oder in der Stadt und was zZt das Wasser bei Ihnen kostet?
Eine Hochrechnung haben wir schon gemacht. Wir kannten den letzten Zählerstand aus Mai 17. Bis heute wurden dann rd. 200 m^3 verbraucht. Das wären rd. 810 m^3 pro Jahr, welche wiederum rd. 3.500 € kosten würden. Werden alle Kosten der letzten 11 Jahre gemittelt, so ergibt sich ein Mittelwert von rund. 3.480 €. Das ist also plausibel.
In den Jahren 2012 - 2015 wurden allerdings nur rund die Hälfte davon auf die Vermieter umgelegt. Es steht außer Frage, dass 1.400 € viel zu wenig sind, daher auch die hohe Forderung. Allerdings ist dennoch die Frage, wer dafür aufkommt. Wir wohnen gerade erst zwei Jahre hier, müssten aber für min. vier Jahre "nachzahlen". So geht es auch noch anderen Parteien. Und das kann ja nicht sein.
Zitat :In den Jahren 2012 - 2015 wurden allerdings nur rund die Hälfte davon auf die Vermieter umgelegt.
Und in 5 Jahren waren nicht einmal die Stadtwerke im/am Haus?
Wohnungszähler sind nicht vorhanden?
Anscheinend nicht. Der Zähler stammt aus 2007, die Eichung wurde zwei Mal verlängert. Zwischendurch kommen die wohl nicht.
In den Wohnungen sind nur Warmwasserzähler, Kaltwasser wir nach Köpfen umgelegt.
Ich könnte mir gut vorstellen, dass die Zählerstände über einen längeren Zeitraum falsch übermittelt wurden, und dann Ende 2016 - als der damit betraute Mieter wohl erkrankte - seit Jahtren das erste mal wieder richtig.
Also erst mal die Belege einsehen, da können Sie ja dann vergleichen und der Vermiete rmuss dann auch begründen können, wie dieser sichtbare Anstieg der Kosten zusande kommt. Wir reden ja vom ca. den 10-fachen.
Zitat :Ich könnte mir gut vorstellen, dass die Zählerstände über einen längeren Zeitraum falsch übermittelt wurden, und dann Ende 2016 - als der damit betraute Mieter wohl erkrankte - seit Jahtren das erste mal wieder richtig.
Ja, genau so wird es abgelaufen sein.
Aber das Begründen stellt für den Vermieter ja kein Problem dar > die Ablesezählerstände des "Ablesemieters" bzw. die "Fotoablesung" - darauf basieren die jeweiligen Verbrauchsabrechnungen des Wasserversorgers
Ggf. geht es dann höchstens darum, ob dem "Ablesemieter" hier tatsächlich Jahr für Jahr immer wieder ein Ablesefehler unterlaufen ist, oder ob er nicht vielmehr ganz vorsätzlich zum eigenen Vorteil betrogen hat. Aber das ist dann eher ein Problem zwischen Vermieter und Ablesemieter. Auch die "alten" Mieter haben jahrelang den Vorteil aus den "abstrus zu niedrigen" Wasserkosten gezogen und niemand ist stutzig geworden ...
Das eigentliche Problem/der Abrechnungsfehler ist ja schon eingegrenzt und Petpen1709 hat sogar schon einen fairen Lösungsvorschlag (Kosten auf ermittelten Falschabrechnungszeitraum verteilt umlegen).
Bei Mietern, die bereits ausgezogen sind, schaut der Vermieter so zwar in die Röhre, aber er hat halt seinem Ablesemieter auch unbesehen geglaubt bzw. ihm kam genausowenig etwas spanisch vor wie den "alten" Mietern.
Nach meiner ganz persönlichen Einschätzung müssen die neuen Mieter jedenfalls auch rein rechtlich nicht die Kosten für den jahrelangen Ablese-/Abrechnungsfehler tragen für die Zeiten, die außerhalb ihrer eigenen Mietzeit liegen - m.E. widerspräche das dem das Prinzip von "Treu und Glauben".
