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Nebenkostenabrechnung unwirksam?

14.5.2019 Thema abonnieren
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung unwirksam?

Hallo :)

Ich habe heute die Nebenkostenabrechnung von meiner bis März 2019 bewohnten Wohnung erhalten. Diese Nebenkostenabrechnung bezieht sich auf den Zeitraum 01.03.2018-31.03.2019. Umlagefähige Nebenkosten werden mal durch 7 Wohneinheiten dann durch 6 Wohneinheiten geteilt. Der Wasserverbrauch wird pauschal durch die Hausbewohner geteilt obwohl warm sowie Kaltwasser Zähler vorhanden sind. Auch die Heizkosten werden pauschal auf die qm abgerechnet.

Meine Frage an euch. Wäre eine solche Nebenkostenabrechnung wirksam? Ich habe eine Vorauszahlung von 910€ und soll jetzt ~450€ nachzahlen das kann doch eigentlich nicht sein?

Danke für eure Hilfe :)

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18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2583 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Timo32):
Meine Frage an euch. Wäre eine solche Nebenkostenabrechnung wirksam?

Sie ist vielleicht fehlerhaft, aber nicht unwirksam.

Zitat (von Timo32):
Vorauszahlung von 910€ und soll jetzt ~450€ nachzahlen das kann doch eigentlich nicht sein

Warum nicht?



Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#2
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Zitat (von Timo32):
Meine Frage an euch. Wäre eine solche Nebenkostenabrechnung wirksam?

Sie ist vielleicht fehlerhaft, aber nicht unwirksam.

Das meine ich. Fehlerhaft :)

Zitat (von Timo32):
Vorauszahlung von 910€ und soll jetzt ~450€ nachzahlen das kann doch eigentlich nicht sein

Warum nicht?

Ist der Vermieter nicht dazu angehalten die Nebenkosten so zu kalkulieren, das es möglichst zu keiner Nachzahlung kommt? Wenn man den deutschen Durchschnitt zu Grunde legt mit ~2,17€ pro qm da bin ich mit 34 qm dann deutlich drüber mit über 100€ Nebenkosten

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#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Master
(4125 Beiträge, 1980x hilfreich)

Jedenfalls wirft die Abrechnung viele Fragen auf.
Es wäre aber schlau gewesen, uns mitzuteilen, was denn zur Abrechnung im Mietvertrag vereinbart wurde.

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#4
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Jedenfalls wirft die Abrechnung viele Fragen auf.
Es wäre aber schlau gewesen, uns mitzuteilen, was denn zur Abrechnung im Mietvertrag vereinbart wurde.

„Die Miete beträgt monatlich 330€. Neben dieser Miete zahlt der Mieter eine monatliche Vorauszahlung für

-Müllabfuhr
-Straßenreinigung
-Wasserversorgung und Entsorgung
-hausreinigung
-Ungezieferbekämpfung
-Gartenpflege
-Beleuchtung
-Versicherungsvertrag
-Hausmeister
-Schornsteinreinigung
-immisionsmessung
-Kabelanschluss
-sonstiges
-warmwasser / Heizung

Von zusammen 70€

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Master
(4125 Beiträge, 1980x hilfreich)

Und über Abrechnungen steht da nichts ?

Signatur:Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.
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#6
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Und über Abrechnungen steht da nichts ?
das was ich oben geschrieben habe ist das einzige was unter Paragraph Miete und Nebenkosten steht. Auch sonst steht nichts über eine Abrechnung drin.

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(33621 Beiträge, 12018x hilfreich)

Zitat:
Diese Nebenkostenabrechnung bezieht sich auf den Zeitraum 01.03.2018-31.03.2019.

Das sind 13 Monate. Der Abrechnungszeitraum darf jedoch nur 12 Monate umfassen.

Zitat:
Umlagefähige Nebenkosten werden mal durch 7 Wohneinheiten dann durch 6 Wohneinheiten geteilt.

Da der Mietvertrag keine Vereinbarung zur Umlage nach Wohneinheiten enthält muss nach Wohnfläche umgelegt werden.

Zitat:
Der Wasserverbrauch wird pauschal durch die Hausbewohner geteilt obwohl warm sowie Kaltwasser Zähler vorhanden sind.

Mindestens Warmwasser muss zwingend nach Verbrauch abgerechnet werden.

Zitat:
Auch die Heizkosten werden pauschal auf die qm abgerechnet.

Auch die Heizkosten müssen zwingend nach Verbrauch entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.

Zitat:
Ich habe eine Vorauszahlung von 910€ und soll jetzt ~450€ nachzahlen das kann doch eigentlich nicht sein?

Warum nicht? Es ist sogar denkbar, dass sich der Nachzahlungsbetrag bei korrekter Abrechnung noch erhöht.

