Guten Tag,
die Thematik ist etwas kompliziert, ich versuche es zu erklären.
Ich wohne in Berlin in einer Bundeswohnung. Mein Vermieter war bis 30.Nov.2010 die Verwaltung der Bundesimmobillien. Die gesamte Anlage wurde an einen privaten Investor verkauft und die neue Verwaltung wird von seiner Frau verwaltet (eigene Hausverwaltungsgesellschaft). Wir hatten seit vielen Jahren einen sehr hohen Leerstand der Wohnungen in der Anlage. Alleine in unserem Haus (sechs Mitparteien) standen seit ca. einem Jahr 3 Wohnungen leer. Der neue Vermieter begann aufwendige Renovierungen und Sanierungen in den leerstehenden Wohnungen. Dies hatte der neue "Vermieter" (bis dato war es ja noch die Bundesimmobilien) ausführen lassen, ohne die bestehenden Mieter zu informieren. Wie man sich sicherlich vorstellen kann führte die zu erheblichen Lärmbelästigungen und weiteren Unannehmlichkeiten,Fremdhandwerker uvm. Das Wasser wurde unangekündigt abgestellt, die Heizungen fundktionierten teilweise nicht mehr etc. Wir haben eine 20% MIetminderung geltend gemacht und die Bundesimmobillien hat die auch akzeptiert (beginnend zum 1.11.2010). Seit dem 1.12. ist nun der neue Vermieter offiziell Eigentümer der Anlage. Bisher hat dieser auf die Mietminderung nicht reagiert. Heute (16.12.) erklärt dieser einen Anspruch auf Mieterhöhung und verweist auf den Berliner Mietspiegel 2009 (als Anlage im Anschreiben) und mit einer Zustimmungserklärung. Formell scheint alles korrekt zu sein (20% Kappungsgrenze usw). Eingestuft wurden wir in G6 (3.61-5.34 bei einem Durchschnitt von 4.18). Eingestuft wurden wir auf 5.20€/m2. Nach Recherchen haben wir einen Mietspiegelrechner der Senatsverwaltung der Stadt Berlin gefunden und man s.g. Merkmalgruppen auswählen. Ich habe diesen sehr kulant verwendet und komme auf einen Wert von 3.92 durch die wohnwertmindernden Merkmale. Es laufen noch diverse Mängelanzeigen aus 2008 gegenüber meinem alten Vermieter, die alle noch nicht behoben wurden und die besagte Mietminderung. Sicherlich werde ich es einem Anwalt vorlegen. In Zahlen: Derzeitige Nettokaltmiete beträgt 313€ und die Mieterhöhung soll nach den Berechnungen meines neuen Vermieters 376€ betragen also Erhöhung um fast 63€. Meine Fragen: Hat es Sinn die Merkmalgruppen als Begründung aufzuführen? Der Spannwert liegt nach nach meiner Berechnung viel niedriger. Welche Argumente kann man dagegen vorbringen? Schöne Bescherung des neuen Vermieters gleich damit die Übernahme zu beginnen :-(. Vielen Dank vorab für Antworten und ich hoffe mein Text ist nicht zu ermüdend aber ist halt nicht einfach die Zusammenhänge zu beschreiben, eben sehr verzwickt. VIele Grüße, Michael
Editiert: Nachtrag: Haben eben in einem Artikel der Berliner Mietergemeinschaft gelesen, das eine Mieterhöhung unwirksam ist bei Neu-oder Wiedervermietung innerhaln eines Jahres. Trifft dies auf mich zu? Ich habe einen gültigen MIetvertrag mit Bundesimmobilien abgeschlossen, wie schaut es bei einer Übernahme aus? Ist dies eine Wiedervermietung oder übernimmt der neue Vermieter den geltenden Mietvertrag und es wird nicht als Neu-Wiedervermietung gezählt?
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-- Editiert am 19.12.2009 00:10
-- Editiert am 19.12.2009 00:47
Neuer Vermieter seit 16 Tagen und nun Mieterhöhung
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
--- editiert vom Admin
quote:
ich hoffe mein Text ist nicht zu ermüdend
Durch die konsequente Vermeidung von Absätzen ist er das schon.
quote:
übernimmt der neue Vermieter den geltenden Mietvertrag und es wird nicht als Neu-Wiedervermietung gezählt?
