Ich hätte mal eine Frage bezüglich Untervermietung aus beruflichen Gründen.
Ich habe folgendes Problem.
Wir sind seit 20. Dezember in Mexiko für ein bis zwei Jahre. Dies hat einen beruflichen Grund.
Vorab hatte ich schon versucht unsere Hausverwaltung darüber telefonisch in Kenntnis zu setzen, jedoch hatten wir das Problem dass diesbezüglich keine Rückrufe erfolgt sind.
(Lasst es Corona bedingt sein oder wegen Infektionsschutz in Büros)
Mehr oder weniger wollte ich unsere Hausverwaltung darüber in Kenntnis setzen dass wir die Wohnung inserieren werden da wir bald einen Antrag auf Untervermietung stellen und auch gleich ausreichend Informationen über den Mieter der in diesem Zeitraum die Wohnung anmietet.
Vorab habe ich mich schon darüber informiert dass ein Vermieter diesen Antrag eigentlich nicht widersprechen darf wenn ein berechtigter Grund besteht.
Eine Ablehnung wäre nur rechtens wenn man dem Vermieter nicht genügend Informationen über den neuen Mieter gibt, was natürlich im Zusammenhang steht dass man sich auf die Suche nach einem Mieter macht und diese Wohnung anbietet.
Daraufhin erfolgte eine Abmahnung von der Hausverwaltung das wir die Wohnung inseriert haben.
Ich habe mit einem freundlichen schreiben die Hausverwaltung darüber informiert dass wir vorab schon versucht haben sie darüber in Kenntnis zu setzen jedoch kein Rückruf erfolgt ist und wir mit einen schriftlichen Antrag sie darüber in Kenntnis setzen wollten gleich mit Informationen über den potentiellen Untermieter.
Leider erfolgte auf mein Schreiben keine Antwort. Eine Woche später stellte ich erneut einen Antrag auf Untervermietung aus berechtigten Grund. Wieder kam keine Antwort und ich musste erst auf meiner vorab gesendeten E-Mails hinweisen und erneut um Antwort bitten.
Eine Woche später bekam ich dann eine Antwort von der Hausverwaltung in dem mir mitgeteilt wurde dass der Antrag auf Untervermietung aus berechtigten Grund abgelehnt wird. In der Begründung stand, wir haben vorab die Wohnung inseriert ohne die Hausverwaltung in Kenntnis zu setzen. Dass wir vor ab schon versucht haben telefonisch Kontakt aufzunehmen, wurde nicht drauf eingegangen.
Für uns ist das natürlich ein Problem, wir sitzen hier in Mexiko und bezahlen doppelt Miete. Unsere Wohnung steht leer. Allein schon wegen der Einbruchsgefahr möchten wir unsere Wohnung vermietet haben, können das aber nicht machen aktuell.
Die Hausverwaltung hat weder auf Rückruf reagiert im Vorhinein als wir noch in Deutschland gewesen sind, und selbst jetzt auf E-Mail Anfragen wird nur mit Nachdruck reagiert.
Wenn ich ins Internet schauen sehe ich überall Informationen darüber dass eine Vermietung nicht verwehrt werden kann bei berechtigten Grund, es gibt schon Hausverwaltungen die mussten Schadensersatz zahlen für Fehlentscheidungen. Was wir natürlich nicht wollen, wir suchen eine Lösung außergerichtlich.
Wie gehe ich jetzt aktuell vor?
Für ein paar Tipps von euch wäre ich sehr dankbar.
Tino
Problem, Untervermietung verweigert trotz Auslandsaufenthalt
11. Februar 2022
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Frage vom 11. Februar 2022 | 15:12
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Problem, Untervermietung verweigert trotz Auslandsaufenthalt
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#1
Antwort vom 11. Februar 2022 | 15:28
Von
Status: Unbeschreiblich (38437 Beiträge, 14002x hilfreich)
Die Hausverwaltung ist der Vermieter? Wahrscheinlich nicht, setze Dich direkt mit dem in Verbindung.
wirdwerden
#2
Antwort vom 11. Februar 2022 | 15:35
Von
Status: Unbeschreiblich (120074 Beiträge, 39826x hilfreich)
Zitat :Unsere Wohnung steht leer. Allein schon wegen der Einbruchsgefahr
Wo soll da eine Gefahr sein, aus einer Wohnung die leer steht kann man ja nichts mehr klauen.
