Hallo Zusammen,
meine Nichte beabsichtigt einen Mietvertrag für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus (Hamburg) zu unterschreiben, in dem die Nebenkosten pauschal festgelegt sind. Eine genaue Abrechnung ist wohl auch nicht möglich, da es keine ensprechenden Zähler gibt. Vorher hat der Großvater in der Wohnung gelebt.
Ist das so rechtlich überhaupt in Ordnung? Müssen nicht bei Vermietung verpflichtend Zähler für Wasser und Heizung eingebaut werden? Können meiner Nichte daraus irgendwelche Nachteile entstehen? Sie ist der Meinung nein, weil es das Problem des Vermieters ist, wenn er so eine Regelung haben möchte. Ich bin da irgendwie nicht so sicher, dass diese vermeintlich mieterfreundliche Vereinbarung nicht doch nach hinten los gehen kann.
Danke und viele Grüße
Mikkian
Pauschale Nebenkosten - Ist das so rechtlich überhaupt in Ordnung?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Nebenkostenpauschalen sind durchaus in Ordnung. Ob das ganze von Vorteil oder von Nachteil ist, hängt einzig und allein von der Höhe der Pauschale ab.
Wie groß ist die Wohnung?
Wie hoch soll die Pauschale sein?
Welche Nebenkosten sind in der Pauschale drin?
@justice005
Hi, schon lange nichts mehr von dir gehört. Freut mich, dass du auch noch da bist!
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Danke, bin aber nur noch sporadisch da, hab im Moment ziemlich viel zu tun... Aber ich lese zumindest noch mit... 
Hallo Justice,
danke für den Input. Die genauen Daten kenne ich nicht. Ich bin aber jetzt nicht sicher, ob ich mich verständlich ausgedrückt habe. Dass die Nebenkosten vorab pauschal erhoben werden, ist ja normal. Hier soll es aber generell so sein, d. h., keine Jahresabrechnung erfolgen.
Grüße
Ja, das habe ich schon verstanden. Es gibt die sogenannten 'Nebenkostenvorauszahlungen', das heißt, man zahlt einen Abschlag jeden Monat und hinterher wird detailliert abgerechnet.
Und dann gibt es die 'Nebenkostenpauschalen', wo man eben pauschal monatlich einen Betrag zahlt und keinerlei weitere Abrechnung erfolgt. Beides ist zulässig. Ob letzteres sinnvoll ist oder nicht, hängt einzig und alleine von der Höhe der Pauschale ab. Kommen die pauschal gezahlten Summen ungefähr hin? Macht der Vermieter ein gutes Geschäft? Oder vielleicht der Mieter?
Man muß sich einfach überlegen, wie die Pauschale zu den tatsächlichen Nebenkosten im Verhältnis steht.
Deshalb ist die Beantwortung der oben gestellten Fragen entscheidend.
Gruß Justice
PS.: Bei den stetig steigenden Energiekosten kann das in vielen Fällen ein gutes Geschäft für den Mieter sein, insbesondere dann, wenn die Preise steigen und der Vermieter das nicht einkalkuliert hat. Als Vermieter würde ich das mit der Pauschale nicht machen !! Aus Vermietersicht hätte ich nämlich das Risiko, dass der Mieter Heizung, Gas, Wasser, Strom etc sinnlos verplempert und ich es zahlen müßte...
-- Editiert von justice005 am 28.08.2007 12:27:15
--- editiert vom Admin
quote:
Das stimmt so pauschal natürlich nicht.
Ja, aber es stimmt im vorliegenden Fall, da es laut Angabe des Fragestellers keine Zähler gibt (§ 11 Abs 1 Nr. 1 a Heizkostenverordnung)
Außerdem geht es doch offenbar um ein gemeinsam bewohntes Zweifamilienhaus...
Sollte der Fragesteller bei seinen bisherigen Angaben bleiben, bleibe ich auch bei meinen.
Gruß Justice
@ pawel: So etwas meine ich auch mal gehört zu haben, deswegen auch meine Frage.
@ Justice: Ja, es gibt weder Wasser-, noch Heizkostenzähler. War wegen Opa bisher ja auch nicht nötig . Danke für deine weiteren Überlegungen hinsichtlich der Pauschale.
Aber was ist jetzt in diesem Fall rechtens. Darf es die Pauschale geben, oder nicht?
Grüße
Mikkian
-- Editiert von mikkian am 28.08.2007 12:49:32
--- editiert vom Admin
Also, eigentlich ist es in diesem Fall vollkommen egal, ob die Pauschale den tatsächlichen Kosten entspricht.
Es kommt nur darauf an, was der Mieter bereit ist, auszugeben.
