Hallo,
gestern war ich bei meinem Vermieter, um Blege für die Nebenkosten 2016 einzusehen.
Mal ganz abgesehen davon, dass er mir die Einsicht in die Originale verwehrt hat, habe ich jetzt aber von ihm den Beleg der Jahresabechnung vom 1.1.2016 - 31.12.2016 der Wasser und Abwasserrechnung bekommen.
Berechnet wurden von der Stadtwerke für diesen Zeitraum 1.364,40 €.
In der Nebkostenabrechnung wurden aber 1.717,46 € vom Vermieter angesetzt.
Dieser Betrag ist in die Nebenkostenabrechnung Personen x Tage eingeflossen.
Ein Differenbetrag von 353,06 €.
Nach dem Verteilungsschlüssel hat er mir persönlich 132,45 € zuviel berechnet.
Er hat aber eine eigene Rechnung aufgestellt:
11 x 126 € = 1386€ (das waren die Abschlagszahlen , die auch von der Stadtwerke berechnet wurden.
Dazu gerechnet hat mein Vermieter den Abschlag von 115,—€ ( die neu berechnete Abschlagszahlung ab dem 2.3 2017, wieder mal 11) und einen Betrag von 216,45 €, von dem niemand weiß wo er her kommt und für den es keinen Beleg gibt.
1346,—
+ 115,—
+ 216,45 = 1717,45 €
Meiner Meinung nach darf er aber nur die wirklich entstanden Kosten vom 1.1.16 bis 31.12.16 von 1.364,—€ berechnen.
Oder ?
Weiß das jemand genau.
Hoffe auf Antworten
LG
Nebenkostenabrechnung nach Belegeinsicht
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Mit deinen Angaben ist schwer was anzufangen. Lade ein Bild dieser Abrechnung, am besten mit einem Bilderuploaddienst hoch und verlinke dann die Adresse. Mach vorher persönliche Daten unkenntlich.
Z.B. http://www.bilder-hochladen.net/
Okay, vielleicht hab ich es zu kompliziert geschrieben.
Ich vereinfache meine Frage.
Die Stadtwerke hat meinem Vermieter eine Rechnung über 1000 € für
Wasser und Abwasser geschickt. Zeitraum vom 1.1. - 31.12.2016.
In der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter aber 1.300 € auf die Mieter für das Jahr
2016 umgelegt.
Bei Einsicht der Belege fiel diese Differenz auf.
Wer kann helfen.
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ich vereinfache die Antwort:
ja, das ist korrekt.
Siehe auch Leistungsprinzip.
Zitat :ich vereinfache die Antwort:
ja, das ist korrekt.
Siehe auch Leistungsprinzip.
Diese Antwort ist - mal wieder - falsch. Wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wurde, dann dürfte die Zahlung vom 2.3.2017 in Höhe von 115 Euro nicht in der Abrechnung von 2016 auftauchen. Und natürlich darf auch kein Betrag von 216,45 Euro auftauchen, wenn es dafür keinen Beleg gibt.
Wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wurde, dann dürfte die Zahlung vom 2.3.2017 in Höhe von 115 Euro nicht in der Abrechnung von 2016 auftauchen.
in welchem Jahr denn sonst ?
Zitat :in welchem Jahr denn sonst ?
Was sagst du denn dazu, wenn dieser Betrag in 2017 verrechnet wird?
Denk doch erstmal nach bevor du fragst. Das soll laut Angabe die neue Abschlagszahlung sein. Abschlag für eine Leistung, die im Jahre 2017 erbracht werden soll.Zitat :in welchem Jahr denn sonst ?
Aber vielleicht gestalten wir das ganze etwas sinnvoller für den Teilnehmer. Der Vermieter kann nach dem Leistungsprinzip oder nach dem Abflussprinzip abrechnen. Zumindest wenn es nicht um Heizkosten geht (da muss das Leistungsprinzip verwendet werden) oder wenn keine Kosten abgerechnet werden, die vor der Mietzeit des aktuellen Mieters entstanden sind (der Punkt ist meines WIssens nach rechtlich noch ungeklärt).
Der Vermieter darf aber zumindest bei einer Kostenart nicht wild hin- und herwechseln bzw. mischen. Entweder er rechnet in der Abrechnung alle Zahlungen für Wasser ab, welche er im Jahre 2016 geleistet hat (Abflussprinzip) oder er rechnet alle Zahlungen ab, welche für im Jahr 2016 erbrachte Leistungen geleistet wurden.