Zitat :da wir bald einen Antrag auf Untervermietung stellen
Da keine Untervermietung im klassischen Sinne erfolgt, sondern eine Gebrauchsüberlassung der kompletten Mietsache an Dritte, gilt § 540 BGB.
...Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
...
Also den Vermieter gerichtsfest um Erlaubnis anfragen.
Wenn die Erlaubnis vom Vermieter verweigert wird, kündigt man gemäß § 540 BGB.
Zitat :In der Begründung stand, wir haben vorab die Wohnung inseriert ohne die Hausverwaltung in Kenntnis zu setzen.
Das wäre aber kein berechtigter Grund.
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#3
Antwort vom 11. Februar 2022 | 15:45
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Wo soll da eine Gefahr sein, aus einer Wohnung die leer steht kann man ja nichts mehr klauen.
Nein die Wohnung ist natürlich möbliert und das recht hochwertig und das im Erdgeschoss…..Mit Leer meine ich keine Menschen Seele vor Ort.
Zitat :Also den Vermieter gerichtsfest um Erlaubnis anfragen.
Wenn die Erlaubnis vom Vermieter verweigert wird, kündigt man gemäß § 540 BGB.
Ja das ärgert mich auch, ich hab immer alles telefonisch geregelt mit der Hausverwaltung, in diesem Fall hätte ich es schriftlich machen müssen.
Zitat :Das wäre aber kein berechtigter Grund.
Ja das bin ich auch der Meinung, nun weiß ich aber immer noch nicht wie ich vorgehen soll.
Vielleicht bitte ich die Hausverwaltung darum mir eine E-Mail-Adresse vom Eigentümer zusenden. Müssen Die mir das rausgeben?
#4
Antwort vom 11. Februar 2022 | 15:47
Von
Status: Unbeschreiblich (32148 Beiträge, 5653x hilfreich)
Eure Hausverwaltung ist auch euer Vermieter? Es war evtl. einfach die falsche Schrittfolge?Zitat :Mehr oder weniger wollte ich unsere Hausverwaltung darüber in Kenntnis setzen dass wir die Wohnung inserieren werden da wir bald einen Antrag auf Untervermietung stellen
iaR bittet man den Vermieter ---zuerst---um Erlaubnis/Zustimmung zur Untervermietung. Man erklärt in diesem Schreiben, warum, ab wann und wie lange (Gebrauchsüberlassung gesamte Wohnung und den Grund).
Für euch hätte die Möglichkeit bestanden, der HV bzw. dem Vermieter eine E-Mail mit diesem Erlaubnis-Antrag zu schicken. Sogar ein Brief wäre möglich gewesen.
In Kenntnis setzen war falsch.
Und wozu sollte die HV zurückrufen?
Meine Idee: Nochmal schriftlich und ganz höflich um Erlaubnis bitten. Sich entschuldigen für falsche Vorgehensweise, man hätte soviel um die Ohren gehabt und wollte vor Abreise möglichst alles geregelt haben.Zitat :wir suchen eine Lösung außergerichtlich. Wie gehe ich jetzt aktuell vor?
Es ist gut möglich, dass die HV trotzdem keine Erlaubnis gibt.
Wer soll sich denn evtl. Untermieter anschauen, wenn ihr in M sitzt?
