Renovierung bei Auszug - unwirksame Klausel und ergänzende Vereinbarung

4. Februar 2020 Thema abonnieren
 Von 
10cents
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Renovierung bei Auszug - unwirksame Klausel und ergänzende Vereinbarung

Ich bin mir unsicher, ob und in welchem Maß Renovierungen/Schönheitsreparaturen bei Auszug aus der Mietwohnung in folgender Situation vorzunehmen sind:

Im Mietvertrag findet sich folgender Paragraph zum Thema Schönheitsreparaturen:

Zitat:
1. Der Mieter übernimmt die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietsache auf eigene Kosten. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesodere das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche andere Anstriche innerhalb der Wohnung, einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass die alten Tapeten entfernt werden.

2. Für die Durchführung der Schönheitsreparatur gilt nachstehender Fristenplan ab Vertragsbeginn gerechnet: Küchen, Kochnischen, Bäder, Duschen und WC alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Holzwerk innen sowie Heizkörper, Türzargen und Türblätter alle 5 Jahre; SonstigeNebenräume ( Abstellräume, Garderobenraum, Keller, Einzelgarage etc. ) alle 7 Jahre, wenn nicht eine stärkere Beanspruchung kürzere Fristen verlangt. Im Streifall ist dem Vermieter auf Verlangen die Durchführung z.B. durch Vorlage von Materialrechnungen nachzuweisen. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.



Mit eigener Recherche bin ich zu folgendem Punkt gekommen:

- Die im Mietvertrag genannten Fristen sind zu kurz und daher unwirksam, wodurch sämtliche Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam sind (BGH Urt. v. 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 )

- Zusätzlich handelt es sich um starre Fristen, die nur eine Verkürzung, jedoch keine Verlängerung zulassen. Dies ist ebenfalls unzulässig. (BGH Urt. v. 22.09.2004 – VIII ZR 360/03 ); (OLG Düsseldorf NZM 2006, 462 )


Basierend darauf würde ich zunächst annehmen, dass unter diesen Umständen gar nicht renovieren muss, auch nicht bei Auszug. (BGH Urt. v. 23.06.2004 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03 )


Jedoch wird in einer "Ergänzung und Vereinbarung zum Mietvertrag", auf die auch innerhalb des Mietvertrags Bezug genommen wird, folgendes vereinbart:


Zitat:
Dem Mieter wird die Eigentumswohnung vom Vermieter in einem vollständig renovierten Zustand übergeben. Der Mieter ist bereit und verpflichtet sich deshalb, die Mietsache in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben. Es wird im Gegenzug von keiner Seite die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen währen der Mietzeit verlangt. Es müssen durch den Mieter folgende Arbeiten fachmännisch zum Zeitpunkt der Rückgabe ausgeführt sein: Streichen der Wände und Decken.


Daher bin ich nicht sicher, ob letztendlich die zunächst unwirksame Fristenregelung wieder wirksam wird (BGH Urt. v. 16.02.2005 – VIII ZR 48/04 ) oder ggf. die zusätzliche Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug wirksam ist?

Ich freue mich auf alle Rückmeldungen.
Danke und viele Grüße!



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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9810 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von 10cents):
Jedoch wird in einer "Ergänzung und Vereinbarung zum Mietvertrag", auf die auch innerhalb des Mietvertrags Bezug genommen wird, folgendes vereinbart:
Wurde über diese Klausel individuell verhandelt? Wenn nein, dann ist das eine Endrenovierungsklausel und damit als AGB-Klausel unwirksam.

Dem Rest deiner Recherchen stimme ich ebenfalls zu, wenn die Mietwohnung in letzter Zeit angemietet wurde. Dazu kommt noch, dass meines Wissens nach das Anstreichen der Einbaumöbel nicht verlangt werden darf. Das wäre ein weiterer Grund für die Unwirksamkeit. Wobei das durch die Endrenovierungsklausel eh schon egal ist.

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#2
 Von 
10cents
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die schnelle Antwort!

Der Vertrag ist neueren Datums (Ende 2013).
In §3 des Vertrags gibt es "Sonstige Vereinbarungen".
Dort ist "4. Weiteres (z.B. Erlaubnis der Tierhaltung, Erlaubnis der Untervermietung etc.)" angekreuzt und handschriftlich verwiesen auf "Ergänzung und Vereinbarung zum Mietvertrag".

Die Ergänzung ist ein zusätzlich unterschriebenes Blatt.

In der Ergänzung wurde neben "Streichen der Wände und Decken" zusätzlich folgendes angegeben und zunächst unterschrieben, jedoch nachträglich im Rahmen der Übergabe durch den Vermieter gestrichen, da der Zustand nicht frisch renoviert war:

Zitat:
- Tapezieren der Wände und Decken
- Streichen der Türen und Türzargen
- Streichen der Außentüre innnen
- Streichen der Fenster
- Streichen der Heizkörper
- Streichen des sonstigen Holzwerks (Einbauschränke)


Ich bin mir nicht sicher, ob der zeitliche Ablauf und die Streichung etc. einen Einfluss hat.

Deiner Antwort entnehme ich, dass du der Meinung bist, dass keine Renovierung bei Auszug, also kein Streichen der Decken und Wände, erfolgen muss?

Ich habe gehört, dass mindestens Bohrlöcher verschlossen werden müssen. Ist das korrekt?
Nochmals vielen Dank! Das ist wirklich eine große Hilfe!

-- Editiert von 10cents am 04.02.2020 20:57

-- Editiert von 10cents am 04.02.2020 20:58

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118645 Beiträge, 39613x hilfreich)

Zitat (von 10cents):
Ich habe gehört, dass mindestens Bohrlöcher verschlossen werden müssen. Ist das korrekt?

Nö. Im Gegenteil, das kann dann richtig teuer werden.

Wobei sich die Anzahl der Bohrlöcher "im Rahmen des üblichen Gebrauchs der Mietsache" bewegen muss.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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