Und natürlich muss er alle Kosten belegen können. Daher wäre es vielleicht sinnvoll, den Vermieter nachweisbar aufzufordern zu erklären, nach welchem Prinzip er die einzelnen Nebenkostenarten abrechnet und Einsicht in alle, abgerechneten Originalbelege zu gestatten.
Ich frage mich, ob die Stadtwerke wirklich genau für die Zeit vom 1.1. - 31.12. abrechnen.
Das würde ja bedeuten, dass die Zähler immer am 31.12. abgelesen werden müssen.
Dies ist aber zu bezweifeln !
Was steht in der Abrechnung der Stadtwerke für ein Datum für den Anfangstand und welches Datum betrifft den Endstand ?
Okay, jetzt komm ich wieder ins Spiel.
Der VM sagte Abflussprinzip. Die 216,45 habe ich auch gefunden. Dieser Betrag musste am 25.2.2016 nachgezahlt werden, aus der Abrechnung von 2015.
Aber die geleisteten Abschlagszahlungen für 2016 bis zum 30.12 beliefen sich auf 1.386 € und es wurde ein Betrag gutgeschrieben von 21,60 €, weil der Verbrauch sich auf 1.364, 40 belief.
Deshalb dann die reduzierte Abschlagszahlung von 115€ ab März 2017.
Die hat er definitiv mit aber mit auf die NK-Abrechnung 2016 gesetzt.
Durfte er das?
Und schon mal Danke für die Beiträge. Wir bekommen es raus.
Wann seid ihr eingezogen, wohnt ihr noch da? Wann wurde der Betrag von 21,60 Euro gutgeschrieben?
Der Betrag wurde auf das Konto des VM gutgeschrieben und damit war die Gesamtrechnung
Wasser/Abwasser abgegolten. Dann Abschläge ab März 2017 bis 2.01.18.
Die Uhr wird immer im August vom Vermieter abgelesen und der Zählerstand weitergegen.
In der 1. Januarwoche liest er auch ab, gibt den Zählerstand aber nicht weiter. Da wird immer mit Schätzwert. Im Februar kommt die Rechnung.
War jetzt bei der Wasseruhr. Letztes Jahr lag der Verbrauch bei 310 m*. Dieses Jahr werden es 290m*. Also nicht mehr, so dass der Abschlag von 115€ reichen sollte wenn nicht zu hoch geschätzt wird. Ich darf den Zählerstand bestimmt nicht durchgeben.
Ja wir wohnen noch hier. Mittlerweile seit 20 Jahren. Aber der Hausbesitzer hat gewechselt und da hat sich
viel verändert, auch in der Abrechnungsart.
Und leider macht es immer Mühe das nachzuvollziehen. .
Logisch wäre ja jetzt, dass die 115€ nicht auf die Rechnung von 2016 aufgeschlagen wird. Oder?
Wann hat sich das geändert? Genau mit dieser Abrechnung? Sicher, dass die Nachzahlung von 216,45 dann nicht schon in der Abrechnung von 2015 steckt? Wenn 2015 nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wurde, hätte sie da nämlich reingehört.Zitat :Aber der Hausbesitzer hat gewechselt und da hat sich
viel verändert, auch in der Abrechnungsart.
Jetzt wird es komisch. Am 11.2. 2016 wurde für das Jahr 2015 1.481,45 festgesetzt.
Abschlagszahlungen wie gesagt 1.265, weshalb dann die 216,45 am 25.2. vom Konto runtergebucht wurden.
In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 hat mein Vermieter aber nur 1.363,41 angesetzt.
Die Abrechnung hat er am 7.09.2016 aufgestellt. Also völlig unnötig nicht die festgesetzten 1.481,45 zu nehmen, da ihm diese Rechnung ja vorlag.
Aber von dieser Abbrechnung der Stadtwerke habe ich n u r eine Kopie und durfte das Original nicht einsehen.
Von allen anderen Stadtwerkerechnungen, also 2014/2013/2012 habe ich nicht mal eine Kopie.
Er hat das Haus im Jahr 2012 gekauft.
Da hab ich die Betriebskosten nur rechnerisch geprüft. Dieses Jahr habe ich zum ersten mal Belege angefordert.
Er hat mich einbestellt und ich durfte nur die 2016ner Rechnung im Original ansehen und in Kopie mitnehmen und die von 2015
hab ich nur in Kopie.
Darf er die 216,45 €von 2015 denn überhaupt in mit der Rechnung von 2016 verrechnen .
Der Differenzbetrag von den tatsächlichen Kosten 1,481,45 der Stadtwerke und den abgerechneten Kosten in der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter liegt bei 118,04.
Wenn überhaupt hätte er doch höchstens die in die Rechnung 2016 nehmen dürfen.
