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Nebenkostenabrechnung vom ehemaligen Vermieter

13. April 2022 Thema abonnieren
 Von 
DamianSchu55
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung vom ehemaligen Vermieter

Hallo,

wie funktioniert das, wenn der ehemalige Vermieter die Nebenkostenabrechnung macht? Darf er das überhaupt?

Zum besseren Verständnis mache ich ein fiktives Beispiel:

Angenommen ein Mietshaus wurde zum 01.11.2021 verkauft.

Bis zum 31.10.2021 war der alte Vermieter der Hauseigentümer und er bekam von den darin wohnenden Mietern die Mieten gezahlt, sowie die Abschlagszahlungen für die Nebenkosten.

Ab dem 01.11.2021 bekam der neue Vermieter und gleichzeitig Eigentümer des Hauses die Mieten und die Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten von seinen Mietern gezahlt.

Nun versucht der alte Vermieter die Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.01.2021 bis zum 31.10.2021 abzurechnen und schickte den Mietern des verkauften Hauses eine Nebenkostenabrechnung mit der Aufforderung, die Nebenkostennachzahlung binnen eines Monats auf sein Konto zu überweisen.

Einige Mieter überwiesen ohne zu zögern. Aber einige wenige Mieter bezahlten nicht und argumentierten damit, dass der alte Vermieter nun mal nicht mehr der aktuelle Vermieter ist und keine Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag mehr hat. Sie können die Nebenkostennachzahlung gerne leisten, aber an den aktuellen Vermieter und nicht an den alten Vermieter. Denn nur der aktuelle Vermieter ist zu jetzigem Zeitpunkt der Vertragspartner der bestehenden Mietverträge.

Der alte Vermieter ist weder der aktuelle Hauseigentümer, noch der aktuelle Vermieter. Sein Wirken als Vermieter hat zum 31.10.2021 aufgehört. Er ist auch kein Vertragspartner der bestehenden Mietverträge mehr.

Nun die Fragen:

Ist der alte Vermieter dazu berechtigt im Jahr 2022 noch eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum zu erstellen, in dem er im Jahr 2021 noch Vermieter war und die Zahlung dieser von den Mietern einzufordern?

Oder müsste sich der alte Vermieter an den aktuellen Vermieter wenden und müsste der aktuelle Vermieter die Nebenkosten für den alten Vermieter abrechnen?

In den Medien, die aber mit dem Thema „Recht" kaum was zu tun haben, wird fast einstimmig beschrieben, dass der alte Vermieter keinerlei Rechte mehr hat und die Nebenkostenabrechnung ausschließlich über den aktuellen Vermieter gehen muss. Auch dann, wenn der alte Vermieter nur für den Zeitraum abrechnet, in dem er selbst damals der Vermieter war.

Mich würden die Rechtsgrundlagen interessieren, die von dieser Thematik berührt wird. Ist das irgendwo im BGB geregelt oder gibt es dazu bereits BGH-Urteile? Ich konnte dazu nichts Spezielles finden.

Danke für Eure Antworten.

Grüße
Damian

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15 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105684 Beiträge, 37802x hilfreich)

Zitat (von DamianSchu55):
Der alte Vermieter ist weder der aktuelle Hauseigentümer, noch der aktuelle Vermieter.

Und der aktuelle Hauseigentümer ist nun wer genau?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3350 Beiträge, 380x hilfreich)

Gut möglich, dass das im Kaufvertrag geregelt wurde, man weiß es ja nicht.

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#3
 Von 
Kalanndok
Status:
Lehrling
(1370 Beiträge, 221x hilfreich)

Ich würde sagen, dass wenn kalenderjährliche Abrechnung im Mietvertrag vereinbart ist, dann ist eine unterjährige Abrechnung bei weiter laufendem Vertrag nicht möglich.

Ich denke es ist Aufgabe des neuen Vermieters das gesamte Jahr 2021 abzurechnen und die Aufteilung der Kosten im Innenverhältnis mit dem alten Vermieter zu klären.

Wenn der Hausverkauf exakt zum Wechsel des Abrechnungszeitraums passiert wäre, dann wäre die Sache klar. Aber das ist ja hier nicht der Fall.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105684 Beiträge, 37802x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Ich würde sagen, dass wenn kalenderjährliche Abrechnung im Mietvertrag vereinbart ist, dann ist eine unterjährige Abrechnung bei weiter laufendem Vertrag nicht möglich.

Ich denke es ist Aufgabe des neuen Vermieters das gesamte Jahr 2021 abzurechnen und die Aufteilung der Kosten im Innenverhältnis mit dem alten Vermieter zu klären.

Grundsätzlich korrekt, kann aber von abgewichen werden.
Kommt also auf die vertraglichen Vereinbarungen mit dem Mieter an.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Tehlak
Status:
Praktikant
(645 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Grundsätzlich korrekt, kann aber von abgewichen werden.
Kommt also auf die vertraglichen Vereinbarungen mit dem Mieter an.


Von der jährlichen Abrechnung kann nicht abgewichen werden - vgl. § 556 BGB. Abs 3 und 4.

