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Nebenkostenabrechnung im Zweifamilienhaus: Vermieter liefert dubiose Nebenkostenabrechnung - Benöti

5. Dezember 2015 Thema abonnieren

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Frage vom 5. Dezember 2015 | 22:25

Von

Status:

Frischling (1 Beiträge, 0x hilfreich)

Nebenkostenabrechnung im Zweifamilienhaus: Vermieter liefert dubiose Nebenkostenabrechnung - Benöti

Hallo zusammen,
wir sind am 01.01.2014 zu zweit eine Mietwohnung gezogen. Es ist ein Zweifamilienhaus und die Vermieter (Rentner-Ehepaar) wohnt im EG. Am 09.02 wurde unser Sohn geboren und seit 15.02.2014 sind wir nun zu dritt in der Wohnung. (2 Erwachsende und 1 Baby )
Im Mietvertrag ist folgendes Vereinbart:
Wärmeversorgung: m² und Warmwasserversorgung: Zähler
Wasserversorgung und Entwässerung: Personen
Letzte Woche kam endlich die Nebenkostenabrechnung und wir sind aus allen Wolken gefallen, weil wir total sparsam sind.
Unser Vermieter hat:
• Für unseren Sohn bzw. Baby das gesamte Jahr als vollwerte Person angerechnet, obwohl er erst am 15.02 eingezogen.
• Dann hat er von den 3/5 des gesamten Frischwasser und Kanalgebühren die wir zahlen sollen noch pauschal 10% abzogen, für Gartenwasser und und seinen ca. 7000l Pool abzogen.
• Bei der Warmwassererzeugung hat er von den Heizölkosten pauschal 15% abgezogen und diese dann per Warmwasseruhr verrechnet.
• Die restlichen 85% der Heizölkosten hat er zwischen unseren zwei Wohnungen verteilt.
Seine Wohnung im EG hat 118m² und unsere Wohnung soll 102m² (Ich habe nachgemessen mit einem Lasergerät, wir haben 98m²) haben. Er heizt allerdings permanent zusätzlich im Keller noch sein Büro (26m²), hat noch ein Gästeklo (2,5m²) im Keller und einen weiteren Raum im Keller mit Heizung. Die Heizung in seinem Keller-Büro ist immer an.

- Darf der Vermieter unser Baby als vollwerte Person ansetzen und auch für die Zeit, als er noch nicht geboren war?
- Darf er einfach nur 10% von unserem Verbrauch für seinen 7000l Pool und seine Gartenbewässerung abziehen?
- Darf er pauschal 15% von den Heizölkosten für Warmwasseraufbereitung veranschlagen?
- Da er in seinen Kellerräumen überall Heizkörper hat und sein Büro im Keller permanent beheizt, muss er nicht das Büro zu seiner Wohnfläche mit hinzuzählen bei der Heizkostenaufteilung?

Unser Vermieter meint, er ist immer im Recht und kennt sich am besten aus.

Vielen Dank für Eure Hilfe im Voraus.
Steffen

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6 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 5. Dezember 2015 | 23:21

Von

Status:

Senior-Partner (6428 Beiträge, 2317x hilfreich)

Zitat:
Hallo zusammen,
wir sind am 01.01.2014 zu zweit eine Mietwohnung gezogen. Es ist ein Zweifamilienhaus und die Vermieter (Rentner-Ehepaar) wohnt im EG.

Das für mich wichtigste zu erst, denn man muss bedenken, was für Folgen möglich sind, wenn sich ein Mieter auf seine Rechte beruft.
Es handelt sich also um ein Zweifamilienhaus für welches die üblichen Kündigungsschutzvorschriften nicht gelten. der Vermieter
kann den Mietvertrag ohne Kündigungsgrund beenden. Auch gibt es für solche Häuser Ausnahmen bei der Heizkostenverordnung.

Man muss sich also bei allen Maßnahmen überlegen, ob man dieses riskieren will.
Wenn vereinbart ist, dass die Wärmeversorgung nach der m² Fläche abgerechnet werden soll und nur die Warmwasserversorgung nach dem Verbrauch müssen dafür natürlich die Flächen aller beheizten Räume berücksichtigt werden.
auch muss die Fläche richtig sein.
aber, siehe oben...