Allerdings hat der BGH hat mit seinem Urteil zu Leistungsprinzip oder Abflussprinzip genau diese Frage offen gelassen
https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/betriebskostenabrechnung-form-und-inhalt-26-leistungs-oder-abflussprinzip_idesk_PI9865_HI2635658.html
Und genau das wäre der Punkt, mit dem der Vermieter eben auf den fairen Lösungsvorschlag von Petpen1709 "kontern" könnte, d.h.: > bisherige Abrechnung ist stehts nach dem Abflussprinzip erfolgt.
Rein rechtlich darf der Vermieter aber auch von den "alten" Mietern gar nichts mehr nachfordern (Mietrecht/Betriebskostenabrechnung), sondern muss sich seine Verluste ggf. vom "Ablesemieter" ersetzen lassen bzw. müsste das insgesamt auf der Betrugs-/Täuschungsebene klären.
Zitat :Werden die Kosten von 2011 – 2016 gemittelt, so ergeben sich in etwa die durchschnittlichen Kosten der Jahre vor 2012 (rd. 3.500 €/a)
I.d.R. stellt der Wasserversorger die Hauptwasseruhr, die regelmäßig alle 6 Jahre ausgewechselt wird. In diesem Zeitraum müsste dies mindestens 1mal geschehen sein. Bei einer falschen, unkorrekten Ablesung wäre der Nachweis im Nachhinein natürlich nicht
einfach. Einzelwasserzähler gibt es für die Mieter ja nach Angabe des TE nicht. Ein Nachweis für den tatsächlichen Verbrauch so schwierig.
Zitat :I.d.R. stellt der Wasserversorger die Hauptwasseruhr, die regelmäßig alle 6 Jahre ausgewechselt wird.
Ja - aber wir haben auch gelesen, dass das hier nicht der Fall war.
"Der Zähler stammt aus 2007, die Eichung wurde zwei Mal verlängert. "
(wohl mit dem Stichprobenverfahren)
Zitat :Ja - aber wir haben auch gelesen, dass das hier nicht der Fall war.
"Der Zähler stammt aus 2007, die Eichung wurde zwei Mal verlängert. "
(wohl mit dem Stichprobenverfahren)
Aus reiner Neugier meinerseits: Bei einer Eichung vom Wasserzähler wird der Zähler abmontiert, an die Eichstelle gebracht und dann -meines Wissens- auf Null/O gestellt und wieder angebracht. Oder wie läuft ein Stichprobenverfahren, wie wird da vorgegangen? Würde mich interessieren.
Zitat :Aus reiner Neugier meinerseits: Bei einer Eichung vom Wasserzähler wird der Zähler abmontiert, an die Eichstelle gebracht und dann -meines Wissens- auf Null/O gestellt und wieder angebracht. Oder wie läuft ein Stichprobenverfahren, wie wird da vorgegangen? Würde mich interessieren.
Nein, nicht ganz. Es muss nicht jeder Zähler aus einer Charge geeicht werden. Es reicht, wenn ein paar Zähler aus einer Charge das Stichprobenverfahren bestehen.
Wenn die das Verfahren bestehen, müssen die anderen Zähler der Charge nicht mehr separat geeicht werden.
Zitat :Es muss nicht jeder Zähler aus einer Charge geeicht werden. Es reicht, wenn ein paar Zähler aus einer Charge das Stichprobenverfahren bestehen.
Wenn die das Verfahren bestehen, müssen die anderen Zähler der Charge nicht mehr separat geeicht werden.
Aber irgendwer Befugtes klebt dann einen Zettel über eine verlängerte Eichung dran?
Alles merkwürdig über einen so langen Zeitraum. Wenn der andere Mieter von der Hausverwaltung beauftragt wurde, müsste die sich ein Fehlverhalten zurechnen lassen. Dazu braucht man aber Einsicht in die Belege und kommt wahrscheinlich ohne Anwalt/Mieterbund dann auch nicht weiter.
Das bedeutet also, dass euch bewusst war zu wenig zu zahlen. Dann seid doch einfach über den kostenfreien Kredit froh den man euch gewährt hat.Zitat :Es steht außer Frage, dass 1.400 € viel zu wenig sind,....
Zitat :Wir wohnen gerade erst zwei Jahre hier, müssten aber für min. vier Jahre "nachzahlen".
Den nächsten Satz bitte auch noch lesen.
-- Editiert von Petpen1709 am 16.08.2017 13:51
Zitat :Das bedeutet also, dass euch bewusst war zu wenig zu zahlen. Dann seid doch einfach über den kostenfreien Kredit froh den man euch gewährt hat.
