Renovierung bei Auszug, Kaution

21. Februar 2014 Thema abonnieren
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)
Renovierung bei Auszug, Kaution

Hallo ins Forum,

folgender Fall:

Bei der Übergabe verweigert sich der Mieter ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Es gibt erhebliche Mängel, Lila Wände und Decken, Türen schließen nicht mehr da der Mieter alle Dichtungen unfachmännisch getauscht hat, Laminat verlegt hat aber die Türen nicht angepasst hat, usw.
Die Wohnung wurde 4 Jahre gemietet, in dieser Zeit wurde nicht renoviert!

Vermieter protokolliert alle Mängel und schickt das Protokoll per Mail an den Mieter und räumt diesem eine Frist zur Beseitigung der Mängel ein. Ein Kostenvoranschlag für die Beseitigung der Mängel wird ebenfalls beigefügt.

Nach 10 Tagen kommt der Mieter und streicht die lila Wände, nicht die Decke. Leider wurden die Wände nicht deckend gestrichen, sodass nochmals gestrichen werden muss. Der Mieter weigert sich weitere Arbeiten durchzuführen.

Der Vermieter nimmt die Renovierung selbst in die Hand, da der Handwerker erkrankt ist und die Wohnung fertig werden muss, Vermieter will dort selbst einziehen und die Zeit drängt.

Der Vermieter stellt die Renovierung in Rechnung und behält Kaution ein, auch wegen der noch ausstehenden NK Abrechnung. Mieter schweigt.

Nach 5 Monaten kommt Post vom Anwalt des Mieters mit der Forderung eine NK Anrechnung sowie die Erstattung der Kaution mit einer Frist von 14 Tagen. Kein Wort von Renovierung.

Die NK Abrechnung für 2013 kann erst nach der Abrechnung durch die Verwaltung gemacht werden. War in den letzten Jahren immer Mai / Juni Zeitraum des Folgejahres. Darauf hat der Vermieter keinen Einfluss.

Fragen:

1. Kann der Vermieter seine Eigenleistung für die Renovierung in Rechnung stellen? Ca. 50% von Handwerkerrechnung, einiges wurde unter den Tisch fallen lassen, Kulanz des Vermieters.

2. Der Mieter hat 10 Tage nach seinem Auszug gestrichen, eine weitere Frist von 10 Tagen verstreichen lassen, die Renovierung durch den Vermieter hat 5 Tage gedauert. Der Vermieter will dafür 15 Tage Mietausfall in Rechnung stellen. Ist das rechtens?

3. Der Vermieter will dem RA des Mieters folgendes Antworten.

a) Mieterunbekannt verzogen, daher nur e-mail, Mieter antwortet erst, schweigt dann aber.

b) NK Abrechnung wird umgehend nach der Abrechnung durch die Verwaltung durchgeführt.

c) Kaution wird einbehalten und mit den Renovierungs- und Ausfallkosten verrechnet. Verbleibt dann eine Schuld von ca. 250€ (1200€ Kaution - 1450€ Renovierungskosten und Ausfall)

4. Gibt es noch etwas zu beachten?

Der Vermieter wird sich wohl ebenfalls einen RA nehmen müssen, da eine notwendige Renovierung sicherlich bestritten wird.
Der Vermieter hat Zeugen die den Wohnungszustand bezeugen können. Im Kostenvoranschlag des Handwerkes wird der schlechte Zustand der Decken und Wände ebenfalls beschrieben.

Danke vorab für eure Antworten.



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"Wolle"

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21 Antworten
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#1
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7263 Beiträge, 1590x hilfreich)

"schlechter Zustand der Wände" ist ein relativer Begriff.
Habe selber erlebt, dass mir u.a. ein Bekannter (selber Vermieter) bei einer Renovierung eines von mir bewohnten Mietobjektes geholfen hat und seiner Meinung nach er froh gewesen wäre, seine Mietobjekte so wieder zu bekommen, mein Vermieter aber das Ergebnis als "unmöglich" eingestuft hat.

Es kommt letztendlich darauf an, ob Du den Bedarf nachweisen kannst. Das der Malermeister die erforderliche "mittlere Art und Güte" eines Mieteranstriches als "nicht ok" beurteilt, das glaube ich gerne.

Ob Du jetzt schon einen Anwalt benötigst weis ich nicht, denke es würde reichen, wenn Klage eingereicht wird. Vorher muss ja erst mal ein Mahnbescheid kommen, dem Du unbegründet wiedersprechen kannst. Muss man dann mal sehen, wie weit der Mieter geht.

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#2
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

Soweit ich das übersehen kann hat der Vermieter korrekt gehandelt. Vorausgesetzt er hat dem Mieter gegenüber die Renovierungskosten etc. abgerechnet bzw. dem Mieter die Verrechnung mit der Kaution und die Restschuld mitgeteilt hat (z.B. per Mail). Dabei ist zu beachten, dass 6 Monate nach Vertragsende der Anspruch des Vermieters darauf verjährt ist, wenn er sich bis dahin nicht gerührt hat.

