Erste Hilfe in Rechtsfragen seit 2000.
13.493 Ratgeber, 2.347.261 Forenbeiträge, 254.709 Rechtsberatungen
621.870
Registrierte
Nutzer

Nebenkostenabrechnung - Wir wohnen schon seit Oktober 2005 nicht mehr in der Wohnung?

20. März 2007 Thema abonnieren
 Von 
engelschen
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 2x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung - Wir wohnen schon seit Oktober 2005 nicht mehr in der Wohnung?

Hallo!

Ich hab da mal eine Frage wegen der Nebenkostenabrechnung. Ist ne lange Geschichte. Wir wohnen schon seit Oktober 2005 nicht mehr in der Wohnung. Mitte 2005 haben wir erfahren, dass wir anstatt 60 m² nur 45 m² haben. Die Miete, die wir zuviel gezahlt haben, haben wir zurück bekommen. Dann haben wir Ende 2005 die Nebenkostenabrechnung für 2004 bekommen. Also über 12 Monate später (wurde immer bis 01.08. abgerechnet). Da wurden Heizkosten für die 60 m² abgerechnet. Dann haben wir per Briefe und Telefonate darauf hingewiesen, dass es die falsche Abrechnung war. Die Abrechnung für 2005 haben wir ewig nicht bekommen und auch keine Änderung der alten Abrechnung. Wir haben also wieder hingeschrieben und angerufen (auf Handy und Festnetz). Keine Reaktion, wir konnten nur auf den AB sprechen. Dann haben wir Ende Januar ein Einschreiben geschickt und es kam immer noch nichts. Wir haben uns echt verarscht gefühlt und haben dann auf den AB gesprochen, wenn sie sich nicht meldet, würden wir an den Eigentümer schreiben. (Sie ist nur die Hausverwalterin). Dann kam heute ein Brief von ihr mit den Abrechnungen. Sie hat gesagt, 2004 würde sich an den Heizkosten nix ändern, da es nicht auf m² abgerechnet wird sondern auf Parteien. Man muß dazu sagen, dass wir 45 m² haben und die anderen hatten so ca. 90 m². Ich schon direkt gesagt, dass kann nicht sein und unseren Mietvertrag genommen, da steht Heizkosten: 50 % je Verbrauch und Fläche. Also stimmt es ja nicht, dass es nach Parteien aufgeteilt wird. Jetzt will die liebe Frau für 2004 und 2005 Nachzahlungen haben und hat uns das von unserem Guthaben abgezogen. Ich hab etwas gegoogelt und gesehen, dass man nach 12 Monaten keine Nachzahlung mehr leisten muß. Stimmt doch so? Dann hat sie für 2005 nur bis Juli abgerechnet und die Abrechnung bis November würde sie uns geben wenn sie fertig ist und nicht wenn wir ihr drohen. Hallo wir haben doch nicht gedroht, wir haben nur gesagt, wenn sie sich nicht meldet und ein Lebenzeichen von sich gibt, wir uns an den Eigentümer halten werden, da wir auch dachten sie verwaltet das Haus nicht mehr.

Sorry, dass es so lange gedauert hat aber ich reg mich gerade tierisch auf. Hoffe ich habe es verständlich geschrieben und es kann mir jemand helfen.

Liebe Grüße
Michaela

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest123-1144
Status:
Schüler
(150 Beiträge, 13x hilfreich)

Hallo engelschen,

finde ich *etwas* verwirrend... :grins:

Hoffe, es ist richtig, was ich dir erzähle!

Also:
Der Abrechnungszeitraum darf nicht länger als 12 Monate betragen, in eurem Fall also vom 1.8 bis 1.8.!

Wenn ihr die Abrechnung für 2004 zb im Dez. 05 erhalten habt, ist das noch rechtmäßig, soweit ich weiß!

Wenn ihr die Abr. für 05 jetzt erst 07 erhalten habt, müsst ihr, glaube ich, nichts mehr nachzahlen!

Was die Sache mit den Einwänden gegen die Forderungen betrifft, kann ich dir leider auch nicht weiterhelfen!

Kommen sicher noch mehr Antworten!

Viele Grüße,
Micha

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
engelschen
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo Micha!

Das hab ich mir schon gedacht, dass es verwirrend ist. Also die Abrechnung war von 01.08.2003 - bis 01.08.2004. die Abrechnung haben wir aber erst ende 2005 bekommen und nicht bis 01.08.2005. Da waren die Leute zum ablesen schon lange wieder da und wir haben schon im anderen Bundesland gewohnt. deshalb sind es doch schon mehr als 12 Monate oder nicht?

Gruß
Michaela

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest123-1144
Status:
Schüler
(150 Beiträge, 13x hilfreich)

Hallo Michaela,

wie gesagt, ganz so genau weiß ich es leider nicht.

Aber *ich glaube*, der Abrechnungszeitraum ist korrekt und auch der Zugang der Abrechnung.

