Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen-Wartung Brandmelder

Question

Hallo,
mein erster Post war unvollständig, daher nochmals meine Frage:
Wir haben seit 2012 in Rheinland-Pfalz Rauchmelder. Dieses Jahr in der Abrechnung erscheinen die Wartungskosten erstmalig, wobei sich hier jetzt die Frage stellt, ob diese tatsächlich als neue Betriebskosten umgelegt werden dürfen? Der Mietvertrag ist von 2005 - da war an Rauchmelder noch nicht zu denken - und er enthält keine entsprechende Klausel.
Die Betriebskosten enthalten die "gängigen" Punkte: Wasserversorgung, Entwässerung, Grundsteuer, Heizung, Warmwasserversorgung, Personenaufzug, Müllbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Haftpflichtversicherung, Antennenanlage (Nr. 1-15). Unter Sonstige Betriebskosten steht nur: "Hierzu gehören Betriebskosten des § 1, die von den Nummern 1-15 nicht erfasst sind".
Im Internet habe ich das gefunden:
"Verändern sich die Nebenkosten seit dem Vertragsabschluss und kommen neue Aufwendungen hinzu, handelt es sich um den Anfall neuer Nebenkosten, die nicht von der ursprünglichen mietvertraglichen Umlagevereinbarung erfasst sind.
Grundsätzlich gilt, dass es für die Abwälzung dieser neuen Kosten einer zusätzlichen Klausel (Öffnungsklausel) im Mietvertrag bedarf, die ausdrücklich die Übertragung neuer Nebenkosten auf den Mieter zulässt (BGH, 16.04.2008, Az: VIII ZR 75/07 , 27.06.2007, Az: VIII ZR 202/06 , Urteil vom 27.09.2006, Az: VIII ZR 80/06 ).
Als neu gelten alle Nebenkosten, die nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entstanden sind. Dazu zählen auch solche Nebenkosten, die zwar als Positionen im § 2 BetrKV als zulässige Nebenkosten bezeichnet sind, aber zur Zeit des Vertragsabschlusses (noch) nicht auf den Mieter abgewälzt wurden bzw. noch nicht angefallen sind. Das heißt, man kann sich bei neu hinzukommenden Neben-kosten nicht darauf berufen, dass diese bereits durch § 2 BetrKV in den Mietvertrag mit aufgenommen wären, wenn die Kostenposition tatsächlich erst später entsteht.
Pflichtvoraussetzung für die Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten ist daher eine so-genannte „Öffnungsklausel" bzw. „Erweiterungsklausel", die eine nachträgliche Erweiterung der Nebenkostenzahlungen um zusätzliche Nebenkosten vorsieht.
Fehlt diese Voraussetzung, ist eine Umlage neuer Nebenkosten nur in besonderen Fällen möglich.
Eine Ausnahme zur Umlagefähigkeit neuer Nebenkosten soll nach der Rechtsprechung des BGH auch ohne Ergänzungsklausel wegen duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine ergänzende Vertragsauslegung möglich sein (Entscheidung vom 27.06.2007, Az: VIII ZR 202/06 ).
Wichtig ist allerdings, dass diese Ausnahme nur bei den Nebenkostenpositionen zulässig ist, die bereits im Mietvertrag bezeichnet sind; entweder durch Bezugnahme auf den Katalog des § 2 Nr. 1-16 BetrKV oder durch Benennung als sonstige Betriebskostennach § 2 Nr. 17 BetrKV ."
Jetzt meine Frage: Müssen wir diese neuen Betriebskosten (Wartung Brandmelder) jetzt bezahlen oder nicht ? Im Mietvertrag wird auch auf § 2 BetrKV kein Bezug genommen.
Lieben Dank !!!

Anitari · Answer

Die Klausel zu Betriebskosten aus deinem Vertrag wäre wichtiger als die zitierten Urteile.

