Neue Heizung: Modernisierung oder nicht?

Hallo fix,

in vielen Fällen beinhaltet eine Modernisierung auch eine Instandhaltungs- bzw Instandsetzungsmaßnahme. Man spricht dann von einer modernisierenden Instandsetzung. Dabei handelt es sich dem Grunde nach um eine Maßnahme nach § 559 BGB . Lediglich bei der Berechnung der ansatzfähigen Kosten im Rahmen der Mieterhöhung müssen die auf die Instandsetzung entfallenden Kosten herausgerechnet werden. Dies gilt aber nur für die Kosten der zum Zeitpunkt der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme fälligen Instandsetzungsmaßnahmen (OLG Celle RE vom 28. 10. 1980 OLGZ 1981, 318 und RE vom 16. 3. 1981 NJW 1981, 1625 ; OLG Hamburg RE vom 6. 10. 1982 WuM 1983). Modernisierung ist in diesem Fall nur der Teil der Aufwendungen, der über die Instandsetzung hinausgeht. Der gesamte Sockel der Kosten, der auch für die Instandsetzung angefallen wäre, ist nicht anzusetzen.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nicht nur bei Maßnahmen möglich, die nachhaltig Energie einsparen, sondern auch dann, wenn der Vermieter diese auf Grund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat, z.B. bei einer Veränderung der gesetzlichen Auflagen.

MfG Gruwo

@fix: Selbstverständlich sind Heizungsanlagen von 1985 noch zulässig, nur müssen die gesetzlichen Immissionswerte erreicht werden.
Wie -Gruwo- es ganz richtig sagte: Der reparaturbedingte Austausch der Heizungsanlage kann nicht umgelegt werden,
die Ausführung als "Brennwertanlage" allerdings ist umlegbar, da es sich tatsächlich um eine energiesparende Maßnahme handelt.
Es kann also nur die Differenz zwischen einer normalen (Niedertemperatur-) Heizung und einer Brennwertanlage als Wertverbesserung weitergegeben werden.
Diese Differenz muss der Vermieter durch entsprechende Angabote nachweisen.
Gruß

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"behandle jeden so, wie du selbst behandelt werden möchtest."

@fix

Es sollen nur die fälligen Instandsetzungskosten in Abzug gebracht werden, sprich die zum Zeitpunkt der Durchführung fiktiven Kosten des Austausches von schadhaften, reparaturbedürftigen oder infolge ihres Alters untauglich gewordenen Bauteilen. Es geht also um vertraglich geschuldete Aufwendungen, die zur Wiederherstellung des gebrauchsfähigen Zustandes der Mietsache notwendig sind.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die anrechenbaren Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, die vor dem Fälligwerden von Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, in vollem Umfang auf die Mieter umgelegt werden können. Ersparte Kosten zukünftiger Instandhaltungsarbeiten sind unbeachtlich.

Wenn du ein Beispiel wählst, bei dem ein Bauteil nur noch mit 'Ach und Krach' funktioniert, kann man unterstellen, dass Instandsetzungsarbeiten notwendig und damit fällig sind und folglich deren Kosten bei der Kalkulation der Mieterhöhung berücksichtigt werden müssen. Handelt es sich dagegen um ein altes Bauteil, dass sich dank guter Wartung (=Instandhaltung) in einem einwandfreien Zustand befindet, sind keine oder ggf. nur geringe Instandsetzungskosten zu berücksichtigen.

@mariangel

'Der Vermieter kann zwar umlegen, verdient aber trotzdem erstmal nix dran, weil er erst mal das Geld aus seiner eigenen Tasche zahlt. '

Diese Aussage ist zu kurz gesprungen. Zum einen ergeben sich die bereits angesprochenen steuerliche Vorteile, zum anderen können auch nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklagen (s.u.) in die Finanzierung einfließen.

Ferner kann der Vermieter 11% der anrechenbaren Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Folglich zahlen die Mieter in den ersten 9 Jahren die Wertsteigerung des Objekts durch die Modernisierungsmaßnahme und nach dieser Amortisierungsphase eine 11%ige Rendite auf die Modernisierungskosten. Gänzlich unberücksichtigt blieben hier Vorteile aus zinsvergünstigten Darlehn, Zuschüssen oder Sonderabschreibungsmöglichkeiten.

Man sollte auch nicht vergessen, dass die Mieterhöhung auf Grund von Modernisierungmaßnahme ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters ist (keine Zustimmung des Mieters erfoderlich) und die erhöhte Miete nicht an die ortsübliche Miete gebunden ist, sondern sich allein den Kosten der Maßnahme orientiert. Zudem löst diese Mieterhöhungen bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete weder die Jahressperrfrist aus noch wird sie auf die Kappungsgrenze angerechnet. Andererseits fließt sie bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit ein.

Zusammengefasst darf man wohl behaupten, dass Modernisierungen für den Vermieter im Hinblick auf eine Renditesteigerung zu den attraktivsten Möglichkeiten zählen.

'Wie bei den Reparaturen auch. '

Die Kosten der Instandhaltung sind bei einer vernünftigen Kalkulation in der Miete enthalten, der Vermieter zahlt aus betriebswirtschaftlicher Sicht nicht aus eigener Tasche. Die Rechnung geht natürlich nur auf, wenn er auch einen entsprechenden Anteil der Mieteinnahmen für diese Fälle zurücklegt.

MfG Gruwo (auch ganz ohne Paragrafen)

Ähnliches Thema:

Also gehe ich recht in der Annahme, dass es eine Modernisierung ist, wenn der Vermieter die Nachtspeicherblöcke von 1981 nächstes Jahr ausbauen und eine Gasheizung einbauen lässt. Die Kosten können dann also auf die Mieter umgelegt werden?

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"gruß azrael"

'Natürlich müssen die bis dahin einwandfrei funktionieren, sonst ist Abzug fällig. '

Jawoll!

MfG Gruwo (der auch nur Rechtslaie ist)

Liebe annalotta, die Antwort findest du in den bisherigen beiträgen vom 04.12. bis 06.12.
Gruß

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