Rechtschutzversicherung vor möglicher Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung

30. Juni 2023 Thema abonnieren
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)
Rechtschutzversicherung vor möglicher Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung

Guten Morgen zusammen,

vor einigen Monaten habe ich eine Eigentumswohnung gekauft, die zu dem Zeitpunkt bereits vermietet war (unbefristeter Vertrag mit Möglichkeit innerhalb der gesetzlich geregelten Fristen zu kündigen).

Aus Kulanz habe ich nicht unmittelbar nach Änderung des Grundbucheintrags gekündigt, sondern der mietenden Person noch 2 Monate Zeit gegeben, da die Kündigungsfrist auf Grund der kurzen Wohndauer (< 5 Jahre) nur 3 Monate beträgt und mir bewusst ist, dass der Wohnungsmarkt zurzeit angespannt ist.
In der Zeit habe ich mir auch einen ersten Überblick zum Thema Eigenbedarfskündigung verschafft.

Vor kurzem habe ich erst einmal angekündigt, dass ich zeitnah meine Eigenbedarfskündigung zustellen werde und bei Bedarf ein telefonisches Gespräch anbiete.

Da auf meine Nachricht eine Woche lang keine Reaktion erfolgte, habe ich die Eigenbedarfskündigung rechtssicher zugestellt (mit Zeuge) und erneut mitgeteilt, dass ich die Kündigung nun eingereicht habe und um ein kurzes Zeichen bitte, da ich nicht weiß, ob meine Nachrichten überhaupt ankommen (u.a. zum angebotenen Telefonat).
Mir ist übrigens bewusst, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist den Erhalt der Kündigung zu bestätigen.

Eine weitere Woche ist verstrichen und ich hab weiterhin nichts gehört.
Ein versuchter Anruf von meiner Seite Anfang dieser Woche wurde (vermutlich?) weggedrückt. Es hat nur ein paar Sekunden geklingelt und dann wurde mir mitgeteilt, dass der Ansprechpartner nicht erreichbar ist.

Aus meiner Sicht also nicht so rosige Aussichten.
Der Mietvertrag wird zum 01.10. gekündigt, also habe ich noch genau 3 Monate Zeit.

Mich würde interessieren, ob es sinnvoll ist eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, falls es im nächsten Schritt zu einer Räumungsklage kommen muss.

Mir sind die Sperrfristen bekannt, weshalb ich langsam tätig werden müsste.

Leider ist mir nicht ganz klar, ob der Fall bereits mit Einreichung der Eigenbedarfskündigung "gestartet" ist.

Würde es mir überhaupt nicht was bringen, wenn ich jetzt eine Versicherung abschließe?
Theoretisch weiß man ja noch nicht, ob es vor Gericht endet, aber es gibt einen Grund zur Vermutung.

Viele Grüße
Mike

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27 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(116173 Beiträge, 39216x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
habe ich die Eigenbedarfskündigung rechtssicher zugestellt

Das reicht leider nicht ...



Zitat (von MikeElEx ):
und um ein kurzes Zeichen bitte, da ich nicht weiß, ob meine Nachrichten überhaupt ankommen

Keine Ahnung wie man auf so eine absurde Idee einer solchen Mitteilung kommt ...



Zitat (von MikeElEx ):
Würde es mir überhaupt nicht was bringen, wenn ich jetzt eine Versicherung abschließe?

Das erfährt man regelmäßig durch lesen der vertraglichen Vereinbarungen mit der betreffenden Versicherung.



Ich würde empfehlen, das man das ganze an einen Fachanwalt für Mietrecht abgibt, egal ob da eine Versicherung zahlt oder nicht.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die schnelle Rückmeldung.

Zitat (von Harry van Sell):
Das reicht leider nicht ...

Wie kann ich das verstehen?
Nach meiner Recherche wären eine einfache Zustellung per Post oder Einschreiben nicht rechtssicher. Die folgende Vorgehensweise hingegen schon:

"2. Zustellung per Bote

Fertigen Sie von dem (unterschriebenen) Kündigungsschreiben eine Kopie an.

Besorgen Sie sich einen Zeugen.
Der Zeuge darf nicht Vermieter sein. Ansonsten ist es völlig unschädlich, wenn es sich um einen Verwandten
handelt. Besser ist natürlich eine nicht verwandte dritte Person.

Nehmen Sie die Kopie und das Original der Kündigung und zeigen Sie beides dem Zeugen.
Stecken Sie in Gegenwart des Zeugen das Original in einen Umschlag.

Lassen Sie den Zeugen den Umschlag in den Briefkasten der Mieter einwerfen.
Der Zeuge sollte nun auf der Abschrift genau notieren wann er wo das Original eingeworfen hat. Er sollte dies durch seine Unterschrift auf der Abschrift bestätigen.

Heben Sie sich die Abschrift gut auf."

Wenn nur eine persönliche Zustellung mit Bestätigung durch Unterschrift des Empfangs möglich wäre, würde man den Mieter nach meinem Verständnis nie kündigen können, wenn der die Türe zu lässt.
Was wäre rechtssicher/ausreichend?

Zitat (von Harry van Sell):
Keine Ahnung wie man auf so eine absurde Idee einer solchen Mitteilung kommt ...

Bisschen Frust, dass nach der kulanten Verhaltensweisen so kommuniziert wird und weiterhin die Möglichkeit bieten, dass man sich in einem Gespräch auf einen alternativen Auszugstermin einigt, wenn ein Mietvertrag zu einem späteren Zeitpunkt unterschrieben wurde.

Die mietende Person ist mit aber selbstverständlich nichts schuldig.