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Dezember 2015 | 04:27

Von

Status:

Master (4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Das für mich wichtigste zu erst, denn man muss bedenken, was für Folgen möglich sind, wenn sich ein Mieter auf seine Rechte beruft.

Richtig: Folge ist, der Vermieter kann Euch innerhalb von einem 1/2 Jahr kündigen!

Zitat (von Spezi-2):
Auch gibt es für solche Häuser Ausnahmen bei der Heizkostenverordnung.

Richtig! Deshalb kann der Vermieter auch die 15% abziehen.

Zitat (von Spezi-2):
nur die Warmwasserversorgung nach dem Verbrauch müssen dafür natürlich die Flächen aller beheizten Räume berücksichtigt werden.

Da bin ich nicht so sicher. Es muss nur die Fläche für die Wohnfläche veranschlagt werden und nicht für die Heizfläche. Keller ist aber keine Wohnfläche, sondern Nutzfläche.

Zitat (von Spezi-2):
aber, siehe oben...

Bevor der Mieter ein Faß aufmacht, sollte er lieber ausrechnen, über welchen Betrag hier im günstigsten Fall gestritten werden soll. Und mal ausrechnen, was ein Umzug kostet.

Zitat (von computersteffen):
Darf er einfach nur 10% von unserem Verbrauch für seinen 7000l Pool und seine Gartenbewässerung abziehen?

Wie viel Wasser habt Ihr denn insgesamt verbraucht? Sind 10% vielleicht gerade mal 7qm? Wieoft wird denn das Wasser im Pool gewechselt? Für die Gartenbewässerung muss der Vermieter garnichts abziehen. Auch wenn der MIeter den Garten nicht nutzen darf, muss er für die regelmäßige Pflege bezahlen.

Hier ist es wohl nur die Bewässerung. Der Vermieter könnte auch den Gärtner, der regelmäßige Arbeiten wie Rasen mähen, Unkraut jäten, Schneeräumen auf den Mieter abwälzen (Falls die Betriebskosten im MV erwähnt werden).

Zitat (von computersteffen):
Unser Vermieter meint, er ist immer im Recht und kennt sich am besten aus.

Könnte sein oder auch nicht. Wenn er das erleichterte Kündigungsrecht in 2-Familienhäusern kennt, würde ich als Mieter den Ball wirklich flach halten.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Dezember 2015 | 18:14

Von

Status:

Unparteiischer (9902 Beiträge, 4486x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Wie viel Wasser habt Ihr denn insgesamt verbraucht? Sind 10% vielleicht gerade mal 7qm? Wieoft wird denn das Wasser im Pool gewechselt? Für die Gartenbewässerung muss der Vermieter garnichts abziehen. Auch wenn der MIeter den Garten nicht nutzen darf, muss er für die regelmäßige Pflege bezahlen.

Hier ist es wohl nur die Bewässerung. Der Vermieter könnte auch den Gärtner, der regelmäßige Arbeiten wie Rasen mähen, Unkraut jäten, Schneeräumen auf den Mieter abwälzen (Falls die Betriebskosten im MV erwähnt werden).

Nicht unbedingt. Ich empfehle das Urteil des BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 135/03 dazu. Prinzipiell gehören Gartenpflegekosten zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn der Mieter den Garten nicht nutzen darf. Der BGH führt in dem Urteil jedoch aus

Zitat:
Anders hingegen verhält es sich bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden (Langenberg aaO; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 17).

Wenn der Mieter vom Pool des Vermieters spricht, gehe ich mal davon aus, dass zumindest ein Teil des Gartens nur vom Vermieter benutzt werden darf. Die Kosten dafür dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden.

Zu den einzelnen Fragen des Teilnehmers kann ich nur wenig beisteuern. Das Baby darf meiner Meinung erst nach Geburt eingerechnet werden. Für die 6 Wochen wird sich vermutlich aber kein Stress mit dem Vermieter lohnen. Der Abzug für das Garten und Poolwasser muss realistisch sein. Ob er das ist, kann mangels Angaben nicht eingeschätzt werden. Bei den Heizkosten bin ich überfragt. Bei der Abrechnung nach Fläche wäre ich von der beheizbaren Fläche ausgegangen, aber sicher bin ich mir nicht. Eine anders lautende Regelung im Mietvertrag könnte gültig sein.

