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Nebenkostenpauschale incl Gas

 Von 
Seafunks
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenpauschale incl Gas

Hallo,
Bei uns in der Wohnung wurden Heizungsmesser (die messen die Wärme) angebracht. An die Heizung sind 3 Parteien angeschlossen. Die Vermieter, deren Tochter und wir.
Bislang wurde die Heizung pauschal mit den Nebenkosten abgerechnet. Im Mietvertrag steht bei der Betriebskostenpauschale "inkl. Gas, Abwasser und Müllabfuhr".
Mit Gas wird Heizung und Warmwasser betrieben. Nun werden wir direkt abgerechnet. Ist die direkte Abrechnung zulässig, wenn wir auf die Pauschale im Mietvertrag bestehen? Gibt es da vielleicht auch ein Gewohnheitsrecht zu? wir wohnen hier jetzt seit 09/16.

Wenn die Direktabrechnung zulässig ist, müssten sich die Nebenkosten nicht senken?

Wir werden bei einer Direktabrechnung schlecht aussehen. Die anderen 2 Wohnungen haben einen Kamin. Es ist ein Altbau, wir verlieren extrem viel wärme und selbst wenn die Heizungen auf 1 Stehen, werden die knall heiß, dass man die kaum anfassen kann.

Vielen Dank im Voraus für Erfahrungsberichte und andere Antworten :)

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Mietvertrag Nebenkosten Heizung Abrechnung


12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(78648 Beiträge, 33563x hilfreich)

Zitat (von Seafunks):
Ist die direkte Abrechnung zulässig, wenn wir auf die Pauschale im Mietvertrag bestehen?

Wenn eine Pauschale vereinbart wurde, ist eine einseitige Änderung nicht so einfach möglich.

Allerdings müsste man bei der "direkten Abrechnung" wohl tatsächlich nur die Kosten für das Gas rausrechnen, den Rest wird man umlegen können.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12815 Beiträge, 1960x hilfreich)

Zitat (von Seafunks):
Bislang wurde die Heizung pauschal mit den Nebenkosten abgerechnet. Im Mietvertrag steht bei der Betriebskostenpauschale "inkl. Gas, Abwasser und Müllabfuhr".
Gibt es keine Änderung zum Mietvertrag? Keine Vereinbarung über die *neue* BK-Abrechnungs-Methode?
Zitat (von Seafunks):
Wenn die Direktabrechnung zulässig ist, müssten sich die Nebenkosten nicht senken?
Warum sollte das so sein? Bisher habt ihr die BK pauschal bezahlt, jetzt wird genau abgelesen/gemessen/Verbrauch ermittelt.
Da kann Erhöhung oder Senkung im Verhältnis zur Pauschale bei raus kommen.
Zitat (von Seafunks):
Wir werden bei einer Direktabrechnung schlecht aussehen.
Dafür habt ihr seit 09/16 wohl ziemlich gut ausgesehen.

Ein Vermieter ist berechtigt, seine pauschale Abrechnungsmethode zu ändern.

Mängel an der Mietsache Heizung sollte man dem Vermieter unabhängig von der Abrechnungsmethode schriftlich und nachweisbar anzeigen, Frist setzen und sich Mietminderung vorbehalten.

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#3
 Von 
Besserweiß
Status:
Schüler
(475 Beiträge, 192x hilfreich)

Seit wann ist der Vermieter berechtigt, eine Neben- und Heizkostenpauschale einseitig zu ändern?

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#4
 Von 
Seafunks
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Wow, die Antworten kamen schnell. Vielen Dank.

Zitat:
Gibt es keine Änderung zum Mietvertrag? Keine Vereinbarung über die *neue* BK-Abrechnungs-Methode?

Nein, wir wurden nicht mal wirklich darüber Informiert, dass es nun eine Direktabrechnung gibt. Wir wurden gefragt ob wir die Techniker rein lassen können und uns wurde gesagt, dass die Techniker Messgeräte installieren.

Von dem Techniker selber habe ich nun erfahren, dass diese Firma an die Parteien eine Abrechnung schickt.
Die Vermieter müssen denen die Gas Kosten mitteilen und aufgrund dessen und des Verbrauches bekommen wir eine Abrechnung.