#5
Antwort vom 11. Februar 2022 | 15:57
Von
Status: Junior-Partner (5465 Beiträge, 926x hilfreich)
Nur um das klarzustellen: bei einer Gebrauchsüberlassung (hier die ganze Wohnung) hast Du kein Recht auf Zustimmung, auch nicht mit "berechtigtem Grund". Du hast nur das Recht, zu kündigen (mit der gesetzlichen Kündigungsfrist). Mit der Konsequenz, die Wohnung zum Kündigungstermin geräumt zu übergeben. Willst Du nicht kündigen und der Vermieter gestattet die Gebrauchsüberlassung nicht, musst Du einfach weiter Miete zahlen, ohne die Wohnung jemand anderem zu überlassen.Zitat :Ja das ärgert mich auch, ich hab immer alles telefonisch geregelt mit der Hausverwaltung, in diesem Fall hätte ich es schriftlich machen müssen.
#6
Antwort vom 11. Februar 2022 | 16:02
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
nein die Hausverwaltung ist nicht unserer Vermieter nur der Verwalter.Zitat :Eure Hausverwaltung ist auch euer Vermieter?
Zitat :Für euch hätte die Möglichkeit bestanden, der HV bzw. dem Vermieter eine E-Mail mit diesem Erlaubnis-Antrag zu schicken. Sogar ein Brief wäre möglich gewesen.
Ja das ist richtig, das haben wir mehr oder weniger versäumt und wir wären aktuell nicht in der Lage wie wir jetzt sind.
Zitat :Meine Idee: Nochmal schriftlich und ganz höflich um Erlaubnis bitten. Sich entschuldigen für falsche Vorgehensweise, man hätte soviel um die Ohren gehabt und wollte vor Abreise möglichst alles geregelt haben.
Das haben wir schon getan, wurde uns schriftlich verweigert mit der Information dass wir gerne kündigen können und sogar die Kündigungsfrist verkürzt wird.
#7
Antwort vom 11. Februar 2022 | 17:07
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :bei einer Gebrauchsüberlassung (hier die ganze Wohnung) hast Du kein Recht auf Zustimmung, auch nicht mit "berechtigtem Grund"
Danke für die Info, also könnte ich einen neuen Antrag aufsetzen in dem ich einen Teil der Wohnung untervermieten möchte.
#8
Antwort vom 11. Februar 2022 | 17:08
Von
Status: Unbeschreiblich (32148 Beiträge, 5653x hilfreich)
Danke für die späte Info. Dann fällt mir nichts ein.Zitat :Das haben wir schon getan,
Das mit der Kündigung bei gesamter Wohnungs-Untervermietung wusste ich nicht und wird wohl die einzige Variante bleiben.
Ihr müsstet dann aber die (leere) Wohnung räumen und mit dem Vermieter/HV die Übergabe organisieren.
Evtl. habt ihr jemanden, den ihr dazu bevollmächtigen könnt, der räumt/einlagert und die Wohnung übergibt. Und vielleicht noch renovieren muss?
#9
Antwort vom 11. Februar 2022 | 17:26
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Das mit der Kündigung bei gesamter Wohnungs-Untervermietung wusste ich nicht und wird wohl die einzige Variante bleiben.
Ihr müsstet dann aber die (leere) Wohnung räumen und mit dem Vermieter/HV die Übergabe organisieren.
Evtl. habt ihr jemanden, den ihr dazu bevollmächtigen könnt, der räumt/einlagert und die Wohnung übergibt. Und vielleicht noch renovieren muss?
Wir haben gar kein Interesse die Wohnung zu kündigen, die wollen natürlich nach einem Jahr wieder rein.
Wir suchen jetzt Kontakt zum Eigentümer und machen das unabhängig noch mal von der Hausverwaltung.
-- Editiert von Tino D am 11.02.2022 17:27
#10
Antwort vom 12. Februar 2022 | 09:13
Von
Status: Junior-Partner (5465 Beiträge, 926x hilfreich)
Könntest Du, aber die HV ist ja nun nicht blöd.Zitat :Danke für die Info, also könnte ich einen neuen Antrag aufsetzen in dem ich einen Teil der Wohnung untervermieten möchte.
#11
Antwort vom 12. Februar 2022 | 22:54
Von
Status: Frischling (14 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Könntest Du, aber die HV ist ja nun nicht blöd.
