Hallo ihr,
ich bin im letzten Jahr aus einer Mietwohnung ausgezogen.
Nun hat mir der Vermieter die Kautionsabrechnung präsentiert und hat 250 Euro für die Beseitigung eines Schadens einbehalten (von mir gebohrte Löcher in einen Holzbalken).
Das Problem ist aber:
- Der "Schaden" wurde nicht bei der Übergabe angesprochen
- Er wurde nicht im Übergabeprotokoll festgehalten
- Mir wurde nicht die Möglichkeit gegeben, den Schaden selbst zu beseitigen
- Die Kautionsabrechnung habe ich erst 6,5 Monate nach Übergabe erhalten
Wie kann ich argumentieren?
Vielen Dank,
Lisa
Schaden an der Mietwohnung nach Auszug
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?



IdR gehören Bohrlöcher ja zum normalen Gebrauch einer Mietsache, da man das eine oder andere Möbelstück befestigen muss.
Ich würde der Abrechnung widersprechen und den VM auffordern den einbehaltenen Betrag zu erstatten. Als Frist würde ich 14 Tage nehmen.
Zu wann wurde die Wohnung denn gekündigt und wann hast du die Abrechnung bekommen?
§ 548 (1) BGB hast du vermutlich selber schon gefunden. Von daher könnte die Forderung, egal ob rechtmäßig oder nicht, verjährt sein. Die wesentliche Frage wird jedoch sein, ob du bereit bist, für 250 Euro Klage gegen den ehemaligen Vermieter einzureichen. Denn das wäre das einzige Mittel, wenn der Vermieter sich von deinen Argumenten nicht überzeugen lässt, was meistens wohl zu erwarten ist.
Um die Verjährung zu prüfen wäre erst einmal wichtig, ob in der Zwischenzeit irgendeine Kommunikation zu diesem Schaden stattfand, ob der Vermieter deine aktuelle Adresse hatte und wie du das Schreiben erhalten hast. Bei den letzten beiden Punkten kommt es insbesondere darauf an, ob du irgendwie Schuld and er Verspätung von 2 Wochen bist.
Unabbhängig davon könnte man übrigens prüfen, ob das überhaupt ein Schaden ist. Dazu müsste man wissen, wie groß diese Löcher sind und aus welchem Grund diese gebohrt wurden.
Last but not least wäre zu prüfen, ob das Übergabeprotokoll die Geltendmachung von dort nicht erwähnten, erkennbaren Mängeln ausschließt und ob diese Löcher bei Übergabe erkennbar waren. Dazu müsste man die Umstände der Übergabe und den Wortlaut des Protokolls diskutieren.
Irrelevant, siehe § 548 (1) BGB. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung.ZitatZu wann wurde die Wohnung denn gekündigt :
-- Editiert von User am 19. August 2024 11:31
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Zitat§ 548 (1) BGB hast du vermutlich selber schon gefunden. Von daher könnte die Forderung, egal ob rechtmäßig oder nicht, verjährt sein. :
Damit habe ich bereits argumentiert, bekam aber nur als Antwort, dass der Handwerker, der den Schaden beseitigte, früher nicht verfügbar war.
ZitatDie wesentliche Frage wird jedoch sein, ob du bereit bist, für 250 Euro Klage gegen den ehemaligen Vermieter einzureichen. Denn das wäre das einzige Mittel, wenn der Vermieter sich von deinen Argumenten nicht überzeugen lässt, was meistens wohl zu erwarten ist. :
Genau deshalb suche ich schlagende Argumente.
ZitatUm die Verjährung zu prüfen wäre erst einmal wichtig, ob in der Zwischenzeit irgendeine Kommunikation zu diesem Schaden stattfand, ob der Vermieter deine aktuelle Adresse hatte und wie du das Schreiben erhalten hast. Bei den letzten beiden Punkten kommt es insbesondere darauf an, ob du irgendwie Schuld and er Verspätung von 2 Wochen bist. :
Keinerlei Kommunikation diesbezüglich. Rechnung des Handwerkers ist datiert mit 1 Tag vor Ablauf der Frist, Zusendung der Kautionsabrechnung dann ca. 2 Wochen später per Email. Adresse vorhanden, wurde aber nicht per Post verschickt.
