Renovierung bei Auszug: Klausel gültig?

Question

Liebe Foren-Gemeinde,

ich habe ein Problem, dass schon ziegmal diskutiert wurde. Für meine konkrete Situation finde ich hier allerdings keine Infos bisher.
Ich würde mich riesig freuen, wenn Ihr mir mit Eurem Rat helfen könntet. Ich weiß nämlich nicht, ob sich der Gang zum Anwalt überhaupt lohnt.

Dieser Passus steht in meinem Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen:

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.
Die Zeitfolge beträgt im Normalfall:
bei Küche und Bad 3 Jahre
bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten 5 Jahre
bei allen anderen Nebenräumen 7 Jahre
Diese Fristen werden berechnet von Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt seitens des Mieters fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Soweit eine übermäßige Beanspruchung der Räume vorliegt und sich hieraus ein vorzeitiger Renovierungsbedarf ergibt, sind die Schönheitsreparaturen in den betroffenen Räumen entsprechend eher durchzuführen. Soweit eine unterdurchschnittliche Beanspruchung der Räume erfolgt ist (z.B. infolge längerer Abwesenheitszeiten), brauchen die Schönheitsreparaturen erst bei Eintritt des Renovierungsbedarfs vorgenommen werden.

Dieser Passus steht zum Thema Renovierung bei Auszug:

Endet das Mietverhältnis bevor die genannten geregelten Zeiträume ablaufen (gerechnet ab Mietbeginn oder ab Zeitpunkt der letzten vom Mieter druchgeführten Renoveirung), so hat der Mieter die auf diese Mietzeit anteilig entfallenden Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, es sei denn, er führt diese selbst zum Ende der Mietzeit durch. Der Anteil der Kosten beträgt bei normaler Abnutzung:

........ [hier stehen ganz viele Quoten]

Die Quote erhöht sich bei übermäßiger Beanspruchung der Räume und reduziert sich bei unterdurchschnittlicher Beanspruchung.

Ich wohne in dieser Wohne seit 8 Jahren und habe noch nie renoviert.

Was meint Ihr: Muss ich renovieren oder ist auch "meine" Klausel ungültig?
Danke für Eure Hilfe!!![u][/u]

Viele Grüße

Dr. Table

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-- Editiert drtable am 17.03.2015 20:36

Harry van Sell · Answer

quote:Muss ich renovieren     Keine Ahnung, hier weis ja keiner wie Deine Wohnung jetzt aussieht.           quote:oder ist auch "meine" Klausel ungültig?    Ich lese da nichts was für eine Ungültigkeit sprechen würde.                 ----------------- "Meine persönliche Meinung/Interpretation!  Im übrigen verweise ich auf &#167;675 Abs. 2 BGB."

kathi2008 · Answer

Ich halte die Formulierungen für wirksam.      ----------------- ""

cauchy · Answer

Ich empfehle folgenden Rageber 123recht.

Hintergrund: Der BGH hat in einem noch laufendem Verfahren signalisiert, dass solche Quotenabgeltungsklauseln bei Auszug generell unwirksam sind. Der Prozess ist noch nicht abgeschlossen, die Rechtslage also noch nicht eindeutig klar. Ich zitiere das Fazit aus dem Artikel:

quote:
Fazit: Die Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen ist damit beerdigt. Wer sie weiterverwendet, riskiert eine Unwirksamkeit der Vereinbarung zu Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt. In jedem Falle ist aber die Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Das gilt auch für Altverträge.

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quiddje · Answer

Da aber auch die Quotenabgeltungklausel "weich" ist durch

quote:

Die Quote erhöht sich bei übermäßiger Beanspruchung der Räume und reduziert sich bei unterdurchschnittlicher Beanspruchung

sehe ich eigentlich nicht, warum diese nicht prinzipiell gültig sein sollte.