Würdest Du sagen er hat mir mindestens die 118,04 zuviel berechnet und dann noch die 115€,
also insgesamt 233,04 €.
Aber dann eben doch insgesamt 216,45 + 115,— = 331,45 € zuviel, weil man die Nachzahlung von 216, 45 aus 2015 nicht mehr in die Rechnung von 2016 hätte legen dürfen und die 115€ nicht, weil wir ja ne Gutschrift von 21,60 hatten und wie ich grad sehe noch 14,60 für das Abwasser, also insgesamt 36,20€
Sorry, das ich die long storie nich Short hinbekomne.
Sorry - ich habe jetzt keine Lust die vielen Beträge nachzuvollziehen.
In "Shortform" könntest du das hinbekommen, wenn du einfach eine Aufstellung machst > Zahlbetrag, Bezahl-Datum - Vielleicht wäre es dann auch für dich einfacher zu verstehen 
Wenn sich der Vermieter für das Abflussprinzip entschieden hat, dann darf jedenfalls immer nur der Betrag z.B. für deinen Betriebskosten-Abrechnungungszeitraum 1.1.-31.12.2016 in die Abrechnung aufgenommen werden, der auch genau im Zeitraum 1.1.-31.12.2016 vom Vermieter an den Versorger bezahlt wurde.
Eigentlich ist dann nicht mehr die Versorgerrechnung der Beleg sondern die Kontoauszüge des Vermieters.
Darf er die 216,45 €von 2015 denn überhaupt in mit der Rechnung von 2016 verrechnen .
Das kommt beim Abflussprinzip eben darauf an, wann dieser Betrag vom Vermieter an den Versorger bezahlt wurde.
In die Betriebskostenabrechnung für 2016 würde z.B. gehören
beim Abflussprinzip
216,45 Nachzahlung für 2015 bezahlt am ...... 2016
...... Abschläge (egal für welches Abrechnungsjahr) bezahlt am ...... 2016
..... Gesamtsumme in 2016 bezahlt
**************************************************************************************
beim Leistungsprinzip
....... Abrechnungsbetrag für 2016 (völlig unabhängig von Zahlungen/Erstattungen
**************************************************************************************
Über mehrere Jahre hinweg bleibt unter'm Strich das Ergebnis für den Vermieter und für die Mieter gleich.
In die Betriebskostenabrechnung für 2017 wäre dann die Nachzahlung oder Erstattung aus der Versorger-Abrechnung für 2016 einzustellen. Denn die Schlusszahlung/-erstattung für 2016 erfolgt naturgemäß erst nachdem die Abrechnung für 2016 vorliegt - also in 2017 und darf beim Abflussprinzip daher nicht bereits in der Betriebskostenabrechnung für 2016 auftauchen.
Hier auch nochmal Leistungsprinzip und Abrechnungsprinzip als Grafik - ich glaube aber nicht, dass es dadurch einfacher zu verstehen ist 
http://www.bfw-gohl.de/wiki/abrechnung/leistungs-und-abflussprinzip
Fakt ist: mit dem Abflussprinzip macht es sich der Vermieter unnötig schwer, wenn der Abrechnungsstichtag des Versorgers einigermaßen zum Abrechnungsstichtag der Betriebskostenabrechnung an die Mieter passt.
Sinn macht dagegen das Abflussprinzip bei solchen Kosten, bei denen das Abrechnungsjahr des Versorgers/Rechnungsstellers stark abweicht und wo die Kosten sich jährlich kaum verändern (z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Strom)
und @Spezi-2
Es hat sich ja inzwischen herausgestellt, dass wir beim Abflussprinzip sind - von daher ist dieser Einwurf off-topic
Aber er ist auch beim Leistungsprinzip "daneben" weil es längst bei den Gerichten angekommen ist, dass eine Ablesung exakt am Abrechnungsstichtag praktisch nicht zu bewältigen ist.Zitat :Ich frage mich, ob die Stadtwerke wirklich genau für die Zeit vom 1.1. - 31.12. abrechnen.
Das würde ja bedeuten, dass die Zähler immer am 31.12. abgelesen werden müssen.
Dies ist aber zu bezweifeln !
Was steht in der Abrechnung der Stadtwerke für ein Datum für den Anfangstand und welches Datum betrifft den Endstand ?
z.B. "Insoweit besteht eine gewisse Toleranz mit der Folge, dass die Heizkostenabrechnung nicht allein deshalb fehlerhaft ist, weil Abrechnungszeitraum und Ablesezeitraum um einige Wochen differieren (LG Dortmund ZMR 2005, 865: zwei Wochen)"
http://www.mietrecht.org/heizkosten/heizkostenabrechnung-stichtag-ablesung/
Es ist ja so schon ein Heer von Aushilfskräften/Zeitarbeitern nötig, um die Ablesearbeit für den gebräuchlichsten Stichtag 31.12. in nur 4 Wochen um diesen Stichtag herum zu bewältigen.