Genau.
quote:
durch die wohnwertmindernden Merkmale.
Was ist das denn ?
Behebbare Mängel bleiben bei der Mietwertermittlung außer Betracht.
Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er auch die Miete erhöhen.
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1. Grundsätzlich tritt der neue VM in den alten Vertrag ein, es ist demnach keine "Neuvermietung".
2. Eine Mietminderung ist zunächst rechtlich unabhängig von einer Mieterhöhung, es sind praktisch zwei verschiedene Vorgänge. Wenn die Mietminderung in der Sache und in der Höhe berechtigt ist ist dennoch eine Verrechnung mit der Mieterhöhung nicht bzw. nur indirekt möglich. Wenn dann so:
Alte Miete
+Mieterhöhung
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neue Miete
abzgl. Minderung
-------------------------
neue, geminderte Miete
3. Mietspiegel können sehr viele Kriterien enthalten, die teilweise interpretiert werden müssen, d.h. es gibt eine Anzahl Bewertungsspielräume.
Deswegen ist es am Besten, dies jemand vorzulegen, der sich damit auskennt. Doch Vorsicht (!) der Mieterbund bewertet anders, wie der Vermieterbund/Haus und Grund. Wichtig ist ein realistischer Mittelweg, möglichst von einem, der unabhängig ist.
4. Es gibt seit kurzem ein BGH Urteil, das besagt, dass der VM an die obere Spanne gehen kann, ist übrigens auch durch BGB (§§558a, Abs.4) "abgesegnet". Auch ohne spezielle Begründung !
MFG
-- Editiert am 19.12.2009 10:13
Berechnung des tatsächlichen Mietspiegels. Die obere Spanne zu nehmen ist wohl rechtlich korrekt, jedoch empfiehlt der Mieterbund diesen genauer zu bewerten. Die Bewertungskriterien haben nichts mit den Mängeln einer eventuellen Mietminderung zu tun, sie sind gesondert zu betrachten. Ich habe den Rechner hier mal verlinkt.
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/ms09_6.php
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Natürlich werde ich es Montag meinem Anwalt übergeben um alles prüfen zu lassen. Das ist ser Vorteil das man dazu noch genügend Zeit hat. Wenn alles rechtens ist, werde ich es natürlich akzeptieren.
-- Editiert am 19.12.2009 10:42
--- editiert vom Admin
--- editiert vom Admin
Wenn die Bauarbeiten abgeschlossen wären, dann würde ich natürlich nicht mindern (wie folgt):
- undichte Fenster (einfache Verglasung) in der gesamten Wohnung
- Heizung in der Küche ist auf 1,50m angebaut (Küche wird nie richitg warm und wir heizen die Decke eher als den Raum)
Baulärm und eine ganztägige offene Haustür
Dreck, Zigarettenkippen im Hauslflur von den Bauarbeiter
Baulärm am Wochenende, auch Sonntags
unangekündigte Wasserabstellungen
morgens kein warmes Wasser, weil an der Anlgae gearbeitet wird, auch ohne Ankündigung
Ja, es dauert noch an eine von drei Wohnungen sind fertig, da sie sie ca. 30 Wohnungen in der Anlage sanieren und nicht jede Wohung in einem Durchgang. Es wird wohl noch bis März/April so gehen (lt einem Handwerker)
Die größte Frechheit war als mein Sohn nach der Schule mich anrief únd sagte das zwei fremde Männer in gebrochenen deutsch bei ihm klingelten (er machte natürlcih nicht auf) und sie ihm durch die geschlossene Tür sagten das er die nächsten 2-3 Stunden nicht auf Klo gehen sollen.
KEINE Ankündigung der Bau-Sanierungsvorhaben, seitens des alten und des neuen Vermieters. Keine Informationen, nix.