Lila Wände und das mit den Schlössern ist Beschädigung der Mietsache und hätte vom Mieter beseitigt werden müssen und bei der Farbe reicht halt einmal streichen nicht. Laminat hätte er bei Auszug entfernen müssen und danach die Türen richten. Mitteilung der neuen Anschrift ist eine Nebenpflicht des Mieters. Also alles korrekt.
Auch die Berechnung des Mietausfalls, in diesem Fall Nutzungsentschädigung.

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#3
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:
1. Kann der Vermieter seine Eigenleistung für die Renovierung in Rechnung stellen? Ca. 50% von Handwerkerrechnung, einiges wurde unter den Tisch fallen lassen, Kulanz des Vermieters.

2. Der Mieter hat 10 Tage nach seinem Auszug gestrichen, eine weitere Frist von 10 Tagen verstreichen lassen, die Renovierung durch den Vermieter hat 5 Tage gedauert. Der Vermieter will dafür 15 Tage Mietausfall in Rechnung stellen. Ist das rechtens?


1.: Nein, private Zeit ist nicht erstattungsfähig, wohl aber das Material.

Dann bestht noch ein Beweisproblem, wenn die Mängel jetzt beseitigt sind. Man müsste ggf. den Zustand bei Rückgabe "gerichtsfest" nachweisen können. Das kann problematisch sein.

2.: Ja, das ist kein Problem.

quote:
Die NK Abrechnung für 2013 kann erst nach der Abrechnung durch die Verwaltung gemacht werden. War in den letzten Jahren immer Mai / Juni Zeitraum des Folgejahres. Darauf hat der Vermieter keinen Einfluss.


Deswegen kann aber nicht die komplette Kaution einbehalten werden. Nur ein angemessener Teil + Sicherheitszuschlag. Was angemessen ist, beurteilt sich dabei nach dem Ergebnis der Abrechnungen der Vorjahre.

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#4
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

quote:
1.: Nein, private Zeit ist nicht erstattungsfähig, wohl aber das Material.


Das ist nicht korrekt. Der Vermieter darf auch seine Arbeitszeit in angemessener Höhe in Rechnung stellen.

quote:
Dann bestht noch ein Beweisproblem, wenn die Mängel jetzt beseitigt sind. Man müsste ggf. den Zustand bei Rückgabe "gerichtsfest" nachweisen können. Das kann problematisch sein.


Dafür gibts doch das Protokoll, auch wenn es der Mieter nicht gegengezeichnet hat.

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#5
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:
Das ist nicht korrekt. Der Vermieter darf auch seine Arbeitszeit in angemessener Höhe in Rechnung stellen.



Dafür gibt es keine Rechtsgrundlage.

Du verwechselst das mit § 27 Abs. 2 II.BV. Das gilt nur für ersparte regelmässig wiederkehrende Betriebskosten, hier sicher nicht.

quote:
Dafür gibts doch das Protokoll, auch wenn es der Mieter nicht gegengezeichnet hat.



Wenn das vom Vermieter stammt und nicht weiter abgesichert ist, hat das keinerlei Beweiswert.

Der Mieter muss nur den Inhalt bestreiten.


Und jetzt bitte kein Amoklauf, der gegnerische Anwalt wird hier klagen, wenn die Kautionsabrechnung nicht korrekt ist.



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#6
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

Danke schon mal für die Beiträge.

Wie schon geschrieben hat der VM viele Arbeiten in Eigenleistung erledigt um die Kosten so gering wie möglich zu halten. Wenn der VM seine Eigenleistung nicht erstattet bekommt dann hat er sich ja damit selbst geschadet.

Kann ich nicht so richtig glauben :???: Aber wie heißt es so schön, Glauben heißt nicht Wissen, hm.

Der VM hat bisher auf den Austausch der Türdichtungen verzichtet. Kann der VM den Austausch noch fordern? Die 6 Monatsfrist ist noch nicht abgelaufen.

Nochmal zur Erinnerung, der M hat die Türdichtungen getauscht, dadurch schließen 5 Türen nicht mehr, nur mit Gewalt. Es gibt eine E-Mail vom M in der er sich beschwert das die Türen sich nicht mehr schließen lassen nachdem ER die Dichtungen getauscht hat. Sollte als Beweis genügen. Der VM hatte diesen Mangel zwar gemeldet jedoch (noch) nicht in Rechnung gestellt.

Danke schon mal vorab.


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#7
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:
Kann ich nicht so richtig glauben
Aber wie heißt es so schön, Glauben heißt nicht Wissen, hm.


Private Freizeit ist eben in dem Zusammenhang wertlos. Sehr wohl kann man aber die Kosten fiktiv abrechnen, also z.B. auf Grundlage eines KVA.