ZitatUnabbhängig davon könnte man übrigens prüfen, ob das überhaupt ein Schaden ist. Dazu müsste man wissen, wie groß diese Löcher sind und aus welchem Grund diese gebohrt wurden. :
Es sind 4 Löcher je 8 mm Durchmesser in Holz im Außenbereich zur Befestigung eines Sonnenschirms.
ZitatLast but not least wäre zu prüfen, ob das Übergabeprotokoll die Geltendmachung von dort nicht erwähnten, erkennbaren Mängeln ausschließt und ob diese Löcher bei Übergabe erkennbar waren. Dazu müsste man die Umstände der Übergabe und den Wortlaut des Protokolls diskutieren. :
Das ÜP schließt nicht erwähnte Mängel nicht aus. Der Schaden war erkennbar, wurde aber von beiden Seiten nicht angesprochen.
Das ist natürlich kein Grund. Das weiß der Vermieter vermutlich auch. Es ist ihm wohl egal.ZitatDamit habe ich bereits argumentiert, bekam aber nur als Antwort, dass der Handwerker, der den Schaden beseitigte, früher nicht verfügbar war. :
Nun denn, dann ist der Schaden, sofern er überhaupt einer ist, verjährt.ZitatKeinerlei Kommunikation diesbezüglich. Rechnung des Handwerkers ist datiert mit 1 Tag vor Ablauf der Frist, Zusendung der Kautionsabrechnung dann ca. 2 Wochen später per Email. Adresse vorhanden, wurde aber nicht per Post verschickt. :
Als Hinweis: Ein Vermieter kann auch nach der Verjährung mit der Kaution aufrechnen. Dazu ist es aber notwendig, dass er innerhalb der Verjährungsfrist eine Geldforderung gegen den Mieter hat. Nach § 249 BGB hat ein geschädigter Vermieter aber erst einmal das Recht, dass der Mieter den Schaden behebt. Er kann nach Absatz 2 stattdessen auch Geld verlangen. Das muss er aber auch tun. Erst dann wird aus dem Recht zur Beseitigung des Schadens eine Geldforderung.
Hier hat er erstmalig nach mehr als 6 Monaten Geld verlangt. Erst zu dem Zeitpunkt ist die Geldforderung entstanden und zu dem Zeitpunkt war sie bereits verjährt. Von daher ist auch eine Aufrechnung mit der Kaution nicht möglich.
Ich lasse mal die anderen Punkte (Folgen aus dem Übergabeprotokoll und ob das überhaupt ein Schaden ist) weg. Sonst geht hier alles durcheinander.
Da der Vermieter offenbar schon abgelehnt hat, bleiben drei Wege. Akzeptieren, es noch einmal mit ausführlicher Argumentation auf Basis der Infos hier aus dem Thread versuchen oder den Vermieter letztmalig zur Zahlung mit konkreter Frist auffordern und danach einen Anwalt aufsuchen. Mir scheint nur Weg 1 oder 3 gangbar. Bei Weg 2 liefert man dem Vermieter im Zweifel nur selber Munition. Das erscheint mir wenig zielführend, wenn die Vermutung nahe liegt, dass der Vermieter das eh ignorieren wird.
Vielen Dank für die Einschätzung. Die Rechtslage ist praktisch eindeutig.
Wie groß ist denn das Risiko, dass ich beim Einschalten eines Anwalts am Ende auf Anwaltskosten sitzenbleibe?
ZitatWie groß ist denn das Risiko, dass ich beim Einschalten eines Anwalts am Ende auf Anwaltskosten sitzenbleibe? :
Wenn du verlierst trägst du die Kosten, immer.
Ist es denn tatsächlich ein "Schaden"? Wieso musste ein Handwerker kommen, wurde der Balken ausgetauscht?
ZitatWenn du verlierst trägst du die Kosten, immer. :
Klar, aber anhand der hier vorliegenden Informationen ist das doch unwahrscheinlich, oder?