Ich möchte gerne wissen wie ihr euch fühlt wenn eines Tages das Haus voller Handwerker ist. Wie gesagt die Haustür steht wegen Werkzeug und Baumaterial den ganzen Tag offen (ich bin arbeiten). JEDER hat Zutritt ins Haus....KLASSE!
btw: habe das subjective Gefühl das hier so manche ünverhältnismäßige Threads eröffnet um irgendwelche Schlupflöcher zu finden und irgendwie kommen die postings als wenn ich es auch versuche. Wenn ich lese z.B. "Räumungsklage was soll ich tun?" fasse ich mir an den Kopf warum man das in einem Thread postet. Als übergreigendes Beispiel warum ich mir nicht mehr alles gefallen lassen möchte ist das ich nach 7 Jahren (in Worten: sieben) die erste Betriebsabrechnung meines damaligen Vermieters bekommen hatte und eine Forderung von über 3000€. Ich habe die Betriebskosten Erhöhung natürlich mitgemacht und erfolgreich die Betriebskosten Nachzahlung verweigert.
So, reicht das als Begründung und das ich vorsichtig geworden bin!
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--- editiert vom Admin
Das die Mietminderung nichts mir der Mieterhöhung zu tun hat weiß ich auch, aber das steht ja auch gar nicht zur Diskussion. Ich habe nur auf ein Posting geantwortet.
Also du bist der Meinung alles ist so wie es sein soll? ...und es ist normal das man keine Informationen zu Bauvorhaben bekommt? Gut! Jedem seine Meinung!
Bessere, bequemere Wohnsituation...an meiner Wohnung wird doch nix gemacht??? Teilabschnitte zu zitieren ist unfair, wenn man das so alleine liest dann entsteht die Vermutung ich hätte was gegen die Handwerker oder das was im/am Haus getan wird.(bitte vollständig zitieren)...die Jungs sind in Ordnung und machen nur ihren Job.
Nun gut, ich dachte das jemand in so nem Forum eigene Erfahrungswerte postet und man vorab ein paar INfos bekommt was einem erwartet.
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-- Editiert am 19.12.2009 14:23
quote:
Die größte Frechheit war
Man könnte auch sagen, daß das die Ankündigung war, deren Fehlen Du weiter oben bemängelt hast.
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Ach, die Ankündigung das man 2-3 Stunden nicht mehr die Toilette benutzen kann, ist die Rechtfretigung für monatelanger Sanierung und das gegenüber eines 12 jährigen Kindes. Tickst du noch ganz richtig!?
...und da wundern sich manche Vermieter hier das die Mieter sich wehren.
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quote:
ist die Rechtfretigung für monatelanger Sanierung
Davon war doch garnicht die Rede.
Was hättest Du denn unternommen, wenn Du vorher umfassend informiert worden wärst ?
Wärst Du noch schnell umgezogen ?
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--- editiert vom Admin
quote:
Ich bin sicher, schlimmer wäre es gewesen, wenn die Bauarbeiter die Bewohner NICHT gewarnt hätten. Ich meine, wo ist das Problem? Dann stellt man 1-2 mit Wasser gefüllte Eimer hin, falls man die 2-3 Stunden nicht aushalten kann, und gut ist. Hab ich auch schon gemacht. Oder gings um das „gebrochene Deutsch“?
Mein Kind rief mich auf Arbeit an und sagte das zwei Männer vor der Tür stehen und er nicht versteht was die sagen. Ich bin selber kein "reinrassiger" deutscher, falls du dauaf anspielst. Du hast also bestimmt keine Kinder. Ist kein schönes gefühl wenn dein Kind am Telefon weint.
quote:
Was hättest Du denn unternommen, wenn Du vorher umfassend informiert worden wärst ?
Wärst Du noch schnell umgezogen ?
So ein Blödsinn, was soll der Sarkasmus? Das ist völlig daneben und total unsachlich.
Ich hatte in der ersten November Woche Urlaub. Ich bin nicht verreist (da ich schon 2ml in diesem Jahr weg war). Einfach mal ganz normal Dinge im Urlaub tun wie gemütlich ausschlafen usw. Am dritten Tag habe ich meinen Urlaub abgeborchen und bin in die Firma gegangen, als um 7:30 ein Presslufthammer den alten Estrich in der Wohnung über mir zertrümmert hat. Bei vorab Information hätte ich jetzt zwei Resturlaubstage mehr.
Die Mietminderungen sind schon durch und mit der Heizung in der Küche ist einfach blödsinn was du schreibst...ich heize definitiv die Decke und der neue Vermieter sagte das es geändert werden soll.