Man muss die Reparatur auch gar nicht durchführen, Schadensersatz kann man trotzdem verlangen. Weil da wie bei der Eigenreparatur keine Mehrwertsteuer anfällt, muss man die aber abziehen.

Es ist also die Kunst der Begründung gefragt. "Ein Kostenvoranschlag für die Beseitigung der Mängel wird ebenfalls beigefügt", das sollte eigentlich ausreichen, abzügl. Mwst.

Die Beweislage sollte sich hier Jemand ansehen, der sich damit auskennt, davon hängt im Ergebnis alles ab, wie hat die Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe ausgesehen, lässt sich die Mangelhaftigkeit der Nachbesserung durch den Mieter nachweisen.

quote:
Der Vermieter wird sich wohl ebenfalls einen RA nehmen müssen, da eine notwendige Renovierung sicherlich bestritten wird.


Das ist sicher eine gute Idee, Wer kann/muss hier Was beweisen, das Risiko ist extrem hoch, daß nach Ablauf der 2-Wochenfrist eine Klage kommt.

quote:
Der VM hat bisher auf den Austausch der Türdichtungen verzichtet. Kann der VM den Austausch noch fordern? Die 6 Monatsfrist ist noch nicht abgelaufen.


Ja, wenn sich beweisen lässt, daß die Dichtungen bei Rückgabe der Wohnung gefehlt haben.

Mit der Kaution aufrechnen kann man auch nach der Verjährung. Wenn die Kaution nicht ausreicht, müsste man wegen des überschiessenden Betrags die Verjährung hemmen, bevor die 6 Monate ablaufen. Also entweder Klage erheben, oder der Mieter verzichtet auf die Einrede. Sonst ist das Geld verloren.

Falls du dich mit der Kaution begnügen willst, wäre auch noch denkbar, daß du alle alle Schäden, KVA, Rechnungen auflistest. Das sollte die Kaution bei weitem übersteigen.

Damit erklärst du dann die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch. Das sollte der Gegenseite sozusagen den Wind aus den Segeln nehmen. Am Beweisrisiko ändert das aber nichts, ob/inwieweit der KVA belastbar ist, ist der Dreh- und Angelpunkt.

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#8
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

Der VM wird als erstes dem RA des M antworten.
Inhalt:
1.NK Abrechnung kommt sobald Verwaltung abgerechnet hat.

2. Kaution wird weiterhin einbehalten da......
a NK Abrechnung noch aussteht
b Die Wohnung mit erheblichen Mängeln übergeben wurde.

Da der RA nichts von den Mängeln erwähnt hat wird von Seiten des VM erst mal nicht weiter darauf eingegangen.

Parallel hierzu wird der VM den Mieter eine E-Mail schicken und weitere Kosten geltend machen, sowie den Nutzungsausfall nach oben korrigieren, da dieser falsch berechnet wurde.

Die 6 Monatsfrist läuft wohl mit dem 1.3.2014 ab, die Wohnung wurde am 31.8.2014 übergeben.

Kann die Verjährung nur durch eine Klage gehemmt werden?
Falls ja, wird der VM wohl auf den die Kaution übersteigenden Betrag verzichten. Das der VM der Gegenseite damit Wind aus den Segeln nimmt verstehe ich nicht? Kannst du (asap) das bitte erläutern?
Muss das irgendwie hervorgehoben werden damit es auch wirkt?

Infos zur Beweislage:

Die Türdichtungen fehlen nicht, der VM hat die Dichtungen getauscht und falsche eingebaut. Danach liesen die Türen sich nicht bzw. nur schwer schließen.

Beweis: E-Mail vom VM wo er dies beschreibt und sich beim VM beschwert das die Türen sich jetzt nicht mehr schließen lassen. Datum, ca ein Monat vor Auszug.

Von den Wänden, Decken wurden nach Übergabe Bilder angefertigt. Die lila Wände wurden auch nie bestritten, seien jetzt modern und überdies müsse er nicht renovieren. Naja, nach 4 Jahren sagen die Bilder etwas anderes.

Lila Wände wurden dann vom M überstrichen, einmal, somit nicht deckend! Eine lila Decke wurde nicht überstrichen. Die hellen Wände wurden nicht bzw. nur stellenweise gestrichen. Dadurch ist ein sehr fleckiger Effekt entstanden der von keinem NM akzeptiert würde. Auch hiervon gibt es Bilder.

Verwalter, Maler und ein Zeuge haben dies gesehen und für sehr mangelhaft befunden. Ob Verwalter und Maler dies vor Gericht bezeugen würden bezweifle ich, da beide glauben dadurch nur Ärger und Aufwand zu haben.

Risiko besteht immer. Vielleicht werden ja die Bilder angezweifelt. Im übrigen hat auch der Verwalter Bilder gemacht und dem VM geschickt. Das würde er sicher nicht tun wenn alles super bzw. akzeptabel aussieht.

