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Räumungsklage - weiteres Vorgehen

13.5.2022 Thema abonnieren
 Von 
Mobyhick
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Räumungsklage - weiteres Vorgehen

Hallo zusammen,

kann mir bitte Jemand erklären wie die Sache momentan steht und wie es bei mir weiter gehen wird?

Es geht darum, dass ich einen Mieter aufgrund den Mietrückständen, unpünktlichen Mietzahlungen und wegen massiver Störungen des Hausfriedens gekündigt habe.

Der Mieter hat im Dezember letzten Jahres die erste Kündigung erhalten. Im Januar dieses Jahres dann die zweite Kündigung. Der Mieter hat auf die erste Kündigung nicht reagiert und die zweite Kündigung zerrissen und die Schnipsel im Treppenhaus verteilt ( fotos vorhanden).

Also habe ich Räumungsklage erhoben. Der Mieter bekam dann vom Gericht ein Schreiben, auf das er 1 Monat Zeit hatte sich zu äußern. Das tat er allerdings nicht und hat das Schreiben in die Mülltonne entsorgt (Fotos vorhanden). Dann bekam dieser Mieter ein Versäumnisurteil und auch hier hatte er 2 Wochen Zeit zu widersprechen. Und der Mieter hat diesmal tatsächlich Einspruch eingelegt, gerade noch rechtzeitig.

Das Gericht hat dann einen Termin zur Güte- und mündlichen Verhandlung bestimmt. Mein persönliches Erscheinen wurde ebenfalls angeordnet.

Ich habe meinen Anwalt gefragt, wie es nun weitergehen wird. Er antwortete:
Die Möglichkеit eines Einspruchs gegen ein Vеrsäumnisurteil ist vom Gesetz vorgesehen. Wаrum ein Einspruch erfolgt, ist zunächst einmal unеrheblich. Ein Einspruch muss auch nicht wahrheitsgemäß begründet werden, entscheidend ist еinzig, dass die 14-tägige Frist eingehаlten wird. Dieses ist vorliegend gegеben.

Nun ist es anders passiert, als ich erwartet habe. Der Mieter bzw. die Gegenseite hatte ja beantragt, die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil einstweilen einzustellen. Das Gericht hat aber angeordnet, dass die Zwangsvollstreckung nur gegen Sicherheitsleistung eingestellt werden kann. Ich könnte also die Zwangsvollstreckung einleiten.

Allerdings hat die Gegenseite noch einen Antrag auf Prozesskostenhilfe gestellt und nochmals beentragt, von der Sicherheitsleistung abzusehen. Dieses hat das Gericht gleichfalls abgelehnt. Ich stehe also vor der Wahl die Räumung durch eines Gerichtsvollziehers einzuleiten.

Nun habe ich hier ein Verständnissproblem.

1. Mein Anwalt hat ja zuerst gesagt, dass der Mieter einen Einspruch einlegen kann, wichtig ist dass die 14-Tägige Frist eingehalten wird. Der Einspruch muss auch nicht wahrheitsgemäß begründet werden.
Das Gericht hat aber dennoch den Einspruch abgelehnt?! Und die Prozesskostenhilfe ebenfalls. Meine Frage ist, steht es nicht im Widerspruch zu dem, was mein Anwalt zuerst behauptet hat?

2. Was passiert es nun weiter? Kann ich jetzt die Räumung durch Gerichtsvollzieher einleiten und der Mieter muss dann 100% ausziehen? Aber warum muss ich dann zur Güte- und mündlichen Verhandlungstermin, wenn ich doch die Zwangsvollstreckung einleiten kann? Oder kann die Räumung vom Gericht am Verhandlungstermin wieder "Rückgängig" gemacht werden?

Für hilfreiche Antworten wäre ich sehr dankbar!


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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(154 Beiträge, 9x hilfreich)

Irgendwie etwas wirr. Du musst doch das gegnerische schreiben mit dem eibspruch erhalten haben. Daraufhin hast du ein Schreiben vom Gericht mit der Ablehnung PKH. Was steht da genau drin? Wird ja begründet.

