Nebenkostenabrechnung bezüglich Gärtner und Wasser

15. Januar 2018 Thema abonnieren
 Von 
Maike_K
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 1x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung bezüglich Gärtner und Wasser

Hallo zusammen,

bezüglich der Nebenkostenabrechnung habe ich folgende Fragen:

- Vermieter hat einen Gärtner angestellt jedoch ohne schriftlichen Arbeitsvertrag. Nachweise (Stundennachweise) über die Arbeitsleistung können nicht erbracht werden. Pauchschal werden jährlich 750 Euro für die Pflege eines Vorgartens berechnet. Ist dies rechtens?

- Einzug zum 01.07.2016: Abrechnung von Strom sowie Wasser laut Belege von Anbieter jedoch von 10/2015 - 10/2016. Kosten wurden auf das Jahr 2016 komplett umgelegt. Müssen die Kosten für 10/2015 bis 12/2015 bezahlt werden?

- Es existiert im ganzen Haus eine Wasseruhr. Ingesamt sind 10 Wohnungen vorhanden. Von diesen 10 Wohnungen haben jedoch zwei Wochnungen jeweils eine Wasseruhr in der Wohnung. Wie kann die Abrechnung erfolgen? Muss diese für alle Mieter gleich erfolgen? Es erfolgt eine Abrechnung von dem Wasserversorger. Die Wasseruhren in den zwei Wohnungen wurden selbst von dem Vermieter eingebaut.

- Vermieter wohnt selbst in dem Mietobjekt. Wird dieser bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?

Vielen Dank für die Antworten!

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7 Antworten
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#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3207x hilfreich)

Zitat (von rechtsmaus):
- Vermieter hat einen Gärtner angestellt jedoch ohne schriftlichen Arbeitsvertrag. Nachweise (Stundennachweise) über die Arbeitsleistung können nicht erbracht werden. Pauchschal werden jährlich 750 Euro für die Pflege eines Vorgartens berechnet. Ist dies rechtens?


Kommt drauf an, was dazu im MV vereinbart wurde.

Zitat (von rechtsmaus):
- Einzug zum 01.07.2016: Abrechnung von Strom sowie Wasser laut Belege von Anbieter jedoch von 10/2015 - 10/2016. Kosten wurden auf das Jahr 2016 komplett umgelegt. Müssen die Kosten für 10/2015 bis 12/2015 bezahlt werden?


Kommt drauf an, wie der VM abrechnet, jedoch für SIe wird gelten, dass Sie lediglich ab Einzug zahlen, das müsste auch in Ihrer Abrechnung stehen.

Zitat (von rechtsmaus):
- Es existiert im ganzen Haus eine Wasseruhr. Ingesamt sind 10 Wohnungen vorhanden. Von diesen 10 Wohnungen haben jedoch zwei Wochnungen jeweils eine Wasseruhr in der Wohnung. Wie kann die Abrechnung erfolgen? Muss diese für alle Mieter gleich erfolgen? Es erfolgt eine Abrechnung von dem Wasserversorger. Die Wasseruhren in den zwei Wohnungen wurden selbst von dem Vermieter eingebaut.


Bei Kaltwasser muss nicht jede Wohnung eine Uhr besitzen, bei Warmwasser ja.

Und ... ist es Warmwasser?

Zitat (von rechtsmaus):
- Vermieter wohnt selbst in dem Mietobjekt. Wird dieser bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?


Sein Wohnraum wird bei den Berechnungen Berücksichtigung finden.

____

Wie Frage ist hier, welcher Umlageschlüssel wurde verwendet? Wurde pro Kopf, pro WE oder qm abgerechnet?

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#2
 Von 
Maike_K
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Zitat (von rechtsmaus):
- Vermieter hat einen Gärtner angestellt jedoch ohne schriftlichen Arbeitsvertrag. Nachweise (Stundennachweise) über die Arbeitsleistung können nicht erbracht werden. Pauchschal werden jährlich 750 Euro für die Pflege eines Vorgartens berechnet. Ist dies rechtens?


Kommt drauf an, was dazu im MV vereinbart wurde.