Vielleicht nicht die beste Nachricht, aber ohne Kommunikation mach es alles nur schwieriger aus meiner Sicht.

Zitat (von Harry van Sell):
Ich würde empfehlen, das man das ganze an einen Fachanwalt für Mietrecht abgibt, egal ob da eine Versicherung zahlt oder nicht.

Alles klar, dann schreib ich mir das mal auf meine ToDo-Liste.

Vielen Dank.

-- Editiert von User am 30. Juni 2023 10:50

-- Editiert von User am 30. Juni 2023 10:51

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Gerd61
Status:
Praktikant
(569 Beiträge, 73x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Bisschen Frust, dass nach der kulanten Verhaltensweisen so kommuniziert wird und weiterhin die Möglichkeit bieten, dass man sich in einem Gespräch auf einen alternativen Auszugstermin einigt, wenn ein Mietvertrag zu einem späteren Zeitpunkt unterschrieben wurde.


Kulant, naja, man hat eine vermietete Wohnung gekauft und will dem Mieter nun früh oder später kündigen. Klar das der Mieter nicht begeistert ist. Wenn ich (als Mieter) in dem erhaltenen Kündigungsschreiben Formfehler oder andere Unzulänglichkeiten entdecken würde würde ich mich auch stumm stellen und keinesfalls den VM vorzeitig darauf hinweisen.

Daher wahrscheinlich der Rat von HvS nicht nur auf eine rechtssichere Zustellung zu achten sondern auch den Inhalt des Kündigungsschreibens mit einem Fachanwalt anzustimmen.

-- Editiert von User am 30. Juni 2023 11:24

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Gerd61):
Kulant, naja, man hat eine vermietete Wohnung gekauft und will dem Mieter nun früh oder später kündigen.


Ich stimme dir zu, dass man drüber diskutieren kann, ob hier von Kulanz gesprochen werden kann.

Dass ich früher oder später in die Wohnung ziehe, ist jedoch seit Februar diesen Jahres bekannt und es ist nunmal leider das Risiko und ein Nachteil den man als Mieter hat.
Ich habe jedenfalls nicht alle Hebel in Bewegung gesetzt, um schnellstmöglich selber einziehen zu können und ich war auch bereit über einen Alternativtermin zu sprechen, wenn es denn nachweislich erforderlich wäre.

Auch ich muss leider eine bestimmte Frist einhalten, da ich die Wohnung nicht ohne Grund gekauft habe, weshalb ich auch langsam unter Zeitdruck stehe, wenn sich das unerwarteterweise hinauszögert.



Zitat (von Gerd61):
Daher wahrscheinlich der Rat von HvS nicht nur auf eine rechtssichere Zustellung zu achten sondern auch den Inhalt des Kündigungsschreibens mit einem Fachanwalt anzustimmen.

Die Zustellung ist nach meiner Recherche und meinem Verständnis eine der rechtssicherten Arten. Von daher weiß ich nicht, was HvS genau meint. Ggfs. Ist er vor meinem Nachtrag davon ausgegangen, dass ich lediglich den Brief vor den Augen eines zeigen eingeworfen habe, was nicht zutrifft.

Den Inhalt der Eigenbedarfskündigung habe ich nach ausführlicher Recherche selber formuliert und anhand aller möglichen Checklisten nochmal überprüft.
Leidiglich die Begründung lässt sich nicht verifizieren.

Sofern es ausreicht in der Begründung zu schreiben:

"Die Kündigung erfolgt gemäß § 573 II Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs. Die Mietsache wird zum oben genannten Beendigungszeitpunkt für folgende Person

MikeElEx

auf Grund folgender Umstände benötigt:

Derzeit wohne ich, MikeElEx, in einer Wohngemeinschaft mit meinen Eltern. Die erworbene Wohnung wird für einen eigenen Hausstand benötigt."

Für eine derartige Begründung gab es leider keine Vorlagen, aber es würde mich überraschen, wenn dies nicht ausreicht.
Ich halte es nicht für erforderlich weitere Gründe aufzuführen, warum genau ein eigener Hausstand benötigt wird (Beziehung zu Eltern, psychische Gründe, berufliche Gründe).
Mit Ende 20 darf man langsam auch Mal selbstständig werden und aus dem Kinderzimmer raus und einen eigenen Haushalt führen.


-- Editiert von User am 30. Juni 2023 12:24

-- Editiert von User am 30. Juni 2023 12:26

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(46682 Beiträge, 16549x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Wie kann ich das verstehen?
Nach meiner Recherche wären eine einfache Zustellung per Post oder Einschreiben nicht rechtssicher. Die folgende Vorgehensweise hingegen schon:


Die Zustellung ist dann rechtssicher, was aber nicht bedeutet, dass die Kündigung auch wirksam ist.

Zitat (von MikeElEx ):
Leider ist mir nicht ganz klar, ob der Fall bereits mit Einreichung der Eigenbedarfskündigung "gestartet" ist.


Ja, das ist er.

Zitat (von MikeElEx ):
Würde es mir überhaupt nicht was bringen, wenn ich jetzt eine Versicherung abschließe?


Es gibt zwar für einige Rechtsgebiete Versicherungen, die auch rückwirkend versichern. Ob es so eine Versicherung im bereich Mietrecht auch gibt, ist mir nicht bekannt. Ohnehin sind solche Versicherungen dann so teuer, dass man die Prozesskosten auch genauso gut selbst zahlen kann.

Zitat (von MikeElEx ):
Für eine derartige Begründung gab es leider keine Vorlagen, aber es würde mich überraschen, wenn dies nicht ausreicht.


