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Neuer Besitzer will Mietverträge ändern

12. August 2019 Thema abonnieren

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Frage vom 12. August 2019 | 19:25

Von

Status:

Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)

Neuer Besitzer will Mietverträge ändern

Hallo,

Meine Familie und ich wohnen in einem denkmalgeschützten Haus, welches in der Gründerzeit erbeut worden ist. Laut Behörden ist das Haus auch Kulturgut.

Nun wurde es verkauft und die neue Hausverwaltung fängt direkt an Stress zu machen.

Wir sind 17 Mieteinheiten welche alle sehr alte Mietverträge haben. Der älteste Mieter hat einen Mietvertrag von 45 Jahren.
In unserem Mietvetrag steht folgendes: 4 Zimmer, Küche, Bad, Toilette, Mehrzweckraum, Keller
Miete 550€ + 100 € Nk. Keine Flächenangabe oder ähnliches. Praktisch Wohnung gemietet wie gesehen.
Ganz wichtig: Die Nebenkosten gehen pro Person, da keine Wohnfläche dem damaligen Vermieter vorlag ( Erster Vermieter und mittlerweile verstorben)

Jetzt möchte die Hausverwaltung die Wohnung vermessen lassen und die Nebenkosten per Fläche anpassen zusammen mit einer Mieterhöhung von 15%. Und uns allen neue Mietverträge verpassen.

Meine Frage: Müssen wir da zustimmen? Oder können wir uns auf unseren Mietvertrag berufen?

Ich danke euch im voraus!

Liebe Grüße

Welpchen

-- Editiert von Welpchen am 12.08.2019 19:26

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6 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 12. August 2019 | 20:49

Von

Status:

Bachelor (3433 Beiträge, 1944x hilfreich)

Zitat (von Welpchen):
Neuer Besitzer will Mietverträge ändern

neuer Eigentümer - der Besitzer der Wohnung ist der Mieter

http://www.recht-kinderleicht.de/eigentum/

Bei einem Vermieterwechsel ist keine Änderung/Neuausfertigung des Mietvertrags erforderlich ([link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html]BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete[/link] = der neue Eigentümer tritt gemäß Gesetz an Stelle des alten Eigentümers in bestehende Mietverträge ein)

Eine evtle. Zustimmung eurerseits wäre also rein auf freiwilliger Basis.
Dann den neuen Vertrag genau prüfen - gerne werden dabei neue Regelungen zugunsten des Vermieters "untergejubelt".
Man kann auch einfach nur eine Änderungsvereinbarung für neu gewünschte Ergänzungen/Änderungen ausfertigen.

Eine Mieterhöhung ist davon jedoch unabhängig möglich (falls nicht vertraglich ausgeschlossen).
Falls keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde, dann nach BGB § 558 "bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete" oder nach Modernisierungen gemäß BGB § 559 .
Der Vermieter schickt ein Mieterhöhungsverlangen mit entsprechender Begründung, der Mieter hat Zeit zu prüfen, ist dann aber auch zur Zustimmung verpflichtet, wenn die Mieterhöhung berechtigt ist.
> erstmal suchen, ob dazu etwas im Mietvertrag vereinbart ist
> wann fand die letzte Mieterhöhung statt?

Gegen "Wohnung vermesse"n ist nichts zu sagen. Der Vermieter hat das Recht dazu - ist teilweise sogar dazu verpflichtet die Wohnfläche zu wissen bzw. wenn unbekannt eben neu zu ermitteln - z.B. für die Mieterhöhung, zur rechtskonformen Umlage der Betriebskosten, zur Erstellung eines Energieausweises.
Dazu gleich die Gegenfrage:
> wie werden denn bisher die Heizkosten und Warmwasserbereitungskosten umgelegt?
> gibt es Messeinrichtungen? (an den Heizkörpern? Wasseruhren?)
(die Heizkostenverordnung schreibt nämlich eigentlich die Umlage der "warmen Betriebskosten" teils nach Verbrauch und teils nach Wohnfläche vor)

Der Umlageschlüssel (z.B. von Personenzahl auf Wohnfläche) kann einseitig durch den Vermieter geändert werden a) wenn der Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthält oder b) wenn die Änderung sachlich begründet ist.
Statt einseitig durch den Vermieter kann er natürlich auch einvernehmlich geändert werden, d.h. wenn der Mieter mit der Änderung einverstanden ist.
Außerdem hat der Vermieter ein Recht auf Änderung, wenn Betriebskostenarten zukünftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen (z.B. weil Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut worden sind)
https://www.nebenkostenabrechnung.com/aenderung-verteilerschluessel-nebenkosten/
Ist denn jetzt der Umlageschlüssel "Personenzahl" im Mietvertrag vereinbart?
für welche Betriebskostenarten?
falls kein abweichender Umlageschlüssel vereinbart ist, dann gilt der gesetzliche Umlageschlüssel "Wohnfläche"

-- Editiert von Lolle am 12.08.2019 20:51

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 12. August 2019 | 21:43

Von

Status:

Praktikant (769 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
... falls kein abweichender Umlageschlüssel vereinbart ist, dann gilt der gesetzliche Umlageschlüssel "Wohnfläche"

Was schlecht möglich ist wenn die Wohnfläche gar nicht erfasst ist!

