"Neuer" Mietvertrag?

5. Mai 2024 Thema abonnieren
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)
"Neuer" Mietvertrag?

Hallo!
Meine Mieterin hat sich von dem ursprünglichen zweiten Mieter getrennt und neu geheiratet.
Sie möchte einen neuen Mietvertrag, zusammen mit Ihrem jetzigen Ehemann.
1. Wäre das überhaupt ein neuer Mietvertrag oder lediglich eine Vertragsänderung?
2. Welche Folgen ergäben sich hierdurch (z.B. hinsichtlich der Kündigungsfrist)?
3. Ich sehe durch die Aufnahme des Ehemanns keinen Nachteil, da ein Gesamtschuldner hinzutritt. Übersehe ich Nachteile?

In dem Zusammenhang möchte ich in dem "neuen" Mietvertrag auch eine höhere Miete durchsetzen, die bislang daran scheiterte, dass ein Mietspiegel nicht besteht, ich keine Vergleichsobjekte benennen konnte, kein Gutachten erstellen wollte und keine Zustimmung von der Mieterin erhielt, da das Jobcenter, das die Miete trug, meiner Mieterin empfahl, die Zustimmung nicht zu erteilen.
Nunmehr möchte sie Wohngeld beantragen.

4. Ist es möglich, die Miete im Rahmen der neuen Vereinbarung anzupassen? Wenn es sich um einen neuen Vertrag handelt, dürfte das möglich sein. Falls nicht wäre durch den neuen Abschluss aber doch jedenfalls die Zustimmung erteilt, oder?
5. Könnte es Schwierigkeiten bei Beantragung des Wohngelds wegen der quasi zeitgleich höheren Miete geben? M.E. nicht, da es nur ein Zuschuss zur Miete ist.

Danke für die Antworten.

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18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121342 Beiträge, 40009x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Meine Mieterin hat sich von dem ursprünglichen zweiten Mieter getrennt und neu geheiratet.

Und der alte Mieter findet sich noch im Vertrag?

Ansonsten braucht es keinen neuen Vertrag, der Ehepartner ist quasi bereits im Mietvertrag mit aufgenommen.
Es ist der Vermieter über die Identität zu informieren damit er prüfen kann, ob der Ehepartner zumutbar ist und man sollte einen entsprechenden Anhang zum existierenden Mietvertrag erstellen.



Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
4. Ist es möglich, die Miete im Rahmen der neuen Vereinbarung anzupassen

Klar, nur werden da die Ämter nicht mitspielen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Und der alte Mieter findet sich noch im Vertrag?

Vorher A und B. A hat sich von B getrennt und C geheiratet, der jetzt statt B in der Wohnung lebt.
Also ist der alte Mietvertrag noch mit dem alten Ehemann, der nicht mehr dort lebt.

Zitat (von Harry van Sell):
Klar, nur werden da die Ämter nicht mitspielen.

Aus welchem konkreten Grund?

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121342 Beiträge, 40009x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Also ist der alte Mietvertrag noch mit dem alten Ehemann, der nicht mehr dort lebt.

Dann müsste man erst mal den alten Ehemann auch dem Vertrag bekommen, entweder per Aufhebungsvertrag oder in dem A und B kündigen.
Vorher kann es keine Aufnahme von C in diesen Vertrag geben.
Ideal wäre ein Aufhebungsvertrag, dann kann man den C in einem Zug mit aufnehmen.



Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Aus welchem konkreten Grund?

Weil die Ämter in aller Regel keine rechtswidrigen Mieterhöhungen dulden werden.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4853 Beiträge, 581x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Weil die Ämter in aller Regel keine rechtswidrigen Mieterhöhungen dulden werden.


Wäre ja nicht rechtswidrig, da neuer Mietvertrag. Es ist durchaus erlaubt bei Abschluss eines neuen Vertrages die Miete anzuheben.

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
In dem Zusammenhang möchte ich in dem "neuen" Mietvertrag auch eine höhere Miete durchsetzen


Durchaus machbar, allerdings sehe ich das hier:

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
3. Ich sehe durch die Aufnahme des Ehemanns keinen Nachteil, da ein Gesamtschuldner hinzutritt. Übersehe ich Nachteile?


etwas kritischer. Der Ex-Gatte ist hinfort, der neue soll dazu und trotz zwei erwachsener arbeitsfähiger Menschen möchte man Wohngeld generieren? Eigentlich bei double incom nicht nötig. Hoppala sind Börgergeldler, der neue Gatte arbeitet auch nicht, das ist schlöcht.