Wenn PKH abgelehnt wird, dann hat er entweder genug Einkommen oder sie Rechtslage ist so klar, dass er schuldig ist und dann bekommt er auch keine PKH.

Da du ein Versäumnisurteil hast, kannst du vollstrecken. Vorteil: Du musst keine Sicherheitsleistung erbringen. Aber wenn im Einspruchstermin ein Vergleich geschlossen wird (was der gegberische Anwalt sicher versuchen wird), dann wird meistens auch beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben.

Wir hatten sowas schon. Mit Vergleich und die Mieter hatten noch etwas mehr Zeit. Zu unseren Lasten. Nächstes Mal würden wir keinem Vergleich zustimmen und räumen lassen. Ggf. mit dem Risiko, dass aufgrund dessen eine Schadensersatzklage folgt. Kann passieren, wenn sich herausstellt, dass die Kündigung nicht wirksam oder gerechtfertigt war.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5534 Beiträge, 2203x hilfreich)

Zitat:
Das Gericht hat aber dennoch den Einspruch abgelehnt?!

Abgelehnt ? Was soll dies heißen ? Ich erkenne auch nicht, daß dies ein Ergebnis der vorherigen Schilderung ist.
Was wurde tatsächlich "abgelehnt" ?

Wenn der Einspruch fristgerecht eingelegt wurde, wird das Gericht durch Urteil entscheiden. Gibt es diese Entscheidung schon ? Wenn nicht kann man auch abwarten, bevor aus dem Versäumnisurteil vollstreckt wird.
Dann ist auch keine Sicherheitsleistung nötig.
Möglicherweise kann es noch ein Berufungsverfahren vor dem Landgericht geben.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Mobyhick
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Toxic_GER):
Irgendwie etwas wirr. Du musst doch das gegnerische schreiben mit dem eibspruch erhalten haben. Daraufhin hast du ein Schreiben vom Gericht mit der Ablehnung PKH. Was steht da genau drin? Wird ja begründet.


Hey danke für die Antwort.

Also die Gegenseite hat beantragt PKH zu gewähren,
sodann auszusprechen dass die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil auch ohne Sicherheitsleistung einstweilen eingestellt wird.
Auch hat die Gegenseite gegen den Beschluss die Beschwerde eingelegt.
Die Gegenseite begründet damit, dass der Mieter ALG 2 bezieht und mit den Bezügen des ALG 2 sind die Kosten des Verfahrens nicht zu bestreiten. Auch sagt die Gegenseite, dass der Mieter sich weiterhin bemüht eine Alternativwohnung zu finden.

Das Gericht antwortet darauf, dass die Voraussetzungen für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach 179 ZPO nicht vorliegen. Auch ist eine Beschwerde gegen den Beschluss gemäß Paragraph 707 2 ZPO nicht möglich.

Meine frage ist halt, ob das denn schon ein Urteil? bzw. bei einem Einspruchstermin muss ich nicht auf irgendein Vergleich eingehen und der Mieter muss dann trotzdem ausziehen? Ich möchte mit ihm auch in keinen Vergleich eingehen

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Mobyhick
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Abgelehnt ? Was soll dies heißen ? Ich erkenne auch nicht, daß dies ein Ergebnis der vorherigen Schilderung ist.
Was wurde tatsächlich "abgelehnt" ?


Hey, danke für die Antwort.

Also das Gericht hat durch den Beschluss angeordnet, dass die Zwangsvollstreckung nur gegen Sicherheitsleistung eingestellt werden kann. Die Gegenseite hat allerdings noch den Antrag auf Prozesskostenhilfe
gestellt und nochmals beantragt, von der Sicherheitsleistung abzusehen. Dieses hat das Gericht gleichfalls abgelehnt. mein Anwalt schreibt mir, dass ich die Räumung durch Beauftragung eines Gerichtsvollziehers einleiten kann.