Wenn ihr die Abr. 04 also noch 2005 erhalten habt, ist es rechtens.
Hättet ihr sie allerdings erst 06 erhalten, müsstet ihr nichts zahlen.

Ihr müsst sie also nicht am 1.8.05 erhalten, sondern nur innerhalb des Jahres!

Soweit ICH informiert bin!

Viele Grüße,
Micha

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Sparafucile
Status:
Beginner
(144 Beiträge, 16x hilfreich)

Ihr müßt überhaupt nichts mehr bezahlen! Wenn es die Verwalterin nicht schafft in den vorgegebenen Rahmen die Abrechnung zu erstellen, muß sie halt ihre Betriebhaftpflichtvers. informieren - und die kommt dann event. für den von ihr angerichteten Schaden auf.
Aber das ist nicht Euer Problem.
Wenn Ihr noch aus 2005 (!) irgendein Guthaben bei der Verwaltung stehen habt, spricht dass Bände.
Kurz und schmerzlos: Die Verwalterin anschreiben ("mit bedauerlichen Grüßen"), jede Zahlung verweigern, sofort die Auszahlung bestehender Guthaben verlangen - und wenn keine Reaktion (Zahlung) erfolgt: Mahnbescheid gegen den Vermieter beantragen. Denn der ist Euer Vertragspartner und haftet.
Gruß
Sparafucile

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
engelschen
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo Sparafucile!

Und was ist mit 2004, ist sie da im Zeitramen geblieben? Was ist wegen der Heizumgskosten? Hast du da auch einen Tip, vielen Dank schonmal im Vorraus.

Gruß
Michaela

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Gast
Status:
Praktikant
(533 Beiträge, 140x hilfreich)

Die Sache ist ganz einfach. Die Abrechnung eines Jahres, z.B. 2004, ist im Folgejahr also bis spätestens 31.12.2005 zu machen. Das bezieht sich natürlich auch auf die Heizkostenabrechnung.

Es ist völlig egal ob ihr sonst die Abrechnung immer im August bekommen habt. Der Abrechnungszeitraum, auch wenn er nur 2 Monate eines Jahres betragen hat, muss immer bis ins darauffolgendem Jahr abgerechnet werden. Sollte der Vermieter die Abrechnung zu spät gemacht haben, kann er keine Ansprüche mehr geltend machen.

Trotzdem auf eine Abrechnung bestehen, da zuviel gezahlte Beträge sehr wohl von dir zurückgefordert werden können.

Gruss Gast

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
engelschen
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo,

weißt den jemand von Euch bescheid wegen den Heizkosten, da sie ja geschrieben hat es wird auf Parteien umgelegt und im Vertrag steht 50 %je Verbrauch und Fläche?

Gruß

Engelschen

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Gast
Status:
Praktikant
(533 Beiträge, 140x hilfreich)

ich schau mal nach vielleicht find ich was

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Gast
Status:
Praktikant
(533 Beiträge, 140x hilfreich)

Heizkosten sind nach der Heizkostenverordnung durch Erfassungsgeräte zu berechnen. Die Heizkostenverordnung ist zwingend. Der Umlagemaßstab wird im Mietvertrag geregelt. Alle Kosten für den Verbrauch an Wärmeeinheiten und Warmwassereinheiten sind nach Verbrauch z.B. 70 Prozent und nach Wohnfläche z.B. 30 Prozent umzulegen. Bei dir glaube ich, wenn ich richtig gelesen habe, 50-50.

Ausnahmen bildet nur ein Zweifamilienhaus, wobei der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Hier gilt Paragraph 2 Heizkostenverordnung.

Der Mieter kann Einwände gegen die Abrechnung bis 12 Monate nach Zugang der Abrechnung mitteilen.

Alles Infos die du auch über Google finden kannst.

alles unverbindlich und ohne Rechtssicherheit. stellt auch keinerlei Rechtsberatung dar!

Gruss Gast

-- Editiert von gast am 20.03.2007 22:40:08

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Platinum1953
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Michaela,

nach dem BGB ist es so, dass die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem jeweiligen Abrechnungszeitraum vorliegen muss. Der Abrechnungszeitraum ergibt sich grundsätzlich aus dem Mietvertrag. Wenn dort nichts steht, ist es das Kalenderjahr. Er kann sich aber auch aus einer langjährigen tatsächlichen Übung ergeben. Deiner Schilderung entnehme ich, dass der Abrechnungszeitraum vom 01.08. bis zum 31.07. eines jeden Jahres läuft.
Also für das Jahr 2004 vom 01.08.2003 bis 31.07.2004 und für das Jahr 2005 vom 01.08.2004 bis 31.07.2005. Für das Jahr 2004 hätte die Nebenkostenabrechnung also bis spätestens zum 31.07.2005 vorliegen müssen. Für das Jahr 2005 war der Vorlagetermin 31.07.2006. Da beide Termine nicht eingehalten worden sind, könnt ihr den Forderungen des Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten (Restzahlung)die Nichteinahltung der Vorlagefristen entgegenhalten. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter seinen Zahlungsanspruch nicht durchsetzen kann. Da ihr im Oktober 2005 ausgezogen seid, gibt es aber einen weiteren Abrechnungszeitraum, und zwar vom 01.08.2005 bis zum 31.07.2006. Für diesen Zeitraum muss die Abrechnung bis zm 31.07.2007 vorliegen. Hier hat der Vermieter noch etwas Zeit. Übrigens: Wenn ihr für einen Abrechnungszeitraum überhaupt keine Nebenkostenabrechnung erhalten habt, dann könnt ihr nach der Rechtsprechung des BGH von dem Vermieter alle für diesen Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen zurückfordern.