Ich könnte mal Bilder zeigen falls gewünscht.

Danke mal vorab für weitere Antworten.

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"Wolle"

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#9
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Nach 5 Monaten kommt Post vom Anwalt des Mieters mit der Forderung eine NK Anrechnung sowie die Erstattung der Kaution mit einer Frist von 14 Tagen. Kein Wort von Renovierung. <hr size=1 noshade>



Ich habe eben das gelesen, du wirst also innerhalb der Frist über die Kaution abrechnen müssen.

Es gibt die Stufenklage, siehe § 254 ZPO .

Wie oben gesagt, kann wegen der ausstehenden NK die Kaution nicht komplett einbehalten werden.

Die Wohnung ist nicht mehr in dem ursprünglichen Zustand, die Schäden sind beseitigt. Verkompliziert wird das noch dadurch, daß der Mieter nachgebessert hat. Urkunden, Zeugen, Augenscheinsobjekte, Sachverständige, das sind die zugelassenen Beweismittel.

Aus der eigenen Betroffenheit verschätzt man sich da leicht und wundert sich dann, daß einem ein Gericht nicht "glaubt". Deshalb - wie gesagt - kann es nicht schaden, wenn ein Anwalt das en Detail sichtet.

quote:<hr size=1 noshade>Verwalter, Maler und ein Zeuge haben dies gesehen und für sehr mangelhaft befunden. Ob Verwalter und Maler dies vor Gericht bezeugen würden bezweifle ich, da beide glauben dadurch nur Ärger und Aufwand zu haben. <hr size=1 noshade>


Da würde ich mir keine Sorgen machen, die Zeugen erhalten ggf. Entschädigung.

quote:<hr size=1 noshade>Kann die Verjährung nur durch eine Klage gehemmt werden? <hr size=1 noshade>


Ja, - wie gessagt - ausser der Mieter verzichtet sicherheitshalber schriftlich auf die Einrede.

quote:<hr size=1 noshade>Das der VM der Gegenseite damit Wind aus den Segeln nimmt verstehe ich nicht? Kannst du (asap) das bitte erläutern? <hr size=1 noshade>


Wenn der nachgewiesene Aufwand 3.000 sind, die Kaution 1.000, wird sich der Mieter überlegen ob er die überschiessende Aufrechnung in Frage stellt. Auch wenn Teilbeträge nicht beweisbar wären, seine Kaution wäre jedenfalls aufgebraucht.

Falls die NK-Abrechnung eine Nachzahlung ergibt, könnte die davon unabhängig später separat geltend gemacht werden. Die Kaution wäre aber "weg".



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#10
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

Da die 6 Monatsfrist diesen Freitag abläuft wird VM folgendes unternehmen.


Bisher wurden für Renovierungsmaßnahmen und Reparaturen sowie Nutzungsentschädigung von insgesamt 1450€ in Rechnung gestellt. Diese werden mit der Kaution von 1200€ verrechnet und somit die Kaution einbehalten. Denke das ist rechtens. M wird natürlich Höhe der Rechnung anzweifeln, sein gutes Recht.

Bisher wurde nicht in Rechnung gestellt, aber bemängelt: Rückbau der Türdichtungen, Türen schließen schlecht bis gar nicht. Entfernen von Klebehaken an diversen Türen, geht nur durch Fachmann da das Türfunier ansonsten beschädigt wird.


Neue Forderung und in Rechnung stellen, Rückbau des vom M verlegten Laminats im Flurbereich. Wohnungseingangstür wurde vom M gekürzt.

Der VM hat erst im laufe der Zeit festgestellt dass das Laminat raus muss da es ständig verrutscht und dadurch unschöne Spalte entstehen. VM wollte dies bisher auf eigene Kosten durchführen, will dies jetzt allerdings als Argumentationsmittel einsetzen.

Der neu Gesamtbetrag der mit der Kaution verrechnet wird beläuft sich dann auf 2630€. Alles über 1200€ (Kaution) ist eh futsch!

Jetzt kann man natürlich über alles diskutieren, irgendein Betrag wird stehen bleiben. Der M bzw. sein Anwalt soll doch mal einen Vorschlag machen, oder sehe ich das falsch?


Wäre es sinnvoll dem RA des M folgendes zu schreiben?


Bisher wurde Seitens des VM verschiedene Angebote unterbreitet und Kompromissbereitschaft signalisiert, leider haben sich ihre Mandanten hierzu nie geäußert.

Ist diese Vorgehensweise sinnvoll oder gibt es Verbesserungsvorschläge?

PS. Der RA hat nochmals geschrieben und die Höhe der zurückgeforderten Kaution korrigiert, von 1200 auf 1600€. Aufs Kautionssparbuch wurden aber nur 1200€ eingezahlt. Kann es dafür Gründe geben, ausser Irtum? Zinsen werden natürlich weitergegeben!