Es wurde ein monatlicher Betriebskostenvorschuss vereinbart. Im Vertrag ist vereinbart, dass die Kosten der Gartenpglege zu den Betriebskosten gehört. Eine Pauschale ist nicht geregelt. In der Nebenkostenabrechnung steht: 1,5 Stunden pro Woche x 10 Euro. Diese Kosten wurden auf alle Mieter bis auf den Vermieter nach Personen umgelegt.

Zitat (von rechtsmaus):
- Einzug zum 01.07.2016: Abrechnung von Strom sowie Wasser laut Belege von Anbieter jedoch von 10/2015 - 10/2016. Kosten wurden auf das Jahr 2016 komplett umgelegt. Müssen die Kosten für 10/2015 bis 12/2015 bezahlt werden?


Kommt drauf an, wie der VM abrechnet, jedoch für SIe wird gelten, dass Sie lediglich ab Einzug zahlen, das müsste auch in Ihrer Abrechnung stehen.

Die Abrechnung erfolgt laut Mietvertrag jährlich. Das heißt, er darf bei der NK Abrechbnung 2016 nur die Kosten von 07/16 bis 10/2016 berücksichtigen? Die Abrechnung für 2017 müsste ihm ja bereits auch vorliegen. In der Abrechnung wird der volle Rechnungbetrag vom Versorger genommen und davon die Hälfte für 07/16 bis 12/16 berechnet. Ist dies so korrekt?

Zitat (von rechtsmaus):
- Es existiert im ganzen Haus eine Wasseruhr. Ingesamt sind 10 Wohnungen vorhanden. Von diesen 10 Wohnungen haben jedoch zwei Wochnungen jeweils eine Wasseruhr in der Wohnung. Wie kann die Abrechnung erfolgen? Muss diese für alle Mieter gleich erfolgen? Es erfolgt eine Abrechnung von dem Wasserversorger. Die Wasseruhren in den zwei Wohnungen wurden selbst von dem Vermieter eingebaut.


Bei Kaltwasser muss nicht jede Wohnung eine Uhr besitzen, bei Warmwasser ja.

Und ... ist es Warmwasser?

Es ist Kaltwasser. Bei zwei Mietern werden die wasseruhren verwendet, bei den restlichen wird nach Personen abgerechnet. Aber insgesamt gibt es nur eine Rechnung vom Versorger, da nur eine offizielle Wasseruhr vorhanden.

Zitat (von rechtsmaus):
- Vermieter wohnt selbst in dem Mietobjekt. Wird dieser bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt?


Sein Wohnraum wird bei den Berechnungen Berücksichtigung finden.

Das heißt er muss sich auch an den Gartenarbeiten beteiligen?
____

Wie Frage ist hier, welcher Umlageschlüssel wurde verwendet? Wurde pro Kopf, pro WE oder qm abgerechnet?


Fixkosten (Versicherung, Steuer, Oberflächenwasser) wurden pro qm und variable (Strom, Wasser, Garten, Schornsteinfeger, Müll) pro Kopf abgerechnet.

Uns wurde von den variablen Kosten die Hälfte in Rechnung gestellt. Auch der Schornsteinfeger von Anfang 2016. Obwohl Einzug 07/16. Ist dies korrekt und kann eine Rechnung vom Stromanbieter von 2015 berücksichtigt werden?

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#3
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1952x hilfreich)

Oweia - das driftet ja jetzt schon ins Chaotische ab.
Wie wird Heizwärme hergestellt und umgelegt?
Wie wird Warmwasser hergestellt und umgelegt?
(Schornsteinfeger-Kosten gehören i.A. zu den Kosten der Zentralheizungsanlage)

Ansonsten müsste man hier mal versuchen etwas Struktur reinzubringen:

Von wann bis wann geht der Abrechnungszeitraum? (z.B. von 01.01. bis 31.12.2016 oder wie sonst?)
"Jährlich" bedeutet nicht ab Einzug eines bestimmten Mieters gerechnet, sondern dass für das gesamte Objekt ein regelmäßiger Abrechnungszeitraum zu wählen ist, der 12 Monate umfasst
Genau für diesen Abrechnungszeitraum sind zunächst für jede Kostenart die Gesamtkosten zu ermitteln und anschließend auf alle beteiligen Nutzer gemäß dem vereinbarten Umlageschlüssel zu verteilen.

Entsprichen denn die verwendeten Umlageschlüssel zu den jeweiligen Kostenarten dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüsseln?