Für mich ist es gerade nicht verständlich, ob ich das als Erfolg sehen kann und den Mieter nun zwingen kann auszuziehen.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5534 Beiträge, 2203x hilfreich)

In #4 steht nichts neues, insbesondere nicht was, daß das Gerichts den Einspruch gegen das Versämnisurteil abgelehnt haben soll. Die Entscheidung wird wohl erst noch kommen. Frag deinen Anwalt, hier kennt niemand den Stand des Verfahrens, der Anwalt aber schon.
Z.Zt. ist eine Vollstreckung des Versäumnisurteils nur durch die Sicherheitsleistung möglich.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(34638 Beiträge, 13194x hilfreich)

Wir haben hier mehrere Problemkreise.

Wenn eine Forderung über einen Mahnbescheid/Vollstreckungsbescheid realisiert werden soll, dann haben wir etwas abweichende Regelungen zu dem "normalen" Klageverfahren.

Im normalen Klageverfahren kann man erst nach rechtskräftigem Urteil vollstrecken. Anders im Mahnverfahren. Wenn der Antragsgegner sich nicht gegen den Mahnbescheid wehrt, ein Vollstreckungsbescheid in der Welt ist, dann kann aus diesem vollstreckt werden, auch wenn der Schuldner sich dagegen gewehrt hat. Das läuft unabhängig davon, ob nun noch ins Hauptverfahren eingestiegen wird oder nicht. Und PKH gibt es nicht für das Mahnverfahren direkt, sondern nur für das Hauptverfahren oder aber für Folgemaßnahmen. Du merkst, dieses Verfahren ist wegen seiner Entstehungsgeschichte etwas komplizierter. Du kannst also aus dem Vollstreckungsbescheid vorgehen, wie Dein Anwalt auch richtig schrieb. Aber, das Hauptverfahren kann auch anders ausgehen, das weiß man nicht. Dann hätte man natürlich Riesenforderungen vom Ex(Mieter) an der Backe. Und die Kosten der Räumung auch.

Diese Risiken muss man gegeneinander abwägen. Vielleicht mal abwarten, ob für das Hauptverfahren PKH bewilligt wird. Und dann abschätzen, ob man die Räumung durchzieht. Das ist einerseits eine prozesstaktische Frage, andererseits auch eine wirtschaftliche.

wirdwerden



2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1535 Beiträge, 264x hilfreich)

Zitat (von wirdwerden):
Diese Risiken muss man gegeneinander abwägen.


Gut erklärt!

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(154 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Dann ist auch keine Sicherheitsleistung nötig.
ist bei einem Versäumnisurteil auch nicht nötig, hier zumindest nicht für den Vermieter.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(154 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Dann ist auch keine Sicherheitsleistung nötig.
ist bei einem Versäumnisurteil auch nicht nötig, hier zumindest nicht für den Vermieter.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(154 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von Mobyhick):
Für mich ist es gerade nicht verständlich, ob ich das als Erfolg sehen kann und den Mieter nun zwingen kann auszuziehen.


Es ist zumindest eine Möglichkeit, bereits jetzt schon räumen zu lassen.

Wie wird werden bereits schrieb, ist es eine Abwägung, es gibt ein Risiko. Dass der Mieter so schnell keine Ersatzwohnung findet, muss er erst einmal beweisen. Er hatte ja seit der ersten Kündigung genug Zeit zu suchen.

Tipp: Darauf beim Einspruchstermin eingehen!

Vergleichen lohnt sich nur, wenn die Kündigungen ggf. nicht sicher durchzusetzen sind. Frag den Anwalt dazu, wie seine Einschätzung ist, ob die Kündigung durchsetzbar ist.

Wenn es Zweifel gibt, welche der Kündigungen nun gültig ist, dann könnte auch ein Vergleich sinnvoll sein. Aber Fakt ist auch, dass Anwälte und Gericht sehr gerne vergleichen. Erstens weniger Arbeit für das Gericht und ggf. keine langwierige Beweisaufnahme und mehr Geld für die Anwälte.

Deshalb lasse dich gut beraten. Wenn die Kündigung(en) nach Einschätzung zweifelsfrei gültig eingestuft werden, kannst du auch bereits aus dem Versäumnisurteil vollstrecken.