Aus meiner Sicht ist die Begründung grenzwertig. Es ist regelmäßig nicht zielführend zu versuchen, einen neuen Rekord in dem kürzesten noch wirksamen Kündigungsschreiben aufstellen zu wollen.

Daher kann ich mir auch gut vorstellen, dass die Mieter sich erst einmal rechtlich dahingehend beraten lassen wollen, ob denn eine Kündigung mit einer derart kurzen Begründung überhaupt wirksam ist.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(30424 Beiträge, 5439x hilfreich)

Eigentlich wolltest du wissen,

Zitat (von MikeElEx ):
ob es sinnvoll ist eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, falls es im nächsten Schritt zu einer Räumungsklage kommen muss.
Es könnte nicht ganz sinnlos sein, unabhängig vom weiteren Fortgang der Sache, trotzdem und überhaupt eine RSV abzuschließen oder eine solche vorhandene um den Mietrechtschutz zu erweitern?

Oder als Wohnungseigentümer gegen eine Jahresgebühr dem Verein beizutreten?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5047 Beiträge, 1951x hilfreich)

Zitat:
Auch ich muss leider eine bestimmte Frist einhalten, da ich die Wohnung nicht ohne Grund gekauft habe, weshalb ich auch langsam unter Zeitdruck stehe, wenn sich das unerwarteterweise hinauszögert.


Dann würde ich jetzt etwas Geld zur Seite legen - und dem Mieter einen Aufhebungsvertrag (mit einer Abfindung) anbieten.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6282 Beiträge, 2290x hilfreich)

Zum Thema Rechtsschutzversicherung kommt die Frage reichlich spät.
Es gibt schon eine Kündigung über deren Wirksamkeit evtl. ein Gerichtverfahren geführt werden muß.
Nach den meisten Vesicherungsbedingungen (wenn nicht allen) ist dies damit ein "brennendes Haus" kann also nicht rückwirkend versichert werden.
Es kommt nicht drauf an WANN der Prozeß beginnt, sondern wann das streitende Ereignis eigetreten ist. Da zählt hier spätestens die Kündigung.
Daher glaube ich nicht, daß man eine Rechtschutzversicherung findet, welche das Kostenrisiko abdeckt.
Oft ist der Text der Versicherungsbedingungen durch Angaben über eine Wartefrist für "normal" Bürger nicht richtig zu durchschauen, also Vorsicht !!

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank nochmal, für die super schnellen Rückmeldungen.

Zitat (von hh):
Die Zustellung ist dann rechtssicher, was aber nicht bedeutet, dass die Kündigung auch wirksam ist.

Wenn ich Kündigung bspw. am 20.06. einwerfen, halte ich eine Kündigung zum 01.10.2023 (3 monatige Frist) für wirksam.

"Wirksam wird die Kündigung erst, wenn sie zugeht (§ 130 BGB). Wird die Kündigung in den Briefkasten am Wohnort des Arbeitnehmers oder am Sitz des Arbeitgebers eingeworfen, ist sie zugegangen, sobald das Schreiben üblicherweise entnommen wird. Arbeitgeber verschicken Kündigungen oft als Einschreiben oder übergeben die Kündigung persönlich in Anwesenheit von einem Zeugen.

Auch wenn Du im Urlaub bist, kann Dir die Kündigung zugehen und damit wirksam werden. Es kommt nicht darauf an, wann Du sie gelesen hast (BAG, Urteil vom 22. März 2012, Az. 2 AZR 224/11). Du kannst eine Kündigung nicht verhindern, indem Du die Annahme verweigerst."

Üblicherweise schaut man aus meiner Sicht alle paar Tage in den Briefasten. Genügend übrige Tage zur Einhaltung der Frist.


Zitat (von hh):
Aus meiner Sicht ist die Begründung grenzwertig. Es ist regelmäßig nicht zielführend zu versuchen, einen neuen Rekord in dem kürzesten noch wirksamen Kündigungsschreiben aufstellen zu wollen.

Nachvollziehbar auf der einen Seite, aber auf der anderen Seite stelle ich mir die Frage, was man da noch groß ergänzen soll. Irgendwo fängt schließlich auch meine Privatsphäre an.
Habe mich bei der Erstellung hierran orientiert:
"Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reichen daher grundsätzlich aus:

- Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und
- Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat."

Wie gesagt wäre ich überrascht, wenn erwartet wird, dass ich noch detaillierter ausformulieren muss, dass ich mich z.B. mit Ende 20 unwohl fühle noch bei den Eltern zu wohnen und mich das ganze langsam auch psychisch belastet, weil die Privatsphäre fehlt. Lässt sich zudem alles sowieso nicht leicht nachweisen.

Ich will nicht unsympathisch rüber kommen, aber ich bin leicht frustriert, weil ich mir das alles unkomplizierter vorgestellt habe.
Ich kann mich zumindest versuchen mich in die Lage der Mieterin hineinzuversetzen, aber bei allen Vorteilen der Mieter ist die Anmeldung des Eigenbedarfs nunmal ein Nachteil.
Am Ende werden bei einer Klage noch schriftliche Bestätigungen eines Psychologen als Anlage zur Begründung gefordert...


Zitat (von hh):
Daher kann ich mir auch gut vorstellen, dass die Mieter sich erst einmal rechtlich dahingehend beraten lassen wollen, ob denn eine Kündigung mit einer derart kurzen Begründung überhaupt wirksam ist.

Nachvollziehbar und auch ihr Recht.
Ich bin jedenfalls überzeugt, dass die Begründung keine Fehler enthält, weshalb ich dahingehend weniger Bedenken habe.