ZitatIst es denn tatsächlich ein "Schaden"? Wieso musste ein Handwerker kommen, wurde der Balken ausgetauscht? :
Löcher zugekittet und übergemalt.
ZitatVielen Dank für die Einschätzung. Die Rechtslage ist praktisch eindeutig. :
Nein, ist sie nicht ganz.
ZitatKlar, aber anhand der hier vorliegenden Informationen ist das doch unwahrscheinlich, oder? :
Dann noch eine Information; wenn Sie das Gericht nicht davon überzeugen können, dass entweder gar kein Schaden entstanden ist oder der Schaden nicht von Ihnen stammt, werden Sie den Prozess vermutlich verlieren.
Zitatür die Beseitigung eines Schadens einbehalten (von mir gebohrte Löcher in einen Holzbalken). :
ZitatLöcher zugekittet und übergemalt. :
Das hätte man aber doch eigentlich selbst machen können!?

ZitatKlar, aber anhand der hier vorliegenden Informationen ist das doch unwahrscheinlich, oder? :
Wenn nichts wesentliches weggelassen wurde, ja.
ZitatDann noch eine Information; wenn Sie das Gericht nicht davon überzeugen können, dass entweder gar kein Schaden entstanden ist oder der Schaden nicht von Ihnen stammt, werden Sie den Prozess vermutlich verlieren. :
Obwohl die Frist laut § 548 (1) BGB abgelaufen war?
ZitatDas hätte man aber doch eigentlich selbst machen können!? :
Klar, hätte ich auch gemacht, wenn mir die Gelegenheit dazu nach/bei der Übergabe noch gegeben worden wäre. Ich selbst habe es beim Auszug als zu geringen "Schaden" betrachtet um tätig zu werden.
Hier schreiben Laien keine Juristen. Keiner der Antwortenden wird für seine geäußerte Meinung haften. Insoweit sind diese Fragen wenig sinnvoll.ZitatVielen Dank für die Einschätzung. Die Rechtslage ist praktisch eindeutig. :
Wie groß ist denn das Risiko, dass ich beim Einschalten eines Anwalts am Ende auf Anwaltskosten sitzenbleibe?
Aus meiner Sicht kann so ein Forum in diesem Fall folgendes leisten: Es kann dir Heinweise geben, wie die rechtliche Würdigung aussehen könnte, ob ein Anwalt rausgeschmissenes Geld wäre und was du sinnvollerweise vor dem Anwalt machen solltest. Die persönliche Meinung der user bringt dich da nicht wirklich weiter. Du kannst natürlich darauf hoffen, dass eine falsche Meinung von der Weißheit der Massen (sprich den anderen usern) korrigiert wird. Wichtiger scheint mir zu sein, dass du selber versucht, die Argumente nachzuvollziehen und zu überprüfen.
Typischerweise wirst du nur notwendige Rechtsverfolgungskosten vom Gegner ersetzt bekommen und natürlich auch nur dann, wenn du gewinnst oder der Gegner freiwillig zahlt. Daher wäre es aus meiner Sicht erst einmal wichtig, dass du den Vermieter nachweisbar in Verzug setzt. Das heisst, du solltest ihm ein nachweisbares Schreiben (z.B. Einwurfeinschreiben) zukommen lassen, indem du ihm eine konkrete Frist setzt zur Auszahlung der kompletten Kaution. In diesem Schreiben solltest du sowohl die Einrede der Verjährung erheben als auch darauf hinweisen, dass du den Schaden abstreitest.
Wenn der Vermieter dann nicht reagiert, dann hast du zumindest eine Chance, dass die Kosten eines Anwalts am Ende vom Vermieter zu tragen sind. Aber auch dann sieht aus meiner Sicht die Risikoabwägung nicht sonderlich positiv aus. Es geht um 250 Euro. Finde erst einmal einen Anwalt, der für 250 Euro Klagesumme ein Mandat mit Standardvergütung annimmt. Die geschätzten Kosten, wenn du verlieren würdest, liegen vermutlich über 250 Euro.