Ansonsten nochmal der schon angesprochene Paragraph zum Zweifamilienhaus § 573a BGB . An eurer Stelle würde ich mir überlegen, ob ihr mit einer Kündigung leben könntet. Wenn ja, dann sehe ich durchaus Ansatzpunkte, die eine eingehende Prüfung der Nebenkostenabrechnung z.B. durch einen Mieterverein rechtfertigen.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. Dezember 2015 | 19:31

Von

Status:

Master (4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von computersteffen):

Unser Vermieter meint, er ist immer im Recht und kennt sich am besten aus.

So ein Mietverhältnis wird auf Dauer eh immer nur im Streit enden, einem Mietverein beitreten, die Sache prüfen lassen, und dem Vermieter Contra bieten, klar es gibt ein erleichtertes Kündigungsrecht, jedoch ist das ebenfalls an Bedienungen geknüpft, was jedoch einen Rechtsbeistand erfordert.
Eine falsche Nebenkostenabrechung heute zu schlucken, würde auch auf Dauer eben nur zu noch mehr Fehler (Abzocke) führen. Das hier schon gleich mal von qm auf Personen die Spielregeln einseitig geändert wurden, zeigt die Abzockmentalität aus, ein Widerspruch sorgt entweder dafür, das der Vermieter lernt sich an die Spielregeln zu halten, oder eben das er in Zukunft keinen Mieter mehr hat, was auch für den Vermieter zu Einnahmeverlusten zur Folge hat.
Für eine faire Abrechnung sollten dann eben auch zwei Zähler für Warmwasser, und in der Heizung eine Energiedatenerfassung ins Haus eingebaut werden.

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Antwort vom 7. Dezember 2015 | 05:33

Von

Status:

Master (4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Bei der Abrechnung nach Fläche wäre ich von der beheizbaren Fläche ausgegangen, aber sicher bin ich mir nicht.

Beheizbare Fläche wäre die gerechte Aufteilung. Vielfach wird die Wohnfläche angesetzt, also incl. der Balkone. Da fällt der Keller raus, der ist nämlich Nutzfläche. Außer er ist als Wohnfläche ausgewiesen.

Zitat (von 0815Frager):
Für eine faire Abrechnung sollten dann eben auch zwei Zähler für Warmwasser, und in der Heizung eine Energiedatenerfassung ins Haus eingebaut werden.

Die Heizkostenverordnung gilt für 2 Familienhäuser nicht, weil die Kosten (für den Mieter) höher wäre, als die Einsparung. Der Mieter muss nämlich die Kosten dafür auch tragen.

Zitat (von 0815Frager):
ein Widerspruch sorgt entweder dafür, das der Vermieter lernt sich an die Spielregeln zu halten

Oder in Zukunft den Mieter noch mehr in die Pflicht zu nehmen, weil der Vermieter an bestimmten Stellen eben doch noch eine Entscheidung hat.

Zitat (von 0815Frager):
eben das er in Zukunft keinen Mieter mehr hat, was auch für den Vermieter zu Einnahmeverlusten zur Folge hat

Oder keinen Ärger mehr mit Mietern, die um 3 Euro 50 ct wegen Gartenbewässerung streiten.

Zitat (von 0815Frager):
klar es gibt ein erleichtertes Kündigungsrecht, jedoch ist das ebenfalls an Bedienungen geknüpft, was jedoch einen Rechtsbeistand erfordert.

Warum glaubst Du, dass der Vermieter die Kündigung nicht allein formulieren kann. Einen Anwalt braucht man nur für die Räumungsklage. Den Rechtsbeistand zahlt dann am Ende der Mieter, wenn er den Rechtsstreit verliert.

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Antwort vom 7. Dezember 2015 | 12:18

Von

Status:

Master (4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Der Mieter sollte sich bei solch einem Vermieter rechtzeitig einen Anwalt, bzw einem Mieterbund anschließen.
Solches Vorgehen des Vermieter ist nicht tolerierbar. Aber eben mit rechtlicher Hilfe.

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