Hallo zusammen,
wir haben vor 2 Wochen unsere Nebenkostenabrechnung erhalten und sollen nun über 800€ nachzahlen. Die Abrechnung scheint zwar zu stimmen aber der Vermieter hat uns letztes Jahr zugesprochen, dass unsere Vorauszahlungen, bei durchschnittlichen Heizverhalten, angemessen sind. Wir haben leider nur nichts schriftlich. Nach einigen Lesen von Beiträgen hab ich rausgefunden, dass die Vermieter nicht dazu verpflichtet sind die Vorauszahlung kostendeckend anzusetzen. Bei uns sind die Vorauszahlungen aber über 60% zu niedrig angesetzt sind. Unser Heiz- und Wasserverbrauch ist nach einigen Vergleichen aber durchschnittlich. Zusätzlich ist uns aufgefallen, dass die Vorauszahlungen nur die "Fixkosten" abdecken (also alles was von uns nicht beeinflussbar ist, wie Hausmeister, Grundsteuer, Gartenpflege etc.), also sobald wir den Wasserhahn oder die Heizung aufdrehen übersteigen wir unsere Vorauszahlung.
Da ich zu diesem Thema nichts im Internet gefunden habe, wollte ich mal hier nachfragen ob jemand weiß ob man wegen der Vortäuschung von niedrigen Nebenkosten in diesem Fall vorgehen kann oder ob man sich, ohne schriftliche Zusicherung des Vermieters, den Gang zum Anwalt oder Mieterschutzbund sparen kann?
Und sollte sich ein Anwalt lohnen hat man dann bei geringen Einkommen die Chance die anfallenden Kosten für die Rechtsberatung erstattet zu bekommen?
Danke schon mal für die Antworten.
Liebe Grüße 
-- Editiert von Meli2206 am 26.10.2018 20:35
-- Editiert von Meli2206 am 26.10.2018 20:37
Nebenkostenabrechnung extrem hoch durch niedrige Vorauszahlungen
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Selbst wenn Du eine schriftliche Zusicherung vorlegen könntest, die besagt, dass der Vermieter von einer kostendeckenden Pauschale ausgeht, so würde es Dir nichts nützen.
Du hast richtig recherchiert, der Vermieter kann die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung frei bestimmen, er kann auch gänzlich auf Vorauszahlungen verzichten.
Die Aussage gilt aber sinngemäß auch für euch. Auch ihr hättet durchaus mehr zahlen können - nur nicht weniger.
Wenn die Abrechnung in sich stimmig ist, ist die Nachzahlung fällig.
Hat der VM jetzt die Pauschale angepasst? Falls nein, macht ihr das im eigenen Interesse.
Berry
Zitat :Bei uns sind die Vorauszahlungen aber über 60% zu niedrig angesetzt sind
Es gibt keine Vorschriften wie hoch die NK-Vorauszahhlung sein muss. 5 EUR mtl. reichen auch, wird die Nachzahlung halt höher
Wie groß ist die Wohnung, wie viel Wohnungen insgesamt id Liegenschaft, wie hoch sind die Vorauszahlungen?
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Zitat :Selbst wenn Du eine schriftliche Zusicherung vorlegen könntest, die besagt, dass der Vermieter von einer kostendeckenden Pauschale ausgeht, so würde es Dir nichts nützen.
Es käme zwar auf den genauen Inhalt so einer schriftlichen Zusage an, jedoch würde die im Regelfall durchaus etwas nützen.
Zitat:oder ob man sich, ohne schriftliche Zusicherung des Vermieters, den Gang zum Anwalt oder Mieterschutzbund sparen kann?
Ohne schriftlich Zusage dürfte man in erhebliche Beweisschwierigkeiten geraten. Wenn man für die mündliche Aussage des Vermieters keine neutralen Zeugen hat, dann dürfte das daher nahezu aussichtslos sein.
Zitat :der Vermieter hat uns letztes Jahr zugesprochen, dass unsere Vorauszahlungen, bei durchschnittlichen Heizverhalten, angemessen sind
Nun, ein "zugesprochen" ist ja nun alles andere als verbindlich.
Und dann wäre auch noch die Frage, auf was genau der Vermieter das "durchschnittlich" bezogen hat.
Die obrige "Zusage" ist also ungefähr so belastbar wie die Wasseroberfläche ...
Da wäre der genaue Wortlaut wichtig. Und wie genau man das ganze notfalls beweisen könnte.
Korrekt. Aber er darf nicht den Mietinteressenten eine falsche Nebenkostenhöhe vorlügen. Das wäre eine Täuschung. Entweder könnte man dann den Mietvertrag anfechten oder eine Mietminderung aufgrund des Mangels durchführen.Zitat :Du hast richtig recherchiert, der Vermieter kann die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung frei bestimmen, er kann auch gänzlich auf Vorauszahlungen verzichten.
Der Punkt ist in der Tat hier die Beweisbarkeit. Was hat der Vermieter beweisbar gesagt. Eine Zahl im Mietvertrag oder in der Wohnugnsannonce reicht nicht, um daraus eine Zusicherung des Vermieters über die Nebenkostenhöhe zu konstruieren. Es müsste mehr vorliegen. Es müsste also tatsächlich beweisbar sein, dass der Vermieter versichert hat, dass diese Nebenkosten bei einem durchschnittlichen Verbrauch passen.
Dazu hast du Urteile? Ich kenne es so eigentlich nicht. Urteile aus der NJWZitat :Aber er darf nicht den Mietinteressenten eine falsche Nebenkostenhöhe vorlügen. Das wäre eine Täuschung. Entweder könnte man dann den Mietvertrag anfechten oder eine Mietminderung aufgrund des Mangels durchführen.
Gerade wenn auch verbrauchsabhängige Kosten mit im Spiel sind, hast Du doch als Vermieter keine Chance auf eine nur halbwegs verlässliche Schätzung.
Ein Beispiel: Hinterhaus, drei von der Größe her identische Wohnungen, alle mit Gasetagenheizung - also eigene Verbrausbestimmung. in der Wohnung im 1 OG zwei junge Leute, fast immer on Tour, im zweiten OG drei Personen, im DG nur eine Person.
Auf die Familie im zweiten OG entfällt mehr als die Hälfte des Gesamtgasverbrauches des Hauses. Auf die eine Person im DG (obwohl DG) noch nicht mal 5%, auf die zwei jungen Leute so zwischen 15 und 20%. Der Rest auf die beiden kleineren Wohnungen im EG.
Wie willst Du da eine auch nur halbwegs vernünftige Schätzung hinbekommen, wenn eine der drei großen Wohnungen neu vermietet wird? Bei ernstgemeintem Ansatz.
Die Gaskosten machen rund ein Drittel aller umlagefähigen Kosten aus, sind also durchaus beachtenswert.
Berry
Zitat:Dazu hast du Urteile?
BGH-Urteil vom 11.02. 2004 (Az.: VIII ZR 195/03 ) unter II 2.
Zitat:Gerade wenn auch verbrauchsabhängige Kosten mit im Spiel sind, hast Du doch als Vermieter keine Chance auf eine nur halbwegs verlässliche Schätzung.
Eine verbindliche Zusicherung muss natürlich nur Durchschnittswerte berücksichtigen. Selbst bei einer Zusicherung, dass die Höhe der Voraussetzungen angemessen ist, kann der Mieter sich bei einem verschwenderischen Verbrauch nicht gegen eine hohe Nachzahlung wehren.
Wenn aber wie hier die Vorauszahlungen nicht einmal die fixen Kosten abdecken, dann kann nach einer verbindlichen Zusicherung der Mieter durchaus die Nachzahlung verweigern. Der Fragesteller wird aber wohl nicht beweisen können, dass es so eine verbindliche Zusicherung gegeben hat.
Das eine ist, dass ein tatsächliches Abrechnungsergebnis aufgrund der vielen Einflussfaktoren (Veränderung der Bezugskosten/Preise, unterschiedliche******rung, unterschiedliches Verbrauchsverhalten, etc) unmöglich auch nur einigermaßen passgenau vorausgeschätzt werden kann.
Das andere, dass zwar schnell mal "Täuschung" gerufen ist, aber dass die Voraussetzungen dafür, äußerst selten auch tatsächlich erfüllt sind oder bewiesen werden können.
Vielleicht liegt die hohe Abweichung/Nachzahlung aber trotz Reindenken, angestellter Vergleiche/Recherchen an einem ganz simplen Umstand:
Es scheint sich um die erste Betriebskostenabrechnung für diese Wohnung zu handeln.
Dass sich da die erste Abrechnung schon auf 12 Monate Nutzungszeitraum im 12 monatigen Abrechnungszeitraum bezieht, wäre da schon ein extrem unwahrscheinlicher Zufall.
Wenn aber nur ein anteiliger Nutzungszeitraum abzurechnen war, dann könnte eine hohe Nachzahlung auch ganz normal sein > fehlende Heizkostenvorauszahlungen aus Nichtheizmonaten ?!?!
Vielleicht hat man da beim Grübeln über der Abrechnung den einfachsten Punkt übersprungen?
Zitat :Wenn aber nur ein anteiliger Nutzungszeitraum abzurechnen war, dann könnte eine hohe Nachzahlung auch ganz normal sein > fehlende Heizkostenvorauszahlungen aus Nichtheizmonaten ?!?!
Vielleicht hat man da beim Grübeln über der Abrechnung den einfachsten Punkt übersprungen?
Es handelt sich um eine Abrechnung für das ganze Jahr. Letztes Jahr waren es nur 3 Monate im Winter, da haben wir auch zugesichert bekommen, dass unser Verbrauch pro Monat "durchschnittlich" ist und wir, sobald wir ein volles Jahr bezahlen mit den Vorrauszahlungen hinkommen werden.
Und zur Info:
Wir haben eine 65qm Wohnung und zahlen 120€ Nebenkosten. Haben allerdings auch 3m hohe Decken (Altbau), man muss also schon sehr viel aufdrehen damit es hier mal warm wird.
-- Editiert von Meli2206 am 27.10.2018 07:41
Bei 65 qm sind 120€ tatsächlich durchschnittlich. Sie sind id Heizperiode eingezogen, wie hoch waren nun die Vorauszahlungen für die HK monatlich.
Zitat :Bei 65 qm sind 120€ tatsächlich durchschnittlich. Sie sind id Heizperiode eingezogen, wie hoch waren nun die Vorauszahlungen für die HK monatlich.
Nein wir sind vor 2 Jahren in der Heizperiode eingezogen. Da mussten wir letztes Jahr natürlich nachzahlen. Die Abrechnung um die es geht ist aber von einem kompletten Jahr. Also auch mit Ausgleich durch die Sommermonate.
Wieviel wir nur an Heizkosten vorauszahlen steht weder in der Abrechnung noch im Mietvertrag.
Könnte man aber mal beim Vermieter nachfragen.
Mich wundert es eben nur, dass mit den Vorauszahlungen nur nicht beeinflussbare Kosten abgedeckt sind und Heizung, sowie Wasser dann immer nach zu zahlen wären.
-- Editiert von Meli2206 am 27.10.2018 10:43
Sie haben doch einen Mietvertrag, da müsste doch drinstehen, was an HK Vorauszahlungen zu leisten ist.
Sie mussten also auch letztes Jahr nachzahlen und haben Ihre Vorauszahlungen nicht angepasst ? Aufgrund der Nachzahlung vom letzten Jahr hätten Sie doch eigentlich schon den Verbrauch für 2017 hochrechnend ermitteln können und da wäre Ihnen auch aufgefallen, dass die aktuellen Abschläge den Bedarf wohl nicht decken werden.
@ Meli2206: Manche Antwortenden scheinen den Thread nur sehr oberflächlich zu lesen. Deren Rückfragen sind dann vielleicht weniger sinnvoll. Für dich relevant ist erstmal nur eine Frage: Kannst du irgendwie beweisen, dass der Vermieter dir zugesagt hat, dass die Nebenkostenvorauszahlungen für einen durchschnittlichen Verbrauch reichen?
Wenn nein, dann hat dich der Vermieter möglicherweise über den Tisch gezogen, aber du kannst nichts mehr dagegen machen. Du hättest bei Anmietung dir die Abrechnungen der Vormieter zeigen lassen oder eben eine explizite Zusicherung des Vermieters in den Mietvertrag mit aufnehmen lassen können. Ist aber Vergangenheit und nur fürs nächste Mietverhältnis relevant. In diesem Mietverhältnis wirst du ohne Beweise keine Chance haben, die Nebenkostennachzahlung abzuwürgen.
Zitat :BGH-Urteil vom 11.02. 2004 (Az.: VIII ZR 195/03 ) unter II 2.
Ich danke Dir, ich werde es mir beim nächsten Besuch im Kontor ansehen, sollte ja in den Datenbanken sein.
Zitat:Bei 65 qm sind 120€ tatsächlich durchschnittlich. Sie sind id Heizperiode eingezogen, wie hoch waren nun die Vorauszahlungen für die HK monatlich.
Deine Einschätzung teile ich nicht. Bitte berücksichtige, dass es sich um einen Altbau handelt mit hohen Decken, also durchaus großes Raumvolumen. Meine oben genannten Wohnungen sind zwar 15 m² größer, aber keiner der Mieter würde mit hochgerechneten 140 € pro Monat hinkommen. Und ich habe weder Gartenpflege noch Verwaltung drin.
Berry
-- Editiert von Sir Berry am 27.10.2018 12:18
Zitat :Deine Einschätzung teile ich nicht.
Steht Ihnen selbstverständlich frei.
Zitat :
Sie mussten also auch letztes Jahr nachzahlen und haben Ihre Vorauszahlungen nicht angepasst ? Aufgrund der Nachzahlung vom letzten Jahr hätten Sie doch eigentlich schon den Verbrauch für 2017 hochrechnend ermitteln können und da wäre Ihnen auch aufgefallen, dass die aktuellen Abschläge den Bedarf wohl nicht decken werden.
Nein, wurde uns abgeraten weil der Vermieter eben meinte, dass sobald wir den Ausgleich durch die Sommermonate haben die Kosten durch die Vorauszahlungen gedeckt werden. Hätte er uns gesagt dass wir damit nie im Leben hinkommen, hätten wir die Wohnung schon lange gekündigt, weil uns das zu teuer wäre.
Ihnen wurde abgeraten die Kosten auszurechnen? Unwahrscheinlich.
Wieviel mussten Sie denn im Vorjahren nachzahlen und für wie viele Monate?
120 € Vorauszahlung inkl. Heizkosten bei 65 m² ist schon ziemlich knapp. Ob der VM die bewußt so gering angesetzt hat sei mal dahingestellt.
Vielleicht hat das beim Vormieter tatsächlich gereicht oder dem VM fehlten schlicht Erfahrungswerte.
"Fixkosten" wie z. B. Hausmeister und Gartenpflege können schon ganz schön zu buche schlagen. Was sind noch so für NK, außer den "Üblichen", enthalten? Vielleicht noch Treppenhausreinigung, Winterdienst, Kabel-TV und Aufzugskosten?
Davon abgesehen sind die tatsächlichen 2,87 € pro m² für NK im normalen Bereich.
Die Abrechnung zu sehen wäre nicht schlecht.
Die Frage hier ist ja nicht, ob der Verbrauch falsch berechnet wurde, oder die Abrechnung falsch ist. Man möchte schlicht wissen, ob man aus der Tatsache, dass man den Vermieter so (falsch) verstanden hat, dass die NK-Vorauszahlungen ausreichend seien als Grund dafür nehmen kann, die Abrechnung aufgrund der Höhe anzufechten (so habe ich das verstanden) und aufgrund dessen sich der Beitritt in ein Mieterclübchen, oder die Hinzuziehung eines Juristen lohnt; was es auf jeden Fall würde, zumindest für das Clübchen und den Anwalt.
Meiner Meinung nach jedoch kann man sich diesen Gang (und die Kosten) sparen, da eine Täuschung nicht nachgewiesen kann und die Verbrauchskosten eh nur im Schätzverfahren bezgl. der Vorauszahlungen festgelegt werden. Man kann nie wissen, wie der Mieter heizt oder Wasser verbraucht. Um solch ein Gequake hinterher abzuwenden sind wir schon vor Jahren dazu übergegangen dem Mieter die letzte Abrechnung der Mietsache vorzulegen, damit er/sie Vergleichswerte hat/haben.
-- Editiert von AltesHaus am 28.10.2018 10:04
Zitat :BGH-Urteil vom 11.02. 2004 (Az.: VIII ZR 195/03 ) unter II 2.
Ich danke Dir.
Aber das verlinkte Urteil besagt gerade nicht, dass der Vermieter kostendeckend kalkulieren muss (Seite 5 letzter Absatz).
Aber, und insoweit muss ich dir dankend für das Urteil zustimmen, dass eine schriftliche Zusage hier dann doch etwas genützt hätte (s. Seite 6 Ziffer 3.)
Berry
Zitat :Ihnen wurde abgeraten die Kosten auszurechnen? Unwahrscheinlich.
Wieviel mussten Sie denn im Vorjahren nachzahlen und für wie viele Monate?
Nein uns wurde abgeraten die Vorauszahlungen zu erhöhen. Wir haben leider dem Vermieter da vertraut und haben nix nachgerechnet. (Ja, war im Nachhinein ziemlich blöd)
Die letzte Abrechnung war für 3 Monate 500€.
Zitat :Zitat (von hh):
BGH-Urteil vom 11.02. 2004 (Az.: VIII ZR 195/03 ) unter II 2.
Ich danke Dir.
Aber das verlinkte Urteil besagt gerade nicht, dass der Vermieter kostendeckend kalkulieren muss (Seite 5 letzter Absatz).
Das hatte ich auch nicht behauptet. Wenn der Vermieter einfach eine Zahl als Nebenkostenvorauszahlung in den Mietvertrag oder in die Annonce schreibt, dann bedeutet das nicht, dass diese Vorauszahlungen kostendeckend sein müssen. Ich zitiere mal den entscheidenen Passus, den du ja auch gefunden hast
Der Passus liefert durchaus Ansatzpunkte für Mieter, wenn der Vermieter die Nebenkosten des Vormieters deutlich nach unten korrigiert hat. Dann liegt es zumindest näher, dass dies in Täuschungsabsicht über die genaue Miethöhe geschah. Aber es bleibt das Problem der Beweisbarkeit, dass der Vermieter eine Zusicherung über die Miethöhe geben wollte.Zitat:Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (...). Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1979, 24 ).
Zitat :Die letzte Abrechnung war für 3 Monate 500€.
Sie haben für drei Wohnmonate (Okt-Dez 2016?) eine Nachzahlung von 500 EUR gehabt, na ja. Da Sie auch nicht nachweisen können, dass der VM gesagt hat Ihre Vorauszahlung wäre ausreichend, würde ich weder ein Clübchen noch einen Anwalt finanzieren, verwenden Sie dieses Geld lieber für Rücklagen bezüglich der Nachzahlung 2018, denn die steht gewiss schon in den Startlöchern.
Ich weiss nicht, ob ich was überlesen habe. Aber der Fragesteller schreibt ja, ihm sei erst jetzt aufgefallen, dass die Vorauszahlungen nur die Fixkosten abdecken. Die Variablen folglich ausgeschlossen sind. Und zu den Variablen gehören nun mal die Heizkosten. Ganz unabhängig vom durchschinttlichen Verbrauch, es gibt Jahre, da kann man schon im März die Heizung abstellen, andere Jahre da heizt man bis in den Juni hinein, fängt wieder im September an mit der Heizerei, in anderen Jahren erst Anfang November. Was ist da Durchschnitt? Wie viel Grad sind in einer Wohnung Durchschnitt?
WEnn die Abrechnungen in Ordnung sind, die würde ich natürlich überprüfen, dann würde ich zahlen.
wirdwerden
Zitat :[
Nein, wurde uns abgeraten weil der Vermieter eben meinte, dass sobald wir den Ausgleich durch die Sommermonate haben die Kosten durch die Vorauszahlungen gedeckt werden.
Passierte das per mail oder mündlich im Treppenhaus?
Zitat :
Passierte das per mail oder mündlich im Treppenhaus?
Auch wenn die Antwort etwas spät kommt (ich hoffe mir antwortet trotzdem jemand), wir haben jetzt durch Zufall ein Schreiben von unserem Vermieter gefunden, in dem er uns bestätigt, dass unsere Nebenkostenabrechnung für das darauffolgende Jahr (Also die Abrechnung um die es geht) nicht so hoch sein wird. Ändert das was?
Vielleicht. Was steht denn wortwörtlich da drauf? "Nicht so hoch sein" ist ja ein sehr dehnbarer Begriff. Zumal die vorige Abrechnung ja vermutlich wirklich im Monatsdurchschnitt höher war, weil da nur 3 Heizungsmonate abgerechnet wurden.
Zitat :Vielleicht. Was steht denn wortwörtlich da drauf? "Nicht so hoch sein" ist ja ein sehr dehnbarer Begriff. Zumal die vorige Abrechnung ja vermutlich wirklich im Monatsdurchschnitt höher war, weil da nur 3 Heizungsmonate abgerechnet wurden.
"Für das Jahr 2017 ist mit so einer hohen Nachzahlung nicht zu rechnen, da die Heizkosten durch die Sommermonate ausgeglichen werden"
Dem wird wohl auch so sein. Siehe Cauchy.
Wenn diese Aussage beweisbar vom Vermieter kam und wenn die Vorauszahlungen gerade so die Fixkosten decken, dann ist das möglicherweise ein Ansatzpunkt für eine Täuschung. Aber ausreichend wird das meiner Meinung nach immernoch nicht sein.Zitat :"Für das Jahr 2017 ist mit so einer hohen Nachzahlung nicht zu rechnen, da die Heizkosten durch die Sommermonate ausgeglichen werden"
Zwei Argumente, die der Vermieter bringen könnte:
1) Nachzahlung war im Durchschnitt der Monate gerechnet wirklich nicht so hoch. Es wurde ja nicht zugesichert, dass keine Nachzahlung notwendig wäre.
2) Der Vermieter hat sich geirrt. Er hat aber nicht in Täuschungsabsicht gehandelt oder eine Zusicherung über die durchschnittliche Nebenkostenhöhe geben wollen.
Ich sage nicht, dass diese Argumente vor Gericht halten würden. Aber sie sind auch nicht so einfach von der Hand zu weisen. Daher gäbe es ein erhebliches Prozessrisiko, wenn der Mieter auf der Basis klagen möchte.
Aber vielleicht geht es ja auch unrechtlich. Was sagt denn der Vermieter dazu? Wenn ihr ihm mitteilt, dass ihr unter diesen Gesichtspunkten wegen der zu hohen Miete kündigen würdet, wird er ja irgendwie reagieren. Wenn die Mietinteressenten Schlange stehen, kann es ihm egal sein. Wenn es eher schwierig ist, solvente Mieter zu finden, wird er vielleicht mit sich reden lassen und die Miete senken.
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