Dann zu weiteren Detailfragen:

Abrechnung von Strom sowie Wasser laut Belege von Anbieter jedoch von 10/2015 - 10/2016.
Der Vermieter kann nach Leistungsprinzip (Kosten für Abrechnungszeitraum angefallen) oder nach Abflussprinzip (Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen) abrechnen.
I.d.R. wird das Leistungsprinzip angewendet (bzw. muss bei den warmen Betriebskosten angewendet werden). Aber selbst dann erwarten die Gerichte keine übermäßige Pingeligkeit.
D.h. - vorausgesetzt der Abrechnungszeitraum wäre hier 01-12/2016, dann kann der Vermieter Okt+Nov+Dez 2015 aus der einen Rechnung herausrechen und dafür Okt+Nov+Dez 2016 aus der nächsten Rechnung mit reinnehmen - er muss es aber nicht und i.d.R. ergibt das allenfalls ein paar wenige Euro Differenz - im vorliegenden Fall wäre das Praktizierte sogar zu deinen Gunsten, weil zu günstigeren Vorjahrespreisen - i.d.R. steigen ja alle Preise von Jahr zu Jahr).

Seine selbst bewohnte Wohneinheit im Mietobjekt muss der Vermieter selbstverständlich bei der Kostenumlage berücksichtigen ... soweit die umgelegten Gesamtkosten auch Kosten enthalten, die für seine Wohneinheit entstanden sind.

Die Kosteneanteile der verschiedenen Kostenarten sind jeweils einheitlich umzulegen - d.h. z.B. die Kostenart "Wasser" entweder für alle Einheiten nach dem jeweils erfassten Wasserverbrauch oder für alle Einheiten nach Wohnfläche/Personen/Anzahl Wohneinheiten. Eine Abrechnung "teils nach Zähler - teils nach Fixschlüssel" wäre unzulässig (unzulässige Differenzabrechnung).

Gärtner/Vorgartenpflege: wäre auch auf die Vermieterwohnung umzulegen
Auch eine Pauschalvereinbarung wäre nicht unzulässig - soweit der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingehalten wurde.
Andererseits sind aber die 750 Eur umgelegten tatsächlichen Kosten für 10 Euro Stundenlohn *1,5Std/Woche *52Wochen = schon 780 Euro und plus die SV-Beiträge selbst bei einer Anmeldung als MInijob und den sonstigen gesetzlichen Sozialleistungen ja massivst zu wenig. Möglicherweise hat das der Vermieter selbst ausgeführt?
Hier könnte ein Wunsch nach Aufklärung auch leicht erheblich höhere Kosten zur Folge haben ...
Ob die 1,5 Std/wöchentlich tatsächlich durch die Vorgartengröße gerechtfertig sein könnten, muss du selbst abschätzen. Aber i.d.R. gibt es ja auch weitere Flächen, die gärtnerisch zu pflegen/sauberzuhalten/von Schnee/Eis zu räumen sind.

Fang' doch mal so an:
- stimmen die umgelegten Kostenarten mit dem überein, was dazu im Mietvertrag vereinbart wurde?
- passen die angewendeten Umlageschlüssel (m²-Wohnfläche oder andere) zu dem, was dazu im Mietvertrag vereinbart wurde?
Hier ist z.B. eine Checkliste

Für weitergehende Fragen solltest du die betreffende Abrechnung hochladen.


-- Editiert von Lolle am 16.01.2018 01:02

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#4
 Von 
Maike_K
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 1x hilfreich)

Warmwasser sowie die Heizung zahlt jeder Mieter selbst. In jeder Wohnung befindet sich eine eigene Heizungsanlage.

Der genaue Abrechnungszeitraum ist auf der Abrechnung nicht zu erkennen. Die Überschrift lautet lediglich: "Nebenkostenabrechnung 2016". Es ist jedoch wohl von einem Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember auszugehen. In unserem Mietvertrag ist der Umlageschlüssel nach qm vereinbart.

Bei dem Wasser und Abwasser werden tatsächlich zwei Wohnungen nach der Wasseruhr und die restlichen Wohnungen nach Personen abgerechnet. Der Steuerberater rechnet erst die Gesamtkosten für alle Wohnungen (Wasser und Abwasser) pro Person aus und zieht diese bei den zwei Wohnungen wieder und und rechnet da die tatsächlichen Kosten an.