Ja gut, wenn sie es verwehren wäre eine Schadenersatz Klage meinerseits möglich.
Bei berechtigten Interesse dürfen Sie es einfach nicht verwehren. Und dass ich es vorher inseriert habe, ist keine ausreichende Begründung.
#12
Antwort vom 12. Februar 2022 | 23:18
Von
Status: Student (2021 Beiträge, 532x hilfreich)
Zitat :also könnte ich einen neuen Antrag aufsetzen in dem ich einen Teil der Wohnung untervermieten möchte.
So sieht es aus. Da gibt es Rechtsprechung dazu, dass bei teilweiser Untervermietung die Zustimmung des Vermieters verlangt werden kann, wenn ein berechtigtes Interesse (z.B. berufsbedingter Auslandsaufenthalt) vorliegt (der sich erst nach Abschluss des Mietvertrags ergeben hat) und die Wohnung eben nicht ganz aufgegeben wird (indem man ein Zimmer für sich behält z.B.).
--> BGH VIII ZR 349/13
#13
Antwort vom 12. Februar 2022 | 23:27
Von
Status: Unbeschreiblich (120074 Beiträge, 39826x hilfreich)
Zitat :Da gibt es Rechtsprechung dazu, dass bei teilweiser Untervermietung die Zustimmung des Vermieters verlangt werden kann
Dummerweise gibt es hier keine teilweise Untervermietung ...
#14
Antwort vom 13. Februar 2022 | 01:07
Von
Status: Student (2021 Beiträge, 532x hilfreich)
Zitat :Dummerweise gibt es hier keine teilweise Untervermietung ...
Wieso nicht?
Wenn er doch im zitierten Beitrag ausdrücklich "Teil der Wohnung untervermieten" schreibt?
#15
Antwort vom 13. Februar 2022 | 01:26
Von
Status: Unbeschreiblich (120074 Beiträge, 39826x hilfreich)
Zitat :Wenn er doch im zitierten Beitrag ausdrücklich "Teil der Wohnung untervermieten" schreibt?
Es wird regelmäßig nicht danach bewertet was der Mieter schreibt, sondern danach was Tatsache ist.
Zitat :Ja gut, wenn sie es verwehren wäre eine Schadenersatz Klage meinerseits möglich.
Richtig, nur aktuell erfolglos, da derzeit in Ermangelung eines potentiellen Mieters ja noch gar keine Erlaubnis erteilt werden kann und auch nicht muss.
Aufgrund der Vorgeschichte, sollte man sich darauf einstellen, das man die behauptete "teilweise Untervermietung" dann auch bei Anfrage um Erlaubnis schon gerichtsfest beweisen müsste.
#16
Antwort vom 13. Februar 2022 | 13:52
Von
Status: Student (2021 Beiträge, 532x hilfreich)
Zitat :Es wird regelmäßig nicht danach bewertet was der Mieter schreibt, sondern danach was Tatsache ist.
Ja, und wenn der Beitragersteller das jetzt auch so meint, wie er schreibt und eine teilweise Untervermietung anstrebt und auch entsprechend umsetzt, dann war meine Antwort trotzdem richtig.
Dass meine Antwort nicht für einen Fall gilt wo man angeblich "teilweise untervermietet", aber in echt die ganze Wohnung dann überlässt, sollte sich von selbst verstehen.
#17
Antwort vom 13. Februar 2022 | 15:04
Von
Status: Unbeschreiblich (32148 Beiträge, 5653x hilfreich)
Ja, soweit gehe ich mit.Zitat :Da gibt es Rechtsprechung dazu, dass bei teilweiser Untervermietung die Zustimmung des Vermieters verlangt werden kann,
Aber ich hab abgeguckt und meine: Verlangen kann man viel, mit dem Bekommen haperts öfter.