Zitat:
Ist der Vermieter nicht dazu angehalten die Nebenkosten so zu kalkulieren, das es möglichst zu keiner Nachzahlung kommt?

Nein

Zitat:
Wenn man den deutschen Durchschnitt zu Grunde legt mit ~2,17€ pro qm da bin ich mit 34 qm dann deutlich drüber mit über 100€ Nebenkosten

Das sehe ich auch so. Daher auch der Hinweis, dass der Nachzahlungsbetrag bei korrekter Abrechnung noch höher ausfallen kann.

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#8
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2583 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Timo32):
Ist der Vermieter nicht dazu angehalten die Nebenkosten so zu kalkulieren, das es möglichst zu keiner Nachzahlung kommt?

Er ist angehalten die Vorauszahlungen angemessen anzusetzen. Was angemessen ist sieht nun mal jeder anders. Dazu kommt das der Vermieter vorher weder das Verbrauchsverhalten noch die tatsächlichen Kosten kennt.

Zitat (von Timo32):
Von zusammen 70€

Wenn ich mir die Extras wie z. B. Hausreinigung, Hausmeister und Kabelanschluß ansehe ist das ziemlich knapp veranschlagt. Zumal auch noch Heizkosten dabei sind.

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#9
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(27460 Beiträge, 11524x hilfreich)

Wie wärs mal damit, Einblick über die Abrechnungsunterlagen zu nehmen?

wirdwerden

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#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(33621 Beiträge, 12018x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Er ist angehalten die Vorauszahlungen angemessen anzusetzen.

Wie kommst Du darauf? Der Vermieter ist nicht einmal verpflichtet überhaupt eine Nebenkostenvorauszahlung festzulegen. Er kann auch einfach die kompletten Nebenkosten im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung fordern.

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#11
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2583 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat (von Anitari):
Er ist angehalten die Vorauszahlungen angemessen anzusetzen.

Wie kommst Du darauf? Der Vermieter ist nicht einmal verpflichtet überhaupt eine Nebenkostenvorauszahlung festzulegen. Er kann auch einfach die kompletten Nebenkosten im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung fordern.

Stimmt auch wieder.

Aber dann wäre das Geschrei noch größer :devil:

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#12
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von wirdwerden):
Wie wärs mal damit, Einblick über die Abrechnungsunterlagen zu nehmen?

wirdwerden

das würde ich im nächsten Schritt auch machen. Ich überlege momentan nur wie ich am intelligentesten vorgehe.

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#13
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Noch einmal für mich zum Verständnis.

Wenn im Mietvertrag nicht die Rede von einem umlageschlüssel nach Wohneinheiten ist müssen alle Nebenkosten nach qm abgerechnet werden? Eine Passage ist drin in der es heißt „über die Vorauszahlungen kann der Vermieter jährlich abrechnen, und zwar über die in Paragraph 3 aufgeführten sonstigen Betriebskosten nach umlageschlüssel z.b Personen/qm

Was würde passieren wenn die Vermieterin mir keine korrekte Abrechnung für die Heizung geben kann? Hier muss sie ja verbrauchsabhängig abrechnen.

-- Editiert von Timo32 am 15.05.2019 10:11

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#14
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2583 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Timo32):
Wenn im Mietvertrag nicht die Rede von einem umlageschlüssel nach Wohneinheiten ist müssen alle Nebenkosten nach qm abgerechnet werden?

richtig

Zitat (von Timo32):
Eine Passage ist drin in der es heißt „über die Vorauszahlungen kann der Vermieter jährlich abrechnen, und zwar über die in Paragraph 3 aufgeführten sonstigen Betriebskosten nach umlageschlüssel z.b Personen/qm

Die Passage würde ich gern mal sehen.

Zitat (von Timo32):
Was würde passieren wenn die Vermieterin mir keine korrekte Abrechnung für die Heizung geben kann? Hier muss sie ja verbrauchsabhängig abrechnen.

Dann könntest Du den Posten Heizkosten um 15 % kürzen.

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#15
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Zitat (von Timo32):
Wenn im Mietvertrag nicht die Rede von einem umlageschlüssel nach Wohneinheiten ist müssen alle Nebenkosten nach qm abgerechnet werden?

richtig

Zitat (von Timo32):
Eine Passage ist drin in der es heißt „über die Vorauszahlungen kann der Vermieter jährlich abrechnen, und zwar über die in Paragraph 3 aufgeführten sonstigen Betriebskosten nach umlageschlüssel z.b Personen/qm

Die Passage würde ich gern mal sehen.

Zitat (von Timo32):
Was würde passieren wenn die Vermieterin mir keine korrekte Abrechnung für die Heizung geben kann? Hier muss sie ja verbrauchsabhängig abrechnen.