Nach der Heizkostenverordnung sind die Heizkosten je zu 50 % nach Verbrauch und nach Fläche zu berechnen. Wenn also die Flächenangaben nach dem Mietvertrag nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen, so ist auch die Berechnung der Heizkosten nach der Fläche zwangsläufig falsch. Ihr habt mithin einen Anspruch auf Korrektur der Abrechnungen und auf Rückzahlung evtl. überzahlter Nebenkosten und zwar rückwirkend bis zur Verjährung. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre, d.h. Rückforderungen können noch für 2004 und 2005 geltend gemacht werden.

Freundliche Grüße
Platinum 1953

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
engelschen
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo!

Vielen, vielen Dank für die Tips, jetzt müssen wir nur noch einen gut formulierten Brief schreiben, hoffe wir bekommen dass hin, sollen wir da § angeben?

@Platinum 1953: Heißt das also, wir müssen für 2004 auch nicht zahlen? Sie hatte uns das denn vom Guthaben abgezogen. Weil einige haben ja geschrieben, dass sie bis ende 2005 Zeit hatte.

Liebe Grüße
Michaela

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44119 Beiträge, 15731x hilfreich)

Dass die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erfolgen muss, ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB . Diesen Paragrafen sollte man in diesem Zusammenhang durchaus nennen.

Für einen Abrechnungszeitraum 01.08.2003 - 31.07.2004 muss die Abrechnung also spätestens am 31.07.2005 vorliegen. Sie ist daher in Eurem Fall verspätet, so dass eine Nachzahlung nicht mehr erforderlich ist. Das Gleiche gilt offensichtlich für den Abrechnungszeitraum 01.08.2004 - 31.07.2005.

Für den Zeitraum 01.08.2005 bis zum Mietende gilt als Datum für den Beginn der 12-Monatsfrist nicht etwa das Mietende, sondern das Ende des kompletten Abrechnungszeitraumes, also der 31.07.2006. Für diesen Zeitraum ist also die Abrechnung der Nebenkosten noch bis zum 31.07.2007 möglich.

Und hier der Originaltext des § 556 BGB :
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
engelschen
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 2x hilfreich)

Vielen, vielen Dank. Ihr habt uns wirklich toll geholfen. Ich ha nur jetzt ein bißchen Angst wie sie reagiert aber es ist ja nicht unser Fehler. Hoffe nur, das sie in der letzten Abrechnung dann nicht reinhaut. Wir wohnen ja seit Oktober 05 nicht mehr da. aber der Vertrag lief bis 31.11.05. da kann ja nicht mehr viel kommen. Also nochmal vielen dank dafür.

Gruß
Michaela

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44119 Beiträge, 15731x hilfreich)

Hoffe nur, das sie in der letzten Abrechnung dann nicht reinhaut.

Wie soll das gehen? Die Vermieterin muss im Zweifel die Kosten nachweisen können.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Platinum1953
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Michaela,

nochmal zur Klarstellung: Die Nebenkostenabrechnung muss immer innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorgelegt werden. Also endet der Abrechnungszeitraum am 31.07.2004, muss die Abrechnung bis zum 31.07.2005 vorgelegt werden. Da ihr die Abrechnung aber erst Ende 2005 erhalten habt, müsst ihr auch für 2004 nicht zahlen. Das was hh schreibt, ist im Übrigen richtig.

Gruß
Platinum1953

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
engelschen
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo!

Wir haben jetzt alle Abrechnungen zusammengesucht und die Abrechnung 01.06.2002-30.06.2003 haben wir am 14.12.2003 bekommen, also ziemlich direkt. die Abrechnung 01.07.2003-31.07.2004 haben wir am 14.12.2005 bekommen aslo zu spät, wenn ich das jetzt richtig verstanden hab. die Abrechnung 01.08.2004-31.07.2005 haben wir ja erst jetzt im März bekommen, dass ist ja auf jeden Fall zu spät. Hab ich das jetzt alles richtig verstanden?

Liebe Grüße
Michaela

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44119 Beiträge, 15731x hilfreich)

Ja, das hast Du richtig verstanden.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 238.019 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
97.643 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. Zzgl. 2€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen