Hallo liebe Forenmitglieder,
ich habe ein sehr großes Problem, welches ich euch folgend schildern möchte:
Vor gut einer Woche habe ich meine Nebenkostenabrechnung von meinem Vermieter bekommen. Nicht schwer zu entnehmen war die saftige Nachzahlung von fast 1000 € genauer gesagt 976,10 €. Ein Riesen-Schock für mich. Ich, noch Azubi mit meiner Freundin in unserer ersten gemeinsamen Wohnung. Das ich einen Teil nachzahlen müsste, war mir bewusst, denn wir sind im September 13 eingezogen und die Abrechnung beinhaltet eben die acht "Wintermonate" von September bis April (Nutzungszeitraum). Aber diese fast 1000 € kamen mir doch utopisch vor. Die Wohnung hat ca. 42qm und besitzt vier Heizkörper. Ich zahle 120€ für Nebenkosten im Monat.
Da mir die Kosten inkorrekt vorkamen, suchte ich nach Fakten die dagegen sprechen könnten. Zuerst einmal wurde die Heizung der kompletten Liegenschaft modernisiert, d.h. neue Therme, Solarzellen auf dem Dach etc.. Mein Vermieter teilte mir mit, dass alle Mieter (mit mir und Vermieter sind es 5) durch die Modernisierung eingespart hätten und dadurch Geld zurück bekämen, außer Ich. Meine Heizkosten (nur Heizkosten) stiegen im Vergleich zum Vorjahr (Vormieter gab mir seine Nebenkostenabrechnung für das Jahr zuvor) um über 200%. Trotz Modernisierung und einem relativ mildem Winter 2013/14. Klingt unlogisch. Zudem sah ich mir meinen Anteil am Gesamtheizkostenverbrauch der kompletten Liegenschaft an. Man muss dazu sagen, dass die Liegenschaft einen Gesamtwohnraum von fast 400qm hat, was bedeutet, dass meine Wohnung ca. ein Zehntel davon entspricht. Mai 12 bis April 13 war der Anteil der Wohnung bei 17,78% was noch recht plausibel klingt, Mai 13 bis April 14 war der Anteil der Wohnung bei 49,23% also fast 50%. Das kann doch nicht stimmen oder? Das würde bedeuten, dass meine kleine Wohnung die Hälfte aller Heizkosten aller Insgesamt sechs Wohnungen verbraucht hätte.
Als letzten Punkt möchte ich noch hinzufügen, dass ich nicht gerade doof bin und im Winter mit gekippten Fenster heize, ich weiß sehr genau wie man am effizientesten heizt und es war nie möglich in der Wohnung mit T-shirt rumzulaufen. Lange Hose und Pulli waren stets Pflicht. Meine Freundin schlief sogar mit einer zusätzlichen Decke weil die Wohnung nicht gerade warm war.
Auch mein Vermieter hält die ganze Sache für fehlerhaft. Er rief daraufhin bei ISTA an, die streiten jedoch Fehler ab. Nun weiß ich nicht mehr weiter.
Könnt ihr mir ein paar Tipps zum weiteren Verfahren geben?
Gruß Max
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Nebenkostenabrechnung fehlerhaft?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Bisher ist alles viel zu dünn um etwas zu sagen.
Was ist denn für ein Verteilerschlüssel für die Aufteilung der Heizungskosten nach Verbrauch und Grundkosten im Mietvertrag vereinbart ? 50:50 oder 70:30 ? Was steht in der Abrechnung ?
Es ist es überhaupt für eine Heizung ?
Gas/Oel oder Fernheizung ?
Wie hoch war der Vorschuss nur für die Heizung oder auch mit Warmwasser ?
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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."
Hast Du mal die von Dir notierten Ablesewerte mit denen in der Abrechnung verglichen?
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"Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
."
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@Spezi-2: Also mein Mietvertrag ist so ein ausgefüllter Einheitsmietvertrag, in diesem werden die Kosten leider nicht aufgeschlüsselt. In der Abrechnung wird ein 70:30 Verteilerschlüssel verwendet.
Es handelt sich um eine Gas-Heizung. Leider kann ich dir den Vorschuss nur für Warmwasser und Heizkosten nicht sagen, da meine Nebenkosten auch nicht aufgeschlüsselt sind. Es handelt sich da um einen pauschalen Abschlag von 120€ für Nebenkosten (ohne Strom) im Monat.
@Harry van Sell: Ja die Werte der Ablesegeräte stimmen mit denen der Abrechnung überein.
PS: Danke euch beiden für die schnelle Antwort! 
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Also 70% der Kosten werden nach den Verbrauchsanzeigen und 30% nach der Wohnfläche verteilt und so steht das auch im Mietvertrag ?
Eine Zahl wäre noch aussagekräftig:
Wie hoch sind NUR die Heizungs-/Warmwasserkosten für eine Heizperiode insgesamt ?
Genauer wieviel entfallen bei 42 ² Wohnfläche insgesamt auf einen m². ?
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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."
Wie gesagt steht das leider nicht im Mietvertrag :/
Also Grundkosten (30%) sind bei mir 112,42€ für Heizkosten und 22,97€ für Warmwasser.
und Verbrauchskosten (70%) sind bei mir 1.318,50€ für Heizkosten und 101,57€ für Warmwasser.
Ich hoffe du kannst mit diesen Zahlen was anfangen!
Im Prinzip verstehe ich die Abrechnung schon, ich weiß nur nicht wo der Fehler liegt, dass die Verbrauchsheizkosten so extrem hoch sind. Hier stelle ich mir die Frage, ob das stimmen kann!? Ich bin mir eigentlich ziemlich sicher, dass dies nicht sein kann, jedoch sprechen die elektr. Ablesegeräte eine andere Sprache. Können diese fehlerhaft sein? Falsche Werte anzeigen? Oder zuvor nicht "genullt" worden sein?
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Also 1350 Euro für 42 m² Wohnfläche, also 32 Euro pro m².
Wenn du alles richtig geschildert hast, spricht es dafür dass irgendwas nicht stimmt.
Schau mal im Internet nach Heizkostenspiegel 2013.
Dort findet man Vergleichszahlen als Durchschnittsergebnisse.
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"Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen."
quote:
Oder zuvor nicht "genullt" worden sein?
Das ist eigentlich die einzige Erklärung.
Es ist aber zunächst mal so, dass das Ergebnis der geeichten Verbrauchsmesser die Vermutung der Richtigkeit hat. Der Mieter muss also den Beweis führen, dass das Ergebnis nicht stimmt.
Wenn aber das Ergebnis eklatant, abstrus, unerklärbar vom Heizkostenspiegel oder vom Verbrauch des Vorjahres abweicht, dreht sich die Beweislast um. Dann muss der Vermieter nachweisen, dass die Ablesewerte korrekt sind.
Kann er das nicht, bleibt er auf der Nachforderung sitzen.
Wenn aber diese Ablesewerte tatsächlich korrekt sein sollten, wäre das ein Mangel der Wohnung, weit überhöhte Heizkosten, ineffiziente Heizung, schlechte Dämmung. In dem Fall könnte der Mieter die Miete mindern, das Ergebnis wäre letztendlich dasselbe. Der Mieter könnte die Miete vereinfacht gesagt in Höhe der Nachzahlung mindern.
Der Vermieter wäre also so oder so der Verlierer. Für ihn würde es sich also lohnen, da noch mal sehr eindringlich mit ISTA zu reden. Bei denen liegt schliesslich so wie das aussieht der Fehler.
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Danke für euren Rat!!!
Ich bin dem Tipp mit dem Heizkostenspiegel 2013 gefolgt und habe Folgendes recherchiert:
niedrig: unter 7,10 €/qm
mittel: 7,10 €/qm - 11,50 €/qm
erhöht: 11,51 €/qm - 17,20 €/qm
zu hoch: über 17,20 €/qm
meine Werte liegen bei ca 32 €/qm!!!!!!!!!!!
-- Editiert Max23 am 26.06.2014 23:38
Dass Deine Gesamt-Heizkosten im Vergleich "überhöht" sind war eigentlich aufgrund Deiner Anfangsschilderung schon klar. Aber selber lesen/erkennen ist immer besser ;-)
Schön, dass schon eingegrenzt wurde: Nicht die Heizkosten des gesamten Objektes sind so eklatant gestiegen, sondern nur die Heizkosten dieser einen Wohnung (zu erkennen an dem im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Verbrauchsanteil an den Gesamt-Verbrauchswerten)
Zudem sah ich mir meinen Anteil am Gesamtheizkostenverbrauch der kompletten Liegenschaft an. Man muss dazu sagen, dass die Liegenschaft einen Gesamtwohnraum von fast 400qm hat, was bedeutet, dass meine Wohnung ca. ein Zehntel davon entspricht. Mai 12 bis April 13 war der Anteil der Wohnung bei 17,78% was noch recht plausibel klingt, Mai 13 bis April 14 war der Anteil der Wohnung bei 49,23% also fast 50%. Das kann doch nicht stimmen oder? Das würde bedeuten, dass meine kleine Wohnung die Hälfte aller Heizkosten aller Insgesamt sechs Wohnungen verbraucht hätte.
Dieser Ansatz war schonmal goldrichtig :-)
Es gilt jetzt mögliche Ursachen/Fehlerquellen weiter einzugrenzen:
- in der Abrechnung verwendete Ablesewerte stimmen mit den tatsächlichen Ablesewerten (laut Ableseprotokoll) überein? ja (hattest Du oben geschrieben)
- Ablese-/Übertragungsfehler
elektronische Messgeräte gibt es in 2 Varianten:
1. automatische Nullung mit Übernahme der Vorjahres-Endwerte in einen Speicher, d.h. Speicherwert = Verbrauch Vorjahr (Stichtagsspeicherung)
2. fortlaufende Zählung (teilweise mit Übernahme Vorjahres-Endwert in einen Speicher), d.h. Endwert Vorjahr = Anfangswert nächstes Jahr, Verbrauch = Endwert minus Anfangswert
ggf prüfen - Ablese-/Übertragungsfehler ausschliessen:
> stimmt noch angezeigter Stichtags-Speicherwert mit Ablesewert laut Protokoll/Abrechnung überein?
> ggf Verbrauch korrekt ermittelt? (falls keine automatische "Nullung")
"Stichtags-Speicherwert" ist mit "M" in der Anzeige zu erkennen (oder andere Kennzeichnung), manche Geräte wechseln automatisch zwischen den Anzeigewerten, manche nur auf Knopfdruck
z.B. Ableseanleitung Allgemein
oder Allgemeine Info
- hat sich an den Bewertungsfaktoren
etwas geändert? Vergleich mit Vorjahresabrechnung (das sind die Werte mit denen die Ableseeinheiten entsprechend der Heizkörperleistung umgerechnet werden um letztendlich vergleichbare Verbrauchswerte zu erhalten)
wenn ja: dann könnte z.B. ein EDV-/Bearbeitungsfehler bei ISTA vorliegen oder es könnte der Heizkörper/das Messgerät ausgetauscht worden sein ohne den Bewertungsfaktor neu abzustimmen
- zeigen nur einzelne Heizkörper/Messgeräte im Vergleich zum Vorjahr deutliche Verbrauchssteigerungen?
dann könnte man sich bei der Fehlereingrenzung erstmal auf diese Heizkörper konzentrieren, vielleicht gab es auch besondere Umstände (z.B. Heizkörper zugestellt=Hitzestau, Fenster doch mal länger geöffnet ...)
Auch mein Vermieter hält die ganze Sache für fehlerhaft. Er rief daraufhin bei ISTA an, die streiten jedoch Fehler ab.
Hab ich schon mehr als einmal erlebt. Die Abrechnungsdienstleister machen niemals Fehler ... solange bis man sie überführt hat.
Woran es liegt, bekommen wir auch bei Dir heraus ;-)
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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"
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