Dann könntest Du den Posten Heizkosten um 15 % kürzen.

https://www1.xup.in/exec/ximg.php?fid=13710723

https://www1.xup.in/exec/ximg.php?fid=12525305

Hab dir den Ausschnitt mal angehängt.



-- Editiert von Timo32 am 15.05.2019 10:32

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#16
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2583 Beiträge, 1289x hilfreich)

Zitat (von Timo32):
„über die Vorauszahlungen kann der Vermieter jährlich abrechnen, und zwar über die in Paragraph 3 aufgeführten sonstigen Betriebskosten nach umlageschlüssel z.b Personen/qm

Das "kann" finde ich witzig. Im BGB steht "muß", genauer "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen"

z.b Personen/qm, sehe ich als das was es ist, ein Beispiel. Wollte der Vermieter nach Personen oder Wohneinheiten abrechnen hätte er das explizit vereinbaren müssen.

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#17
 Von 
Timo32
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Zitat (von Timo32):
„über die Vorauszahlungen kann der Vermieter jährlich abrechnen, und zwar über die in Paragraph 3 aufgeführten sonstigen Betriebskosten nach umlageschlüssel z.b Personen/qm

Das "kann" finde ich witzig. Im BGB steht "muß", genauer "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen"

z.b Personen/qm, sehe ich als das was es ist, ein Beispiel. Wollte der Vermieter nach Personen oder Wohneinheiten abrechnen hätte er das explizit vereinbaren müssen.

Danke für die Antwort :) hat dieses „kann" jetzt eine Auswirkung auf den Fall oder ist es einfach nur ein formaler Fehler?

Dann ist es ja super! Wenn ich nach qm alle kosten abrechne spare ich mir einiges bei der Nachzahlung :)

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#18
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2997 Beiträge, 1700x hilfreich)

"Bei verspäteter Zahlung kann der Vermieter Verzugszinsen von 2% über dem jeweils geltenden Bundesbankdiskontsatz erheben." :grins:
An dem Vermieter ist offensichtlich sehr vieles vorbeigegangen - der gesetzliche Verzugszins beträgt heute 5% über dem Basiszins (den Bundesbankdiskontsatz gibt es schon seit 1999 nicht mehr)
Da bräuchte wohl auch der Vermieter etwas Nachhilfe ...

Mit knappen JA/NEIN-Antworten ist es womöglich auch nicht unbedingt getan, denn vergessene Kleinigkeiten, vermeintliche Nebensächlichkeiten können die Rechtslage auch schnell ganz anders aussehen lassen.

> mangels mietvertraglicher Vereinbarung gilt der Umlageschlüssel "Wohnfläche" gemäß BGB § 556a
Aber:
Von wann bis wann ging dein Mietverhältnis?
Wie lange schon wird nach dem nicht vereinbarten Schlüssel "Wohneinheiten" umgelegt ohne dass du dies beanstandet hättest?

> zwingend verbrauchsabhängige Abrechnung nach Heizkostenverordnung bzw. Kürzungsrecht
falls z.B. gemäß HeizkostenVO geschätzt werden muss, besteht das Kürzungsrecht nicht
gibt es denn Verbrauchsmesseinrichtungen (Heizkostenverteiler)?
wird nur wegen Geräteausfalls einmalig nicht verbrauchsabhängig abgerechnet?

> "Diese Nebenkostenabrechnung bezieht sich auf den Zeitraum 01.03.2018-31.03.2019"
Dass der Abrechnungszeitraum (für das ganze Haus) bei einem Mieterwechsel exakt mit dem abzurechnenden anteiligen Nutzungszeitraum übereinstimmt wäre ein ganz außerordentlicher Zufall.
Hat der Vermieter tatsächlich die Kosten für 13 Monate in einer Abrechnung ermittelt?
Wie ist denn der normale Abrechnungszeitraum (für das ganze Haus)?
Vielleicht meinte er es ja gut und wollte die Abrechnung für den ausziehenden Mieter möglichst schnell erstellen oder man hat sich sogar darauf geeinigt. Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung geht sowas jedenfalls nicht mehr bzw. die zusätzlichen Abrechnungskosten wären dann immens.

> "Nebenkosten werden mal durch 7 Wohneinheiten dann durch 6 Wohneinheiten geteilt"
Das dürfte sich ja beim Umlageschlüssel "Wohnfläche" ebenso darstellen - sollte man also klären
Es kann eine ganz einfache Erklärung haben und korrekt sein (z.B. Kostenart Müll: 1 Wohneinheit hat eine eigene Restmülltonne) - es kann aber auch eine fehlerhafte Berechnung sein.
Gibt/gab es hier irgendwelche Besonderheiten? (eine Wohnung erst später fertiggestellt, Leerstand?)

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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