Ordentliche Kündigung - Eigenbedarf - Härtefall???

Question

Hallo,

nehmen wir doch mal folgenden rein fiktiven Fall an:

Mieterin M (allein erziehend mit 5 Jahre alten Kind, sozial schwach, d. h. Teilzeitjob und ergänzend Hartz IV, trotzdem immer pünktlich Miete gezahlt und sich sonst auch rein gar nichts zu schulden hat kommen lassen) bekommt vor etwa 4 Monaten eine Mietnebenkostenerhöhung von etwa 50 Euro.

Da sie noch NIE eine Nebenkostenabrechnung erhalten hat, möchte sie die Erhöhung erst zahlen, wenn die Nebenkostenabrechnung klar dar liegt und sie auch sieht WARUM sie die 50 Euro mehr zahlen muss.

Da sie sich mit den Nebenkosten überhaupt nicht auskennt, nimmt sie sich einen Anwalt für Mietrecht und lässt durch diesen sich die Nebenkostenabrechnung schicken und erklären.

Es folgen mehrere Briefe.

Plötzlich schwebt eine ordentliche Kündigung ins Haus.

Die Begründung:
Die Vermieter wohnen im Ausland und beabsichtigen hier in der eignen Immobilie ihren Lebensabend zu verbringen.

Nun die Fragen:

1. Gibt es für diesen Fall eine Härtefallregelung? Sprich durch die soziale Situation der Mieterin ist das Mietrecht höher anzusiedeln als der Eigenbedarf?

2. Es ist offensichtlich, dass erst nachdem die Mieterin sich für die Nebenkostenabrechnung interessiert, das PLÖTZLICHE Interesse des Vermieters für Eigenbedarf entstanden ist. Gilt dieser Eigenbedarf dann überhaupt vor Gericht?

3. Wenn Eigenbedarf trotz alledem gültig ist, darf dann, wenn z. B. nach einem halben Jahr die Wohnung wieder offiziell vermietet wird, Schadensersatz verlangt werden, da der Eigenbedarf nur ein Vorwand war?

Vielen Dank für die Tipps.

-- Editiert von Christian0815 am 24.10.2007 14:14:59

SueCologne · Answer

1. Nein, wie sollte das denn begründet sein? Arme müssen nicht umziehen, oder was???

2. Ja, falls die Kündigung formell richtig ist, hat sie Gültigkeit. Man darf natürlich Einspruch einlegen.

3. Ja, eine Klage auf Schadenersatz ist tatsächlich erst dann möglich, wenn der vorgeschobenen Eigenbedarf nachgewiesen werden kann. Das beinhaltet Kosten des Umzugs, ggf. Möbeländerung und kann bis zu Mietanteilerstattung gehen.

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"MfG
Susanne"

Jotrocken · Answer

Die Kündigung sollte auch von einem RA geprüft werden, da diese hohe formelle Hürden hat. Vielleicht lässt sich somit zumindest die Sache herauszögern.

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"Juristerei bedeutet, dem Gegner in Zahl und Güte seiner Argumente überlegen zu sein."

Christian0815 · Answer

Zu Susanne

1. Es gibt ja die sog. Härtefallklausel, die evtl. eingreifen könnte, in der es heißt:

Diese Umstände wertet der Richter zu Gunsten des Mieters:

– Verwurzelung der Mieter in der Gegend
– Das hohe Alter des Mieters
– Der Mieter ist behindert
– Die Mieterin ist schwanger

Morthingale · Answer

Hi Chris,    und welcher   dieser Gründe trifft Deines Erachtens zu ?

Christian0815 · Answer

Wenn die Mieterin eines von den o. g. nachweisen "könnte"

Was wäre aber mit einem "vorgeschobenen Eigenbedarf" in dem es da heißt:

Bei vorgeschobenem Eigenbedarf:

Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mietwohnung ernsthaft überhaupt nicht nutzen will. Hier geht es dem Vermieter darum, einen "aufmüpfigen" und "lästigen" Mieter loszuwerden. Indizien sind: Vorhergegangene Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Mietminderung.

beziehungsweise:

1. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie grob unbillig ist.

a) Der Eigenbedarf des Vermieters war vorhersehbar

Dies ist der Fall, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages voraussehbar war und der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss nicht darauf hingewiesen hat. Allerdings gilt dies nicht bei einer zeitlichen Differenz zwischen Einzug des Mieters und Kündigung von 5 und mehr Jahren.