Zitat (von Anami):
Oder als Wohnungseigentümer gegen eine Jahresgebühr dem Verein beizutreten?

Ich habe mich vorhin schriftlich bei Haus und Grund erkundigt.

Rechtsschutzversicherungen steht nun auf der ToDo-Liste des Wochenendes und eine Überprüfung der Kündigung bei einem Fachanwalt überlege ich mit ebenfalls.

-- Editiert von User am 30. Juni 2023 13:01

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9673 Beiträge, 4408x hilfreich)

Da du noch bis zum 4.Juli (Zustellung beim Mieter) eine zum 1.10. wirksame Kündigung zustellen kannst, wäre zu überlegen, ob du noch eine zweite, hilfsweise Kündigung mit ausführlicherer Begründung erstellst. Wichtig wäre dann nur festzuhalten, dass die zweite Kündigung die erste nicht auflöst sondern nur hilfsweise ausgesprochen wird.

Zitat (von MikeElEx ):
Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Das ist bei dir nur sehr knapp gehalten. Es geht daraus nicht hervor, ob du noch weiteres Eigentum hast, das du beziehen könntest. Es geht daraus nicht hervor, was Wohngemeinschaft mit meinen Eltern genau bedeutet. Wenn du ein eigenen 120 qm Penthouse in der Villa deiner Eltern hättest, wird die Bewertung anders ausfallen als wenn du ein Kinderzimmer mit 10qm inmitten des Haushalts deiner Eltern hättest.

Nichts von dem, was ich geschrieben habe, ist wirklich notwendig in einer Kündigungsbegründung. Aber ein Gericht würde im Zweifel bewerten, ob der Mieter mit deiner Kündigung in die Lage versetzt wurde abzuschätzen, ob wirklich Eigenbedarf vorliegt. Gründe oder Erklärungen dürfen nicht nachgeschoben werden. Zum Zeitpunkt der Kündigung muss alles auf dem Tisch liegen. Sonst geht die Kündigungsfrist wieder von vorne los, wenn eine neue ausführlich begründetere Kündigung formuliert werden muss.

Zitat (von MikeElEx ):
Ich will nicht unsympathisch rüber kommen, aber ich bin leicht frustriert, weil ich mir das alles unkomplizierter vorgestellt habe.
Eine Vermieterkündigung ist nie unkompliziert. Du hast dich offenbar gut informiert. Dennoch gibt es Risiken, die du nicht absehen kannst. Du weißt z.B. nicht, ob ein Härtefalleinspruch kommt. Von daher darfst du dich nicht darauf verlassen, dass du die Wohnung wirklich ab 2.10. selber nutzen kannst.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(30424 Beiträge, 5439x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Wie gesagt wäre ich überrascht, wenn erwartet wird,
Dann warte auf die Überraschung. Man darf evtl. davon ausgehen, dass dein gekaufter Mieter selbst nach allen Möglichkeiten sucht, nicht oder nicht zum 1.10. auszuziehen.
Zitat (von MikeElEx ):
Ich habe mich vorhin schriftlich bei Haus und Grund erkundigt.
Schön. Erkundigungen ersetzen aber keine Mitgliedschaft in dem Verein.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Das ist bei dir nur sehr knapp gehalten. Es geht daraus nicht hervor, ob du noch weiteres Eigentum hast, das du beziehen könntest.


Das habe ich nicht direkt in der Begründung aber im Rahmen der Kündigung aufgeführt:

"Leider verfüge ich über keine weitere Immobilie, die den Zweck des Eigenbedarfs erfüllen würde oder die ich Ihnen als Alternative zur letzten Mietsache anbieten könnte."


Zitat (von cauchy):
Wenn du ein eigenen 120 qm Penthouse in der Villa deiner Eltern hättest, wird die Bewertung anders ausfallen als wenn du ein Kinderzimmer mit 10qm inmitten des Haushalts deiner Eltern hättest.

Halte ich persönlich für Sonderfälle, von denen grundsätzlich nicht ausgegangen werden sollte.
Bei einer "Wohngemeinschaft mit den Eltern" handelt es sich nach meinem Verständnis beispielsweise nicht um einen getrennten Bereich, den ich nutzen kann. Ich führe auf, dass ich einen eigenen Hausstand gründen möchte. Somit ist indirekt auch die Tatsache geklärt, dass ich nicht alle erforderlichen Räume für einen Haushalt selber nutzen kann, und somit nicht selbständig leben/entscheiden kann.

Aber am Ende des Tages entscheidet das natürlich ein Gericht.

Dass es sich z.B. tatsächlich um ein 10qm Zimmer handelt, ist für mich wieder ein zu detaillierter Fakt, der in meine Privatsphäre eingreift.
Aus meiner Sicht sollte zunächst immer vom üblichen Fall/Durchschnitt ausgegangen werden, dass es sich idR um eine normale 3-4 Zimmer Wohnung handelt.
Wenn der reiche Eigenbedarfskündiger der Meinung ist die selten vorkommende Info verheimlichen zu müssen, dass er ein Penthouse in der Villa seiner Eltern bewohnt, muss er im Laufe einer Klage damit rechnen, dass es sich hier ggfs. um einen Umstand handelt der zu erwähnen ist, weil's einen Sonderfall darstellt.

Zitat (von cauchy):
Du weißt z.B. nicht, ob ein Härtefalleinspruch kommt. Von daher darfst du dich nicht darauf verlassen, dass du die Wohnung wirklich ab 2.10. selber nutzen kannst.