Danke für die ausführlichen Antworten. Meine Güte ist das komplex.
Meine Abrechnungen von meinem Vermieter sind nicht so datailiert aufgeführt.
Das sieht für 2016 so aus :
Strom: 366,34
Wasser: 790,03
Siel: 927,44
Müll: 661,44
Umlage 1 = 2.745,23 x PT
Das gleiche für Umlage 2 = 1.975,27 x Quardratmeterschlüssel.
Dann gibt es noch ne Kopie von Kalorimeter und das war es dann mit den Informationen.
Dann wir der Anteil mit folgender Formel berechnet:
Umlage 1 + Umlage 2 + Heizkosten - Vorauszahlung Bk/Nk = Guthaben oder Nachzahlung.
Mehr Infos gibt es nicht. Wer die Belge sehen will muss bei ihm zuhause antanzen. Da liegen zur Einsicht dann nur
Kopien, die man nicht mitnehmen darf. Abfotografieren ist auch nicht gern gesehen.
Ausnahmsweise durfte ich die Originalrechnung der Stadtwerke Wasser/Siel von 2016 einsehen und in Kopie mitnehmen.
Für 2015 hat er mir eine Kopie gegeben.
Deswegen ist ja alles so schwierig. Ist das so nicht richtig. Muss er mehr Daten liefern ?
Nochmal vielen Dank für alle Beiträge
Zitat:
Das sieht für 2016 so aus :
Strom: 366,34
Wasser: 790,03
Siel: 927,44
Müll: 661,44
Umlage 1 = 2.745,23 x PT
Das ist alles? Dann ist die Abrechnung schon formell unwirksam und kann ignoriert werden.
Aber woher hast Du dann diese Info:
In der Nebkostenabrechnung wurden aber 1.717,46 € vom Vermieter angesetzt.
Ansonsten:
Beim Abflussprinzip dürfen alle Abschläge des Jahres 2016 abgerechnet werden zzgl. der Nachzahlung 2015, weil die Zahlung erst in 2016 erfolgt ist.
Der Abrechnungssaldo 2016 wird dagegen erst für 2017 berücksichtigt, genauso wie der neue Abschlag.
-- Editiert von hh am 25.11.2017 23:34
Es gab doch noch gar keine Belegeinsicht, worüber diskutieren wir hier also eigentlich?
Zitat :Es gab doch noch gar keine Belegeinsicht, worüber diskutieren wir hier also eigentlich?
So wie ich das sehe: Abflussprinzip oder Leistungsprinzip der erhaltenen NK-Abrechnung und wenn, ist die Abrechnung wirksam oder kann man sie:
#16
Zitat :Das ist alles? Dann ist die Abrechnung schon formell unwirksam und kann ignoriert werden.
Zitat :ist die Abrechnung wirksam
Wäre sie nicht schon wegen der verweigerten Einsicht unwirksam?
Zitat :Zitat :ist die Abrechnung wirksam
Wäre sie nicht schon wegen der verweigerten Einsicht unwirksam?
?
Zitat :gestern war ich bei meinem Vermieter, um Blege für die Nebenkosten 2016 einzusehen.
War doch, wenn auch nicht die Originale, aber mal ehrlich, das wird jetzt nicht wirklich ziehen vor Gericht.
Zitat :das wird jetzt nicht wirklich ziehen vor Gericht.
Warum nicht?
Wenn ich als Mieter Belegeisicht anfordere darf der Vermieter nicht einfach nur Kopien vorlegen, dann hat er Originale vorzulegen.
Erst recht wenn ich zu ihm hin fahre.
Denn unter "Belege" verstehen die Gerichte in aller Regel die Originale.
(MüKo BGB § 556 Rdnr. 88; Beck OK 2014 § 556 Rdnr. 69 d; Palandt BGB § 535 Rdnr. 97; LG Freiburg - 3 S 348/10 , 1096; LG Frankfurt NZN 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000, 197 ; BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05 )
Zitat :Wenn ich als Mieter Belegeisicht anfordere darf der Vermieter nicht einfach nur Kopien vorlegen, dann hat er Originale vorzulegen.
Erst recht wenn ich zu ihm hin fahre.
