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Renovierung - Klausen im Mietvertrag rechtens?

4. Dezember 2012 Thema abonnieren
 Von 
figurehead1
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Renovierung - Klausen im Mietvertrag rechtens?

Hallo zusammen,

angenommen es stehen folgende Klauseln in einem Mietvertrag:

1. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.

2. (Handschriftliche Ergänzung unter "Weitere Vereinbarungen") Der Mieter hat die Wohnung komplett renoviert übernommen und wird nach Beendigung des MV die Wohnung auch wieder komplett renoviert übergeben.


a) Sind diese Klauseln rechtens bzw. würde die Pflicht bestehen bei Auszug zu renovieren?
b) Würde der Vermieter fordern dass die Renovierung von einem Fachmann ausgeführt werden soll und die Kaution dafür verwendet werden muss, wäre das rechtens?
c) Angenommen die Türen und Heizkörper wären leicht(!) gelblich (nicht beschädigt!) durch Tabakrauch, müssten sie gestrichen werden FALLS eine Renovierungspflicht bestünde?
d) Angenommen der Vermieter hätte mit dem Mieter vereinbart dass zur einheitlichen Gestaltung vorhandene Vorhänge übernommen werden sollen (mündlich) und einer der Vorhänge nach 6 Jahren Bewohnung nun "verschlissen" wäre, müsste der Mieter dafür aufkommen? Wenn ja, müssten neue Vorhänge angeschafft werden auf Kosten des Mieters oder wäre nur etwa eine "Entschädigung" abzüglich der Abnutzung über den Mietzeitraum fällig?

Vielen Dank für Ihre Antworten im Voraus.

Beste Grüße

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 423x hilfreich)

quote:
a) Sind diese Klauseln rechtens bzw. würde die Pflicht bestehen bei Auszug zu renovieren?

"Grundsätzlich" macht die Klausel meiner Meinung nach starr, was Ungültigkeit nach sich ziehen würde.

Abgesehen von den festgesetzten Zeitabständen ist es doch fair, wenn man eine frisch renovierte Wohnung bekommen hat auch eine frischrenovierte zurückzugeben.

quote:

b) Würde der Vermieter fordern dass die Renovierung von einem Fachmann ausgeführt werden soll und die Kaution dafür verwendet werden muss, wäre das rechtens?


Nein, der Mieter darf Schönheitsreparaturen selbst ausführen, allerdings müssen diese "fachgerecht" sein. Zumindest muss also mit einer ordentlichen Farbe deckend gesrichen, gut abgedeckt und nicht übermässig übergemalt sein.


quote:
c) Angenommen die Türen und Heizkörper wären leicht(!) gelblich (nicht beschädigt!) durch Tabakrauch, müssten sie gestrichen werden FALLS eine Renovierungspflicht bestünde?


Vergilbung durch Tabakrauch entspricht nicht der üblichen Abnutzung sondern fällt unter Schaden. Daher wäre ein Anstrich erforderlich.
Obwohl das Rauchen zum üblichen Gebrauch der Wohnung gehört muss ein VM Schäden durch Nikotin nicht hinnehmen.
quote:

d) Angenommen der Vermieter hätte mit dem Mieter vereinbart dass zur einheitlichen Gestaltung vorhandene Vorhänge übernommen werden sollen (mündlich) und einer der Vorhänge nach 6 Jahren Bewohnung nun "verschlissen" wäre, müsste der Mieter dafür aufkommen? Wenn ja, müssten neue Vorhänge angeschafft werden auf Kosten des Mieters oder wäre nur etwa eine "Entschädigung" abzüglich der Abnutzung über den Mietzeitraum fällig?

Das kommt auf die Vereinbarung drauf an. Ist es als teilmöblierung angesehen worden, hat der Mieter sicher Schadenersatz zu leisten, der sich aus Anschaffungswert und Alter bzw. Abzug Neu für Alt errechnet. Hat der Vermieter die Vorhänge lediglich überlassen, müssen die auch nicht ersetzt werden. Ohne schriftliche Fixierung ist das sicher schwierig, auch nach 6 Jahren, da sollte man drüber verhandeln können.

-----------------
"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

Die Begriffe "grundsätzlich" und "weißen" machen die Klausel zwar unwirksam, aber in der Tat könnten wir bei Vergilbung durch Tabakrauch von Sachbeschädigung reden, die dann auch zu beseitigen wäre.

Bei der Sache mit den Vorhängen bin ich mir auch nicht sicher. Wenn die Türen etc. schon vergilbt sind, wie werden dann erst die Vorhänge aussehen? Evtl. läuft das auch unter Sachbeschädigung. Normalerweise verschleißen ja Gardinen nicht nach nur 6 Jahren.