Natürlich könntest du es auch selber mit einem Mahnbescheid probieren. Das wäre erst einmal günstiger. Aber erstens müsstest du dann selber noch mehr Zeit investieren und zweitens wird's spätestens dann, wenn der Vermieter widerspricht, zu Gericht gehen. Ich rate grundsätzlich niemanden dazu, ohne Anwalt eine Klage durchzuführen.
Kurzum: Die 250 Euro sind vom Vermieter meiner Meinung nach geschickt gewählt, weil die meisten Mieter keine Lust haben, deswegen ein Risiko einzugehen und noch mehr Zeit zu investieren. Du kannst es natürlich tun und damit indirekt deinem ehemaligen Vermieter Grenzen aufzeigen. Dafür hättest du meine volle moralische Unterstützung, aber keine monetäre.
Ich würde mich freuen, wenn du Rückmeldung geben würdest, wie du dich entschieden hast und im Zweifel wie das ganze ausgegangen ist. Hier im Forum passiert das leider zu selten.
-- Editiert von User am 19. August 2024 13:33
ZitatDas hätte man aber doch eigentlich selbst machen können!? :
Ein fähiger Vermieter macht so einen Kleinkram selber.
Aber das mit den fähigen Vermietern ist ja durchaus ein Problem wie man hier im Forum regelmäßig nachlesen kann.
ZitatObwohl die Frist laut § 548 (1) BGB abgelaufen war? :
Da kommt es immer darauf an, wie man die Klage aufbaut.
Und ja, man kann auch "todsichere" Angelegenheiten vor Gericht verlieren, sogar mit Anwalt. Es gibt keine Gerichtsverfahren ohne Risiko.
ZitatObwohl die Frist laut § 548 (1) BGB abgelaufen war? :
Ja, da hier eine Kaution vorhanden ist. (§ 215 BGB)
Wäre keine Kaution vorhanden wäre es etwas anderes.
ZitatIch selbst habe es beim Auszug als zu geringen "Schaden" betrachtet um tätig zu werden. :
Wenn man es schon selbst als Schaden, wenn auch gering ansieht, wäre es natürlich einfacher gewesen es selbst zu erledigen.
Schaden VS Gebrauchsspuren
Ich muss meine Argumentation aus #4 in einem wesentlichen Punkt korrigieren. Es gibt ein aktuelles BGH Urteil, welches mir bisher entgangen ist: BGH, 10.07.2024 - VIII ZR 184/23. Demnach ist in diesem Fall hier eine Aufrechnung tatsächlich möglich und somit Verjährung nicht relevant. Man müsste sich also konkret mit dem Schaden beschäftigen.
Ich muss mir irgendwann in Ruhe noch einmal die Begründung des BGH anschauen. Offenbar wurde von der Vorinstanz genau die Argumentation über § 249 Abs. 1 BGB genutzt, welche ich hier auch wiedergegeben habe. Der BGH sieht dies jedoch anders. Eine Aufrechnung mit einer Barkaution ist wohl auch dann möglich, wenn innerhalb der ersten 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache keinerlei Kommunikation über einen möglichen Schaden stattgefunden hat.
War sie offenbar vor Juli 2024 entgegen meiner Annahme doch nicht. Jetzt ist sie es insoweit, als das Verjährung in diesem Fall kein Thema ist. Tut mir leid, aber das hatte ich übersehen.ZitatDie Rechtslage ist praktisch eindeutig. :
ZitatDer BGH sieht dies jedoch anders. Eine Aufrechnung mit einer Barkaution ist wohl auch dann möglich, wenn innerhalb der ersten 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache keinerlei Kommunikation über einen möglichen Schaden stattgefunden hat. :
Ja, denn:
ZitatJa, da hier eine Kaution vorhanden ist. (§ 215 BGB) :
es wurde § 215 BGB immer zu wenig beachtet.
Zitat:§ 215 Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung
Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.