Zitat:
Warum sollte das so sein? Bisher habt ihr die BK pauschal bezahlt, jetzt wird genau abgelesen/gemessen/Verbrauch ermittelt.
Da kann Erhöhung oder Senkung im Verhältnis zur Pauschale bei raus kommen.

Ich weiß nicht ob der Pauschalbetrag berücksichtigt wird, da die Abrechnung ja über die Firma läuft, von der die Messgeräte sind.


Im Internet habe ich halt gelesen, dass eine Heizungspauschale gar nicht zulässig sei.




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#5
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2916 Beiträge, 1259x hilfreich)

Zitat (von Seafunks):
Im Internet habe ich halt gelesen, dass eine Heizungspauschale gar nicht zulässig sei.

Das hast du richtig gelesen, denn die Kosten für Wärme und Warmwasser müssen schon seit vielen Jahren individuell erfasst und abgerechnet werden. Diese Form der Abrechnung wäre nur in einem 2-Familienhaus möglich, wenn eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird. Das ist aber bei euch ja nicht der Fall. Für euch ist die Heizkostenverordnung zuständig.

Informiere deinen Vermieter, dass er zukünftig die Pauschale fürs Gas herausrechnen muss. Ihr müsst ja nicht doppelt für die Energie bezahlen.

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#6
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12815 Beiträge, 1960x hilfreich)

Zitat (von Seafunks):
Ich weiß nicht ob der Pauschalbetrag berücksichtigt wird, da die Abrechnung ja über die Firma läuft, von der die Messgeräte sind.
Nun werden die Heizkosten eben nicht mehr pauschal, sondern nach Abrechnung berücksichtigt.

Ein Gewohnheitsrecht auf Pauschalen gibt es nicht.
Aber wenn das Haus ein 3-Parteienhaus ist, und ihr eine ausgewiesene Betriebskostenpauschale im Mietvertrag habt, dann sollte der Vermieter zur Abrechnung über Messung verpflichtet sein.
Ab jetzt also...oder möchtest du eine *Rückrechnung* ab 09/16?

Dass er euch nicht vorher informiert hat---ist blöd.
Ob ihr daraus etwas ableiten könnt---weiß ich nicht.

Zitat (von Seafunks):
Von dem Techniker selber habe ich nun erfahren, dass diese Firma an die Parteien eine Abrechnung schickt.
Dann hast DU mit der Firma einen Vertrag?
Hier scheint der Vermieter den ganz bequemen Weg zu gehen. Das darf er, wenn der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten direkt mit dem Versorger abrechnet.

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#7
 Von 
Seafunks
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat:

Dann hast DU mit der Firma einen Vertrag?
Hier scheint der Vermieter den ganz bequemen Weg zu gehen. Das darf er, wenn der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten direkt mit dem Versorger abrechnet.

Nein wir haben keinen Vertrag mit der Firma.
techem heißt die Firma. Ich weiß nicht ob von denen nur eine Abrechnung kommt, die dann an die Vermieter zu entrichten ist.

Zitat:
Dass er euch nicht vorher informiert hat---ist blöd.
Ob ihr daraus etwas ableiten könnt---weiß ich nicht.

Aus dem einen brauch ich nichts ableiten. Die Summe macht es aber. Wir sind seit geraumer Zeit auf Haussuche, leider ist die Marktsituation echt bescheiden.

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#8
 Von 
Anami
Status:
Philosoph
(12815 Beiträge, 1960x hilfreich)

Zitat (von Seafunks):
Von dem Techniker selber habe ich nun erfahren, dass diese Firma an die Parteien eine Abrechnung schickt.
Die Vermieter müssen denen die Gas Kosten mitteilen und aufgrund dessen und des Verbrauches bekommen wir eine Abrechnung.
Dann bitte prüfen, wer was macht...

Üblicherweise erhält der Vermieter die Abrechnungen von den Versorgern/Entsorgern. Hier von -techem-.
Aber der Vermieter kann auch das *delegieren* an dich als Mieter.
Dann rechnet er aus, was jeder Mieter zu zahlen hat. Das wäre dann die Jahresabrechnung über die BK. Vom Vermieter.

Zitat (von Seafunks):
Die Summe macht es aber.
Ja, ich verstehe.

Viel Glück bei der Suche!