Primär sorge ich mich tatsächlich mehr darum, dass nach Ablauf der Frist einfach weiterhin keine Kommunikation erfolgt.
Weder Hinweis auf Formfehler in der Kündigung, noch Einspruch wegen Härtefall.

Ich find's erstaunlich, dass man im Falle einer Räumungsklage trotzdem noch verlieren kann, obwohl nun eine Frist bis zum 01.08. für Widersprüche besteht.
Das "Verheimlichen" einer möglichen unzureichenden Begründung dient dann ja mit zum hinauszögern des Mietvertrages und zum Schaden des Vermieters.
Also ich meine man hat jetzt die Möglichkeit die Eigenbedarfskündigung auf Rechtmäßigkeit prüfen zu lassen. Kommt heraus, dass Fehler enthalten sind müsste man diese innerhalb der Frist erwähnen. Verheimlicht man diese, verwirkt man seinen Einspruch.
Wäre erschreckend, wenn man Vermieter so ins offene Messer laufen lässt.
Oder habe ich was falsch verstanden?

Der Satz:
"[...]
Wenn der Widerspruch verspätet, also nicht spätestens 2 Monate vor dem Beendigungstemin, eintrifft, lehne ich die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 b II BGB allein aufgrund dieser Verspätung ab."
Hätte ja überhaupt keine Wirkung.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Erkundigungen ersetzen aber keine Mitgliedschaft in dem Verein.


Ich habe den Fall wie hier geschildert und mich erkundigt, ob eine Mitgliedschaft incl. ggfs. erforderlicher Unterstützung im Worst-Case-Szenario noch möglich ist.
Für eine Rechtsschutzversicherung scheint es ja zumindest in diesem Fall zu spät zu sein, das die Kündigung raus ist.

Nur beitreten wenn man in Not ist, werden die vermutlich nicht gerne sehen und zwingend unterstützen, weshalb ich lieber den sicheren Weg gehe und erst am Frage, ob es denn überhaupt möglich ist.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(32395 Beiträge, 17071x hilfreich)

Ich find's erstaunlich, dass man im Falle einer Räumungsklage trotzdem noch verlieren kann, obwohl nun eine Frist bis zum 01.08. für Widersprüche besteht. Derlei nennt man "Unabhängigkeit der Justiz" und es gehört zu den wesentlichen Grundlagen eines Rechtsstaates...
Also ich meine man hat jetzt die Möglichkeit die Eigenbedarfskündigung auf Rechtmäßigkeit prüfen zu lassen. Kommt heraus, dass Fehler enthalten sind müsste man diese innerhalb der Frist erwähnen. Verheimlicht man diese, verwirkt man seinen Einspruch. Wäre erschreckend, wenn man Vermieter so ins offene Messer laufen lässt.
Oder habe ich was falsch verstanden?
Absolut. Zunächst mal dient die Härtefalleinwendung nicht dazu, dem Vermieter seine Rechtsfehler zu erläutern, sondern eben dazu, einen Härtefall aus gesundheitlichen Gründen oder aus sozialen Gründen darzulegen. Außerdem kann der Mieter ja meinen, er sei ein Härtefall, und der Vermieter kann meinen, dass das nicht so ist - auch dann muss ein Gericht entscheiden, und das kann natürlich auch zugunsten des Mieters entscheiden. Und, wie schon erwähnt, kann das Gericht das Ganze wegen Rechtsfehlern abweisen - gerade die Begründung für den Eigenbedarf spielt da oft eine Rolle.

-- Editiert von User am 30. Juni 2023 14:14

Signatur:

Bei nur einer Ratte im Zimmer handelt es sich nicht um einen Reisemangel ( Amtsgericht Köln).

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9673 Beiträge, 4408x hilfreich)

Das Forum musst du nicht überzeugen. Kann sein, dass die Begründung ausreicht. Ich wollte nur informieren, dass theoretisch noch Zeit für eine ausführlichere Begründung wäre.

Zitat (von MikeElEx ):
ch find's erstaunlich, dass man im Falle einer Räumungsklage trotzdem noch verlieren kann, obwohl nun eine Frist bis zum 01.08. für Widersprüche besteht.
Bitte unterscheide: Ein Widerspruch (wegen Härtefall) muß nur gegen eine wirksame Kündigung eingelegt werden. Bei einer unwirksamen Kündigung (z.B. weil unzureichend begründet) muss der Mieter gar nicht reagieren. Das stellt sich im Zweifel erst im Räumverfahren heraus.

Unabhängig davon wird in einem Räumverfahren ein Gericht dem Mieter in der Regel noch eine Räumfrist geben, selbst wenn die Kündigung korekt war und kein Härtefall vorliegt. Das hat auch rein praktische Gründe. Die Mieter müssen ja Zeit haben ihre Sache zu packen und irgendwas zu finden.

Das soll keine übertriebene Angst machen. Aber du solltest dir halt Alternativen überlegen, damit nicht du selber irgendwann auf der Straße sitzt.

Die eigentliche Frage nach der Rechtschutzversicherung musst du, wie andere schon geschrieben haben, mit der Versicherung klären.

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(32395 Beiträge, 17071x hilfreich)

Und es sei erwähnt, dass eine verlorene Räumungsklage ordentlich Geld kostet - für eine 1-Zimmer-Wohnung können das gut und gern 2500 Euro sein. Und das Ganze kann dauern, insbesondere bei einem anwaltlich vertretenen Mieter.

Signatur:

Bei nur einer Ratte im Zimmer handelt es sich nicht um einen Reisemangel ( Amtsgericht Köln).