Muss der Vermieter bei den Gartenarbeiten keinen Nachweis über die Kosten vorlegen? Wir haben einen großen Garten, der nur der Vermieter nutzen darf und einen Vorgarten vor der Haustür.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3207x hilfreich)

Zitat (von rechtsmaus):
Uns wurde von den variablen Kosten die Hälfte in Rechnung gestellt. Auch der Schornsteinfeger von Anfang 2016. Obwohl Einzug 07/16. Ist dies korrekt und kann eine Rechnung vom Stromanbieter von 2015 berücksichtigt werden?


Wenn die Erfassung dieser Kosten innerhhalb der Abrechnungsperiode liegt. Ja.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1952x hilfreich)

Zitat (von rechtsmaus):
Bei dem Wasser und Abwasser werden tatsächlich zwei Wohnungen nach der Wasseruhr und die restlichen Wohnungen nach Personen abgerechnet. Der Steuerberater rechnet erst die Gesamtkosten für alle Wohnungen (Wasser und Abwasser) pro Person aus und zieht diese bei den zwei Wohnungen wieder und und rechnet da die tatsächlichen Kosten an.
Das klingt für mich dann aber wieder völlig korrekt - ich weiss aber nicht, ob ich deine Beschreibung auch richtig verstanden habe ;)

Nicht korrekt wäre: ------------------------------------------------------------------------------
Gesamtkosten für Gesamtverbrauch nach Hauptzähler
abzgl. Kosten für Verbrauch nach Unterzähler (2 Wohneinheiten)
= verbleibende Kosten umgelegt nach vereinbartem, nicht verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel für alle anderen Wohneinheiten
(hier würden möglicherweise die "Zähler"-Parteien lediglich Verbrauchskosten tragen/die anderen Parteien deren Grundkosten mitzahlen müssen und daher wäre das eine unzulässige Differenzberechnung - zumal unterschiedliche Zählertypen auch unterschiedliche Fehlertoleranzgrenzen haben)

Korrekt wäre dagegen: ------------------------------------------------------------------------------------
Gesamtkosten für Gesamtverbrauch nach Hauptzähler
umgelegt nach vereinbartem, nicht verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel

und nur bei den Einheiten mit Wasseruhr eben eine abweichende Kostenumlage nach Verbrauch
> falls dabei Differenzen entstehen, dann fallen die auf diese Weise dann dem Vermieter zur Last

Zitat (von rechtsmaus):
Muss der Vermieter bei den Gartenarbeiten keinen Nachweis über die Kosten vorlegen? Wir haben einen großen Garten, der nur der Vermieter nutzen darf und einen Vorgarten vor der Haustür.

bei Fremdleistung: ja (Rechnung/Zahlungsnachweis) - aber eine Stundenaufstellung ist kein Zwang
bei Eigenleistung: nein, denn da gibt es ja keine Rechnung/keinen Zahlungsvorgang
Aber unabhängig von einem Kostennachweis müsste dir dein Vermieter erklären können, für welche Arbeiten genau da nun 1,5 Stunden wöchentlich berechnet werden.
Ob die Kosten angemessen sind, kann man nur beurteilen, wenn man weiss, welche Arbeiten ausgeführt wurden. Für nur 8m² Vorgarten wäre 1,5 Std/Woche viel, wenn aber auch Hof+Gehsteige gefegt+geräumt werden, Mülltonnen rausgestellt etc., dann wäre das eher wenig.
Zudem ist halt ein Ansatz von nur 10€/Std sehr sehr wenig.
Da hilft nur > Vermieter fragen.

Ansonsten - zu deiner PM:
Abrechnung schicken bringt nichts - ist auch über PM gar nicht möglich.
Nutze doch einfach die Chance, dass hier mehr Leute was zur Abrechnung sagen können.
Dazu musst du die Abrechnung z.B. als jpg oder pdf bei einem Bilderdienst hochladen (persönliche Daten unkenntlich machen) und den Link hier einstellen.
Ich nutze für so etwas z.B. picupload.de - du kannst aber auch irgend einen anderen Anbieter nehmen

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Maike_K
Status:
Frischling
(28 Beiträge, 1x hilfreich)
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