Ich würde den MV so belassen wie er ist. Nimm dir einen Anwalt und lass die Sache mit der Anhebung der Miete prüfen, das Geld wäre gut angelegt. Den Anwalt kannst du auch gleich fragen, ob und wenn, wann du den alten Ehemann aus dem Vertrag entlassen solltest.

Wer Börgergeld bezieht, bekommt kein Wohngeld (dachte ich)?






-- Editiert von User am 5. Mai 2024 22:21

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#5
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Dann müsste man erst mal den alten Ehemann auch dem Vertrag bekommen, entweder per Aufhebungsvertrag oder in dem A und B kündigen.
Vorher kann es keine Aufnahme von C in diesen Vertrag geben.
Ideal wäre ein Aufhebungsvertrag, dann kann man den C in einem Zug mit aufnehmen.

Stimmt, daran hatte ich nicht gedacht. Könnten die bisherigen Mieter nicht einvernehmlich fristlos kündigen?
Dann wäre die erste Frage wohl mit "Neuvertrag" zu beantworten und es könnte - theoretisch - jede Miete vereinbart werden.
Oder ist das bei A, die dort unverändert wohnen bleibt, nicht möglich?

Zitat (von Harry van Sell):
Weil die Ämter in aller Regel keine rechtswidrigen Mieterhöhungen dulden werden.

In dem Fall wäre es auch keine Mieterhöhung.
Auch wenn das an einer etwaigen Rechtswidrigkeit nichts ändert, ist die Mieterhöhung im aktuellen Vertrag "nur" formell rechtswidrig. Materiell sehe ich schon eine Grundlage, da die Miete seit ca. zehn Jahren unverändert besteht.
Das Problem für einen Vermieter in Kleinstädten ist, dass die Begründungen des § 558a Abs. 2 BGB nicht vorliegen und nur ein kostenpflichtiges Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bliebe.

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#6
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4853 Beiträge, 581x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Das Problem für einen Vermieter in Kleinstädten ist, dass die Begründungen des § 558a Abs. 2 BGB nicht vorliegen und nur ein kostenpflichtiges Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bliebe.


Das stimmt nicht, einfach mal drumherumschauen, ob es eine vergeichbare Gemeinde mit MIetspiegel gibt. Deswegen Fachmann, in diesesm Fall : Anwalt.

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#7
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
und trotz zwei erwachsener arbeitsfähiger Menschen möchte man Wohngeld generieren?

Das ergibt sich wohl aus den Faktoren "Anzahl der Kinder" und "Niedriglohnsektor".
Wird ja auch nicht mehr vom Jobcenter bezahlt, was zuvor nach SGB II erfolgte, sondern nunmehr als Zuschuss, aber damit kenne ich mich noch weniger aus. :-)

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#8
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Das stimmt nicht, einfach mal drumherumschauen, ob es eine vergeichbare Gemeinde mit MIetspiegel gibt.

Könnte der Vermieter das Ganze nicht spätestens vor Gericht aufgrund mangelnder Vergleichbarkeit zum Scheitern bringen?
Sind z.B. Cloppenburg und Vechta vergleichbar? Ich glaube, dass es immer Indikatoren gäbe, die keinen Vergleich zulassen.

Zudem wird es in Gemeinde mit 10.000 Einwohnern oder weniger wohl nirgendwo einen Mietspiegel geben.

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#9
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4853 Beiträge, 581x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Könnte der Vermieter das Ganze nicht spätestens vor Gericht aufgrund mangelnder Vergleichbarkeit zum Scheitern bringen?


Wie denn, du vergleichst doch mit einer anderen (gleichgestellten) Gemeinde.

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Ich glaube, dass es immer Indikatoren gäbe, die keinen Vergleich zulassen.


Aus diesem Grund solltet du dir tatsächlich einen Fachmann zur Hilfe nehmen und nicht herumrätseln.

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#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9948 Beiträge, 4495x hilfreich)

Da ich neu verheiratet lese: Waren die ursprünglichen Mieter miteinander verheiratet? Wurde dir als Vermieter im Zuge der Scheidung etwas mitgeteilt? Nach § 1568a BGB könnte es sein, dass ein Ex-Mann nicht mehr Mieter ist.