Zugluft durch undichte Fenster ist nicht beinfach hinzunehmen, wie du es beschreibst. Es erhöht meine Heizkosten. WIr haben gerade heute "Babybesuch" gehabt und haben das Kind vor der Terassentür auf einen dicken, weichen Teppich hingelegt und bei heutigen -12 Grad hat es mir kalt den Rücken "zugepfiffen"...das kann es nicht sein.
Danke dennoch für die Antworten, auch wenn sie wohl eher aus Sicht der Vermieter geschrieben sind. Montag bin ich beim befreundeten Anwalt und dort wird man mir schon Vorschläge machen, wie ich mich zu verhalten habe.
Schöne Weihnachten!
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-- Editiert am 19.12.2009 18:46
--- editiert vom Admin
quote:
Wenn es dein Eigentum wäre, du diese Arbeiten, für die du dann bezahlen würdest, ausführen liessest, ob du so einen Terror machen würdest?
Ich verstehe deine Aussage nicht? Niemand redet hier von Terror. Ich bin super nett zu den Handwerkern und würde auch mal gerne den Vermieter kennenlernen um mit ihm darüber zu reden.
Also, wenn es mein neu erworbenes Eigentum wäre würde ich einen Brief schreiben, diesen 60 mal kopieren, die bestehenden (und meine zukünftigen Mieter) und für mich die bevorstehnden Unannehmlichkeiten im voraus zu entschuldigen. Das nennt man einfach mal "Fingerspitzengefühl".
Ich habe dafür Verständnis aber man kann numal mit einfachen Kleinigkeiten ne ganz große Wirkung erzielen...generell im Leben ;-).
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quote:
diesen 60 mal kopieren
Als wenn es damit getan wäre.
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...mich und viele andere Mieter in meiner Anlage hätte es "gefreut" so einen Brief zu erhalten, mit Ansprechpartner für eventuelle Klärungen usw. aber das ist dir wohl zu hoch. In die Offensive zu gehen ist manchmal gar nicht so verkehrt. Im Sprachgebrauch redet man of von "Mietverhältnis". Beide Seiten haben bestimmte Vorstellungen. Ich möchte ne schöne Wohnung inklusive bestimmte Rahmenbedingungen und bin bereit entsprechende Miete dafür zu bezahlen und ein Vermieter sieht es von der geschäftlichen Seite...alles vollkommen OK. Aber bestimmte "Umgangsformen" sollten BEIDE Geschaftspartner einhalten. Naja, wenn das nicht gewünscht ist können beide Seiten sich auf das nur vertragliche zurückziehen und sich das Leben schwer machen. Ich weiß nicht ob das so schön ist. Wie auch immer, erstmal abwarten wie es ausgeht...wozu hat man denn eine Rechtschutzversicherung :-). Ich bin so erzogen worden immer meinen Verpflichtungen nachzukommen und das habe ich ein Leben lang gemacht und ich denke ich habe das Recht einfach mal zu checken ob eben alles Rechtens ist. So what, wenn alles "schief" geht zuhale ich weiterhin zu 100% meine Miete...das bereitet mir keinesfalls schlaflose Nächte. Aber für den Vermieter Druck von ca. 40 Mietern zu bekommen kann zu diesen führen :-)
-- Editiert am 19.12.2009 21:19
quote:
mit Ansprechpartner für eventuelle Klärungen
Damit fängt es schon an .....
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Druck von ca. 40 Mietern
Druck erzeugt Gegendruck (was ist eigentlich mit den restlichen zwanzig ?)
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aber das ist dir wohl zu hoch
Du hast so eine nette Art drauf, das es kaum zu verstehen ist, warum der VM mit Dir nicht kommunizieren wollen sollte.
Andererseits redet es sich natürlich auch recht frei über ein Business, von dem man absolut keine Ahnung hat.
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--- editiert vom Admin
quote:
Du hast so eine nette Art drauf, das es kaum zu verstehen ist, warum der VM mit Dir nicht kommunizieren wollen sollte.
Der kennt mich doch gar nicht.
quote:
Andererseits redet es sich natürlich auch recht frei über ein Business, von dem man absolut keine Ahnung hat.
Richtig...deshalb habe ich diesen Thread eröffnet...glaube ist das erste vernünftig korrekte was ich von dir lese.