---------------------
@TE
...wie es ablaufen könnte:
Du kannst deinen Vermieter unterrichten und nachträglich um Zustimmung/Erlaubnis fragen. Dieser kann erstmal bei der HV nachfragen. Diese kann ihm erklären, was Fakt und Stand der Dinge ist. Der Vermieter kann nachdenken. Im Falle der Erlaubnis kann die HV sich *enthaften* lassen. Die Haftung für alle Eventualitäten läge dann beim Vermieter. Wer würde dort als Untermieter einziehen? (andere gefährliche Baustelle).
Ja, möglich sind Klagen immer. Man möchte aber möglichst auch obsiegen. Man klagt evtl. von Mexiko aus beim zuständigen deutschen Amtsgericht in X. Da man Laie ist, lässt man sich möglichst von einem Fachanwalt vertreten. Da hier keinerlei Eilbedürftigkeit erkennbar ist, wird sich ein Verhandlungstermin weit in 2023 schieben. Dann ist man evtl. wieder zurück. Dann wird es irgendwann eine 1. gerichtl. Entscheidung geben.Zitat :Ja gut, wenn sie es verwehren wäre eine Schadenersatz Klage meinerseits möglich.
Bis dahin zahlt man die vereinbarte Miete+BK.
Ob was zurückkommt? Reine Glaskugeldreherei.
Ich finde den zeitl. Ablauf in der BGH-Entscheidung wichtig. In RN 3 wird beschrieben, WANN die Kläger die HV unterrichteten, WAS und WEM sie untervermieten wollten und welche Gründe sie angaben.
Der Rechtsstreit hier hat bei relativ klarer Vorlage trotzdem noch ca 3,5 Jahre gedauert.
#18
Antwort vom 13. Februar 2022 | 15:15
Von
Status: Student (2021 Beiträge, 532x hilfreich)
Zitat :Ja, soweit gehe ich mit.
Mir ging es eher um den Teil, dass der Vermieter in dem Fall die Zustimmung nicht so einfach verweigern kann. Also er kann schon, aber die kann man dann halt gerichtlich einfordern. Es ging mir weniger um den Teil des Schadensersatzes, das ist ein ganz anderes Thema. Eine Klage auf Zustimmung dürfte sich auch nicht so lange ziehen, wie die Klage auf Schadensersatz. ;-)
#19
Antwort vom 13. Februar 2022 | 16:14
Von
Status: Unbeschreiblich (32148 Beiträge, 5653x hilfreich)
Ja, und mit welcher Begründung sollte der TE dann erfolgreich auf Zustimmung klagen?Zitat :Eine Klage auf Zustimmung
Wir kennen weder die Hartleibigkeit der HV noch den W-Eigentümer/Vermieter noch Datum und Text des TE für sein Begehr.
Im BGH-Fall hat sich die beklagte HV trotz Vorliegen des klar und zeitlich frühzeitig begründeten Anspruchs einfach nur bockig verhalten.
Das erlauben sich mE nur große Vermieter bzw. HV von großen Vermietern.
Ich denke, der TE hat mit *Schadensersatz* seinen Mietausfallschaden trotz möglicher Untervermietung gemeint.
-------------------------------------------------------
Und oft genug tun sie es doch. Sogar so lange, bis erst der BGH sie in die Schranken weist.Zitat :Bei berechtigten Interesse dürfen Sie es einfach nicht verwehren.
#20
Antwort vom 13. Februar 2022 | 16:55
Von
Status: Student (2021 Beiträge, 532x hilfreich)
Zitat :Ja, und mit welcher Begründung sollte der TE dann erfolgreich auf Zustimmung klagen?
Ich verstehe nicht ganz worauf du hinaus willst?
Natürlich müsste man die Zustimmung zur Teil-Untervermietung erstmal "einfordern". Wenn diese nicht erteilt wird kann man dann klagen... mit der Begründung, dass der TE z.B. seine Wohnkosten reduzieren und gleichzeitig den Wohnraum in Deutschland erhalten will.
Es geht wie - mir wie gesagt - weniger um den Schadensersatz, sondern um die Zustimmung und daraus folgende Möglichkeit der Teil-Untervermietung.