Selbst wenn die Schönheitsreparaturklauseln allerdings ungültig sind, würde ich derzeit sagen, dass sich der Gang zum Anwalt NICHT lohnt: was will man denn da? Ich würde erst mal mit dem Vermieter besprechen, was er denn überhaupt für Forderungen zur Übergabe hat. Wenn die Forderung gestellt wird, kann man ihr natürlich per Anwalt widersprechen, dann zahlt jedenfalls derjenige den Anwalt, der nicht im Recht war: entweder der Vermieter, weil er nicht fordern durfte oder der TE, weil der Widerspruch unberechtigt war.

Wer letztendlich Recht hat, kann ein Forum nicht beurteilen, selbst wenn die (noch gar nicht erfragte) Forderung des Vermieters bekannt wäre: wie schon gesagt, käme es auf den Zustand der Wohnung an.

Was ich nur sagen kann: sollte die Wohnung normale Abnutzungserscheinungen haben, würde ich es für ziemlich riskant halten, aufgrund der zitierten Klauseln die Ungültigkeit der Forderung nach Schönheitsreparaturen gerichtlich durchsetzen zu wollen.

cauchy · Answer

@quiddje: Der Link bezieht sich auf weiche Quotenabgeltungsklauseln. Der BGH sieht also Gründe, warum diese ungültig sein können. Er hat dies bisher aber nur in einem Hinweisbeschluss und nicht in einem Urteil verkündet. Man darf gespannt sein, wie das Urteil dann genau aussieht.

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quiddje · Answer

@cauchy: wirklich? Ich habe zu dem BGH-Urteil diesen Link durchgelesen; danach wäre die einzige noch nicht unbedingt erfüllte Bedingung, dass die Wohnung seinerzeit renoviert übergeben wurde. Davon bin ich ausgegangen, da der TE das ansonsten wohl extra erwähnt hätte.

Dass der BGH offen lässt, ob eine Quotenklausel überhaupt gültig sein kann, weil sich nicht zuverlässig bestimmen lässt, wie abgenutzt die einzelnen Zimmer wirklich sind, habe ich allerdings nicht berücksichtigt. Es fehlt da noch das Durchklagen eines Beispielfalles. Ich bin mir nicht sicher, ob der TE den durchziehen will.

cauchy · Answer

Den Beschluss des BGH kann man hier finden. Darin heisst es unter Punkt 8

quote:
Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an.

Das ist noch kein Urteil, der BGH äußert nur Bedenken. Der Anwalt im oben zitierten Ratgeber zieht daraus offensichtlich den Schluss, dass gültige Quotenabgeltungsklauseln faktisch nicht zu formulieren sind. Ob man dem folgen sollte, weiß ich nicht.

Für den Teilnehmer heisst das, dass wenn tatsächlich aufgrund der Quotenformel Forderungen gegen ihn gestellt werden, er diese unter Bezug auf das BGH-Verfahren maximal unter Vorbehalt zahlen sollte. Wenn das Urteil des BGH diese dann für ungültig erklärt, könnte er die Zahlungen zurückfordern.

Die Auswirkungen einer unwirksamen Quotenklausel auf eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel sind mir übrigens nicht klar. Im Ratgeber steht dazu ja auch " riskiert eine Unwirksamkeit der Vereinbarung zu Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt". Den Schluss habe ich aber bisher nicht verstanden.

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kathi2008 · Answer

Die Diskussion über die Quotenklausel dürfte sich mit dem heutigen Tag erledigt haben:
http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/bgh-mieter-muessen-nur-renoviert-uebergebene-wohnungen-renovieren-a-1024239.html
Meiner Meinung nach berührt die Quotenklausel aber nicht die Klausel zu den Schönheitsreparaturen. Sind auch meist getrennt Paragraphen.

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cauchy · Answer

Wow, hier juris stehts noch etwas ausführlicher. Nicht nur die Quotenklauseln sind damit Geschichte, sondern auch viele Schönheitsreparaturenklauseln, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde. Zu der Frage, ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, heisst es

quote:<hr size=1 noshade> Dabei komme es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. <hr size=1 noshade>

Wenn das mal nicht das Ende von Schönheitsreparaturenklauseln an sich einläutet. Der Vermieter kann ja schon froh sein, wenn ihm eine Klausel gelingt, nach der er nicht selber zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann.

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