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Bitte unterscheide: Ein Widerspruch (wegen Härtefall) muß nur gegen eine wirksame Kündigung eingelegt werden. Bei einer unwirksamen Kündigung (z.B. weil unzureichend begründet) muss der Mieter gar nicht reagieren. Das stellt sich im Zweifel erst im Räumverfahren heraus.


Ok, dann habe ich was falsch verstanden.
Ich bin davon ausgegangen, dass eine unwirksame Begründung nach Ablauf der Widerspruchsfrist wirksam wird, weil die Gelegenheit nicht genutzt wurde auf Fehler hinzuweisen.
Dass ein Härtefall anders betrachtet wird, war größtenteils klar, aber unglücklich von mir formuliert.

Strickt man den Fall aber mal fiktiv weiter:
1. Frist zum Auszug endet und Mieterin zieht nicht aus
2. Räumungsklage
3. Gericht entscheidet Begründung ist unzureichend

Ich verliere, darf die Prozesskosten zahlen und dann geht's wieder von vorne los:

4. Eigenbedarfskündigung mit neuer 3-monats Frist und angepasster Begründung
5. Ggfs. Wieder Räumungsklage
6. Ggfs. Entscheidung durch Gericht

Klingt für mich nach einer (in diesem Fall) unnötigen Belastung der Gerichte, es sei denn der zweite Prozess wäre aufgrund der vergangenen Erkenntnisse beschleunigt.
Es handelt sich um Umstände, die im Verfahren ergänzt werden können.
Ist aus meiner Sicht nicht so, dass es völlig neue Punkte gibt, die die Eigenbedarfskündigung stark verändern.
Ich weiß, dass es nur beispielhaft war, aber den Prozess nur zu verlieren, weil nicht aufgeführt wurde, dass ich ein 10qm-Zimmer bewohne wäre hart.
Was genau in der Begründung stehen muss, kann mir nur ein Fachanwalt sagen.

Ist alles subjektiv und wird vermutlich auch alles seine Gründe haben, warum so vorgegangen wird.


Vielen vielen Dank noch einmal für die ausführlichen und hilfreichen Kommentare. Das Forum hat bislang einen sehr positiven Eindruck bei mir hinterlassen.
Ich weiß nun, womit ich mich am Wochenende beschäftigen kann.

Ich wünsche allen ein schönes Wochenende!

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(30424 Beiträge, 5439x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Nur beitreten wenn man in Not ist,
Irgendwie und warum auch immer scheinst du nicht zu verstehen, dass du zwar Vermieter bist und wegen EB kündigst. Mehr aber nicht.
Allerdings ist der Gekündigte ja auch nicht rechtlos und tut jetzt seit ca 1 Woche evtl. genau das gleiche wie du, holt sich Rat (bei wem auch immer).
Er ist weder verpflichtet, dir zu antworten noch am Telefon mit dir zu sprechen.
Was du dir vorstellst, ist nur deine eigene *Erwartungs*-Haltung.

An deiner Stelle würde ich nun für eine wirklich läppische Jahresgebühr in deinen Verein eintreten. Ob und wann Not herrscht, ist unbekannt. Geht die Kündigung glatt über die Bühne und der Mieter raus---trittste wieder aus.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(32395 Beiträge, 17071x hilfreich)

Klingt für mich nach einer (in diesem Fall) unnötigen Belastung der Gerichte, es sei denn der zweite Prozess wäre aufgrund der vergangenen Erkenntnisse beschleunigt. Es können doch völlig neue Aspekte auftauchen - der Mieter kann eine Härtefalleinwendung machen, über die entschieden werden muss, oder Sie haben inzwischen geheiratet und der Mieter bzw. dessen Anwalt äußert Zweifel daran, dass Sie mit Ihrer Frau in einer 1-Zimmer-Wohnung leben wollen etc. Im Übrigen verlieren viele Vermieter dann die Lust und ersparen dem Mieter und sich selbst eine zweite Klage - was glauben Sie, warum man sich in solchen Fällen oft auf eine Abfindung einigt?

Signatur:

Bei nur einer Ratte im Zimmer handelt es sich nicht um einen Reisemangel ( Amtsgericht Köln).

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5047 Beiträge, 1951x hilfreich)

Zitat:
Wie gesagt wäre ich überrascht, wenn erwartet wird, dass ich noch detaillierter ausformulieren muss, dass ich mich z.B. mit Ende 20 unwohl fühle noch bei den Eltern zu wohnen und mich das ganze langsam auch psychisch belastet, weil die Privatsphäre fehlt. Lässt sich zudem alles sowieso nicht leicht nachweisen.


Dafür existiert ein Lösung. Du schließt mit den Mietern einen Aufhebungsvertrag ab. Das gibt Dir Sicherheit und Du kommst so schneller in die Wohnung.

1x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5047 Beiträge, 1951x hilfreich)

Zitat:
Ok, dann habe ich was falsch verstanden.
Ich bin davon ausgegangen, dass eine unwirksame Begründung nach Ablauf der Widerspruchsfrist wirksam wird, weil die Gelegenheit nicht genutzt wurde auf Fehler hinzuweisen.
Dass ein Härtefall anders betrachtet wird, war größtenteils klar, aber unglücklich von mir formuliert.