Eine Anspruch auf Aufnahme des neuen Mannes in den Mietvertrag besteht im übrigen nicht.

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#11
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Wie denn, du vergleichst doch mit einer anderen (gleichgestellten) Gemeinde.

Nunja, da gibt es aber doch zig Faktoren. Woran wird die Vergleichbarkeit gemessen? Am BRW?

Zitat (von Solan196):
Aus diesem Grund solltet du dir tatsächlich einen Fachmann zur Hilfe nehmen und nicht herumrätseln.

Wurde und wird gemacht. :-)

Zitat (von cauchy):
Waren die ursprünglichen Mieter miteinander verheiratet?

Ja.

Zitat (von cauchy):
Wurde dir als Vermieter im Zuge der Scheidung etwas mitgeteilt?

Nein.

Zitat (von cauchy):
Nach § 1568a BGB könnte es sein, dass ein Ex-Mann nicht mehr Mieter ist.

Hiervon habe ich jedenfalls keine Kenntnis erlangt.

Zitat (von cauchy):
Eine Anspruch auf Aufnahme des neuen Mannes in den Mietvertrag besteht im übrigen nicht.

Davon bin ich auch nicht ausgegangen. Gäbe es denn Nachteile, ihn mit aufzunehmen?

By the way: Hat der Exmann als Vertragspartner Anspruch auf Herausgabe der (halben) Kaution? Oder haben die das eher im Innenverhältnis zu klären?

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#12
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4853 Beiträge, 581x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
By the way: Hat der Exmann als Vertragspartner Anspruch auf Herausgabe der (halben) Kaution? Oder haben die das eher im Innenverhältnis zu klären?


Nö, solange er im MV ist gibbet nix und ob du ihn entlässt frage bitte deinen Anwalt. Aber was immer geschieht, das mit der Kaution sollten die im Innenverhältnis klären. Ich empfehle keinen Aufhebungsvertrag ohne mal den Anwalt drüberschauen zu lassen. Einen neuen MV würde ich nicht abschließen, es sei denn der Anwalt empfiehlt dies.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Ich empfehle keinen Aufhebungsvertrag ohne mal den Anwalt drüberschauen zu lassen.

Werde ich machen.

Zitat (von Solan196):
Einen neuen MV würde ich nicht abschließen, es sei denn der Anwalt empfiehlt dies.

Grundsätzlich sehe ich dort eher Vorteile aus Vermietersicht:
1.) Würde sich - wenn es denn ein "neuer" Mietvertrag ist, die Kündigungsfrist für den Vermieter nicht nach § 57c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängern.
2.) Wäre ich unabhängig von jeder Kappungsgrenze o.ä., was die neue Miethöhe betrifft. Ich bin niemand, der die Situation ausnutzen möchte, insbesondere nicht bei sozial schwachen Mietern, aber nachdem ich nun fast zwei Jahre auf eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach ca. sieben Jahren warte, würde ich sie schon direkt an das aktuelle Niveau angleichen wollen. :grins:

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#14
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4853 Beiträge, 581x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Grundsätzlich sehe ich dort eher Vorteile aus Vermietersicht:


Ich nicht.

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
1.) Würde sich - wenn es denn ein "neuer" Mietvertrag ist, die Kündigungsfrist für den Vermieter nicht nach § 57c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängern.


? ?

Nein ihr habt doch einen normalen MV, das schließt eine vermieterseitige ordentliche Kündigung quasi aus.

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
2.) Wäre ich unabhängig von jeder Kappungsgrenze o.ä., was die neue Miethöhe betrifft


Du solltest etwas größer (weiter) denken. Wenn du mit dem neuen MV über die Kappungsgrenze schlagen könntest, müsste die Wohnung dies ja auch erst mal hergeben, die andere Seite (Mieter) hat ja auch Augen und Ohren, da musst du dir ausrechnen, was wirtschaftlicher ist.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4853 Beiträge, 581x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
aber nachdem ich nun fast zwei Jahre auf eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach ca. sieben Jahren warte, würde ich sie schon direkt an das aktuelle Niveau angleichen wollen


Kann ich gut verstehen, aber wieso hast du zwei Jahre gewartet? Denn wenn

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
bei sozial schwachen Mietern


dieser Schritt schwierig (und eventuell unmoralisch) scheint, der Mieter bleibt monetär schwach, eigentlich schwächer bei einer Mieterhöhung wie von dir angedacht, verstehe ich jetzt irgendwie nicht.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9948 Beiträge, 4495x hilfreich)

§ 1568a (3) BGB lautet: "Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt
1. zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder
2. mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren

an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. § 563 Absatz 4 gilt entsprechend.
Zwischen 1. und 2. steht ein "oder". Wenn du als Vermeiter nicht offiziell informiert wurdest, dann könnte es immernoch sein, dass der Ex-Mann aufgrund von 2. nicht mehr Mieter ist.

