Neuanstrich der Wohnung im Übergabeprotokoll?

Question

Hallo zusammen,

ich bin vor ein paar Tagen aus meiner alten Wohnung (1 Zimmer, 32 qm) ausgezogen, in der ich keine 1,5 Jahre gewohnt habe. Außerdem wohnte ich nicht die ganze Zeit in dieser Wohnung, da ich sie nur während der Vorlesungszeit benötigte. Der Mietvertrag läuft noch bis Ende Februar. Nun habe ich für nächste Woche einen Termin zur Vorabnahme ausgemacht, wobei mir gesagt wurde, dass ich die Wohnung noch neu zu streichen habe, da dies im Übergabeprotokoll so festgelegt wurde. Daraufhin war ich erst einmal verdutzt, da mir auch mein neuer Vermieter bestätigt hatte, dass eine Wohnung bei Auszug nicht mehr gestrichen werden muss, lediglich, wenn "knallige" Farben verwendet wurden (meine alte Wohnung ist komplett weiß).
Nun habe ich einen Blick in das Wohnungsübergabeprotokoll vom 13.09.2018 geworfen (Mietbeginn war 01.10.2018). Dort steht tatsächlich drin: "Sonstige Vereinbarungen: Bei Auszug: Decken und Wände gesamte Wohnung in Raufaser weiß - neu gestrichen. Schrauben/Dübel entfernen und Bohrlöcher verschließen."
Letzteres ist auch in Ordnung und auch bereits geschehen. Allerdings meine ich, dass der Vermieter nicht im Vorfeld festlegen kann, dass die Wohnung bei Auszug komplett zu renovieren ist. Weiterhin habe ich die Wohnung unrenoviert übernommen und kann dies anhand des Protokolls auch beweisen (Bohrlöcher, ein großes Loch, fleckige Tapete).
Als ich dieses Thema am Telefon angesprochen habe, da ich dachte, dass Mieter nicht mehr dazu verpflichtet sind, bei Auszug die Wohnung komplett neu zu streichen, wurde die Dame sehr unfreundlich und frage mich, warum ich das dann unterschrieben hätte und wo ich diese Vermutung her hätte, da es sowas nicht gäbe.
Weiterhin wurde die Wohnung bei Einzug neu gestrichen und weist daher nur geringe und der Nutzung entsprechende Abnutzungsspuren auf (Bsp. Küche/Bad). In den Allgemeinen Vertragsbedingungen steht unter §5 Schönheitsreparaturen/Erhaltung der überlassenen Wohnung:

"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen: das Anstreichen oder das Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich von Holzfenstern (soweit vorhanden), das Streichen der Türen sowie das Streichen der Heizkörper und Heizrohre. Das Streichen der Außentüren von innen ist nur insoweit notwendig, wenn diese bereits einen Farbanstrich besitzen.
Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, sobald ein Renovierungsbedarf besteht.
Ein Renovierungsbedarf wird nach Ablauf folgender Zeiträume vermutet:
- Küchen, Bäder und Duschen: drei Jahre
- Innenanstriche Fenster, Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre: vier Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: fünf Jahre
- Neben-/Abstellräume: sieben Jahre
Dem Mieter bleibt nachgelassen, die vorliegende Vermutung für einen tatsächlichen Renovierungsbedarf zu widerlegen.
Soweit Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der vorgenannten Regelung geschuldet waren, ist der Nutzer/Mieter für den Umfang der im Laufe der Nutzungs-/Mietdauer ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
Im Rahmen der Durhführung der Schönheitsreparaturen ist der Nutzer/Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung der Genossenschaft berechtigt von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen."

Dementsprechend bin ich weit unter diesen Zeiträumen.

Ich bin eigentlich weiterhin der Meinung, dass ich nicht streichen müsste. Zumindest nachdem, was ich gelesen habe, als ich schon etwas recherchiert hatte.

Vielen Dank im Voraus für die Hilfe und Gruß
Richard

-- Editiert von Ich-Selber am 23.01.2020 16:54

cauchy · Answer

Erstmal ein Rat für die Zukunft: Nichts unterschreiben, was man nicht versteht oder nicht gelesen hat oder nicht will. Der Mieter ist genauso wie der Vermieter nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Auch kein Vorabnahmeprotokoll. Ich empfehle daher in diesem Fall und bei diesem Vermieter dringend, dies zumindest jetzt auch nicht mehr zu tun. Die Gefahr ist groß, dass du dadurch nicht wiederrufbare Erklärungen abgibst und du damit auf Rechte verzichtest bzw. Verpflichtungen eingehst.