#21
Antwort vom 13. Februar 2022 | 18:52
Von
Status: Unbeschreiblich (32148 Beiträge, 5653x hilfreich)
Ja, das sehe ich auch so.Zitat :Natürlich müsste man die Zustimmung zur Teil-Untervermietung erstmal "einfordern".
Meine Annahmen sind:
-Die HV wird spät und erst nach erneuter Fristsetzung die Forderung ablehnen.
- Die HV begründet ihre Ablehnung mit der Vorgeschichte. oder
- Die HV begründet nicht.
- Nach Ablehnung erhebt der TE Klage. Wie er die Klage begründet, dürfte relevant sein. Dazu beauftragt er einen Fachanwalt.
- Wenn Mietausfallschaden nicht eingeklagt wird, gibts keinen.
- Im Ergebnis wird das Amtsgericht als 1. Instanz die Klage
a) abweisen
b) nicht abweisen.
Kommt b) heraus, kann man untervermieten. Vermutlich unter der Auflage, dass die HV die Daten des künftigen Untermieters erhält.
btw. Bei dem BGH-Fall (der mir absolut unbekannt war), wurde Klage im November 2010 erhoben. Das AG HH hat dazu im Juni 2013 entschieden.
#22
Antwort vom 13. Februar 2022 | 19:26
Von
Status: Student (2021 Beiträge, 532x hilfreich)
Zitat :Das AG HH hat dazu im Juni 2013 entschieden.
Da ging es aber ja auch gleichzeitig um den Schadensersatz. Wenn du zum Beispiel ein besseres Beispiel willst:
AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 20 C 212/17,
"Mit Schreiben vom 28.04.2017 bat die Klägerin die Hausverwaltung..." - Urteil vom 13.11.2017
Natürlich kann das so kommen, wie du sagst. Und es kann sich alles in die Länge ziehen, bis es sich gar nicht mehr lohnt. Aber das kann man halt auch nie sicher voraussagen. Ich wollte nur die Rechtslage entsprechend der Rechtsprechung, die das in vielen Fällen schon so entschieden hat, wiederzugeben. Ganz grundsätzlich.
#23
Antwort vom 13. Februar 2022 | 20:11
Von
Status: Unbeschreiblich (120074 Beiträge, 39826x hilfreich)
Zitat :Dazu beauftragt er einen Fachanwalt.
Den sollte er am besten schon jetzt beauftragen, damit er den Mietvertrag rechtlich korrekt erstellt, nicht das er bei der Rückkehr erst mal ohne Wohnung und ohne Möbel da steht.
Dann kann er sich ja schon einmal parallel dazu einen potentiellen Mieter suchen.
#24
Antwort vom 14. Februar 2022 | 12:19
Von
Status: Unbeschreiblich (32148 Beiträge, 5653x hilfreich)
Eben. Und deshalb habe ich auf den zeitlichen Aspekt und die Vorgeschichte hingewiesen.Zitat :Aber das kann man halt auch nie sicher voraussagen.
Der TE kann abwägen, ob in seinem Falle und mit seiner HV die Sache für ihn positiv entschieden würde. Evtl. erklärt die Chancen ein Fachanwalt.
Ich nahm an, dass es dem TE vor allem um den Mietausfallschaden geht.Zitat :Für uns ist das natürlich ein Problem, wir sitzen hier in Mexiko und bezahlen doppelt Miete.
-------------------------------------
Die Berliner Entscheidung hat eigentlich gleiche Voraussetzungen wie die zum BGH geführte von HH.
Auch in Berlin hat die Mieterin alle Voraussetzungen einer tw. Untervermietung an Person X erfüllt und --rechtzeitig und schriftlich---bei ihrer HV beantragt.
Ich nehme an, die Berliner Klägerin hat Eilrechtsschutz beantragt, denn bereits ca 4 Monate später entschied das Gericht. Hier hat die Beklagte allerdings nicht den großen Instanzen-Zampano gegeben, sondern die Entscheidung geschluckt.
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