Richtig ist jedenfalls das BK, wie z. B. die Wartungskosten der Rauchmelder, die unter sonstige Betriebskosten fallen, vertraglich explizit vereinbart sein müssen damit sie der VM umlegen kann.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

willymaus · Answer

Welche Klausel genau ?
Im Mietvertrag steht unter Nr. 16: Sonstige Betriebskosten
Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nr. 1 bis 15 nicht erfasst sind:
Gebühren für FS Kabelanschluss
Wiederkehrende Beiträge für öffentliche Verkehrsanlagen
Mehr steht da nicht.
Die anderen Betriebskosten (Nr. 1-15) hatte ich oben aufgezählt; darin ist auch nichts erwähnt.

-- Editiert von willymaus am 16.01.2018 09:44

-- Editiert von willymaus am 16.01.2018 09:45

Anitari · Answer

Welche Klausel genau ?  Im Mietvertrag steht unter Nr. 16: Sonstige Betriebskosten  Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des &#167; 1, die von den Nr. 1 bis 15 nicht erfasst sind:  Gebühren für FS Kabelanschluss  Wiederkehrende Beiträge für öffentliche Verkehrsanlagen  Mehr steht da nicht.   Die anderen Betriebskosten &lpar;Nr. 1-15&rpar; hatte ich oben aufgezählt; darin ist auch nichts erwähnt.         Wenn da nicht mehr als das steht müssen Sie auch nicht mehr zahlen. Davon abgesehen gehören Kabelfernsehgebühren zur BK-Art  Nr. 15 und müßte gar nicht namentlich genannt sein um sie umlegen zu können.    Beiträge für öffentliche Verkehrsanlagen ist mit Sicherheit nicht umlegbar. Auch wenn im Vertrag benannt.

Lolle · Answer

Was sind denn eigentlich Beiträge für öffentliche Verkehrsanlagen ?Das solltest du deinen Vermieter fragen.    Könnte ich den Text, den ich oben geschrieben habe &lpar;aus dem Internet&rpar; so meiner Vermieterin als Erklärung vorlegen ? Natürlich steht dir das frei.  Dem Vermieter steht es aber auch frei, diese neu entstandenen Kosten über eine Modernisierungs-Mieterhöung oder über eine ganz normale Mieterhöhung "einzupreisen" und so jeder Konfrontation aus dem Weg zu gehen.    Der Gesetzgeber hat hier nunmal neue &lpar;Betriebs&rpar;Kosten geschaffen - hat es dabei jedoch unterlassen die Betriebskostenverordnung anzupassen. Ob das mit Absicht erfolgt ist, oder wie so oft einfach Schlamperei war, weiss niemand.  Da die Sache noch zu frisch ist, liegt noch kaum eine und schon gar keine einheitliche Rechtsprechung oder gar ein allgemein übertragbares BGH-Urteil vor. Damit ist dann üblicherweise so in 5-10 Jahren zu rechnen.    Du hast bei deinen Recherchen nun einen Aufsatz CONTRA Betriebskostenumlage gefunden, der dir gefällt - es finden sich aber ebenso Meinungen/Urteile PRO Betriebskostenumlage. Man muss halt immer schauen, wie seriös eine Quelle ist. Oftmals hängt es auch von nicht immer auch genannten Details ab:  Etliche Urteile aus der Zeit bevor die gesetzliche RWM-Pflicht galt, sind heute nicht mehr zutreffend.  In NRW gibt es m.W. 2 CONTRA-Urteile aus 2016 und 2017, die jedoch darauf fussen, dass nach der BauO NRW die Wartung dem Mieter obliegt. Bei beiden ist die Revision zugelassen - ob &lpar;und wann und wenn, dann wie&rpar; vielleicht einmal der BGH z.B. über das Urteil des LG Hagen vom 04.03.2016 &lpar;Vorinstanz AG Wetter&rpar; entscheiden wird, steht in den Sternen.  Das LG Magdeburg hatte sich z.B. mit Urteil vom 27.09.2011 PRO Umlage entschieden.    Verallgemeinernde, einseitige Darlegungen nach dem von dir gefundenen Beispiel halte ich für nicht seriös.  Ich finde hier die derzeitige rechtliche Lage z.B. ganz zutreffend beschrieben  https://www.promietrecht.de/kalte-Betriebskosten/einzelne-Betriebskosten/Sonstige-Betriebskosten/Rauchmelder-Mietwohnung-Wartungskosten-als-Betriebskosten-E2614.htm  http://www.bundesbaublatt.de/news/bbb_Kosten_fuer_Rauchwarnmelder_richtig_umlegen_1741557.html  Allerdings hilft dir das als "Erklärung" deiner Vermieterin vorgelegt ja nicht bei deiner beabsichtigten CONTRA-Argumentation ... und man sollte immer bedenken, dass "im Internet gefunden" immer nur die persönliche Meinung des jeweiligen Autors darstellt.    Insoweit: Deine Einschätzung - Deine Entscheidung - Dein Risiko    M.E. macht es derzeit hier weder für Vermieter noch für Mieter wenig Sinn sich um ein paar Euro/Jahr zu streiten und dafür dann das sehr viel  höhere Verfahrenskosten-Risiko einzugehen.