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#9
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3309 Beiträge, 1845x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Üblicherweise erhält der Vermieter die Abrechnungen von den Versorgern/Entsorgern. Hier von -techem-.
Nein - "techem" ist ein Abrechnungsdienstleister und kein Versorger! - der Abrechnungsdienstleister erstellt jedem Mieter seine persönliche Abrechnung ... im Namen und im Auftrag des Vermieters

Aber zum Rechtlichen
Der Vermieter kann einseitig, einfach per Erklärung auch bei einer vereinbarten Heizkostenpauschale zukünftig auf "Abrechnung nach Verbrauch" umstellen, wenn erstmalig Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut werden ... das hat der Gesetzgeber so vorgesehen, weil er eben in der Heizkostenverordnung auch die Abrechnung nach Verbrauch vorschreibt.

BGB § 556a
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen

Ich weiss jetzt nicht, was die Titelzeile Nebenkostenpauschale incl Gas eigentlich soll.
Denn nach der Schilderung wurden ja wohl Wärmemengenzähler montiert > die dienen dazu, zu messen, was aus einer Zentralheizungsanlage in die jeweilige Wohnung an Wärme "geliefert" wird.
> bitte mal im Originalwortlaut schreiben, das der Mietvertrag besagt
> auch wie die Wohnung tatsächlich mit Heizung/Wärme versorgt wird (Gas=Gas-Etagenheizung Wärme=Zentralheizung)
> evtl. wurden auch Heizkostenverteiler (= Geräte an jedem Heizkörper) montiert - aber das ändert nichts am weiteren Sachverhalt und den rechtlichen Rahmenbedingungen

Zitat (von Seafunks):
Wir werden bei einer Direktabrechnung schlecht aussehen. Die anderen 2 Wohnungen haben einen Kamin.
(wieso "Direktabrechnung" - was meinst du damit denn nun? - von "Direktabrechnung spricht man, wenn der Mieter direkt mit seinem (Gas)-Versorger abrechnet)
Dass ihr bei einer gesetzeskonformen Umlage der Heizkosten schlechter abschneidet ist jedenfalls nicht gesagt.
Denn nach Heizkostenverordung (die aber nur für Gebäude mit Zentralheizungsanlagen gilt), sind 30-50% der Heizkosten für das Gesamte Gebäude als Grundkosten nach fixem Massstab (z.B. Wohnfläche) und nur 50-70% der Kosten als Verbrauchskosten nach erfasstem Verbrauch abzurechnen.
I.A. schneiden diejenigen schlechter ab, die dem gesamten Haus Heizkosten durch eigene Zusatzheizung/Ofen einsparen.
Natürlich werden die bisherigen Heizkosten für das gesamte Haus auch ordentlich teurer > die Verbrauchsmessgeräte, die eigentliche Verbrauchserfassung/Ablesung und die Verbrauchsabrechnung durch ein Abrechnungsunternehmen. Das ist aber nunmal Effekt der gesetzlichen Vorschriften - der Gesetzgeber möchte erreichen, dass der dumme, unmündige Bürger Energie spart (nicht Kosten!).

Der Vermieter tut hier nichts weiter als seine vom Gesetzgeber aufgegebene Verpflichtung zu erfüllen.
Wer hier unbedingt jemand am Kragen packen möchte, der muss sich an den Gesetzgeber wenden.

Umstellen darf der Vermieter für den Abrechnungszeitraum, der nach seiner entsprechenden Umstellungs-Erklärung beginnt.
Nach meiner Prophezeiung werdet ihr aber von einer Umstellung eher profitieren ...
... falls euer Vermieter nicht so gutmütig war, seine Pauschale schon länger nicht anzuheben
(alle Betriebskosten werden i.d.R. von Jahr zu Jahr teuerer - ebenso wie alle Kosten/Preise und wie alle Löhne/Gehälter/Renten/etc jedes Jahr steigen)

Und: was möchtest du denn nun ??? :cheers:

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#10
 Von 
Seafunks
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Unsere Heizungs und Warmwasser Situation:
Gas Zentralheizung mit 3 angeschlossenen Parteien
Warmwasser kommt von einem Zentralen Boiler, wo auch 3 Parteien angeschlossen sind.
Ich vermute dass dieser auch mit Gas läuft. Weiß es aber nicht genau.

Die Nebenkosten wurden nie erhöht.
Es wurde von den Vermietern nie was gemacht, wir sind da aber auch nicht Schriftlich mit Fristen hinterher.
(Ich weiß, selber schuld.)