Außerdem verdient der Vermieter mit den Nebenkosten kein Geld, Nebenkosten sollen verursachergerecht auf die Mieter umgelegt werden. Von daher halte ich die Wohnflächenermittlung für den Vermieter ohnehin als geboten und von Mieter zu dulden. Die sich daraus ergebende neue Systematik bei der Nebenkostenabrechnung ergibt sich aus den rechtlichen Vorgaben die der Vermieter umzusetzen hat und nicht aus dem Mietvertrag.

Relevant wäre eventuell noch wie die Nebenkosten in den Mietverträgen definiert sind. Wie sind die 100€ Nebenkosten zu verstehen, als fixe Kosten oder als Nebenkostenvorauszahlung.

-- Editiert von pk2019 am 12.08.2019 21:50

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 13. August 2019 | 11:58

Von

Status:

Unbeschreiblich (30583 Beiträge, 5455x hilfreich)

Zitat (von Welpchen):
und die neue Hausverwaltung fängt direkt an Stress zu machen.

Das ist eine total sinnlose Aussage.

Zitat (von Welpchen):
Und uns allen neue Mietverträge verpassen.

Huch !!! Na ja, zunächst mal wohl müssen sie euch bzw. dir das anbieten.

Also: Um voran zu kommen, sollte man hier lesen können, WAS die HV in Vollmacht des neuen Eigentümers/Vermieters euch tatsächlich geschrieben hat.

-- Editiert von Anami am 13.08.2019 12:27

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 13. August 2019 | 12:15

Von

Status:

Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Zitat (von Welpchen):
und die neue Hausverwaltung fängt direkt an Stress zu machen.
Das ist eine total sinnlose Aussage.
Das ist keine sinnlose Aussage sondern einfach die Realität.
Die neue Hausverwaltung hat sich bei allen vorgestellt, ohne Termin und ohne Aufforderung ist diese direkt durch die Wohnung gestiefelt. Und kam direkt auf die Mieterhöhung und auf die Änderungen des Mietvertrages zu sprechen. Ich empfinde sowas als Stress.

Zu den anderen nachfragen: die Nebenkosten sind Fixkosten. Wir haben im Mietvertrag sehr genau drin stehen, welche Kosten damit gedeckt werden. In über 12 Jahren Mietdauer haben wir keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten.
Auch auf Nachfrage nicht.

Es wurde zwar immer mal ablesen von der Wasseruhr aber nie wirklich mit uns abgerechnet.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 13. August 2019 | 13:33

Von

Status:

Bachelor (3433 Beiträge, 1944x hilfreich)

Zitat (von Welpchen):
die Nebenkosten sind Fixkosten. Wir haben im Mietvertrag sehr genau drin stehen, welche Kosten damit gedeckt werden. In über 12 Jahren Mietdauer haben wir keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten. Auch auf Nachfrage nicht.

Warum die Nachfrage? Wenn die Nebenkosten "fix" sind, dann ist auch keine Abrechnung vorzunehmen.
Letztendlich gut für euch, denn dann sind die allgemeinen Kosten-/Preissteigerung etliche Jahre an euch vorübergegangen.

Realität ist, dass mit einer Anpassung sowohl von Miete als auch von Betriebskosten schon längst mal zu rechnen war.

Dass eine neue Hausverwaltung/ein neuer Vermieter sich mal einen Überblick über den aktuellen Zustand und etwaigen Instandhaltungsbedarf machen möchte, ist doch völlig verständlich - die machen einfach ihre Arbeit! Wenn jemand klingelt und es passt einem nicht, dann macht man halt einen späteren Termin zu einem passenderen Zeitpunkt aus.

Da von "macht Stress" zu sprechen ist nun wirklich fernab jeglicher Realität.

Außerdem möchte auch der Gesetzgeber weg von fixen Betriebskostenpauschalen - hin zur verbrauchsabhängigen/verursachergerechten Abrechnung.
Da werdet ihr nicht drumherumkommen - auch nicht um die Ermittlung der Wohnfläche.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 13. August 2019 | 15:18

Von

Status:

Unbeschreiblich (30583 Beiträge, 5455x hilfreich)

Zitat (von Welpchen):
die Nebenkosten sind Fixkosten.

Wahrscheinlich meinst du Pauschalkosten. Deshalb ohne jährliche Abrechnung.

Zitat (von Welpchen):
Das ist keine sinnlose Aussage sondern einfach die Realität.

Wenn du aber um Hilfe fragst, ist es sinnlos, so etwas zu schreiben. Du willst doch hier wissen, wie du dich wehren kannst oder was du dulden musst. Oder?
HV macht Stress--- was soll man denn da antworten?