ZitatOffenbar wurde von der Vorinstanz genau die Argumentation über § 249 Abs. 1 BGB genutzt, :
Für den BGH ist die von Ihnen erwähnte Ausübung der Ersetzungsbefugnis lediglich ein formaler Schritt. Darum funktioniert das mit der Gleichartigkeit nicht mehr.
ZitatIch muss meine Argumentation aus #4 in einem wesentlichen Punkt korrigieren. :
ZitatTut mir leid, aber das hatte ich übersehen. :
Es freut mich sehr, wenn ein fleißige User auch mal zu einem Fehler steht. Da könnten sich andere ein Beispiel nehmen.
https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024144.html
Zitat:Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.
Das Berufungsgericht hat bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) abgestellt, innerhalb derer eine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen noch nicht bestanden hat. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Falle der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.
Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadensersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.
Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche bestehen.
ZitatZitat (von Lisa Lohmann): :
Klar, aber anhand der hier vorliegenden Informationen ist das doch unwahrscheinlich, oder?
Wenn nichts wesentliches weggelassen wurde, ja.
Edit: Nein......
ZitatDie Rechtslage ist praktisch eindeutig. :
Vor ca. 6 Wochen hat sich die Rechtslage deutlich zugunsten des Vermieters verschoben:
BGH Urt. v. 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23
https://www.lto.de/karriere/jura-studium/stories/detail/bgh-viiizr18423-vermieter-kaution-aufrechnung-ersetzungsbefugnis
Chancen vor Gericht somit deutlich schlechter als 50:50.
Den habe ich beachtet und hatte dies auch genau so geschrieben. Zentral in meiner Argumentation, wie auch in der Argumentation des aufgehobenen Vorinstanzurteils von einem Landgericht, ist § 249 BGB. Das nun der BGH dies anders bewertet, hatte nicht nur ich nicht erwartet.Zitates wurde § 215 BGB immer zu wenig beachtet. :
Letztlich bleibt dann die Diskussion darüber, ob das wirklich ein Schaden ist, ob der Schaden bei Übergabe erkennbar war, ob das Protokoll diesbezüglich ein negatives Schuldanerkenntnis darstellt und ob die Schadenshöhe mit 250 Euro stimmig ist.
Ich hatte vorher schon den Eindruck, dass eine Klage das Risiko nicht wert sein wird. Diese Einschätzung hat sich nicht gerade verbessert. Klar ist es möglich, dass der Vermieter nicht recht hat. Ich gehe sogar eigentlich davon aus. Aber ich persönlich würde mein Geld und mein Aufwand nicht in die Sache investieren. Aber diese rein persönliche Einschätzung wird dem Fragesteller nur bedingt helfen.
ZitatEin fähiger Vermieter macht so einen Kleinkram selber. :
Aber das mit den fähigen Vermietern ist ja durchaus ein Problem wie man hier im Forum regelmäßig nachlesen kann.
Warum sollte der VM das selber machen? Im übrigen halte ich vier 8mm-Bohrlöcher im Außenbereich in einen Balken (ich hoffe mal es war kein Fachwerkständer) nicht für eine normale Nutzung der Mietsache. Insoweit muss der VM dem Mieter auch gar keine Gelegenheit geben dies selber zu beheben, er kann da gleich eine Fachfirma mit einer dauerhaften wetterfesten Versiegelung der Bohrlöcher beauftragen.
ZitatLöcher zugekittet und übergemalt. :
du kittest Löcher in Dachbalken zu? Ach du liebe Güte
Zitatdu kittest Löcher in Dachbalken zu? :
Warum nicht, der "Fachhandwerker" hat es ja auch gemacht.
Und ein Dachbalken war es wohl nicht.
ZitatZitat (von Solan196): :
du kittest Löcher in Dachbalken zu?
Warum nicht, der "Fachhandwerker" hat es ja auch gemacht.
Woher weißt du was der Handwerker gemacht hat?
ZitatUnd ein Dachbalken war es wohl nicht. :
Und woher weißt du das nun?
Letztendlich ist das Schließen von Bohrlöchern aufgrund eines Auszuges in 99 % eine Verschlimmbesserung.
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