Unabhängig davon besteht aber sowieso kein Vertragsverhältnis mehr zwischen dem Mieter und dem ehemaligen Vermieter. Der ist schlicht raus denn der neue Vermieter/Eigentümer ist in das Vertragsverhältnis eingetreten.

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#6
 Von 
DamianSchu55
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Und der aktuelle Hauseigentümer ist nun wer genau?

Derjenige, der das vermietete Objekt am 01.11.2021 erworben hat und an dem gleichen Datum ins Grundbuch eingetragen wurde.

Zitat (von Solan196):
Gut möglich, dass das im Kaufvertrag geregelt wurde, man weiß es ja nicht.

Ist sicher Möglich. Aber der Vertrag zwischen Veräußerer und Erwerber interesseiert ja den Mieter nicht. So lange dem Mieter nichts diesbezglich bekannt gemacht wurde, muss dieser wohl kaum selbst Nachforschungen anstellen. Geschweige denn, dass der Mieter gar kein Recht hätte in Verträge zwischen Veräußerer und Erwerber Einsicht zu erhalten.

Zitat (von Kalanndok):
Ich denke es ist Aufgabe des neuen Vermieters das gesamte Jahr 2021 abzurechnen und die Aufteilung der Kosten im Innenverhältnis mit dem alten Vermieter zu klären.

Der Haufe Verlag in seiner Literatur sieht das auch so wie Du. Aber mehr dazu weiter unten...

Zitat (von Harry van Sell):
Kommt also auf die vertraglichen Vereinbarungen mit dem Mieter an.

Mit dem Mieter wurde bezüglich der Veräußerung nichts anderes vereinbart. Es wurde dem Mieter ledilgich mitgeteilt, wer der neue Vermieter ab dem 01.11.2021 ist und der neue Vermieter teilte seine Bankverbindung mit, mit der Bitte die Miete ab dem 01.11.2021 an ihn zu bezahlen. Das war es bisher an Kommunikation.

Zitat (von Tehlak):
Von der jährlichen Abrechnung kann nicht abgewichen werden - vgl. § 556 BGB. Abs 3 und 4.

Unabhängig davon besteht aber sowieso kein Vertragsverhältnis mehr zwischen dem Mieter und dem ehemaligen Vermieter. Der ist schlicht raus denn der neue Vermieter/Eigentümer ist in das Vertragsverhältnis eingetreten.

So sehe ich das eigetnlich auch.

Außerdem habe ich noch ein wenig gegoogelt und bin auf die Webseite des Haufe Verlags gestoßen:

Der Haufe Verlag schreibt zu dem Thema nämlich:

"Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss diese Abrechnung sodann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten."

Link: https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/eigentuemerwechsel-rechtsfolgen-133-betriebskostenabrechnung_idesk_PI9865_HI2731645.html

Ist das was der Haufe Verlag schreibt (der von mir oben zitierte Textteil) so korrekt?

Denn in dem Fall wäre der aktuelle Vermieter zur Abrechnung verpflichtet - und sonst keiner.

-- Editiert von DamianSchu55 am 17.04.2022 22:57

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105684 Beiträge, 37802x hilfreich)

Zitat (von DamianSchu55):
Mit dem Mieter wurde bezüglich der Veräußerung nichts anderes vereinbart. Es wurde dem Mieter ledilgich mitgeteilt, wer der neue Vermieter ab dem 01.11.2021 ist und der neue Vermieter teilte seine Bankverbindung mit, mit der Bitte die Miete ab dem 01.11.2021 an ihn zu bezahlen. Das war es bisher an Kommunikation.

Dann ist der alte Vermieter raus und der neue Vermieter zur Abrechnung verpflichtet.
Das auseinanderklamüsern mit dem alten Vermieter ist dann sein Problem.



Zitat (von DamianSchu55):
Nun versucht der alte Vermieter die Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.01.2021 bis zum 31.10.2021 abzurechnen und schickte den Mietern des verkauften Hauses eine Nebenkostenabrechnung mit der Aufforderung, die Nebenkostennachzahlung binnen eines Monats auf sein Konto zu überweisen.

Ich würde dazu neigen das zu ignorieren, maximal eine Mitteilung an dem alten Vermieter das die Abrechnung jedweder rechtlichen Grundlage entbehrt und man daher keinerlei Zahlungen an ihn leisten wird.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#8
 Von 
DamianSchu55
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Ich würde dazu neigen das zu ignorieren, maximal eine Mitteilung an dem alten Vermieter das die Abrechnung jedweder rechtlichen Grundlage entbehrt und man daher keinerlei Zahlungen an ihn leisten wird.

Gibt es eigentlich eine Rechtsgrundlage zu der Regelung, die der Haufe-Verlag veröffentlicht hat? Siehe mein Zitat weiter oben im Thread.

Ist das irgendwo im BGB geregelt oder gibt es dazu BGH Urteile? Ich konnte auch bei intensiver Suche leider nichts treffendes finden.

Immer bei verschiedenen Quellen die gleiche Regelung, so wie diese auch der Haufe Verlag veröffentlicht hat, jedoch keine Rechtsgrundlagen, die genannt werden.