Danke mal vorab.

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#11
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>PS. Der RA hat nochmals geschrieben und die Höhe der zurückgeforderten Kaution korrigiert, von 1200 auf 1600€. Aufs Kautionssparbuch wurden aber nur 1200€ eingezahlt. Kann es dafür Gründe geben, ausser Irtum? <hr size=1 noshade>



Sehr merkwürdig. Er, bzw. sein Mandant muss ja beweisen, daß/in welcher Höhe die Kaution bezahlt wurde.

Wenn da bewusst wahrheitswidrig Forderungen gestellt werden, könnte man auf ganz komische Ideen kommen.

quote:<hr size=1 noshade>Bisher wurden für Renovierungsmaßnahmen und Reparaturen sowie Nutzungsentschädigung von insgesamt 1450€ in Rechnung gestellt. Diese werden mit der Kaution von 1200€ verrechnet und somit die Kaution einbehalten. Denke das ist rechtens. M wird natürlich Höhe der Rechnung anzweifeln, sein gutes Recht. <hr size=1 noshade>


Ich weiss nicht, ob das klar geworden ist, nach bald 6 Monaten kann der Mieter schon verlangen, daß eine formelle Abrechnung erfolgt.

Ob das, was bisher dem Mieter zur Verfügung gestellt wurde als "Abrechnung" durch geht, kann man aus der Ferne schlecht beurteilen. § 259 BGB setzt hier den Standard.

Der Anwalt hat jedenfalls eine Frist gesetzt, es gibt die Stufenklage:

http://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-rueckzahlung/

Oft wird der Mieter allerdings nicht wissen, in welcher Höhe der Zahlungsanspruch besteht, weil der Vermieter noch keine Abrechnung erstellt hat. In diesem Fall ist es möglich, den Vermieter mit einer sog. Stufenklage zunächst auf Erstellung der Abrechnung der Kaution zu verklagen und diese Klage bereits von Anfang an mit dem (noch unbezifferten) Zahlungsantrag zu verbinden. Wenn der Vermieter dann die Abrechnung erstellt hat, kann der Zahlungsantrag konkretisiert werden.

Wenn keine Abrechnung erfolgt, der Verzug des Vermieters eingetreten ist, bleiben die Prozess- und Anwaltskosten für die erste Stufe am Vermieter hängen, auch wenn sich nach der formellen Abrechnung kein Kautionsguthaben ergibt.

Das wären rd. 1.000 EUR, das muss ja nicht sein.

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#12
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

quote:

Ich weiss nicht, ob das klar geworden ist, nach bald 6 Monaten kann der Mieter schon verlangen, daß eine formelle Abrechnung erfolgt.


Entweder ich stehe hier auf dem Schlauch oder ich habe mich nicht richtig ausgedrückt.

Der VM hat Anfang November 2013 bereits per Mail dem M eine Aufstellung der Kosten geschickt mit der Bitte den Betrag auf das bekannte Konto zu überweisen.

Eine Verrechnung mit der Kaution wurde nicht erwähnt. Kann der VM ja jetzt noch nachholen und dem RA so schreiben.

Die M hatten immer auf e-Mails geantwortet. Seid der Kostenaufstellung haben sich die M jedoch nicht mehr gemeldet. Kann sein das die M behaupten wollen das die Mail nicht abgekommen ist.

VM dachte jetzt sind die M im Zugzwang.

Die M war unbekannt verzogen und konnte daher nur per Mail erreicht werden. Erst durch das Schreiben vom RA war die neue Adresse der M bekannt.

Im übrigen wurde die Kaution von den M bisher nie thematisiert und schon gar nicht gefordert. VM denkt er kann die Kaution einbehalten da ja eine Forderung seinerseits besteht die die Kaution übersteigt. Zusätzlich kann der VM ja auch noch wegen der ausstehenden NK Endabrechnung einen Teil der Kaution einbehalten.

Muss der VM weitere Details unaufgefordert liefern?

Danke vorab schon mal.

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#13
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>VM dachte jetzt sind die M im Zugzwang. <hr size=1 noshade>


Ich kann das nur immer wieder zitieren:

quote:<hr size=1 noshade>Nach 5 Monaten kommt Post vom Anwalt des Mieters mit der Forderung eine NK Anrechnung sowie die Erstattung der Kaution mit einer Frist von 14 Tagen. <hr size=1 noshade>


§ 259 BGB (analog):

Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

§ 388 BGB

Die Aufrechnung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kaution_rueckzahlg.htm

Hat der Vermieter Gegenfordrungen, so muss er sie bis zum Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist gegenüber dem Rückzahlungsverlangen des Mieters konkret geltend machen.
...
(4) Mietrechtliche Ansprüche auf Schadensersatz wegen vom Mieter verursachter Be-schädigungen. Von einer Aufrechnungserklärung des Vermieters ist aber zu verlangen, daß die Beseitigungskosten im einzelnen beziffert werden und zudem auch gegenüber dem Mieter abgerechnet werden . Schadensersatzforderungen müssen daher durch Abgabe von Aufrechnungserklärungen in jeweils bestimmter Höhe geltend gemacht werden . Als Beispiel ist die Angabe "150 € für Löcher" unzureichend. (Urteile des OLG Celle WM 1986, 61; LG Hannover WM 1980, 130 ; AG Wennigsen, Az: 9 C 394/86 Quelle: WuM 1987, 258 -259


Da der Mieter anwaltlich vertreten ist, muss man davon ausgehen, daß der Gegenseite dieses Thema bekannt ist.