Es wurden an allen Heizungskörpern Messgeräte montiert. Laut Techniker messen die, die Wärme.

Zitat:
BGB § 556a
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen

Wir wurden weder Schriftlich noch Mündlich so wirklich darüber Informiert.
Eine Nebenkostensenkung (aufgrund der Abrechnung nach Verbrauch) kam auch noch nicht auf.

Sorry, mit der Direktabrechnung meinte ich die Abrechnung nach Verbrauch.

Ich habe die Passage im Mietvertrag mal Abfotografiert.
Da ich nicht so Recht weiß, wie ich das hier Uploade, unten der Link.
https://www.bilder-upload.eu/bild-3a9415-1593357897.jpg.html

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#11
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3309 Beiträge, 1845x hilfreich)

Du hast das genau richtig gemacht mit dem Upload ;)
Dein Vermieter hat es ja nichtmal geschafft bei §3 1. und 2. jeweils eine der beiden Wahlmöglichkeiten anzukreuzen. Das wird sicher noch ein Spaß für Vermieter+Mieter bei der ersten Abrechnung ...
Leider scheint der § nicht vollständig > ist z.B. die Erhöhungsmöglichkeit bei der Betriebskostenpauschale vereinbart? > BGB § 560

Zitat (von Seafunks):
Wir wurden weder Schriftlich noch Mündlich so wirklich darüber Informiert.
Evtl. kommt das noch, evtl. läuft auch zunächst einmal ein Abrechnungszeitraum vergleichshalber. Denn der Vermieter muss ja irgendwelche Anhaltspunkte haben, um aus der Betriebskostenpauschale die jeweiligen Anteile herauszurechnen für die Kostenarten, die jetzt verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen.
Vielleicht kommt dein Vermieter auch mit der Bitte auf dich zu, zukünft auf "Vorauszahlung mit Abrechnung" für alle Betriebskosten umzustellen. Da wären wir dann wieder bei deiner Eingangsfrage
Zitat (von Seafunks):
Nun werden wir direkt abgerechnet. Ist die direkte Abrechnung zulässig, wenn wir auf die Pauschale im Mietvertrag bestehen?
Auf "Abrechnung" können per einseitiger Erklärung nur diejenigen Kostenarten umgestellt werden, die zukünftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Mehr als Vermutungen anstellen kann man derzeit nicht.
Bleibt also: abwarten was kommt.

Zitat (von Seafunks):
Laut Techniker messen die, die Wärme.
Naja - die Geräte am Heizkörper (Heizkostenverteiler) erfassen zwar schon die Wärmeabgabe des Heizkörpers, sie liefern aber keine physikalischen Einheiten (Wärmeeinheiten) als Messergebnis, sondern dimensionslose Einheiten - sie bilden quasi den anteiligen Verbrauch zum Gesamtverbrauch im Gebäude ab.

Zitat (von Seafunks):
Es ist ein Altbau, wir verlieren extrem viel wärme und selbst wenn die Heizungen auf 1 Stehen, werden die knall heiß, dass man die kaum anfassen kann.

Dass die Heizkörper heiß werden, wenn Heizwasser durchläuft ist völlig normal. Das Thermostatventil mischt auch kein Heizwasser auf "lauwarm" bei 1 - es unterbindet bei niedriger Stufe lediglich früher den Durchfluss.
Entweder sind da ja gar keine Thermostatventile verbaut oder Thermostat/Fühler kaputt oder es ist wirklich so kalt im Raum? Und evtl. ist die Vorlauftemperatur extrem hoch eingestellt.
Das kannst du nur selbst herausfinden - ggf. mit Hilfe einer Heizungsfachfirma und mit Einbindung des Vermieters und/oder Energieberater (Gemeinde/Verbraucherschutzverein)
https://www.haustechnikverstehen.de/thermostat-heizung/

Ansonsten hat ja jeder die Wahl
Altbau = hohe Heizkosten = i.d.R. viel geringere Miete
Neubau - hoffentlich energetisch nach jeweils aktuellen Vorschriften gebaut = niedrigere Heizkosten = i.d.R. deutlich höhere Miete (auch deutlich höhere Baukosten)

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#12
 Von 
Seafunks
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich danke für die gute "Beratung" :)
Ich werde mal abwarten, was da noch kommt :)

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