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""

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Pachlus
Status:
Lehrling
(1930 Beiträge, 400x hilfreich)

quote:
[Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.
2. (Handschriftliche Ergänzung unter "Weitere Vereinbarungen") Der Mieter hat die Wohnung komplett renoviert übernommen und wird nach Beendigung des MV die Wohnung auch wieder komplett renoviert übergeben. /quote]

Das ist in sich schon widersprüchlich, er zwingt dir die Renovierung in Zeitabständen auf (unwirksam) und zusätzlich noch die Renovierung zum Ende des Mietverhältnisses. Dadurch wirst du unverhältnismäßig hoch belastet. Geht nicht. Besorg dir einen FACH-Anwalt für Mietrecht in Deiner Nähe, lass dich beraten oder zieh aus, ohne zu renovieren und lass dich verklagen.


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0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 423x hilfreich)


Also man sollte schon fair bleiben! Wenn ich eine renovierte Wohnung beziehe würde ich bei Auszug auch eine renovierte übergeben. Und wer 6 Jahre in einer Wohnung raucht sollte sich erst recht fair verhalten. Man redet immer so schnell von Nikotinfarbe, vergisst dann aber schnell, dass auch durchaus die Nikotinfarbe nicht immer alle Vergilbungen schafft und dieser Lack für Heizungen und Holz noch nach Wochen elend stinkt und ausdünstet. DAS mutet man dann auch noch der Gesundheit des Nachmieters zu.

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"MfG
Susanne

Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
"

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

Da sagst du was... Wir haben neulich eine Wohnung geräumt... sowas hab ich vorher noch nicht gesehen. Da ist der Tabak an den Türen und Heizkörpern in flüssiger Form heruntergelaufen.

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0x Hilfreiche Antwort


#7
 Von 
figurehead1
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antworten bisher.

Nur um die Dinge ins rechte Licht zu rücken:

Die Wohnung ist bis auf die angesprochenen leicht(!!) gelblichen Türrahmen in einem sehr guten Zustand. Vor einem Jahr wurde renoviert (Wände weiß gestrichen) und seitdem auch nicht mehr geraucht.
Also fernab jeglicher Horrorwohnungen in den das Nikotin von der Decke tropft ... ;-)

Fairness ist leider etwas anderes als geltendes Recht. Ich verfolge stets die Strategie die rechtliche Basis zu kennen ... ob man darauf zurückgreifen muss ergibt sich aus Kompromissbereitschaft und Annäherung beider Seiten. Auf dieser Basis geht es dann auch noch um Fairness ... kann man sich so jedoch nicht einigen müssen Fakten her.

Beste Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44098 Beiträge, 15723x hilfreich)

quote:
Also man sollte schon fair bleiben! Wenn ich eine renovierte Wohnung beziehe würde ich bei Auszug auch eine renovierte übergeben.


Der BGH meint übrigens, dass es total unfair gegenüber dem Mieter ist, wenn der Vermieter so etwas wie in diesem Fall fordert. Im Juristendeutsch heißt das dann "unangemessene Benachteiligung".

Die Klauseln sind daher gleich in mehrfacher Hinsicht unwirksam. Der Mieter kann die Wohnung besenrein verlassen und ist nicht dazu verpflichtet irgendwelche Sachen zu ersetzen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch verschlissen sind.

Hier noch einmal die Gründe für die Unwirksamkeit:
1. Durch den Begriff "Weißen" ist eine Farbe vorgeschrieben. Das ist nicht zulässig. Mindestens während der Mietzeit hat der Mieter freie Farbwahl.
2. Durch den Begriff "Grundsätzlich" werden die in der Folge genannten Fristen starr. Es muss mindestens vom Wortlaut der Klausel her möglich sein, die Fristen bei unterdurchschnittlicher Abnutzung zu verlängern.
3. Die Fristen für Flure und Dielen sind zu kurz. Diese müssen mindestens 7 Jahre betragen.
4. Die Forderung nach einer Auszugsrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung ist unzulässig.
5. Die Kombination aus Auszugsrenovierung und Fristenplan ist eine unzulässige Summierung und daher unzulässig.

Mit ganz kleinen Änderungen wäre das alles übrigens wirksam gewesen:
1. Statt "Weißen" das Wort "Streichen" benutzen
2. Statt "Grundsätzlich" die Wörter "Im Allgemeinen" benutzen
3. Für Flure und Dielen eine Frist von 7 Jahren vereinbaren
4. Statt der Endrenovierungsklausel eine Abgeltungsklausel vereinbaren

Und dann hättest Du jetzt streichen müssen.


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0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

quote:
Du hast bestimmt Fotos gemacht, dann lass mal sehen.


Okay, besorg ich. Fotos wurden gemacht.

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