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#14
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

@asap......
Ich als Nichtjurist verstehe das so.

§ 259 BGB bezieht sich auf die NK Abrechnung.

Der VM wird dem RA der M schreiben das die NK Abrechnung, sobald die Abrechnung der Verwaltung vorliegt, gemacht wird.
Bis dahin wir der VM 2 Vorauszahlungsraten von der Kaution einbehalten.

§ 388 BGB bezieht sich auf Forderungen wegen Mängel und/oder Forderungen wegen Schönheitsmängel.

Der VM wird dem RA der M eine detaillierter Aufstellung der Beseitigungskosten schicken. Da die Beseitigungskosten die Kaution bei weitem übersteigt wird die Kaution einbehalten.

Beides innerhalb der 6 Monatsfrist.

Wäre das ausreichend? Bitte nicht zu juristisch antworten da die Zeit drängt und heute die Schreiben an den RA raus gehen sollen.

Besten Dank vorab.

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#15
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Beides innerhalb der 6 Monatsfrist.

Wäre das ausreichend? Bitte nicht zu juristisch antworten da die Zeit drängt und heute die Schreiben an den RA raus gehen sollen. <hr size=1 noshade>



Welche 6-Monatsfrist? Ich verweise noch mal auf diesen link:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kaution_rueckzahlg.htm

Nach Ablauf der Anwaltsfrist wird hier Verzug eintreten. Der Schaden steht ja real seit Monaten fest.

Die Gerichte wenden § 259 BGB (analog) auch auf die Kautionsabrechnung an. Dem Mieter muss klipp und klar erklärt werden, daß die Beträge mit der Kaution verrechnet werden.

Bisher wurde er zur davon unabhängigen Zahlung aufgefordert. Die Aufrechnung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung.

Spätestens wenn der Mieter die ganzen Schadensposten anzweifelt, wird man die substantiiert nachweisen und begründen müssen. Verursachung durch Mieter, Voranschlag, Rechnungen, Belege, konkrete Zahlen, u.U. Gutachten.

Ohne ggf. "gerichtsfesten" Nachweis gibt es die Schäden für den Amtsrichter gar nicht. Dafür, daß der Nachweis gelingt, muss man beim Auszug des Mieters sorgen. Wenn der Mieter klagt, wird jeder Posten genau unter die Lupe genommen und auf Substanz geprüft.

Das wird oft unterschätzt, darauf muss man sich frühzeitig einstellen. Spätestens wenn der Mieter tatsächlich klagt, sollte man hier einen Anwalt einschalten.

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1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

@asap, danke für die Klarstellung.

Der VM wird vor Ablauf der Frist durch den RA eine detalierte Abrechnung mit Verrechnung der Kaution dem RA vorlegen.

Da die Forderung des VM die Kaution in ihrer Höhe weit übersteigt wird die Kaution voll verrechnet und somit einbehalten.

Die NK Abrechnung kann erst nach Vorlage der Endabrechnung durch die Verwaltung durchgeführt werden, i.d. R. 14 Tage danach. Solange kann es keine NK Abrechnung geben.
Lt. Mietvertrag kann der VM bis zu 3 Vorauszahlungsraten von der Kaution zurückhalten. Da die Kaution ja bereits durch die Forderungen des VM aufgebraucht sind kann ja hier nichts mehr einbehalten werden. Was macht der VM hier am Besten? Es soll nur sichergestellt werden das zum Zeitpunkt der Endabrechnung genügend Geld zur Deckung der möglichen Nachzahlung vorhanden ist. Es könnte ja sein das zwischenzeitlich die übrigen Forderungen des VM für null und nichtig erklärt werden.

Wäre noch etwas zu beachten?

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#17
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
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(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Lt. Mietvertrag kann der VM bis zu 3 Vorauszahlungsraten von der Kaution zurückhalten <hr size=1 noshade>



Das ist unwirksam.

Ich hatte schon sehr weit oben darauf hingewiesen, daß nur ein angemessener Rücckbehalt, abhängig vom Ergebnis der NK-Abrechnungen der vergangenen Jahre erfolgen darf.

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist .
BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 - VIII ZR 71/05



Ich kann es auch nicht ändern, aber es bringt Nichts dagegen anzurennen.