Strickt man den Fall aber mal fiktiv weiter:
1. Frist zum Auszug endet und Mieterin zieht nicht aus
2. Räumungsklage
3. Gericht entscheidet Begründung ist unzureichend

Ich verliere, darf die Prozesskosten zahlen und dann geht's wieder von vorne los:

4. Eigenbedarfskündigung mit neuer 3-monats Frist und angepasster Begründung
5. Ggfs. Wieder Räumungsklage
6. Ggfs. Entscheidung durch Gericht

Klingt für mich nach einer (in diesem Fall) unnötigen Belastung der Gerichte, es sei denn der zweite Prozess wäre aufgrund der vergangenen Erkenntnisse beschleunigt.
Es handelt sich um Umstände, die im Verfahren ergänzt werden können.
Ist aus meiner Sicht nicht so, dass es völlig neue Punkte gibt, die die Eigenbedarfskündigung stark verändern.
Ich weiß, dass es nur beispielhaft war, aber den Prozess nur zu verlieren, weil nicht aufgeführt wurde, dass ich ein 10qm-Zimmer bewohne wäre hart.
Was genau in der Begründung stehen muss, kann mir nur ein Fachanwalt sagen.


Oh Mann!
Such Dir einen Fachanwalt für Mietrecht!

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9673 Beiträge, 4408x hilfreich)

Wie schon geschrieben muss der Mieter in der Lage sein zu erkennen, ob Eigenbedarf wirklich vorliegt, wenn er die Kündigung das erste Mal in den Händen hält. Nur so kann er auch seine Kündigungsfrist sinnvoll nutzen. Natürlich kann man sich immer einigen. Vielleicht würde das auch ein Gericht nahelegen.

Aber bekomme bitte keinen falschen Eindruck. In einem solchen Rechtsforum sind die Antworten immer eher kritisch. Die Antwortenden schauen sich halt an, was alles negatives passieren kann. Kann auch sein, dass alles gut geht. Nur lautet meine Empfehlung, wie die vieler anderen hier auch, eine Vermieterkündigung immer von einem Anwalt formulieren und betreuen zu lassen.

Nur zur Sicherheit ein Hinweis: Du hast schon geschaut, ob es im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht gibt, oder?

1x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
MikeElEx
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Was du dir vorstellst, ist nur deine eigene *Erwartungs*-Haltung.

Treffer.

Zitat (von vundaal76):
Such Dir einen Fachanwalt für Mietrecht!

Mach ich, danke.

Zitat (von muemmel):
Im Übrigen verlieren viele Vermieter dann die Lust und ersparen dem Mieter und sich selbst eine zweite Klage - was glauben Sie, warum man sich in solchen Fällen oft auf eine Abfindung einigt?


Können Sie mir vielleicht anhand Ihrer Erfahrung zu der Thematik einen ungefähren Betrag nennen, über den wir hier sprechen?
X Monatsmieten/Festbetrag/anderes?

Zitat (von cauchy):
Du hast schon geschaut, ob es im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht gibt, oder?

Ja, danke für den Hinweis.
Ist nicht enthalten.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6282 Beiträge, 2290x hilfreich)

Mir scheint, die Antwort in #17 zeigt, daß die Bedeutung des Widerspruchs (durch den MIeter) noch nicht richtig verstanden wurde.
Der Gesetzgeber ging bei der Einführung der Möglichkeit eines Widerspruchs durch den MIeter davon aus, dass es einen wirksamen Kündigungsgrund Eigenbedarf geben könne.
Das Widerspruchsrecht des Mieters erfordert dann aber daß "die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte soll auch dann vorliiegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Auf solche Umstände müßte der Mieter mit dem Widerspruch aber hinweisen und dieses auch begründen.
Der Ablauf ist also so, daß das Gericht als ersten zu prüfen hat, ob die Kündigung fristgerecht und ausreichend begründet ist. Dieses muß zwingend der Fall sein.
Wenn die Kündigung diese Erfordernisse erfüllt kommt es zum zweiten Schritt, falls der Mieter gegen die Kündigung Widerspruch erhoben hat und dieser entsprechend begründet wurde.
Für einen Vermieter bedeutet dieses, daß er bei einem fehlenden Widerspruch nicht befürchten muß sich mit Härtefallgründen auseinandersetzen zu müssen.

Bei einem fristgerechten Widerspruch mit begründeten und überzeugende Widerspruchsgründen kann das Gericht natürlich auch trotz Zweifel an dem geltend gemachten Eigenbedarf dem Widerspruch auch früher entsprechen und die Prüfung der Eigenbedarfsgründe hinten anstellen.


-- Editiert von User am 30. Juni 2023 16:38

-- Editiert von User am 30. Juni 2023 16:40

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

1x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(46682 Beiträge, 16549x hilfreich)

Zitat (von MikeElEx ):
Können Sie mir vielleicht anhand Ihrer Erfahrung zu der Thematik einen ungefähren Betrag nennen, über den wir hier sprechen?


Streitwert für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist die Jahresnettokaltmiete. Die gibt man dann in einen Prozesskostenrechner ein und schon weiß man, was das Ganze kostet.

Beispiel:
Bei einer Monatsnettokaltmiete in Höhe von 500€ (=6.000€ pro Jahr) beträgt die Gebühr für das Verfassen des Kündigungsschreibens 627,13€. Das umfasst die gesamte außergerichtliche Vertretung bis zum Auszug des Mieters. Dabei bleibt es, wenn der Mieter dann auszieht.

Sollte der Anwalt eine Einigung mit dem Mieter erzielen, z.B. frühzeitiger Auszug gegeben Abfindung, dann beträgt die Gebühr 1.323,28€.

Kommt es zu einer Räumungsklage mit Urteil in der ersten Instanz, dann steigen die Kosten auf 3.239,57€, die dann der Unterlegene zu zahlen hat.