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#9
 Von 
Tehlak
Status:
Praktikant
(645 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat:
Ist das irgendwo im BGB geregelt oder gibt es dazu BGH Urteile?


§ 566 BGB.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8900 Beiträge, 4203x hilfreich)

Zitat (von Tehlak):
§ 566 BGB.
Zur Ergänzung: Das Recht und die Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung entsteht mit Ende des Abrechnungsjahres. Wenn zu dem Zeitpunkt bereits der neue Eigentümer Vermieter ist, dann ist er also dazu berechtigt und verpflichtet. Einzig wenn der komplette Abrechnungszeitraum beim alten Vermieter war, dann ist der berechtigt und verpflichtet.

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#11
 Von 
Tehlak
Status:
Praktikant
(645 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Einzig wenn der komplette Abrechnungszeitraum beim alten Vermieter war, dann ist der berechtigt und verpflichtet.


Da der Abrechnungszeitraum den Angaben des TE Zufolge aber 1.1. bis 31.12 ist und der Übergang am 1.11. erfolgt ist spielte dieses Detail hier keine wirkliche Rolle.

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#12
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8900 Beiträge, 4203x hilfreich)

Zitat (von Tehlak):
der Übergang am 1.11. erfolgt ist
So ist die Angabe des Teilnehmers. Allerdings kann ich das hier
Zitat (von DamianSchu55):
Derjenige, der das vermietete Objekt am 01.11.2021 erworben hat und an dem gleichen Datum ins Grundbuch eingetragen wurde.
nur schwer glauben. Am 1.11. erworben, am 1.11. wirtschaftlicher Übergang und am 1.11. Eintrag ins Grundbuch? Ungewöhnlich.

Die Rechte und Pflichten nach § 566 BGB wird vermutlich nicht ab dem wirtschaftlichen Übergang oder dem Kaufdatum sondern ab Eintrag im Grundbuch der neue Vermieter beanspruchen können. Sollte der Teilnehmer sich mit seiner Darstellung irren (also der Grundbucheintrag später erfolgt sein), dann könnte das doch noch relevant werden.

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#13
 Von 
DamianSchu55
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
nur schwer glauben. Am 1.11. erworben, am 1.11. wirtschaftlicher Übergang und am 1.11. Eintrag ins Grundbuch? Ungewöhnlich.

Die Rechte und Pflichten nach § 566 BGB wird vermutlich nicht ab dem wirtschaftlichen Übergang oder dem Kaufdatum sondern ab Eintrag im Grundbuch der neue Vermieter beanspruchen können. Sollte der Teilnehmer sich mit seiner Darstellung irren (also der Grundbucheintrag später erfolgt sein), dann könnte das doch noch relevant werden.


Hat der Meter hier etwa eine Nachforschungspflicht?

Wenn der Veräußerer dem Mieter mitteilt, dass er zum 01.11.2021 das vermietete Objekt an den Erwerber verkauft hat und der Erwerber ebenfalls dem Mieter mitteilt, dass er das Objekt zum 01.11.2021 kaufte und er ab dem 01.11.2021 in den Mietvertrag als Vermieter eintritt, dürfte doch dem Mieter egal sein, wann die Beiden tatsächlich verkauft haben und wann der Grundbucheintrag statfand. Ab dem 01.11.2021 ging die Miete jedenfalls an den Erwerber. Bis zum 31.10.2021 ging die Miete an den Veräußerer.

Gerüchteweise soll der Verkaufsprozess bereits im September 2021 angefangen haben. Aber was schriftliches oder eine Aussage dazu hat der Mieter nicht. Geht ihn ja auch nichts an und der Veräußerer ist nicht dazu verpflichtet solche Angaben zu den Details zu machen.

Für den Mieter ist dann ab dem 01.11.2021 der Erwerber der neue Vermieter.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105684 Beiträge, 37802x hilfreich)

Relevant ist, wann der Vermieter den Status "Vermieter" erreicht hat.
im Falle des Falles trägt der Vermieter dafür die Beweislast.



Zitat (von DamianSchu55):
Gerüchteweise soll der Verkaufsprozess bereits im September 2021 angefangen haben.

Irrelevant.


Signatur:

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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8900 Beiträge, 4203x hilfreich)

Zitat (von DamianSchu55):
Für den Mieter ist dann ab dem 01.11.2021 der Erwerber der neue Vermieter.
Das mag sein. Ob das rechtlich auch wirklich der Fall ist, ist aber im vorliegenden Fall nicht unrelevant. Im Kaufvertrag wird wahrscheinlich der Übergang von Nutzen und Lasten auf den 1.11. vereinbart worden sein. Die Zahlung der Miete an den Käufer ist aufgrund der Aufforderung daher okay.

Die anteilige Nebenkostenabrechnung des alten Vermieters ist auch definitiv nicht okay. Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate sein. Von daher kann man die Abrechnung aus diesem Grund freundlich zurückweisen und dem ehemaligen Vermieter mitteilen, er möge das doch bitte mit dem Käufer klären. Dann wird man ja sehen was kommt.

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