Man kann sich selbstverständlich hilfsweise auf die 3-Ratenregelung berufen und die Kaution hilfsweise auch deswegen zurück behalten, muss sich dann aber darüber klar sein, daß der Einbehalt mit dieser Begründung mit höchster Wahrscheinlichkeit nicht Stand hält.

Korrekt und sicher wäre es von dem Ergebnis der letzten NK-Abrechnungen auszugehen + angemessener Sicherheitszuschlag. Wenn in den vergangenen Jahren immer Guthaben bestanden haben, wäre das nicht gut.

Wenn die Kaution schon durch die Schäden verbraucht, erfolgreich verrechnet ist, kann eine etwaige NK-Nachzahlung davon völlig unabhängig geltend gemacht werden. Fällig wird das aber erst nach NK-Abrechnung, verjähren würde die Nachzahlungsforderung erst nach 3 Jahren.

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1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

Ich fasse der Einfachheit halber die Fakten mal kurz zusammen.

1. Wohnungsübergabe war am 30.8.2013, M weigerte sich ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben. Mieter ist unbekannt verzogen, nur Email Kontakt.
2. VM erstellt ein Abnahmeprotokoll und fordert M auf die Mängel zu beseitigen.
3. M überstreicht Lila Wände, Lila Decke beläßt er.
4. VM fordert M auf nach zu bessern und setzt eine Frist.
5. M antwortet er sei nicht zur Renovierung verpflichtet.
6. VM erstellt eine Kostenaufstellung, 1450€, zur Beseitigung der Mängel und schickt diese per Mail an M.
VM hat einige Mnägel, z.B. Ausbau des vom M verlegten Laminatbodens nicht aufgeführt!
Note: Über Erstattung der Kaution, 1200€, wurde bisher nicht gesprochen, VM hat diese zur Begleichung der Renovierungskosten einbehalten.
7. RA des M fordert VM 5 Monate nach Wohungsübergabe auf die Kaution innerhalb von 14 Tagen zu erstatten und erbittet die NK Abrechnung für 2013.
8. VM antwortet RA des VM, NK Abrechnung erfolgt nach Abrechnung durch die Verwaltung, voraussichtlich Juni 2014
Sowie eine Kostenaufstellung der Mängel in Höhe von 3000€, jetzt wurden alle Mängel zur Beseitigung angezeigt.
VM hat die Mängel, 3000€, mit Kaution 1200€, verrechnet und den M aufgefordert die Differenz in Höhe von 1800€ innerhalb von 14 Tagen zu überweisen.
9. Jetzt sind weitere 2 Monate verstrichen. Nichts wurde bezahlt und niemand hat irgend etwas geschrieben.
10. Der VM wird natürlich eine NK Abrechnung erstellen und diese ggf. verrechnen bzw. nachfordern. Es ist mit einer Erstattung zu rechenen, die mit den Mängeln verrechnet werden soll.

Frage:
Kann es sein das der M die Mängelbeseitigung weiterhin ignoriert und die Kaution zurück fordert?
Soll der VM nochmals auf die Erstattung der Mängelbeseitigung hinweisen? RA des M anschreiben?!?
Was ist die beste Vorgehensweise?

Danke vorab.

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"Wolle"

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#19
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Was ist die beste Vorgehensweise? <hr size=1 noshade>



Das hat eben seine eigene Dynamik. Meistens ist es so, daß der Mieter rechtsschutzversichert ist. Der Prozess kostet ihn nichts, der Anwalt verdient am meisten, wenn es zum Prozess kommt.

Das bedeutet egal wie Recht der Vermieter hat, egal, was er schreibt, der Prozess ist oft unausweichlich. Ich rate mal, daß die Gegenseite noch die NK-Abrechnung abwartet. Auch die kann man natürlich wunderbar anzweifeln, hinterfragen und in ihre Einzelteile zerlegen.

Falls du mit der Kaution als Kompensation leben kannst, scheidet die Option aus, dass du in die Offensive gehst, selber klagst.

Was gemacht werden muss ist die NK-Abrechnung, so bald die Daten vorliegen, so dass sie Stand hält. Aufgerechnet werden kann das Guthaben aber nicht. Deine Schadensersatzansprüche verjähren 6 Monate nach Wohnungsrückgabe, § 548 BGB .

Eine Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen ist nur i.R. des § 215 BGB möglich:

Die Verjährung schließt die Aufrechnung ... nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet ... werden konnte.

Ich hoffe, der Kauderwelsch ist verständlich. Die NK-Guthaben-forderung wird erst mit der Abrechnung fällig. Da sind die Schadensersatzforderungen aber bereits verjährt. Die Aufrechnungslage wird also erst nach Eintritt der Verjährung entstehen.