Sehe den Kredit nicht, wenn man vielleicht 1,5 Jahre dort wohnt und für 5 Jahre nachzahlen soll. Wenn die Abschläge auch noch passend niedrig waren, springt einen das Missverhältnis vielleicht nicht sofort an. Hinterher ist man immer schlauer, besonders wenn man wie hier durch Nachforschung weiter in die Vergangenheit blicken konnte.
Zitat :Aber irgendwer Befugtes klebt dann einen Zettel über eine verlängerte Eichung dran?
Nein, da klebt niemand was dran.
Wie gesagt, bestimmte Zähler aus einer Charge werden gewechselt. Die ausgebauten Zähler gehen zur Eichung und werden überprüft. Sollte festgestellt werden, dass die Zähler aus der Charge ordnungsgemäß zählen, verlängert sich die Eichfrist um weitere (3 ?!) Jahre.
Ja, genau so ist es.
Das ist schon klar. Aber auch in den 2 Jahren war euch ja anscheinend bewusst, dass ihr zu wenig bezahlt. So verstehe ich zumindest deine Posts. Ihr speziell habt also für 2 Jahre einen Kredit bekommen, andere für einen anderen Zeitraum. Wie ihr das jetzt aufteilt...........darüber müsst ihr euch intern einig werden, denn anscheinend haben ja alle stillschweigend und wissend zu wenig bezahlt. So kommt es zumindest beim Lesen rüber.Zitat :Den nächsten Satz bitte auch noch lesen.
Zitat :Aber irgendwer Befugtes klebt dann einen Zettel über eine verlängerte Eichung dran?
nein, es wurde einfach beim eichamt eine stichprobe der charge geprüft und wenn die okay war, blieben alle Zähler dieser Charge gültig, obwohl der Eichaufkleber auf den Geräten selbst abgelaufen war und nicht erneuert wurde.
https://de.wikipedia.org/wiki/Stichprobenpr%C3%BCfung_f%C3%BCr_Verbrauchsmessger%C3%A4te
Mir war es bis zu den Nachforschungen nicht bewusst. Die Abrechnungen passten ja bisher recht genau zu meinen Abschlägen, Veränderungen waren erklärbar.
Weiterhin denke ich auch nicht, dass die Mieter eines Hauses sich intern einigen müssen. Was passiert denn in großen Wohnblocks, in denen sich die Bewohner gar nicht kennen.
Es geht auch nicht darum, dass zu zahlen, was wir verursacht haben. Es geht darum, nicht das zu zahlen, was andere, bereits ausgezogene Mieter versursacht haben.
-- Editiert von Petpen1709 am 16.08.2017 14:37
Zitat :Nein, da klebt niemand was dran.
Wie gesagt, bestimmte Zähler aus einer Charge werden gewechselt. Die ausgebauten Zähler gehen zur Eichung und werden überprüft. Sollte festgestellt werden, dass die Zähler aus der Charge ordnungsgemäß zählen, verlängert sich die Eichfrist um weitere (3 ?!) Jahre.
Gut zu wissen! Herzlichen Dank für diese Info, davon werde ich Gebrauch machen.
Zitat :Es geht darum, nicht das zu zahlen, was andere, bereits ausgezogene Mieter versursacht haben.
Diesbezüglich sehe ich da derzeit eine gewisse Beweisnot auf Seiten der Mieter ...
-Doppelpost-
-- Editiert von -Laie- am 21.08.2017 11:13
Das ist korrekt, das MÜSSEN sie sicherlich nicht. Das war eher als ein "sollten" gemeint, denn ansonsten zahlt halt jeder das was JETZT angeblich angefallen ist. Dass die letzten Jahre zu wenig angegeben wurde, das musst du erst mal nachweisen. Machbar ist wahrscheinlich schon, aber das wird dann wohl ein schwieriger und steiniger Weg werden das komplett durchzuziehen. Wie bereits geschrieben wurde, die Beweislast liegt bei euch, den Mietern.Zitat :Weiterhin denke ich auch nicht, dass die Mieter eines Hauses sich intern einigen müssen.
Zitat :Hätten der Hausverwaltung die zu geringen Zahlungen zw. 2012 und 2015
Ich hake hier mal ein!