Würde dies nicht ausreichen um den Eigenbedarf zu entkräften? Der Mietvertrag besteht noch keine 5 Jahre und es wäre doch anzunehmen, dass sich die Vermieter schon länger damit beschäftigen, WO sie ihren Ruhesitz nutzen wollen oder?

Morthingale · Answer

Der Mietvertrag besteht noch keine 5 Jahre       Wie lange denn ?

Christian0815 · Answer

Etwa 4 Jahre.

Aber vor etwa 9 Monaten wurde der ehemalige Lebensgefährte aus dem Mietvertrag gestrichen.

Somit könnte man damit argumentieren, dass vor etwa 9 Monaten, bzw. 4 Jahren die Vermieter sich schon Gedanken über ihren Altersruhesitz gemacht haben.

Oder?

Morthingale · Answer

Aber vor etwa 9 Monaten wurde der ehemalige Lebensgefährte aus dem Mietvertrag gestrichen.      Wie geht das denn ?

Christian0815 · Answer

Mhmm der Lebensgefährte ist ausgezogen und wurde aus dem damaligen gemeinsamen Mietvertrag gestrichen. Der alte Mietvertrag hatte dennoch bestand.

Morthingale · Answer

wurde aus dem damaligen gemeinsamen Mietvertrag gestrichen.      Von wem ?    Ich denke, die Vermieter befinden sich im Ausland ?

Christian0815 · Answer

Vom Vermieter... bzw. dessen Beauftragten.. Er hat hier in Deutschland einen Makler...

sika0304 · Answer

Wenn du einen Anwalt hattest, der dich bezüglich der Nebenkosten beraten hat, dann würde ich den doch in diesem Fall auch fragen.
Haben die Vermieter einen Makler=Verwalter könnte es bedeuten, dass sie noch mehr Wohnungen besitzen - dann müssen sie bei der Eigenbedarfskündigung darlegen, wieso sie genau diese Wohnung haben wollen.
Aber vielleicht ist es tatsächlich so, dass sie im Ausland arbeiten und nun unvorhergesehen nach Deutschland zurückkehren.
Kehren sie geplant zurück (Lebensabend hier verbringen), hätten sie bei Abschluss des Mietvertrages durchaus darauf hinweisen können und den Mietvertrag nur begrenzt abschließen können.

Und als Frage - hast du denn jetzt eine Abrechnung für die Vorjahre? Hier sind ja auch Verjährungsfristen bezüglich Nachforderung der Vermieter entstanden.

So toll kann der Verwalter ja nicht sein, wenn der in 4 Jahren nie eine Abrechnung über die Nebenkosten erstellt hat. Oder sind die Nebenkosten eine feste Summe in der Miete und das Mieterhöhungsverlangen bezog sich darauf, dass die Energiekosten so stark gestiegen sind?

Christian0815 · Answer

Also, es wurden nur nach Nachfrage des Anwaltes Abrechnungen über die letzten 2 Jahre dargelegt. Daraus resultierten nach der Meinung der Maklerin Nachforderungen, die aber "großzügigerweise" Erlassen wurden.

Ob Sie noch andere Immobilien haben, ist noch abzuklären.

Ob der Makler wirklich "sauber" arbeiten, ist zu bezweifeln, da auch Reparatur abreiben sozusagen "unter der Hand" durchgeführt wurden.

Die normalen Nebenkosten, Grundsteuer usw., sind im Mietvertrag aufgeführt. Die Nebenkosten wurden nach qm abgerechnet, was ja auch nicht mehr erlaubt ist.

Morthingale · Answer

Die Nebenkosten wurden nach qm abgerechnet, was ja auch nicht mehr erlaubt ist.      Wo hast Du denn das her ?    Das ist die gesetzliche Regelung, es sei denn, vertragliche Vereinbarungen oder bisherige Übung sagen etwas anderes.    dann müssen sie bei der Eigenbedarfskündigung darlegen, wieso sie genau diese Wohnung haben wollen.      Müssen sie nicht.

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