Gegenbeispiel Kaution: Schadensersatz und Kaution waren beide fällig, bevor sie verjährt waren. Da schliesst die Verjährung die Aufrechnung nicht aus, auch wenn sie erst nach 6 Monaten erfolgt.

Bedeutet: Du wirst das Guthaben auszahlen müssen.

Ich hoffe, ich täusche mich, aber auch das wird dir eine Klage nicht ersparen, wahrscheinlich noch nicht einmal wegen der NK-Abrechnung. Der Mieter wird vermutlich auch die Höhe des Guthabens anzweifeln.

Daß du die mit der Kaution aufgerechneten Beträge bis zur Kautionshöhe ggf. auch nachweisen können musst, Rechnungen, Belege, hatte ich schon oben geschrieben.

Wenn die Klage kommt, solltest du schon aus Gründen der Waffengleichheit selbst einen Anwalt einschalten, das sollte man nicht alleine machen. Die Kosten zahlt dann der Verlierer.

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""

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
wms
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 32x hilfreich)

@asap

Die NK Abrechnung sollte schon, wie auch die Jahre zuvor, wasserdicht durchgeführt werden. Die Verwaltung legt ja schon die umlagefähigen Kosten fest.

Wie lange könnte man den noch die NK Abrechnung von 2012 anfechten? Diese wurde im Juni 2013 vorgelegt. Nur mal so, falls der RA meint er wollte noch mehr Geld verdienen.

Mein Verständnis ist, das der die Kaution übersteigende Betrag 'verjährt' ist.

Dann geht es ja darum ob die Kosten für die Beseitigung der Mängel tatsächlich so hoch sind.

Viele Mängel wurden noch nicht beseitigt, da der Fall ja noch nicht abgeschlossen ist. Z.B. der Laminatboden, dieser wurde vom M, ohne Genehmigung des VM, verlegt. Dabei wurde die Wohnungseingangstür soweit gekürzt das diese getauscht werden muss. Der Teppich wurde einfach mit Laminat abgedeckt. Denke das kostet schon alleine einige 100€.

Ohne RA wird der VM nicht auskommen. Der VM will aber abwarten wie es weiter geht und nicht noch unnötig RA Kosten entstehen lassen.

Die Option, Kaution als Kompensation ist im Grunde das Ziel. Hoffe nur das geht ohne RA und Gericht.

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"Wolle"

1x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2068x hilfreich)

quote:
Wie lange könnte man den noch die NK Abrechnung von 2012 anfechten? Diese wurde im Juni 2013 vorgelegt. Nur mal so, falls der RA meint er wollte noch mehr Geld verdienen.



Ich sehe, du hast verstanden wo die Reise hin geht. Ja, das würde den Streitwert und damit die Gebühren erhöhen.

§ 556 III 3: Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Also Juli 2014.

quote:
Viele Mängel wurden noch nicht beseitigt, da der Fall ja noch nicht abgeschlossen ist. Z.B. der Laminatboden, dieser wurde vom M, ohne Genehmigung des VM, verlegt. Dabei wurde die Wohnungseingangstür soweit gekürzt das diese getauscht werden muss. Der Teppich wurde einfach mit Laminat abgedeckt. Denke das kostet schon alleine einige 100€.


Das wird oft unterschätzt, die Gerichte stellen aber sehr hohe Anforderungen an den Nachweis der Schäden. Das gilt sowohl dafür, dass sie überhaupt bei Rückgabe vorhanden waren, als auch für die Höhe in EUR und Cent.

Gelingt der Beweis nicht, wird der Schaden nicht berücksichtigt. Nur Zeugen, Urkunden, Sachverständige, eingeschränkt Fotos sind taugliche Beweismittel.

Als Partei kann man nicht Zeuge sein.

Bevor Schäden repariert und damit die Beweislage zerstört wird, muß man das Schadensbild sichern. Auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung kommt es dabei an. Kostenvoranschläge, Rechnungen, Belege = Urkunden, das ist alles sehr aufwendig, aber unabdingbar.

Ich schreibe das so ausführhlich, weil die saubere Vorbereitung fast wichtiger ist, als das Rechtliche. Die Anwälte helfen einem dabei nicht, verwenden eben das, was sie vom Mandanten geliefert bekommen.

quote:
Ohne RA wird der VM nicht auskommen. Der VM will aber abwarten wie es weiter geht und nicht noch unnötig RA Kosten entstehen lassen.


Ja, im Moment ist es eben so, daß du auf den Anwaltskosten sitzen bleiben würdest, wenn keine Klage kommt. Und zaubern kann der Anwalt auch nicht, es ist eben wie es ist. Kommt die Klage und sie wird abgewiesen erhältst du den Anwalt erstattet.

quote:
Hoffe nur das geht ohne RA und Gericht.


Ich wünsch es dir, aber im Zeitalter der Rechtsschutzversicherungen kostet es ja nichts, da kann man nur gewinnen. Man wird sehen, macht halt leider viel Arbeit.

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