Das würde ich auch einfach machen, denn bis zu einem Termin vergehen einige Wochen. Und bis dahin hast du auch bestimmt den Einspruchstermin.

Dann kann man auch gut abschätzen in welche Richtung es geht. Bei einem Vergleich wird der Gerichtsvollzieher häufig zurück gerufen und dem Mieter erwas mehr zeut gegeben.
WE
Wenn es auf ein Urteil hinaus läuft, ist die Wohnung ggf. vorher leer, aber mit eben dem Risiko, dass das Urteil gegen dich spricht. Das kommt auch auf die Kündigungsgrund und sichere Beweislage an.

-- Editiert von Toxic_GER am 14.05.2022 16:06

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Mobyhick
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Toxic_GER):
Wie wird werden bereits schrieb, ist es eine Abwägung, es gibt ein Risiko. Dass der Mieter so schnell keine Ersatzwohnung findet, muss er erst einmal beweisen. Er hatte ja seit der ersten Kündigung genug Zeit zu suchen.


Hey danke Dir für die hilfreiche Antwort und den Anderen möchte ich ebenfalls danken.

Könntest du vielleicht noch sagen, wie dieser Mieter beweisen kann, dass er keine Ersatzwohnung findet? Bedeutet das er muss nachweisen, dass er mehrere Besichtigungstermine wahrgenommen hat, aber die Wohnung trotzdem nicht bekommen hat? Sein Anwalt bzw. die Gegenseite hat geschrieben, dass der Wohnungsmarkt gerade angespannt sei wegen der Flüchtlingskrise aus der Ukraine. Ich kann dem allerdings nur teilweise zustimmen. Nach meiner Beobachtung bewerben sich erst seit 2-3Wochen immer mehr Ukrainer. Vorher waren das deutlich weniger, aber die Kündigung hat der Mieter bereits seit Dezember bzw. Januar dieses Jahres.

Zitat (von Toxic_GER):
Vergleichen lohnt sich nur, wenn die Kündigungen ggf. nicht sicher durchzusetzen sind. Frag den Anwalt dazu, wie seine Einschätzung ist, ob die Kündigung durchsetzbar ist.


Da habe ich auch Angst, dass es schief läuft. Es ist ja so, dass dieser Mieter meine Gastherme im Haus massiv beschädigt hat, sodass ein Schaden in mehrere tausend Euro entstanden ist. Am gleichen Tag habe ich dann die Feuerwehr angerufen, damit sie prüfen ob nicht irgendwo Gas austritt. Zum Glück war das nicht der Fall, aber ich musste dann eine neue Gastherme besorgen. Ich habe auch eine Überwachungskamera (mit Ton) in der Nähe des Raumes, wo die Gastherme ist. Und auf dieser Kamera sieht man, dass dieser Mieter eines Abends in diesen Raum hineingeht und man hört danach ca. 20 laute Schläge. An diesem Tag war keiner in dem Raum außer ihm, sodass es sehr sicher ist, dass er die Gastherme beschädigt hat.
Das Problem ist allerdings, dass ich diesen Beweis aus Datenschutzrechtlichen Gründen nicht in den Gerichtsprozess einbeziehen darf, da ich keine schriftliche Zustimmung (für das Überwachen) diesen Mieters habe, nur mündliche was er aber abstreiten wird.
Ich habe aber andere "Beweise". Vor dieser Tat hat er mir bereits gedroht, dass er was kaputt machen wird. Und nach dieser Tat habe ich mit ihm telefonisch über diese Sache "gesprochen". Er begründete es damit, dass seine Waschmaschine umgekippt wurde und schickte dann ein Video per whatsapp mit seiner umgekippten Waschmaschine. Also damit hat er seine Tat gerechtfertigt. Ich habe also das Gefühl, dass dieses Thema im Gericht etwas problematisch wird.