Muss dann auch noch der Gerichtsvollzieher bemüht werden um die Wohnung zu räumen, kann das schnell einen 5-stelligen Betrag kosten.

Sollte der Mieter ein Einkommen unter der Pfändungsfreigrenze (1.410€ für einen Single ab 01.07.2023) haben, dann bleibt der Kläger auf seinen Anwaltskosten und den Gerichtskosten auch für den Fall sitzen, dass er den Prozess gewinnt. Der Mieter hat möglicherweise seinen Anwalt über PKH finanziert.

Insgesamt sollte man sich gut überlegen, ob nicht die ersten 627,13€ gut investiertes Geld sind um dann weitere Kosten zu vermeiden. Man sollte auch bedenken, dass eine von einem Anwalt verfasste Kündigung regelmäßig psychologisch einen deutlich stärkeren Eindruck hinterlässt als eine privat verfasste Kündigung. Das schließt auch für diesen Fall die Überlegung ein, eine anwaltlich verfasst Kündigung nachzuschiebn, auch wenn diese dann erst zum 31.12.2023 wirkt.

1x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(46682 Beiträge, 16549x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Wenn die Kündigung diese Erfordernisse erfüllt kommt es zum zweiten Schritt, falls der Mieter gegen die Kündigung Widerspruch erhoben hat und dieser entsprechend begründet wurde.


Völlig richtig, wobei der Mieter in so einem Fall im Vorteil ist.

Das Gericht wägt die berechtigten Interessen des Vermieters mit den berechtigten Interessen des Vermieters ab. Die berechtigten Interessen des Vermieters sind aber nur diejenigen, die er im Kündigungsschreiben auch genannt hat. Der Mieter kann dagegen bei Nennung seiner berechtigten Interessen noch nachlegen.

Alleine schon aus diesem Grund ist es hilfreich, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben alles angibt, was irgendwie ein berechtigtes Interesse begründet.

Bei einem umfassend begründeten Eigenbedarf kann der Mieter seinen Auszug mit Hilfe eines Widerspruchs allenfalls hinauszögern. Eine Chance hat der Mieter dann im Regelfall nur, wenn ein Umzug mit schweren gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder gar mit Lebensgefahr verbunden ist. Auch für sehr alte Mieter, die schon sehr lange in der Wohnung leben ist die Anerkennung eines Härtefalls denkbar.

Solche Fälle sind aber eher selten.

Viel problematischer ist es, wenn es sich um einen Mieter handelt, dem die Prozesskosten egal sind, entweder weil er PKH erhält und bei ihm sowieso nichts zu holen ist oder weil er rechtsschutzversichert ist.

Gerade im letzteren Fall kann es sich rächen, dass der Vermieter kulant war. Wenn der Mieter pfiffig war, hat er bei Bekanntwerden des Verkaufs seiner Wohnung schnell eine Versicherung abgeschlossen und da seitdem einige Zeit ins Land gegangen ist, dürfte die typische Wartezeit für eine Rechtsschutzversicherung inzwischen abgelaufen sein.

1x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(116173 Beiträge, 39216x hilfreich)

Der Mieter verhält sich hier "ideal" um Vermieter auflaufen zu lassen / die Kündigung abzuwehren. Ich würde mich daher auf substantiierte Gegenwehr einstellen.



Zitat (von MikeElEx ):
Auch ich muss leider eine bestimmte Frist einhalten, da ich die Wohnung nicht ohne Grund gekauft habe, weshalb ich auch langsam unter Zeitdruck stehe, wenn sich das unerwarteterweise hinauszögert.

Und diese Frist kommt woher genau?

Wenn der Mieter nicht auszieht, wird so ein Verfahren im besten Fall ca. 3 Monate dauern, ich würde mich eher auf 6-12 Monate einstellen. Und das ist nur die erste Instanz ...
Ein "Plan B" wäre also nicht schlecht.



Zitat (von MikeElEx ):
"Die Kündigung erfolgt gemäß § 573 II Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs. Die Mietsache wird zum oben genannten Beendigungszeitpunkt für folgende Person

MikeElEx

auf Grund folgender Umstände benötigt:

Derzeit wohne ich, MikeElEx, in einer Wohngemeinschaft mit meinen Eltern. Die erworbene Wohnung wird für einen eigenen Hausstand benötigt."

Die Begründung dürfte zu unsubstantiiert sein.
Gerichte sind generell sehr mieterfreundlich, da Mieter eine besonders schützenswerte Spezies sind.
Sollte die Wohnung in Berlin sein, dürfte die Kündigung zu 90% nicht ausreichend sein.



Zitat (von MikeElEx ):
Für eine derartige Begründung gab es leider keine Vorlagen, aber es würde mich überraschen, wenn dies nicht ausreicht.

Mich würde es eher überraschen wenn es ausreicht.



Zitat (von MikeElEx ):
Strickt man den Fall aber mal fiktiv weiter:
1. Frist zum Auszug endet und Mieterin zieht nicht aus
2. Räumungsklage
3. Gericht entscheidet Begründung ist unzureichend

Bevor "Gericht entscheidet" drankommt, ist regelmäßig erst mal der Vorschlag des Gerichtes sich zu vergleichen dran.



Zitat (von cauchy):
Da du noch bis zum 4.Juli (Zustellung beim Mieter) eine zum 1.10. wirksame Kündigung zustellen kannst, wäre zu überlegen, ob du noch eine zweite, hilfsweise Kündigung mit ausführlicherer Begründung erstellst.

Sehr guter Vorschlag.

Es könnte nur schwierig werden, jemand versierten zu finden der, diese Kündigung bis dahin verfasst.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

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