Ich würde dir empfehlen, erst einmal die Situation mit dem Ex-Mann zu klären. Wenn es kein offizielles Wohnungszuweisungsverfahren gegeben hat, dann können Ex-Mann und Mieterin meiner Meinung nach immernoch dir gemeinsam (!) mitteilen, dass der Ex-Mann nicht mehr Mieter ist. § 1568a (6) BGB sieht zwar eine möglicherweise abgelaufende Frist vor, aber die betrifft das Ausscheiden des Geschiedenen aus dem Mietvertrag meiner Meinung nach nicht.

Du kannst nach dieser Mitteilung im übrigen wegen § 563 Absatz 4 BGB prüfen, ob du das Mietverhältnis alleine mit der Mieterin fortsetzen willst oder ob dir das nicht zumutbar erscheint. Eine wesentliche Rolle wird dabei natürlich das Einkommen oder Vermögen der Mieterin spielen.

Es fällt mir im übrigen schwer, die ganzen nachgeschobenen Fragen nicht zu übersehen. Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Zeitpunkt der Überlassung des Wohnraums. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages macht dabei also keinen Unterschied. Nachteile könnten dir entstehen, wenn sich das jetzige Ehepaar wieder trennt oder der neue Mann so richtig problematisch (z.B. gewalttätig) wird. Aber natürlich ist es ein Vorteil, mehrere gesamtschuldnerisch haftende Mieter zu haben.

Die Frage der Mieterhöhung scheint mir von den anderen Fragen ein bisschen entkoppelt zu sein. Natürlich kannst du die Aufnahme des neuen Mannes in den Mietvertrag an die Forderung koppeln, dass die Miete angepasst wird. Wenn die Mieterin dem nicht zustimmt, bleibt halt alles beim alten. Ob eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich ist und wie man diese rechtskonform durchführen kann, hat mit den anderen Fragen absolut nichts zu tun.

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
nicht Ihren echten Namen
Status:
Beginner
(136 Beiträge, 12x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
wieso hast du zwei Jahre gewartet?

Ich hatte Hoffnung, doch noch die Mieterhöhung zu erhalten. Die Nichtzustimmung wäre ja auch kein Kündigungsgrund für mich.

Zitat (von Solan196):
der Mieter bleibt monetär schwach, eigentlich schwächer bei einer Mieterhöhung wie von dir angedacht, verstehe ich jetzt irgendwie nicht.

Ich möchte aber auch nichts "verschenken" bzw. verzichten, wenn die ortsübliche Miete deutlich höher ist.
Zudem bin ich der Auffassung, dass die Höchstmiete, die das Job-Center ebenfalls höher ist, sodass die Belastung für meine Mieter sich im Rahmen hiedlte.

Zitat (von cauchy):
Aber natürlich ist es ein Vorteil, mehrere gesamtschuldnerisch haftende Mieter zu haben.

Hätte das auch für den Wohngeldzuschuss Rellevanz?

Zitat (von cauchy):
Ob eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich ist und wie man diese rechtskonform durchführen kann, hat mit den anderen Fragen absolut nichts zu tun.

Grundsätzlich richtig! Eine höhere Miete wäre auch doch ohne die Einschränkungen des BGB möglich, wenn ein neues Mietverhältnis begründet würde?!
Etwas Anderes wäre es wohl, wenn auch hinsichtlich der Mieterhöhung gilt:
Zitat (von cauchy):
richtet sich nach dem Zeitpunkt der Überlassung des Wohnraums. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages macht dabei also keinen Unterschied.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4853 Beiträge, 581x hilfreich)

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Hätte das auch für den Wohngeldzuschuss Rellevanz?


Das ist doch für den VM total egal?

Zitat (von nicht Ihren echten Namen):
Eine höhere Miete wäre auch doch ohne die Einschränkungen des BGB möglich, wenn ein neues Mietverhältnis begründet würde?!


ja.

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