Ich arbeite bei einem Versorgungsunternehmen und weiß aus sehr, sehr sicherer Quelle, dass es baubedingt eine sehr schlechte Charge an Wasserzählern gibt, die zwischen den Jahren 2011 und 2013 verbaut wurden.
Die Zähler haben irgendwann aufgehört zu zählen oder sie haben weniger gezählt, als tatsächlich verbraucht wurde.
Die Zähler wurden in ganz Deutschland verbaut, der Fall liegt nun auch zur Klärung bei der bdew.
Wurde euer Wasserzähler zufällig im Jahre 2015 oder 2016 gewechselt?
Zitat :Wurde euer Wasserzähler zufällig im Jahre 2015 oder 2016 gewechselt?
Zitat :Anscheinend nicht. Der Zähler stammt aus 2007, die Eichung wurde zwei Mal verlängert. Zwischendurch kommen die wohl nicht.
Zitat :In 2016 wurde der Zählerstand dann per Foto übermittelt, woraus sich die hohe Forderung ergibt.
Ist denn überhaupt sicher, dass der Zählerstand zum Ende 2016 richtig übermittelt wurde?
Glas verursacht Spiegelung oder ein Zahlendreher beim Abtippen könnten doch eine Fehlerquelle sein.
Berry
Ich halte die Vermutung des Fragestellers für schlüssig.
Da gibt es einen Mieter, der im Auftrag des Vermieters die Wasseruhren abliest und den jeweilige Zählerstand an die Hausverwaltung oder gleich an den Wasserversorger melden soll. Dieser Mieter übermittelt nun vorsätzlich falsche Daten und suggeriert damit einen Wasserverbrauch, der nur halb so hoch ist wie der tatsächliche Verbrauch. Damit schafft er für sich selbst auch einen entsprechenden Vorteil.
Nachdem dieser Mieter nun erkrankt ist liest ein anderer Mieter nunmehr den aktuellen Wert ab und übermittelt ihn korrekten. Damit werden die Falschangaben der letzten Jahre aufgedeckt und es kommt zu einer sehr hohen Zahlung. Vor einigen Jahren hat es zudem eine plötzliche Halbierung des Verbrauchs gegeben und wenn man den vorherigen alten Verbrauch fortgeschrieben hätte, dann würde der jetzt abgelesene Zählerstand gut dazu passen.
So ein Szenario halte ich für viel wahrscheinlicher als einen technischen Defekt oder einen Ablesefehler bei der letzten Messung.
Die Frage ist allerdings, wie so etwas rechtlich zu bewerten ist.
Zunächst einmal ist das Verhalten des Mieters zivilrechtlich (nicht strafrechtlich) dem Vermieter zuzuordnen. Der Mieter hat hier Betrug (§ 263 StGB
) begangen. Dazu möchte ich folgende Überlegungen anstellen:
a) Der Vermieter rechnet die Nebenkosten nach dem Abflussprinzip ab, d.h. Nebenkosten werden in dem Jahr abgerechnet, in dem sie bezahlt wurden unabhängig davon, wann sie entstanden sind. Da dem Vermieter die Kosten in der angegebenen Höhe im fraglichen Jahr tatsächlich auch entstanden sind, könnte er sie komplett abrechnen. Das Abflussprinzip hat der BGH in seinem Urteil vom 20.02.2008 (Az.: VIII ZR 49/07
) grundsätzlich für zulässig erachtet.
Dieser Fall hier könnte jedoch unter die unter Rz 24 (letzter Satz) des Urteil denkbare Ausnahme fallen. Jedoch hat sich der BGH bislang nicht dazu geäußert, wann diese Ausnahme greifen könnte.
Mieter die während des gesamten Zeitraumes der Falschablesungen dort gewohnt haben, müssten dann aber zahlen.
b) Der Vermieter rechnet nach dem Leistungsprinzip ab, d.h. der Vermieter ordnet die Kosten dem Jahr zu, in dem das Wasser bezogen wurde. Dann müssten die Kosten klar auf die entsprechenden Jahre verteilt werden. Nachforderungen für die Jahre bis 2015 können nicht mehr gestellt werden, da der Vermieter die Falschablesungen zu vertreten hat. Das würde auch für Mieter gelten, die den gesamten Zeitraum dort gewohnt haben.
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