Diesem Mieter habe ich auch untersagt diesen Bereich zu betreten und den Waschraum zu nutzen. Die Waschmaschine kann er aber in seiner Wohnung installieren. Daraufhin wurde er natürlich sauer und hat dann bei sich in der Wohnung einfach Wasser laufen gelassen, sodass ein anderer Mieter nachts nicht schlafen konnte. Dieser Mieter hat sich dann bei mir beschwert und ich habe dann den Hausmeister zu diesem Problemmieter geschickt. Nach paar Mal Klopfen machte er dann die Tür auf und hat den Hausmeister in den Bauch getreten und hat auch noch selber die Polizei gerufen. Der Hausmeister hat dann der Polizei gesagt, dass er eigentlich das Opfer sei, es stand also Aussage gegen Aussage.

Was die Kündigungen und Mietzahlungen betrifft:
Der Mieter hat im Dezember 2021 die erste Kündigung aufgrund der Mietrückstände erhalten.
Im Januar 2022 erfolge die zweite Kündigung aufgrund der beschädigten Gastherme und weiterer Störung des Hausfriedens z.B Beleidgungen. Die zweite Kündigung ist auch streitgegenständlich.
Im Februar 2022 erfolgte dann die dritte fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung der
Mieten. Trotzdem kamen die Mieten von ihm weiterhin zuspät.
Insgesamt kam die Miete 4 Mal zu spät und 3 Mal davon erst Mitte des Monats.

Das große Problem ist auch, dass ich auf pünktliche Zahlung angewiesen bin aufgrund des Darlehens. Also ist eine unpünktliche Zahlung für mich besonders schmerzhaft.

Die Gegenseite sagt aber, dass der Mieter nichts dafür kann, dass die Miete sp spät eingeht. Er sagt, dass das Jobcenter schuld sei, was ich nicht glaube. Auch hier weiß ich nicht, ob der Mieter nachweisen kann, dass das Jobcenter Schuld sei. Ich fürchte auch, dass das Jobcenter ihm irgendwie damit "helfen" wird.

Nur bringt es mir persönlich nicht viel, wer daran Schuld ist, das mein Darlehen muss trotzdem pünktlich getilgt werden.

Ich habe meinen Anwalt bereits gefragt, wie es für mich nun aussieht. Er kann mir aber selber nicht genau sagen. er meinte nur, dass ich ja sonst keine andere Wahl habe, denn von alleine geht er nicht weg.


0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Spezi-2
Status:
Junior-Partner
(5534 Beiträge, 2203x hilfreich)

Mir wird auch bei zweimailgem Durchlesen nicht klar, ob es nun ein rechtskräftiges Endurteil auf Räumung gibt oder nicht.
Nochmals die Frage: Ist das Verfahren nun zu ende oder läuift es noch weiter ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(154 Beiträge, 9x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Nochmals die Frage: Ist das Verfahren nun zu ende oder läuift es noch weiter ?


Zum Thema:

Ich verstehe es so, dass es einen Einspruchstermin gibt und der PKH Antrag vom Gericht abgelehnt wurde.

Wenn der Mieter ALG II Bezieher ist und der Antrag nicht bewilligt wurde, dann geht das Gericht viekkeuzt davon aus, dass die Klage nicht zu gewinnen ist.

Selbst wenn die Sachbeschädigung nicht bewiesen werden kann, so gab es auch weitere Kündigungsgründe welche sich beweisen lassen. Ob das Jobcenter für die späten Mietzahlungen verantwortlich ist oder nicht, ist nicht das Problem des Vernieters. Der Mieter kann die Miete auch direkt vom Jobcenter überweisen lassen. Und nur wenn dann eine Verzögerung Eintritt, kann man das Jobcenter verantwortlich machen.

Aber auch dann wäre das Problem auf Seiten des Mieters, da er die Verantwortung letztendlich trägt.

Ich hätte einfach schon den Gerichtsvollzieher beauftragt. Das kann man ja beim oder nach dem Einspruchstermin noch immer zurückziehen. Wann ist der Einspruchstermin?

Sollte es dann Einschätzung so kommen, dass das Recht auf Deiner Seite ist, hast du Zeit gewonnen.

Was sagt denn Dein Anwalt?

Wenn der Mieter raus ist, muss er ja dagegen angehen und beweisen, dass er sich nichts vorzuwerfen hat, um Ansprüche stellen zu können.

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