willymaus · Answer

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Geike,

haben Sie vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Ich habe Folgendes gerade gefunden:

Zur Umlage der Wartungskosten hat der Bundesgerichtshof zudem ein überaus entscheidendes Urteil gefällt: Es ist eine ergänzende Vertragsauslegung möglich, wodurch im Vertrag nicht explizit erwähnte Betriebskosten umgelegt werden dürfen, wenn diese Kosten durch eine duldungspflichtige Modernisierung entstanden sind. Das heißt, auch wenn die Wartung von Rauchwarnmeldern nicht vertraglich unter den sonstigen Betriebskosten aufgeführt wurde, können diese Kosten umgelegt werden.

Welche Kosten, die durch die Umsetzung der Rauchmelderpflicht entstehen, als Betriebskosten gelten, bleibt abschließend vor dem BGH zu klären.

Wie ist damit jetzt umzugehen ???

Könnten Sie mir noch kurz folgende kleine Fragen beantworten?
1. Wie verhält es sich, wenn Mieter nach der Installation der Rauchmelder eingezogen sind und nichts im Mietvertrag steht?
2. Mit den Wartungskosten für Feuerlöscher müsste es sich ähnlich verhalten. Diese wurden auch jetzt erstmalig umgelegt, es findet sich aber auch hier nichts dazu im Mietvertrag.
3. Die Umlage "Verkehrsanlage" ist meines Wissens auch nicht zulässig, oder ?

Herzlichen Dank !

-- Editiert von willymaus am 18.01.2018 13:21

RA Geike · Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt.

1. Wie ist mit dem genannten Textabschnitt.

Hier wird eine gegenteilige Rechtsauffassung vertreten. Hiernach ist eine Umlage der Kosten für die Wartung möglich, da es sich um eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme handelt. Wie ausgeführt bestehen auch Urteile in diese Richtung so dass ein Prozessrisiko besteht.

2. Wie verhält es sich, wenn Mieter nach der Installation der Rauchmelder eingezogen sind und nichts im Mietvertrag steht?

Nach der von uns angeführten Meinung würde es auch hier einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag. Man könnte sich nur nicht darauf berufen, dass die Kosten bei Einzug noch nicht entstanden bzw absehbar waren.

3. Mit den Wartungskosten für Feuerlöscher müsste es sich ähnlich verhalten. Diese wurden auch jetzt erstmalig umgelegt, es findet sich aber auch hier nichts dazu im Mietvertrag.

Hier hat das Gleiche zu gelten. Auch hier bedarf es einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag.

4. Die Umlage "Verkehrsanlage" ist meines Wissens auch nicht zulässig, oder ?

Sollten hiermit Gebühren zum Straßenausbau etc gemeint sein, so sind diese nicht zulässig. Es fehlt hierbei an dem Tatbestandsmerkmal "wiederkehrend" da keine regelmäßigen Wiederholungen zu erwarten sind.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit telefonisch unter 0511 12356738 zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

J. Geike
Rechtsanwalt

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