Zitat (von Ich-Selber):
Nun habe ich einen Blick in das Wohnungsübergabeprotokoll vom 13.09.2018 geworfen (Mietbeginn war 01.10.2018). Dort steht tatsächlich drin: "Sonstige Vereinbarungen: Bei Auszug: Decken und Wände gesamte Wohnung in Raufaser weiß - neu gestrichen. Schrauben/Dübel entfernen und Bohrlöcher verschließen."

Der Vermieter wird vermutlich behaupten, dass diese Vereinbarung aus dem Übergabeprotokoll eine individuelle Vereinbarung darstellt und daher gültig ist. Ich vermute jedoch, dass diese Vereinbarung tatsächlich keine individuelle Vereinbarung ist. Dazu müsste man sich das Übergabeprotokoll aber genau anschauen.

Natürlich wäre es besser gewesen, wenn du beim Einzug diese Vereinbarung niemals unterschrieben hättest. Du warst nicht dazu verpflichtet (s.o.). Hättest du nicht unterschrieben, müsste man jetzt gar nicht erst diskutieren. Aber wie bereits geschrieben glaube ich nicht, dass dies als Individualvereinbarung ausgelegt werden würde sondern als Allgemeine Geschäftsbedingung. Als solche wäre die Vereinbarung einfach unwirksam, egal ob sie im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll auftaucht.

Im übrigen stellt das entfernen und verschließen von Bohrlöchern in der Regel eine Beschädigung der Mietsache dar. Verpflichtet ist der Mieter nicht dazu. Daher wäre es auch besser gewesen, das nicht zu tun. Aber ich denke nicht, dass sich der Vermieter in dieser Situation darauf berufen kann. Er hat ja selber mit seiner unwirksamen Klausel dazu aufgefordert.

Da von der Vermietung nach der gesetzlichen Grundlage gefragt wurde, hier das Urteil: BGH, 12.09.2007 - VIII ZR 316/06

Zur Sicherheit: Der Vermieter wird sich vermutlich auf dieses Urteil berufen wollen (BGH, 14.01.2009 - VIII ZR 71/08). Aber da steht nur, dass eine individuelle Vereinbarung in einem Übergabeprotokoll nicht als AGB zählt. Wäre obige Vereinbarung also individuell, dann wäre sie gültig. Aber individuell wird eine Klausel nur dann, wenn darüber ernsthaft und ergebnissoffen verhandelt wurde. Der Vermieter hat da die Beweislast.

cauchy · Answer

Die sonstigen Vereinbarungen wurden handschriftlich im Protokoll festgehalten. Heißt das, das die Vereinbarung definitiv individuell und damit gültig ist?Nein. Aber natürlich wird man das dir gegenüber behaupten.    Lies dich mal hier schlau: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/individualvereinbarung-mietvertrag/ . Unter II.1 findest du genau deinen Fall.    Zur Einordnung: Um eine Individualklausel zu sein, muss darüber verhandelt worden sein. Der Vermieter muss dies beweisen. Ein solcher Beweis ist im Übergabeprotokoll einfacher als im Mietvertrag selber. Auch ist er bei einer handschriftlichen Formulierung, die während der Übergabe verfasst wurde, einfacher, als wenn das vorformuliert schon auf dem Protokoll stand. Dennoch muss der Vermieter immernoch den Beweis führen, dass darüber verhandelt wurde.    Mit der Klausel verpflichtet sich der Mieter zu einer zusätzlichen Leistung. Meiner Meinung nach wird es dem Vermieter schwer fallen einen solchen Beweis zu führen, wenn sich nicht irgendwo ein Vorteil für den Mieter ergibt. Gerade bei einer renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung, wie es ja offenbar der Fall war, wird es schwer werden, einen solchen Vorteil zu finden.    Aus der Darstellung vermute ich, dass der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet. Ich würde einfach mal bei den anderen Mietern klingeln und fragen, was bei denen so im Übergabeprotokoll steht. Findet sich die gleiche Formulierung bei mehreren Mietern dieses Vermieters, würde dies als zusätzliches Argument gegen eine Individualvereinbarung taugen.

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Ich stimme couchy zu. Der Vermieter muss beweisen, dass die im Übergabeprotokoll festgehaltene Vereinbarung auch wirklich verhandelt wurde. Das dürfte ihm schwer fallen.

-- Editiert von AltesHaus am 24.01.2020 17:39

Neuanstrich der Wohnung im Übergabeprotokoll?

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