Du möchtest es nicht einfach verstehen...ist ja dein gutes Recht. Wenn du VM bist dann mußt du echt schon einiges erlebt haben wenn du sogar das zwischenmenschliche ignorierst.
Ich denke ich bin ein Vorzeige Mieter...hatte nie in meinem Leben Mietschulden...und nun nach 25 Jahren das erste Mal eine Mietminderung weil die Umstände mich einfach ankotzen...tja, irgendwann ist auch der geduldigste Mieter einfach mal "angepisst". Komisch , die Leute die mich kennen sagen immer das ich ein Gemütsmensch bin. Naja, du kennst mich ja nicht, eben wie mein Vermieter :-)
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--- editiert vom Admin
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Das ist ja nun wirklich mal gut:-) Ich wollte ansprechen, dass Vermieter hin und wieder auch in eigenem Grundbesitz leben, und dieser auch ab und zu renovierungsbedürftig ist, sie aber deshalb nie so einen Terz machen würden wie manche, ja, wenige, und die nenne ich mal unangenehme, Mieter.
Ach , jetzt bin ich ein unangenehmer Mieter, weil ich prüfen lassen möchte ob alles seine Richtigkeit hat...es bei mir zieht wie Hechtsuppe...und nur eine kleine Information haben wollte???????? Interessant!
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Ist der neue Vermieter eigentlich schon im Grundbuch eingetragen?
Ansonsten ist die Mieterhöhung wohl erstmal hinfällig, da er noch nicht Eigentümer ist...
quote:
- Heizung in der Küche ist auf 1,50m angebaut (Küche wird nie richitg warm und wir heizen die Decke eher als den Raum)
Seit wann besteht dieser Zustand?
quote:
- undichte Fenster (einfache Verglasung) in der gesamten Wohnung
Eine gewisse Undichtigkeit muss hingenommen werden, jedoch nicht wenn ein dort ein deutlich spürbarer Luftzug ist.
Sind die Fenster verzogen? Ansonsten kann man das mit Dämmstoffen aus dem Baumarkt stressfrei und schnell für kleines Geld selbst machen.
Eine Einfachverglasung ist kein Grund für eine Mietminderung, da diese ja schon bei Einzug vorhanden war und mit Unterschrift dieser Zustand akzeptiert wurde.
Wird eure Wohnung auch saniert oder bleibt die so?
Nach Sanierung euer Wohnung können bis zu 11% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden.
Natürlich auf die erhöhte Miete ...
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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung dar !"
-- Editiert am 19.12.2009 22:01
quote:
die Leute die mich kennen sagen immer das ich ein Gemütsmensch bin
Die werden wissen, was sie sonst von Dir zu hören kriegen.
Sanierungen sind Stress genug, den würzt man nicht noch mit "Mieterbeteiligungen".
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Und wenn sich nun dein Vermieter mal ! angepisst" fühlt? Könnte ich mir gut vorstellen.
Die Konsequenzen überdacht?
Wieso angepisst, weil ich meine Miete immer pünktlich bezahle und fremdes Eigentum pfleglich behandle? Bisher habe nichts im geringsten getan worüber er angepißt sein könnte.
Welche Konsequenzen denn? Das ist nicht im Recht bin und keine MIetminderung geltend machen kann und die Mieterhöhung wirksam ist? Ja, dessen bin ich mir bewußt :-) Aber die Mietminderung wurde von meinem vorherigen Vermieter zugestimmt, also kann ich nicht ganz falsch liegen, wer verzichtet freiwillig auf Geld!?
Nu gut....lassen wirs, meine Freundin sagt ich soll aufhören mich mit euch zu "streiten" und der nächste Monat wird halt Licht ins Dunkle bringen.
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@ Michael_23
es hat wirklich wenig Sinn sich mit diesen Leuten hier auf Diskussionen einzulassen. Man kann hier im Forum nur seine Frage stellen und hoffen das man eine hilfreiche Antwort bekommt bevor die sich den Threat aussuchen um ihn zu zerschießen. Am besten garnicht mehr darauf reagieren.
Es läßt sich nur vermuten warum sie hier quasi als Rächer der verkannten Vermieter auftreten...
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Man muß doch der Wahrheit sagen
(auch wenn manche Leute sie nicht vertragen).
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--- editiert vom Admin
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