Die Pauschale sollte nur nicht zu niedrig angesetzt sein, da sonst die Gefahr besteht, daß sie relativ schnell angepaßt werden wird.
quote:
meine Nichte beabsichtigt einen Mietvertrag für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus (Hamburg) zu unterschreiben, in dem die Nebenkosten pauschal festgelegt sind. Eine genaue Abrechnung ist wohl auch nicht möglich, da es keine ensprechenden Zähler gibt. Vorher hat der Großvater in der Wohnung gelebt.
Nein ich habe es in der Tat so herausgelesen. In anderen Wohnungen kommt es auch nicht mehr vor, dass es keine Zähler gibt. Sowas gibt es nur in Einliegerwohnungen etc...
Die Antwort war also nicht zufällig, etwas anderes konnte nach den Angaben gar nicht sein.
Den genauen § in der Heizkostenverordnung habe ich aufgrund deines Postings in der Tat nachgelesen, aber die Antwort war auch ohne Zitat klar. Die genauen §§ interessieren die Fragesteller ohnehin nicht, sondern nur die Antwortgeber untereinander... warum eigentlich ? Es geht hier nicht um einen juristischen Schriftsatz und erst recht nicht um eine juristische Hausarbeit oder Klausur. Es geht nur darum, den Fragestellern eine kurze prägnante Antwort zu geben, ohne in die Tiefen der Juristerei einsteigen zu müssen...
Gruß Justice
--- editiert vom Admin
Hallo Zusammen,
ich habe noch mal nachgehakt:
Das Haus gehört den Brüdern des verstorbenen Großvaters. Unten wohnen die Enkel, oben will meine Nichte einziehen. Da die Enkel nicht Eigentümer sind, würde das nun also bedeuten, dass die angedachte Nebenkostenpauschale nicht rechtens ist, oder? Ob es für die Enkel einen Mietvertrag gibt, ist mir nicht bekannt.
Nochmals danke.
Gruß
--- editiert vom Admin
Gibt es dazu eigentlich schon Rechtsprechung ?
Abgesehen davon, rechtens oder nicht, kann Deine Nichte mit der Pauschale nun 'leben' oder nicht ?
Mich würde ehrlich gesagt auch die rechtsprechung zu diesem Thema interessieren.
Das einzige, was einer Nebenkostenpauschale rechtlich entgegenstehen kann, ist die Heizkostenverordnung. Danach ist der Vermieter verpflichtet, Wärme bzw Warmwasser einzeln zu erfassen. (Ausnahme, es gibt keine Zähler und die Installation derselben ist zu aufwendig)
Aber auch dann gilt die Erfassung nur für Heizung und Warmwasser, jedoch nicht für alle anderen Nebenkosten. Alle anderen Nebenkosten könnten dann immernoch pauschal umgelegt werden.
Für die ganzen anderen von Pawel aufgestellten Thesen (Stichwort Zweifamilienhaus, Eigentümer muß drin wohnen etc...) fehlt mir hingegen jedwede rechtliche Grundlage.
Ich möchte daher rein interessehalber darum bitten, die oben beschrieben Thesen zu belegen.
Ich zweifle nämlich....
Justice
Meine Nichte kann damit m. W. wohl leben. Ich befürchte aber, dass sie das Ganze angesichts der Tatsache, dass es unbedingt diese Wohnung sein soll und sonst auch wirklich alles passt, nicht so würdigt, wie es wünschenswert wäre, um später Scherereien zu vermeiden.
Mich hat die Problematik einerseits selbst interessiert und ich frage mich, ob sie irgendwelche Nachteile haben kann, wenn sie so einen Mietvertrag unterschreibt. Oder ist es nur der Vermieter, der gegen geltendes Recht, sprich die Heizkostenverordnung, verstößt.
Grüße
Wenn die Nebenkostenpauschale nicht zu hoch ist, dann hat sie überhaupt gar keine Nachteile zu befürchten. Sie soll sich freuen, dass sie nicht wie viele andere eine Nebenkostennachzahlung zu fürchten hat.
Gruß Justice
--- editiert vom Admin
@Justice
Das sehe ich anders. Solange die Nichte mit der Höhe der Pauschale 'leben' kann, wäre es sogar von Vorteil, wenn die Pauschale überhöht ist. Umso später kann sie an gestiegene Kosten angepaßt werden bzw. umso geringer fällt eine evtl. Mieterhöhung aus.
@Pawel
Das
hatte ich nicht gemeint.
Aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift halte ich es für argumentierfähig, daß auch Angehörige des Vermieters darunterfallen, das Haus also lediglich nicht komplett fremd
vermietet sein darf.
Und dazu
habe ich noch keine Rechtsprechung gesehen.