Nun ja, unwirksam wird sie dadurch mE nicht, die Frage ist, ob sie fällig ist und dies auch nur dann, wenn der Mieter ausdrücklich auf die Originale bestanden hätte (im Zuge der Einsichtnahme). In einer unserer größeren Liegenschaften haben wir rd 90 Whgen, davon nehmen etwas mehr die Hälfte ihr Recht auf Einsichtnahme wahr, wir legen seit Jahren auch nur Kopien vor, aus ganz praktischen Gründen, allerdings hätten wir die Originale auch sofort zur Hand, falls angefordert. Involvierte Anwälte bitte immer um Übersendung von Kopien, um sich die Anfahrt zu sparen, man kann alles auch zivilisiert regeln.
Aber das scheint hier ja nicht das Problem zu sein, sondern eher ob nach Abfluss- oder Leistungsprinzip abgerechnete wird.
Hier wäre es gut, wenn der/die TE mal die Abrechnugn einstellt, nachdem was hier so gepostet wird, blick ich da nicht so recht durch. Desweiteren wäre es auch relevant zu wissen, ob es sich bei der Wohnung um eine vermietete Eigentumswohnung in einer WEG handelt.
Moin,
Danke für all die Beiträge.
Es handelt sich um eine ganz normale Mietwohnung von privat vermietet.
Einige Belege wurden auch nicht in Kopie, also gar nicht vorgelegt. z. B. Wartungsvertrag für die Heizung.
2 x Wartungen berechnet im Oktober 2016 + im Dezember 2016, insgesamt 403 €.
Die Abschläge, die von der Stadtwerke eingezogen wurden waren 11 x 126 € + 216,45 Nachzahlung
aus 2015 = 1.602,45, Damit war die Rechnung bezahlt und ein Guthaben von 21,60€ vorhanden am 31.12.2016.
Abgerechnet hat der Vermieter 11 x 126€ +216,45 Nachzahlung und 115;— der neue Abschlag von März 2017
Insgesamt 1.717,45
Ich habe nicht verstanden warum man die 115,— aus März 2017mit in die Nebenkostenabrechnung 2016 gepackt hat, weil die ja
mit der Rückführung des Guthabens im Februar 2017 ausgeglichen war.
Die Rechnungen kan. ich nicht einstellen, sorry.
Zitat :Es handelt sich um eine ganz normale Mietwohnung von privat vermietet.
Soll heißen?
a) Die Wohnung gehört einem Eigentümer innerhalb einer WEG
b) Das Haus gehört einem Eigentümer
Zitat :Einige Belege wurden auch nicht in Kopie, also gar nicht vorgelegt. z. B. Wartungsvertrag für die Heizung.
Und Sie haben die Vorlage verlangt bei der Einsichtnahme? (Vertrag), bei uns liegen die Verträge auch nicht vor bei der Einsichtnahme, Kopien der Rechnungen ja, Verräge nein. Schreiben Sie den VM an und verlangen schlicht die Einsicht in die relevanten Verträge (die, die Sie wünschen, ich empfehle hier immer das Studium der VersVerträge, das braucht Stunden
...) Zitat :Die Abschläge, die von der Stadtwerke eingezogen wurden waren 11 x 126 € + 216,45 Nachzahlung
aus 2015 = 1.602,45, Damit war die Rechnung bezahlt und ein Guthaben von 21,60€ vorhanden am 31.12.2016.
Abgerechnet hat der Vermieter 11 x 126€ +216,45 Nachzahlung und 115;— der neue Abschlag von März 2017
Insgesamt 1.717,45
Wie ist denn der Abrechnungszeitraum?
Vom 01.04. -31.03?
-- Editiert von AltesHaus am 26.11.2017 23:51
Keine WEG
VM hat mich zur Einsicht einbestellt, weil keine Kopien geschickt wurden aus Datenschutzgründen.
Einsicht in das Original in den Wartungsvertrag wurde ausdrücklich verlangt!
Abrechnungszeitraum 1.1. - 31.12
Zitat :Keine WEG
VM hat mich zur Einsicht einbestellt, weil keine Kopien geschickt wurden aus Datenschutzgründen.
Einsicht in das Original in den Wartungsvertrag wurde ausdrücklich verlangt!
Abrechnungszeitraum 1.1. - 31.12
1) Verstehe ich, er muss keine Kopien versenden
2) Schriftlich aufzufordern den Wartungsvertrag vorzulegen
3) Dann wären das 1.602,45 € zzgl. Wartung etc (es handelt sich ja um die Heizung ?)
... möglich wäre noch, dass der erste neue Abschlag noch in 2016 gefallen ist, von wann war die Abrechnung der SW?
-- Editiert von AltesHaus am 27.11.2017 14:22
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