--- editiert vom Admin
Wird es doch überall (z.B. auch im Steuerrecht).
Ich kann zu Gunsten meiner Angehörigen doch auch eine Eigenbedarfskündigung durchsetzen.
In einem ZFH kommt ein fremder Mieter doch nur 'hinzu'. Ob nun zu mir persönlich oder zu meinen Angehörigen ist doch eigentlich egal.
Was ist, wenn meine Angehörigen dort kostenfrei wohnen ? Dann müßte, genau wie wenn ich selbst dort wohnen würde, lediglich für den Fremdmieter abgerechnet werden. Ist doch unsinnig, oder ?
--- editiert vom Admin
@ Pawel:
Erstmal danke für das Urteil ! Ich gestehe allerdings, es nur überflogen zu haben.
Trotzdem bin ich noch nicht ganz einverstanden, insbesondere mit deinem Satz
quote:
Lediglich bei vom Eigentümer selbst bewohnten Zweifamilienhäusern und bei einigen weiteren Ausnahmen gem. § 11 HeizKV wäre eine solche Vereinbarung möglich.
Ich sehe die Sache vielmehr wie folgt:
Bei einem vom Vermieter mitgenutzten Zweifamilienhaus findet die gesamte HeizKV gem § 2 keine Anwendung. Daher sind Pauschalen im Wege der Vertragsfreiheit zulässig, da keine anderslautende Verordnung vorgeht.
Wenn aber die HeizKV der freien Vertragsgestaltung vorgeht (wie offensichtlich im vorliegenden Fall, da der Vermieter nicht mit drin wohnt), dann ist gem § 11 eine Ausnahme möglich, wenn eben keine Zähler zur Verfügung stehen und deren Einbau unverhältnismäßig wäre.
d.h.: Bei vom Vermieter mitgenutzten Zweifamilienhaus ist die Pauschale IMMER in Ordnung. Bei anderen Wohnungen bzw Häusern ist sie nur nach Maßgabe des § 11 in Ordnung.
Also bleibt im vorliegenden Fall meine Einschätzung: Pauschale ist in Ordnung gem. § 11
Gruß Justice
-- Editiert von justice005 am 28.08.2007 18:08:22
Gut, dann eben umgekehrt. Worin sollte der Sinn liegen ?
Was hat der Fremdmieter damit zu tun, wer im Grundbuch steht ?
Was ist, wenn das Haus mehrere Eigentümer hat, von denen aber nur einer drin wohnt ?
--- editiert vom Admin
quote:
Nein. Der Gesetzgeber hält es gerade nicht für unverhältnismäßig, in vermieteten Wohnungen entspr. Erfassungsgeräte einzubauen.
Die Kosten müssen aber im Verhältnis stehen. Es ist jedenfalls nicht so, dass immer dann Zähler eingebaut werden müssen, nur weil der Vermieter nicht im Haus wohnt.
quote:
d.h.: Bei vom Vermieter mitgenutzten Zweifamilienhaus ist die Pauschale IMMER in Ordnung.
Nein, nur wenn es vertraglich vereinbart ist.
Sonnenklar! Es geht ja hier um die Frage, ob eine entsprechende Vertragsvereinbarung wirksam ist.
quote:
Bei anderen Wohnungen bzw Häusern ist sie nur nach Maßgabe des § 11 in Ordnung...
Nein, nur bei den abschließend beschriebenen Ausnahmen.
Ja, und der fehlende Zähler in Verbindung mit einem hohen Kostenaufwand, einen zu installieren, ist eine der abschließenden Ausnahmen des § 11.
quote:
Also bleibt im vorliegenden Fall meine Einschätzung: Pauschale ist in Ordnung gem. § 11...
Nein.
Doch.
Vielleicht habe ich mich ja jetzt etwas verrannt, aber ich glaube, Du wirfst die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung als solches (§ 2) mit den Ausnahmen (§ 11) im Falle der Anwendbarkeit durcheinander.
Ich lasse mich aber immernoch gerne eines besseren überzeugen.
Gruß Justice
--- editiert vom Admin
Danke an alle für die interessanten Beiträge und Hintergrundinfos.
Grüße
Alle Fragen bezüglich Neben- und Heizkostenverordnungen beantworten die folgenden ausgezeichneten Seiten des Gutachters Adolf Krohn:
www.heizkostenverordnung.de
www.Schiedsurteile.de
Insbesonders bitte ich §11 der Heizkostenverordnung zu beachten:
Eine vverbrauchsabhängige Abrechnung entfällt dort, wo sie technisch nicht möglich ist und kann dort entfallen, wo sie wirtschaftlich unsinnig wäre. Letzteres ist in kleineren Objekten fast immer der Fall.
Gruß an alle!
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